Как продать гараж и земельный участок под ним, если два собственника и доли не выделены: нужно ли согласие, нотариус и как оформить сделку

Нужен ли нотариус при продаже долей в гараже и земле

Общее правило: сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению. Но из него есть прямое исключение — если ВСЕ участники долевой собственности продают свои доли по одной сделке, нотариус не требуется.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Это ключевая норма для вашей ситуации. Поскольку покупатель хочет оформить гараж и участок «сразу на себя», а продавцов двое и они отчуждают свои доли одному покупателю одним договором, применяется подпункт 1 части 1.1 статьи 42 ФЗ-218 — сделка совершается всеми участниками долевой собственности по одной сделке. Значит, обязательного нотариального удостоверения НЕТ, достаточно простого письменного договора.

Общий же запрет подкрепляется статьёй 163 ГК РФ: там, где нотариальная форма обязательна по закону, её несоблюдение влечёт ничтожность сделки, поэтому так важно правильно определить, подпадаете ли вы под исключение.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 164. Государственная регистрация сделок 1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки 1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. 2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 3.
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Вы подпадаете — при условии, что оба сособственника продают свои доли именно по одной сделке одному покупателю.

Вывод: при одновременной продаже обоими сособственниками своих долей в гараже и участке одному покупателю по единому договору нотариус не обязателен, допустима простая письменная форма. Если же сделки будут разведены на две или продаёт только один сособственник — нотариус обязателен, а без него сделка ничтожна.

Требуется ли согласие второго собственника и как соблюсти преимущественное право покупки

Отдельного «согласия» второго сособственника на продажу вашей доли закон не требует — он сам распоряжается своей долей. Однако распоряжение общим имуществом строится на согласии всех участников, а при возмездном отчуждении доли нужно соблюсти преимущественное право покупки остальных сособственников.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— ст. 246 ГК РФ, п. 1

Отсюда: поскольку вы и второй сособственник продаёте свои доли вместе одному покупателю, преимущественное право покупки никого не нарушается — каждый из вас как раз и приобретает «покупателя-сособственника» в лице друг друга, но оба одновременно выходят из объекта. Механизм извещения нужен только тогда, когда доля продаётся постороннему лицу без участия остальных сособственников в сделке.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Это норма о преимущественном праве: она применяется, если доля продаётся постороннему, а другие сособственники в сделке не участвуют. В вашем случае оба сособственника являются продавцами по одной сделке, поэтому извещение и отказ от преимущественного права не требуются — соблюдать нечего, круг сособственников полностью исчерпан сделкой.

Если бы вы продавали долю без участия второго сособственника, он имел бы право в течение трёх месяцев требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя:

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Это и есть санкция за нарушение преимущественного права. Она вас не затрагивает при совместной продаже, но станет риском, если структуру сделки изменить.

Вывод: согласие второго сособственника в смысле отдельного документа не требуется — вы оба являетесь сторонами сделки как продавцы. Преимущественное право покупки соблюдать не нужно, так как все сособственники отчуждают свои доли по одной сделке. Если же по факту сделка будет раздельной или продаст только один из вас — потребуется письменное извещение второго сособственника и месячный срок ожидания (п. 2 ст. 250 ГК РФ), иначе у него возникнет право в течение трёх месяцев через суд перевести на себя права покупателя.

Судьба земельного участка под гаражом: единство судьбы

Земля под гаражом, находящаяся в общей долевой собственности, не может отчуждаться отдельно от гаража — действует принцип единства судьбы: доля в праве на землю следует за долей в праве на здание.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
— абз. 6 п. 4 ст. 35 ЗК РФ

Это абзац шестой пункта 4 статьи 35 ЗК РФ: отчуждение доли в праве на здание (гараж) проводится вместе с отчуждением доли в праве на земельный участок. Значит, продавать гараж без земли нельзя, и наоборот — в вашем договоре должны фигурировать оба объекта одновременно.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
— п. 1 ст. 552 ГК РФ

Пункт 1 статьи 552 ГК РФ развивает это правило: покупателю одновременно с правом на недвижимость передаются права на участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для её использования. Поскольку продавцы — собственники земли, покупателю переходит право собственности на соответствующие доли участка (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

Пункт 1 статьи 555 ГК РФ: цена — существенное условие. Если иное не предусмотрено договором, установленная цена здания включает цену передаваемой с ним части земельного участка (п. 2 ст. 555 ГК РФ). То есть цена может быть одна общая, либо отдельно за гараж и за землю — но условие о цене обязательно.

Вывод: гараж и участок под ним продаются вместе — одним договором, с одновременным отчуждением долей и в гараже, и в земле. Раздельное оформление недопустимо. В договоре нужно указать оба объекта с кадастровыми номерами (выписки у вас есть) и согласовать цену.

Форма и обязательные условия договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости (и гаража, и земли) заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение формы влечёт недействительность договора.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Поскольку нотариус не обязателен (см. блок 1), именно простая письменная форма с одним документом — то, что вам нужно. Каждый продавец подписывает договор по своей доле.

Предмет договора должен быть определённо установлен, иначе он не считается заключённым:

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
— ст. 554 ГК РФ, п. 3

Для этого в договор переносятся кадастровые номера, площадь, адрес гаража и участка из ваших выписок ЕГРН, а также указывается, что отчуждается доля каждого продавца (с её размером).

Цена — существенное условие, причём обычное правило о «восполнении» цены из аналогичных продаж здесь прямо не работает:

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

По общему правилу ГК, если цена в возмездном договоре не согласована, она определяется по цене, обычно взимаемой за аналогичные товары:

В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
— п. 3 ст. 424 ГК РФ

Однако специальная норма о продаже недвижимости является приоритетной: при отсутствии в договоре письменно согласованного условия о цене договор о продаже недвижимости считается незаключённым, и правило из пункта 3 статьи 424 ГК РФ не применяется. Поэтому цена — обязательный пункт вашего договора; она может быть общей либо раздельной за гараж и землю.

Передача оформляется передаточным актом:

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
— п. 1 ст. 556 ГК РФ

Вывод: готовьте один письменный договор купли-продажи в простой письменной форме, где предмет — доли обоих продавцов и в гараже, и в земле, с кадастровыми номерами, размером долей и согласованной ценой, плюс передаточный акт. Подписывают его оба продавца и покупатель.

Согласие супруга(и) продавца: когда нотариальное согласие обязательно

Если гараж и/или земля были приобретены продавцом в браке по возмездной сделке, они являются общим имуществом супругов, и для сделки по распоряжению недвижимостью требуется нотариально удостоверенное согласие супруга.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Пункт 3 статьи 35 СК РФ: для сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, и сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Переход права по вашему договору подлежит госрегистрации, поэтому это правило применимо.

Если объект получен по безвозмездной сделке (в дар, в порядке наследования) или до брака — это личное имущество супруга, и согласие не требуется:

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Вывод: если гараж и земля приобретены продавцом в браке по возмездной сделке — каждый продавец должен представить нотариально удостоверенное согласие своего супруга(и); его отсутствие даёт супругу право в течение года требовать признания сделки недействительной. Если имущество получено в дар/по наследству/до брака (ст. 36 СК РФ) или продавцы не состоят в браке — согласие не нужно. Уточните этот факт до сделки.

Государственная регистрация перехода права: порядок и документы

Сам договор купли-продажи недвижимости в простой письменной форме регистрации не подлежит — регистрируется переход права собственности к покупателю.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Пункт 1 статьи 551 ГК РФ: переход права собственности на недвижимость по договору продажи подлежит государственной регистрации. До её проведения исполнение договора сторонами не меняет их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ) — то есть право у покупателя возникает только после записи в ЕГРН.

Регистрация осуществляется на основании заявления и документов:

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
— ч. 1 ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Часть 1 статьи 14 ФЗ-218: госрегистрация прав осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав. Заявление подают обе стороны (продавцы и покупатель) либо через МФЦ, либо в электронной форме. К заявлению прикладываются: договор (в простой письменной форме, в нескольких экземплярах), выписки ЕГРН/правоустанавливающие документы, передаточный акт, при необходимости — нотариальные согласия супругов, и документ об уплате госпошлины.

Приостановление и отказ:

не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; 10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам;
— п. 5 ч. 1 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Пункт 5 части 1 статьи 26 ФЗ-218 — одно из оснований приостановления: непредставление документов, необходимых для регистрации. Форма и содержание документа, не соответствующие закону, — тоже основание приостановления (п. 7 ч. 1 ст. 26).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 2. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования).
— ч. 1 ст. 27 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Часть 1 статьи 27 ФЗ-218: отказ выносится, если в течение срока приостановления причины не устранены. Отказ можно обжаловать в суде, и по решению суда регистрация проводится без нового заявления (ч. 2 ст. 27 ФЗ-218).

Вывод: договор оформляется в простой письменной форме, а регистрируется переход права собственности к покупателю по совместному заявлению сторон (продавцы + покупатель) через МФЦ или электронно. Приложите договор, правоустанавливающие документы, передаточный акт, при необходимости — нотариальные согласия супругов, оплатите госпошлину. Если Росреестр приостановит регистрацию (например, из-за неполного пакета) — устраните причины в срок приостановления; отказ обжалуется в суде.

Налоги продавца (НДФЛ) и госпошлина за регистрацию

Для продавцов ключевой вопрос — освобождение от НДФЛ по сроку владения. Доходы от продажи объекта недвижимости освобождаются от налогообложения, если объект был в собственности в течение минимального предельного срока владения и более.

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Минимальный предельный срок составляет три года только для ограниченного перечня случаев (наследство, дар от близкого родственника, приватизация, рента):

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Во всех остальных случаях минимальный предельный срок владения — пять лет:

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Для гаража и земельного участка, приобретённых по обычному возмездному договору, срок по общему правилу 5 лет. Если право у продавца возникло не менее этого срока назад — НДФЛ не возникает и декларация не подаётся. Если меньше — налог с разницы между ценой продажи и расходами на приобретение либо применяется вычет.

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;
— п. 2 ст. 220 НК РФ

Пункт 2 статьи 220 НК РФ: для «иного недвижимого имущества» (к которому относится гараж как нежилое строение) имущественный вычет — до 250 000 руб.; в том же пункте для земельных участков вычет до 1 000 000 руб. Вместо вычета можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение — для этого сохраните договор, по которому объекты вам достались (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Пункт 1 статьи 229 НК РФ: если налог есть, декларация 3-НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи. Если срок владения покрывает минимальный предельный — обязанности подавать декларацию нет.

Вывод: если каждый продавец владел своей долей дольше минимального предельного срока — по общему правилу 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), в особых случаях 3 года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ) — НДФЛ нет и 3-НДФЛ не подаётся. Если срок меньше — доход уменьшается на подтверждённые расходы по договору о приобретении либо применяется вычет (до 250 000 руб. по гаражу, до 1 000 000 руб. по земле), а декларация подаётся до 30 апреля следующего года. Размер госпошлины за регистрацию перехода права уточните на момент подачи по ст. 333.33 НК РФ.

Развилки: если сделка будет не одной, а раздельной или продаёт только один собственник

Правовой результат напрямую зависит от структуры сделки, поэтому разберём обе ветки.

Ветка А (рекомендуемая): оба сособственника продают свои доли одному покупателю по одной сделке. Тогда нотариус не нужен (подп. 1 ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218) и преимущественное право покупки соблюдать не требуется, поскольку все сособственники участвуют в сделке. > Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Ветка Б: каждый продаёт свою долю отдельным договором либо продаёт только один сособственник. Тогда срабатывает общее правило об обязательном нотариальном удостоверении сделки по отчуждению доли; несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки. > Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ Кроме того, при продаже доли постороннему без участия других сособственников продавец обязан письменно известить их с указанием цены и условий; они имеют месяц на приобретение, а при нарушении — право в течение трёх месяцев через суд требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Пункт 2 статьи 250 ГК РФ: продавец обязан известить остальных сособственников о намерении продать долю постороннему с указанием цены и условий; если они не приобретут долю в течение месяца, продавец вправе продать её любому лицу. Если все письменно откажутся — продажа возможна раньше указанного срока. Уступка преимущественного права не допускается (п. 4 ст. 250 ГК РФ).

Ветка В: вместо продажи одно из лиц получает объект безвозмездно (дарение). Дарение недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению по п. 3 ст. 574 ГК РФ — здесь исключения для одной сделки нет, нотариус обязателен. Эта ветка применима только если второй сособственник не продаёт, а дарит; для вашей задачи (продажа обоим покупателю) она неприменима, но важна, если структуру изменят.

Сроки: месяц — на преимущественное право покупки доли (п. 2 ст. 250 ГК РФ); три месяца — срок для требования перевода прав покупателя при нарушении (п. 3 ст. 250 ГК РФ); 30 апреля года, следующего за продажей, — срок подачи 3-НДФЛ при наличии налога (п. 1 ст. 229 НК РФ). > Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.

— п. 1 ст. 229 НК РФ

Вывод: выгоднее и проще всего оформить продажу как одну сделку всеми сособственниками одному покупателю по одному письменному договору на гараж и участок — это снимает и нотариуса, и вопрос преимущественного права. Раздельная схема или продажа только своей доли потребуют нотариуса и соблюдения процедуры извещения под угрозой виндикационного по сути требования в течение трёх месяцев; дарение же всегда требует нотариуса.

Альтернативная ветка: дарение (вместо продажи одним из сособственников)

Если структуру сделки изменят и вместо продажи один из сособственников передаст свою долю безвозмездно, форма будет иной — дарение недвижимости между гражданами всегда требует нотариального удостоверения, и исключения для «одной сделки всеми собственниками» здесь нет.

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

В отличие от продажи долей (где действует исключение подп. 1 ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218 — «одна сделка всеми участниками»), договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению безусловно, что прямо подтверждает и Верховный Суд: закон «не делает исключения из общего правила о нотариальном удостоверении договора дарения в отношении доли» (п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.12.2025 № 4/2025). Несоблюдение этой формы влечёт ничтожность сделки по п. 3 ст. 163 ГК РФ.

Вывод: ваша задача решается продажей, поэтому ветка дарения неприменима. Но если кто-то из сособственников решит оформить передачу своей доли безвозмездно (то есть дарением) — нотариус обязателен в любом случае, независимо от участия второго сособственника.