Покупка апартаментов в бывшем здании института: законна ли схема с предварительным договором и авансом, если земля под зданием не оформлена и нет кадастровых номеров на помещения?

Обязан ли продавец иметь права на землю под зданием и что переходит покупателю

Утверждение представителя, что «земля под зданием и так идёт вместе со зданием» и оформлять её «не нужно», юридически неверно. Закон прямо обязывает собственника здания оформить право на участок: он обладает исключительным правом на его приобретение в собственность или в аренду.

исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 1 1 . Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3.
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Это означает: собственник здания на ул. Казанской обязан либо выкупить, либо взять участок в аренду, и его отказ «оформлять землю» — это уклонение от исполнения императивной нормы, а не законная экономия. Для клиента это сигнал, что продавец уже сейчас нарушает земельное законодательство.

Далее — принцип единства судьбы земли и объекта и правило о переходе прав на участок при продаже недвижимости.

единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; 6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий; (В редакции федеральных законов от 21.12.2004 № 172-ФЗ; от 04.12.2006 № 201-ФЗ) 7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации; 8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с требованиями законодательства;
— подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
— п. 1 ст. 35 ЗК РФ

Для клиента это означает: если сделка всё-таки состоится, к нему перейдут права на землю «на тех же условиях и в том же объёме», что были у продавца. А у продавца никакого оформленного права на участок нет (только, возможно, фактическое пользование). Значит, покупатель рискует получить помещение, права на землю под которым не оформлены и за пользование которым город может предъявить претензии.

Особенно важно правило о том, что продавец, владеющий и зданием, и участком как одним лицом, обязан отчуждать их вместе.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Статья 36. (Статья утратила силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков 1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
— абз. 5 п. 4 ст. 35 ЗК РФ

И норму о продаже недвижимости на чужом участке.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) Статья 553. (Статья утратила силу - Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости 1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 2.
— п. 3 ст. 552 ГК РФ

Для клиента вывод такой: закон прямо запрещает отчуждение участка без здания и наоборот, когда оба принадлежат одному лицу, а при продаже недвижимости на чужой земле покупатель получает лишь право пользования участком на условиях продавца. Поскольку у продавца никаких прав на землю не оформлено, он по факту передаёт покупателю некое «ничто» — неопределённое право пользования землёй, которое город может оспорить. Это подтверждает и судебная практика о переходе права на земельный участок вместе с зданием.

Вывод. Схема, при которой продаются помещения в здании без оформленных прав на землю, незаконна в части заявления «оформлять землю не нужно». Исключительное право на участок принадлежит собственнику здания (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ), и он обязан его реализовать; при продаже покупатель получит лишь те права на землю, которые есть у продавца. Пока земля не оформлена, покупатель приобретает помещение в здании с неподтверждёнными правами на землю, что создаёт риск претензий со стороны города. Требуйте от продавца правоустанавливающих документов на участок и договор аренды/выписку ЕГРН на землю до внесения любых денег.

Правовой статус «апартаментов» и применимость ФЗ о долевом строительстве

«Апартаменты» — не жильё, а нежилые помещения. Это подтверждает и судебная практика: предметом сделки выступают «апартаменты, являющиеся нежилыми помещениями, которые могут быть использованы для проживания людей».

на земельном участке с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание» передать в собственность Н. апартаменты, являющиеся нежилыми помещениями, которые могут быть использованы для проживания людей. Передавая дело по подсудности по месту нахождения ответчика, суд первой инстанции исходил из того, что поданный Н. иск не является иском о защите прав потребителя. При этом суд отметил, что характеристики предмета договора инвестирования, заключенного между сторонами спора, не позволяют сделать вывод о том, что апартаменты приобретены истцом для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. С такими выводами согласились суд апелляционной инстанции и кассационный суд общей юрисдикции. Судебная коллегия Верховного Суда признала выводы судов о передаче дела по подсудности не соответствующими требованиям закона. В пункте 1 постановления Пленума от 28 июня 2012 г.
— п. 8 Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей (ВС РФ, 19.10.2022)

Для клиента это означает: он не сможет зарегистрироваться по месту жительства, тарифы ЖКХ, налог на имущество и коммунальные платежи будут как для нежилых помещений, а цель «проживание» формально не обеспечена статусом. Покупая «апартамент», клиент приобретает коммерческий объект.

Если помещений ещё нет и деньги привлекаются до ввода объекта в эксплуатацию, возникает вопрос о ФЗ № 214-ФЗ.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости , которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 01.07.2018 № 175-ФЗ) 3) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий" , или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". (В редакции федеральных законов от 01.07.2018 № 175-ФЗ, от 14.02.2024 № 17-ФЗ) (Часть в редакции Федерального закона от 17.06.2010 № 119-ФЗ) 2 1 .
— ч. 2 ст. 1 ФЗ № 214-ФЗ

Закон распространяется в том числе на нежилые помещения и на «иные объекты недвижимости».

объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства , индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса ; (В редакции федеральных законов от 18.07.2006 № 111-ФЗ, от 03.07.2016 № 304-ФЗ, от 29.07.2017 № 218-ФЗ , от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 2 1 ) проект строительства - проект строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, проект строительства малоэтажного жилого комплекса; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 3) уполномоченный банк - банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации, соответствующий требованиям, установленным Правительством Российской Федерации к уровню кредитного рейтинга по национальной рейтинговой шкале.
— п. 2 ст. 2 ФЗ № 214-ФЗ

Это ключевой момент для клиента: если продавец привлекает деньги граждан для создания помещений, которых ещё нет (до ввода в эксплуатацию), такая схема по общему правилу допускается только через договор участия в долевом строительстве. А такой договор подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключённым только с момента регистрации.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью. (В редакции федеральных законов от 17.07.2009 № 147-ФЗ, от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 3 1 . Требования к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требования к формату и заполнению форм таких документов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 4.
— ч. 3 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ

Предварительный договор, который предлагают клиенту, госрегистрации не подлежит и потому не даёт гарантий ФЗ № 214-ФЗ (эскроу, компенсационный фонд, неустойки застройщика, залог). Более того: предварительный договор, по которому деньги вносятся в счёт будущей недвижимости до её создания, суды могут переквалифицировать — но это лишь увеличивает неопределённость, а не защищает покупателя.

Вывод. «Апартаменты» юридически — нежилые помещения: регистрация проживания невозможна, налоги и ЖКХ иные. Если объект ещё не введён в эксплуатацию, а деньги привлекаются под будущее помещение, применим ФЗ № 214-ФЗ; законная защищённая форма — договор долевого участия, подлежащий госрегистрации. Предложенный предварительный договор с авансом этой защиты не даёт. До заключения сделки выясните у продавца, что именно он строит и вводит: если это создание помещений с привлечением денег — требуйте договор долевого участия, а не предварительный договор.

Появится ли кадастровый учёт помещений, если земля не оформлена

Обещание «в середине августа получим кадастровые номера» напрямую зависит от состояния земельного участка. Регистратор обязан приостановить кадастровый учёт и регистрацию, если в ЕГРН нет сведений о границах участка под зданием.

в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства (за исключением случаев, если такое сооружение является линейным объектом или такой объект незавершенного строительства является линейным объектом, строительство которого не завершено), для осуществления государственного кадастрового учета которых и (или) государственной регистрации прав на которые подано заявление, кроме случаев, если заявление об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав подано в связи с прекращением существования таких здания, сооружения, объекта незавершенного строительства; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ ) 22) назначение или разрешенное использование созданного (создаваемого) объекта недвижимости не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), за исключением случаев, если в соответствии с законом размещение такого объекта на данном земельном участке допускается независимо от вида его разрешенного использования; (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 23) земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости, предоставлен, передан собственником для целей, не предусматривающих возможность строительства (размещения) такого объекта;
— п. 21.2 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Это прямо бьёт по обещанию продавца: если участок под зданием не оформлен (нет сведений о его границах в ЕГРН), регистрация помещений неминуемо «встанет» — сначала приостановка, затем, если причины не устранены, отказ.

Есть и другое основание приостановки, включая непредставление необходимых документов.

не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; 10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам;
— п. 5 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Если затем причины не устранены в срок приостановления, следует отказ.

Вывод. Заявление продавца о получении кадастровых номеров «просто в ожидании» сомнительно. Если участок под зданием действительно не оформлен, регистратор обязан приостановить учёт и регистрацию помещений (п. 21.2 ч. 1 ст. 26, п. 5 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ), а при неустранении причин — отказать. Именно отсутствие прав на землю с высокой вероятностью заблокирует обещанные кадастровые номера, а значит, и основной договор. До подписания предварительного договора потребуйте письменные доказательства: выписку ЕГРН на земельный участок, договор аренды участка, разрешение на строительство/реконструкцию.

Судьба аванса 300 000 руб. по предварительному договору

Предварительный договор законен по форме и обязывает заключить основной договор на согласованных условиях.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда.
— п. 1 ст. 429 ГК РФ

Но важно, как оформлены 300 000 руб. Если в договоре сумма названа «авансом» (а не задатком с письменным соглашением), то при незаключении основного договора она возвращается покупателю.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. 4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 3 ст. 380 ГК РФ

Это ключевое для клиента: «аванс» (в отличие от задатка) не теряется при срыве сделки — он подлежит возврату. Если бы это был задаток и сделку сорвал покупатель, деньги остались бы у продавца; здесь же, судя по формулировке «аванс», риск потери отсутствует.

Если продавец по факту не сможет заключить основной договор (например, из-за отсутствия кадастрового учёта по причине неоформленной земли), покупатель вправе требовать возврата уплаченной суммы как неосновательного обогащения.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

И на сумму удержанных денег начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Практика ВС РФ исходит из того, что полученные по предварительному договору денежные средства при отсутствии правовых оснований для их удержания (невозможность исполнить обязательство по заключению основного договора) признаются неосновательным обогащением и подлежат возврату.

Есть и риск-ветка: если до истечения срока стороны не заключат основной договор и никто не направит предложение о его заключении, обязательства по предварительному договору прекращаются.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
— п. 6 ст. 429 ГК РФ

Тогда удержание аванса будет уже безосновательным, и покупатель взыскивает его как неосновательное обогащение с процентами.

Если же продавец отказывается заключать основной договор, покупатель вправе требовать понуждения к заключению договора в течение шести месяцев.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. (Пункт в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
— п. 5 ст. 429 ГК РФ

Вывод. Схема «предварительный договор + аванс» сама по себе законна. Поскольку сумма оформлена как аванс, а не задаток, при незаключении основного договора (в том числе из-за отсутствия кадастрового учёта) клиент вправе вернуть 300 000 руб. как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ) с процентами по ст. 395 ГК РФ с момента, когда продавец узнал о неосновательности удержания. Если основной договор не заключат до истечения срока без направления предложения — обязательства по предварительному договору прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Требование о понуждении к заключению основного договора можно заявить в течение шести месяцев с момента уклонения продавца.

Риск самовольной постройки при переделке здания института под апартаменты

Фактически идёт реконструкция нежилого здания института под 46 помещений. Такая реконструкция требует разрешения на строительство — иначе объект рискует быть признанным самовольной постройкой.

Признаками самовольной постройки являются создание объекта на участке, не предоставленном в установленном порядке, или без необходимых разрешений, или с нарушением градостроительных норм.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Для клиента это означает: если реконструкция ведётся без разрешения либо участок под зданием не оформлен, весь объект (или его реконструированная часть) может быть квалифицирован как самовольная постройка. Последствия прямо указаны в законе: право собственности на неё не возникает, распоряжаться ею запрещено, использование не допускается, а сама постройка подлежит сносу или приведению в соответствие за счёт застройщика.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 3.
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Это и есть главный риск клиента из его вопроса: заплатив аванс и даже заключив основной договор, он может оказаться перед фактом, что приобретаемый объект не может быть легализован, а деньги придётся взыскивать с продавца. Отдельно подчеркнём: режим самовольной постройки применяется, если на дату начала работ отсутствовали необходимые разрешения (п. 1 ст. 222 ГК РФ); если же здание института существовало законно и реконструкция ведётся с разрешением, риск снимается.

Вывод. Реконструкция здания института под апартаменты законна только при наличии разрешения на строительство/реконструкцию и ввода в эксплуатацию. Без них объект может быть признан самовольной постройкой (п. 1 ст. 222 ГК РФ) с запретом распоряжения и угрозой сноса (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Если реконструкция производится на не предоставленном в установленном порядке участке — признак самовольной постройки возникает уже по этому основанию. До сделки обязательно проверьте наличие разрешения на строительство/реконструкцию и разрешения на ввод в эксплуатацию.

Ответственность за пользование землёй без прав

Отдельно стоит учитывать, что фактическое использование участка без оформленных прав — это самостоятельное административное правонарушение, которое касается и продавца, и в перспективе может коснуться покупателя.

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ) Статья 7.2.
— ст. 7.1 КоАП РФ, п. 12

Для клиента это означает: если он станет собственником помещения в здании, стоящем на неоформленной земле, риск претензий по ст. 7.1 КоАП РФ (использование участка без прав) сохранится — штраф для граждан от 5 000 руб., для юрлиц от 100 000 руб. Поэтому «земля не оформлена» — не техническая деталь, а источник постоянного административного и имущественного риска, который перейдёт к покупателю вместе с объектом.

Вывод. Использование земельного участка лицом, не имеющим на него оформленных прав, образует состав правонарушения по ст. 7.1 КоАП РФ, а самовольное занятие влечёт штраф, в том числе для граждан (не менее 5 000 руб.). Неоформленность земли — устойчивый риск, который перейдёт к покупателю: получив помещение, он продолжит пользоваться участком без прав. Это дополнительный довод не вносить деньги до подтверждения прав продавца на землю.