Как составить расписку о возврате денег за долю в квартире, если регистрация права не состоится

Правовая природа расписки и почему в ней нужно назвать договор

Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе.
— п. 2 ст. 408 ГК РФ

Эта норма — ключ к тому, зачем нужна расписка и что она должна фиксировать. Продавец, получая деньги, по требованию покупателя обязан выдать расписку в получении исполнения. Но расписка по умолчанию лишь подтверждает факт получения суммы; она не доказывает, за что получены деньги. Поэтому в тексте расписки прямо указывается: договор купли-продажи (дата, номер, нотариус), предмет — доля 1/3 в праве общей собственности на квартиру (адрес, кадастровый номер), цена — 900 000 руб., и что сумма получена в полном объёме именно по этому договору в счёт оплаты доли. Без этой привязки расписка превратится в подтверждение неясного денежного долга.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. 2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 163. Нотариальное удостоверение сделки (Наименование в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 164. Государственная регистрация сделок 1.
— п. 1 ст. 162 ГК РФ

Норма обязывает фиксировать условия письменно: при споре на свидетельские показания ссылаться нельзя, а значение будут иметь именно письменные документы. Значит, все три опорных элемента — предмет (доля), цена (900 000 руб.), основание (договор) — должны быть не «на словах», а буквально в тексте расписки.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
— п. 1 ст. 421 ГК РФ

Условия, о которых просит брат (возврат денег при отказе в регистрации), закону не противоречат: стороны свободны в определении условий, кроме случаев, когда содержание условия предписано законом. Условие о возврате — это дополнительное договорное условие, включить его допустимо.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. 5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 4 ст. 421 ГК РФ

Более того, п. 4 ст. 421 ГК РФ прямо позволяет сторонам установить условие, отличное от диспозитивной нормы. Поэтому не нужно бояться, что «по общему правилу аванс не возвращается» — закон не запрещает сторонам договориться о судьбе денег при недостижении результата.

Вывод. Расписку пишет продавец (вы) собственноручно, от своего имени, с полными паспортными данными; в ней должны быть: дата и место составления, ФИО и паспортные данные обеих сторон, реквизиты договора купли-продажи доли (дата, номер, нотариус), описание доли (адрес квартиры, кадастровый номер, размер доли 1/3), цена (900 000 руб.), фраза о том, что сумма получена в полном объёме в счёт оплаты доли по этому договору, условие о возврате при отказе в госрегистрации, срок и способ возврата, подпись продавца. Свидетели и иные документы значения иметь не будут — решает письменный текст.

Аванс или задаток: чем нельзя называть вашу сумму

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
   — ст. 380 ГК РФ, п. 1

Если в расписке написать слово «задаток», вы автоматически подпадёте под жёсткий режим ст. 381 ГК РФ. Здесь важно понимать квалификацию: деньги, вносимые до регистрации и без оформленного письменного соглашения о задатке, по умолчанию считаются авансом — именно так решает п. 3 ст. 380 ГК РФ.

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
   — ст. 381 ГК РФ, п. 1

Последствие квалификации как задатка: при прекращении обязательства до начала исполнения по соглашению сторон задаток возвращается (п. 1), но если за неисполнение договора ответственно лицо, получившее задаток, оно обязано вернуть двойную сумму. Для вас это 900 000 руб., превращающиеся в 1 800 000 руб. риска. Поэтому в расписке НЕЛЬЗЯ использовать слово «задаток» и его синонимы («обеспечительный платёж за сделку» в значении задатка).

Вывод. Называйте сумму «авансом» / «предварительной оплатой по договору купли-продажи доли» и прямо укажите право продавца вернуть её в полном размере при отказе в регистрации. Это исключает применение п. 2 ст. 381 ГК РФ о двойной сумме и оставляет вас обязанным вернуть ровно 900 000 руб.

Как правильно сформулировать условие о возврате денег при отказе в регистрации

Исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 327.1 ГК РФ

Это основная норма для вашей конструкции. Условие «продавец возвращает аванс, если регистрирующий орган откажет в государственной регистрации перехода права» — это классическое обусловленное обязательство: исполнение (возврат) привязано к наступлению определённого обстоятельства, закреплённого договором. Формулировка «в случае отказа Росреестра в государственной регистрации перехода права…» попадает прямо под эту модель. Рекомендуется сделать условие максимально конкретным: назвать орган (Росреестр / его территориальное управление), указать, что речь именно об отказе в государственной регистрации перехода права по данному договору, и определить момент, с которого возникает обязанность возврата (например, дата уведомления об отказе).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Здесь важный нюанс: переход права к покупателю наступает только с регистрацией, а исполнение договора до регистрации не меняет отношений с третьими лицами. То есть до регистрации брат не становится собственником доли, и переданные им деньги до этого момента — именно аванс, а не оплата уже полученного товара. Это подтверждает, что условие о возврате логично и обоснованно.

Вывод. В расписке формулируйте условие так: аванс подлежит возврату в полном размере (900 000 руб.), если Росреестр примет решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на долю по этому договору, в течение определённого срока (рекомендуется 5–10 рабочих дней) с даты получения продавцом уведомления об отказе. Обязательно добавьте оговорку, что отказ должен быть окончательным или что возврат производится также при отказе и после обжалования (иначе брат может удерживать ваш аванс, ссылаясь на поданную апелляцию).

Срок возврата: указывать или нет

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 2 ст. 314 ГК РФ

Срок возврата указывать НУЖНО, но даже если его не указать — обязательство не «зависнет» навсегда. По п. 2 ст. 314 ГК РФ при отсутствии срока обязательство исполняется в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования. Но в вашей ситуации срок лучше прописать прямо: это избавляет от спора «когда брат обязан обратиться за возвратом». Формулировка: «Возврат производится в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения продавцом уведомления об отказе в государственной регистрации».

Вывод. Указывайте конкретный срок возврата — это ваше же преимущество: он очерчивает момент, с которого вы не обязаны возвращать, и защищает вас от претензий брата о «затягивании». Если срок не указать, он будет исчисляться по правилу семи дней с момента требования — это допустимо, но менее определённо.

Нужно ли оговаривать прекращение / незаключённость договора при отказе

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 450 ГК РФ

Отказ в регистрации сам по себе не делает договор незаключённым и не прекращает его автоматически. Договор купли-продажи недвижимости считается заключённым с момента подписания единого документа сторонами; регистрация относится к переходу права, а не к заключённости договора. Поэтому просто написать «при отказе договор считается незаключённым» — юридически некорректно: факт незаключённости либо существует, либо нет, его нельзя сконструировать оговоркой. Правильный путь — соглашение сторон о расторжении/прекращении.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения. В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора. (Пункт в редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 347-ФЗ) 4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
— п. 2 ст. 453 ГК РФ

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются с момента заключения соглашения о расторжении. Значит, корректная формулировка — не «считается незаключённым», а: «Стороны договорились, что при отказе в государственной регистрации договор купли-продажи доли прекращается (расторгается) по соглашению сторон, а уплаченный аванс возвращается покупателю в полном размере». Это чётко и по закону.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Если договор не расторгать, а лишь написать про возврат денег, то после отказа продавец формально удерживает деньги без основания: у покупателя возникает требование из неосновательного обогащения (предмет — 900 000 руб.). Само по себе это ваши деньги «связал» не снимает — но устраняет правовую определённость, поэтому лучше прописать и расторжение, и возврат.

Вывод. В расписке пишите не «договор считается незаключённым», а «при отказе в регистрации договор купли-продажи доли расторгается по соглашению сторон; аванс 900 000 руб. возвращается покупателю». Это двойная защита: у покупателя есть чёткое право требовать деньги, у вас — чёткое прекращение обязательства передать долю.

Способ передачи денег при возврате и подтверждение расчёта

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. 2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 163. Нотариальное удостоверение сделки (Наименование в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 164. Государственная регистрация сделок 1.
— п. 1 ст. 162 ГК РФ

Поскольку расписка — письменный документ, вопросы возврата денег лучше разрешить так, чтобы не возникало спора о факте возврата. В расписке укажите способ: например, «возврат производится наличными по адресу… либо безналичным переводом на счёт покупателя (банк, реквизиты), с составлением отдельной расписки или платёжного документа». Ссылаться в будущем на «я вернул, но без бумаги» будет сложно — не забудьте о требовании письменной формы и значении письменных доказательств.

Вывод. В расписке прямо опишите: (1) банковские реквизиты покупателя для перевода и/или (2) порядок составления расписки о возврате при наличном расчёте. Фактический возврат обязательно оформляйте письменно — отдельной распиской покупателя о получении денег либо платёжным поручением с отметкой банка. Иначе факт возврата 900 000 руб. доказать будет трудно.

Денежные последствия удержания аванса продавцом

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Если после отказа в регистрации продавец не вернёт аванс (или затянет возврат), наступает ответственность за неисполнение денежного обязательства: на сумму 900 000 руб. подлежат начислению проценты по ключевой ставке Банка России. Это важно не только для покупателя — обратите внимание, что эта норма защищает обе стороны: и вас, если нарушит покупатель, и покупателя, если вы затянете возврат.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Кроме того, если при расторжении договора деньги удерживаются без основания, к ним применяются правила о неосновательном обогащении: проценты начисляются с момента, когда вы узнали или должны были узнать о неосновательности сбережения (например, с даты отказа в регистрации или истечения срока возврата).

Вывод. При удержании аванса на сумму 900 000 руб. начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ. Это дополнительный аргумент указать в расписке конкретный короткий срок возврата: он запускает просрочку и у покупателя появляется право на эти проценты. Формулировка о «неустойке» дополнительно не требуется — но если хотите, можно оговорить ответственность за просрочку возврата, например неустойку 0,1 % за каждый день просрочки, чтобы стимулировать своевременный расчёт.

Проверьте: не забудьте про нотариальное удостоверение и преимущественное право

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Важный момент по существу: отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит нотариальному удостоверению. Исключение — только если все участники отчуждают все свои доли одной сделкой. Это значит: договор купли-продажи вашей 1/3 доли брату должен быть нотариальным, иначе он ничтожен. Расписка — это отдельный документ, но она составляется в дополнение к нотариальному договору, а не вместо него.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

При продаже доли постороннему лицу остальные участники имеют преимущественное право покупки; при нарушении они в течение 3 месяцев вправе требовать перевода на них прав покупателя. Это прямой риск удержания 900 000 руб. вами: если брат – не единственный сособственник, а другой сособственник узнает о продаже и заявит требования, регистрация может быть оспорена, а договор расторгнут.

При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие: 1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4 1 настоящей статьи; 2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, и представление документов, подтверждающих указанное в настоящей части извещение, на государственную регистрацию прав не требуется. (Часть в редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 4 1 . В случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте.
— ч. 4 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Практически это выражается в регистрационном требовании: при продаже доли лицу, не являющемуся участником долевой собственности, к заявлению о регистрации прилагаются извещения или отказы остальных сособственников. Если брат — уже сособственник (например, владеет другой долей), преимущественное право у него не применяется.

Вывод. Отказ в регистрации часто вызван именно дефектами по ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ (отсутствие согласия/отказа других сособственников, ненадлежащая форма). Поэтому в расписке обязательно должна быть привязка к нотариально удостоверенному договору купли-продажи доли; если же сделка оформлена без нотариуса, поскольку все доли отчуждаются одной сделкой, это тоже отражается. Выводы по регистрационным рискам должны быть учтены в тексте: указание, что стороны признают договор нотариальным и действительным, и что покупатель принимает риск отказа в регистрации по причинам, не связанным с продавцом, — укрепит вашу позицию.

Ветвления по решающим фактам, которые нужно уточнить до подписания

Брат — это сособственник или «постороннее» лицо? Это решающий фактор для регистрационных рисков и для того, что именно будет причиной отказа. Если брат уже владеет другой долей в этой же квартире (является участником долевой собственности) — преимущественное право покупки к нему не применяется (ст. 250 ГК РФ защищает только «остальных участников» от продажи «постороннему лицу»), и оснований для отказа по этой причине меньше. Если брат не является сособственником — к заявлению о регистрации нужны извещения или письменные отказы всех остальных сособственников, а при их отсутствии государственный регистратор приостановит, а затем откажет в регистрации, что и запустит ваше условие о возврате аванса.

При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие: 1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4 1 настоящей статьи; 2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, и представление документов, подтверждающих указанное в настоящей части извещение, на государственную регистрацию прав не требуется. (Часть в редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 4 1 . В случае, если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности продавцом доли в праве общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу может быть размещено извещение об этом на официальном сайте.
— ч. 4 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Выше — прямое подтверждение: при продаже доли лицу, не являющемуся участником общей собственности, документы об извещении/отказе сособственников обязательны. Поэтому в расписке при продаже «постороннему» брату разумно дописать: «Стороны подтверждают, что преимущественное право покупки остальных участников соблюдено / от них получены отказы».

Известен ли точный адрес и кадастровый номер объекта? Если реквизиты доли (адрес квартиры, кадастровый номер, размер доли 1/3) указать полностью — расписка однозначно привязана к конкретному объекту. Если кадастровый номер на момент подписания неизвестен — допустимо указать адрес и размер доли со ссылкой на договор, но это слабее: при расхождении предмета регистрирующий орган может счесть объект неопределённым, что само по себе станет причиной приостановки и отказа.

Причины возможного отказа — по чьей вине? Если отказ вызван упущениями продавца (нет права на долю, не представлены документы) — оговорка о возврате аванса должна быть безусловной. Если отказ вызван обстоятельствами, не зависящими от продавца, — сторонам выгодно прямо указать, возвращается ли аванс и в каком размере. Рекомендуемая формулировка: «Аванс возвращается в полном размере независимо от причин отказа в государственной регистрации, за исключением случая, когда отказ вызван недобросовестными действиями покупателя» — она защищает продавца.

Согласен ли брат подписать отдельное соглашение о расторжении при отказе? Если да — в расписку достаточно включить отсылку «договор расторгается по соглашению сторон при отказе», а само соглашение подписать при наступлении отказа. Если брат хочет всё в одном документе — прописывайте условие о расторжении прямо в расписке.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения. В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора. (Пункт в редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 347-ФЗ) 4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
— п. 2 ст. 453 ГК РФ

Согласно этой норме обязательства прекращаются с момента заключения соглашения о расторжении. Без такого соглашения при отказе договор формально остаётся действующим, и обязательство продавца передать долю не прекращается, даже если деньги возвращены.

Способ передачи — наличные или перевод? Если наличные — обязательна письменная расписка о возврате (устные договорённости при споре не подтверждаются ссылкой на свидетелей по п. 1 ст. 162 ГК РФ). Если перевод — указывайте реквизиты счёта брата; платёжное поручение с отметкой банка станет бесспорным доказательством возврата.

Вывод. От трёх факторов — статус брата (сособственник/нет), полнота реквизитов доли (кадастровый номер, адрес), распределение причин отказа — зависит, каким будет точный текст условия о возврате и насколько бесспорным будет обязательство продавца вернуть ровно 900 000 руб. (не двойную сумму по ст. 381 ГК РФ и не с риском сохранения нерасторгнутого договора).