Вопросы налоговых органов при оплате наличными после регистрации сделки и возможность передоверия по генеральной доверенности при купле-продаже нежилого помещения

Допустимость и размер наличного расчёта между двумя физическими лицами

Расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами (статья 140) без ограничения суммы или в безналичном порядке.
— п. 1 ст. 861 ГК РФ

Сторона 1 и Сторона 2 — оба физические лица, и нежилое помещение продаётся не в рамках предпринимательской деятельности. Это прямо подпадает под п. 1 ст. 861 ГК РФ: расчёты наличными между гражданами, не связанные с предпринимательством, производятся без ограничения суммы. Следовательно, сама передача крупной суммы наличными законна, и лимит расчётов наличными (который установлен для юридических лиц и предпринимателей) здесь не применяется.

Расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами с учетом ограничений, установленных законом и принимаемыми в соответствии с ним банковскими правилами.
— п. 2 ст. 861 ГК РФ

Для сравнения: ограничение суммы наличных расчётов адресовано расчётам между юридическими лицами и расчётам граждан, связанным с предпринимательской деятельностью. Поскольку в описанной ситуации помещение отчуждается физлицами вне предпринимательства, это ограничение не задействуется. Единственное существенное условие — чтобы хотя бы одна из сторон не выступала в этом качестве (ИП/предпринимательская деятельность); если Сторона 1 использовала объект в бизнесе, режим расчётов мог бы измениться, но это уже вопрос фактического статуса, а не формы оплаты.

Обязательный контроль по «антиотмывочному» закону (115-ФЗ)

Операция с наличными и (или) безналичными денежными средствами, осуществляемая по сделке с недвижимым имуществом, подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, превышает определенный уполномоченным органом размер, который не может быть меньше 5 миллионов рублей.
— п. 1.1 ст. 6 ФЗ от 07.08.2001 № 115-ФЗ

Это ключевая контрольная норма для вашей сделки. Обязательному контролю подлежит операция по сделке с недвижимостью, если её сумма превышает установленный размер, который не может быть меньше 5 млн рублей. Для продавца и покупателя это не создаёт обязанностей или запретов — контроль ведёт организация (например, банк, нотариус как субъект ст. 5 закона, если он участвует в расчётах), которая при превышении порога направляет сведения в Росфинмониторинг. Значение имеет не форма оплаты (наличные/безналичные), а сумма сделки. Если цена ниже установленного уполномоченным органом порога, операция обязательному контролю не подлежит. Превышение порога при наличном расчёте само по себе противозаконным не является — это лишь основание для направления сведений контролирующим субъектом.

Налоговые последствия для продавца: зависит от срока владения, а не от формы оплаты

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Доход от продажи нежилого помещения освобождается от НДФЛ, если объект непрерывно находился в собственности Стороны 1 в течение минимального предельного срока владения и более. Каких-либо изъятий или дополнительных проверок именно из-за того, что оплата была наличными, эта норма не устанавливает: способ расчёта не является ни условием освобождения, ни основанием для доначисления.

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Для объектов, не указанных в п. 3 (нежилое помещение не относится к случаям «3 года»), минимальный срок владения составляет 5 лет; при этом законом субъекта РФ он может быть уменьшен вплоть до нуля. Если Сторона 1 владела помещением 5 лет и более — НДФЛ не возникает вовсе, и вопрос о наличной оплате теряет значение. Если владение меньше 5 лет (и нет регионального сокращения) — возникает налоговый вопрос, но опять-таки по линии срока, а не способа передачи денег.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Отдельно про «цену, близкую к кадастровой». Если цена договора окажется меньше кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, налоговая база определяется расчётно от кадастровой стоимости. Цена, близкая к кадастровой (а тем более не ниже 70% кадастровой), этой нормой не затрагивается — занижения базы не происходит, и риска доначисления по мотиву цены не возникает.

Сумма налога исчисляется налоговым органом как соответствующая налоговым ставкам, установленным статьей 224 настоящего Кодекса, процентная доля налоговой базы. Для доходов от продажи недвижимого имущества, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1 1 статьи 224 настоящего Кодекса, налоговая база определяется как денежное выражение указанных доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных налогоплательщиком расходов, связанных с приобретением этого имущества, предусмотренных подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса. В случае отсутствия у налоговых органов таких документально подтвержденных налогоплательщиком расходов указанные в настоящем абзаце доходы уменьшаются на сумму расходов, рассчитанных исходя из цены сделки, которая явилась основанием регистрации права при приобретении этого имущества, информация о которой получена налоговыми органами в соответствии с пунктом 4 статьи 85 настоящего Кодекса. В иных случаях указанные в настоящем абзаце доходы уменьшаются на сумму налоговых вычетов, предусмотренных подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) Для доходов от продажи недвижимого имущества, в отношении которых предусмотрены иные налоговые ставки, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению.
— абз. 2 п. 3 ст. 214.10 НК РФ

Если налог все же возникает (владение меньше минимального срока), база уменьшается на документально подтверждённые расходы на приобретение или на вычеты по подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, а ставка — по ст. 224 НК РФ. То есть даже в налогооблагаемом сценарии «наличность» на квалификацию и размер налога не влияет.

Отдельно о цене: система контроля соответствия цен рыночным (ст. 105.3 НК РФ) применяется к сделкам между взаимозависимыми лицами, а также к отдельным видам контролируемых сделок; для разовой продажи нежилого помещения между двумя независимыми физлицами по цене около кадастровой риска по этому основанию нет (ст. 105.3 НК РФ регулирует налоговый контроль цен по контролируемым сделкам, к бытовой продаже между гражданами не относится).

Вывод: сама по себе наличная оплата нежилого помещения между двумя физлицами законна и не ограничена по сумме (п. 1 ст. 861 ГК РФ), поэтому вопросов у налоговой именно из-за формы расчёта быть не должно. Проверяемая привязка — сумма сделки для целей обязательного контроля по 115-ФЗ (порог не менее 5 млн руб., п. 1.1 ст. 6) и срок владения для НДФЛ (5 лет, п. 4 ст. 217.1 НК РФ, если регион не снизил срок). Цена около кадастровой безопасна: расчёт от кадастровой стоимости («×0,7») включается только при занижении цены ниже этого уровня (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Форма сделки, регистрация перехода права и расчёты при нотариальном оформлении

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме единым документом, подписанным сторонами; несоблюдение формы влечёт недействительность.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
— п. 2, 3 ст. 163 ГК РФ

Если вы решили оформлять сделку у нотариуса, нотариус проверит законность сделки и наличие у сторон права на её совершение (п. 1 ст. 163 ГК РФ), но для продажи нежилого помещения между физлицами нотариальная форма по закону не обязательна — она выбирается по соглашению сторон. При этом, если стороны сами условились о нотариальном удостоверении, его несоблюдение повлечёт ничтожность сделки.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Переход права собственности подлежит государственной регистрации. По п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора (в том числе передача денег и передача помещения) до регистрации перехода права не изменяет отношений сторон с третьими лицами. Поэтому выбранная вами последовательность — сначала регистрация, затем передача денег — юридически корректна и защищает покупателя. Уклонение от регистрации даёт право требовать регистрации по суду и возмещения убытков (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. 2. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. 3. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
— п. 1, 3 ст. 486 ГК РФ

Порядок оплаты определяется договором: покупатель обязан оплатить товар до или после передачи, если договором не установлено иное. Это прямо позволяет зафиксировать в договоре, что деньги передаются после регистрации. Рекомендую также прописать способ подтверждения получения наличных (расписка продавца с указанием суммы, даты и реквизитов договора).

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Если продаваемое нежилое помещение — общее имущество супругов Стороны 1, то для сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга; без него супруг вправе требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о ней. Проверьте семейный статус и режим имущества Стороны 1 до подписания договора.

Вывод: нотариальное оформление для продажи нежилого помещения физлицами не обязательно, но допустимо по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ) и при нём обязательно к соблюдению (п. 3 ст. 163 ГК РФ); договор — единый документ (ст. 550 ГК РФ), переход права — только через регистрацию (ст. 551 ГК РФ), передача денег после регистрации правомерна (п. 1 ст. 486 ГК РФ). Если помещение — общее имущество супругов, потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга Стороны 1 (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Передоверие при отсутствии в доверенности прямого указания на право передоверия

Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие.
— п. 1 ст. 187 ГК РФ

Это основная норма по вашему второму вопросу. Доверенное лицо обязано лично совершать действия, на которые уполномочено. Передоверие возможно в двух случаях: (1) если оно прямо уполномочено на это доверенностью, либо (2) если вынуждено к этому силой обстоятельств для охраны интересов доверителя и доверенность не запрещает передоверие. Поскольку в вашей доверенности «про передоверие ничего не сказано» (и, как надо понимать, оговорки о вынужденности нет), права на передоверие у Стороны 2 нет — ни по первому, ни по второму основанию.

Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана. 5. Передоверие не допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 185 1 настоящего Кодекса. 6. Если иное не указано в доверенности или не установлено законом, представитель, передавший полномочия другому лицу в порядке передоверия, не утрачивает соответствующие полномочия. 7. Передача полномочий лицом, получившим эти полномочия в результате передоверия, другому лицу (последующее передоверие) не допускается, если иное не предусмотрено в первоначальной доверенности или не установлено законом. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 3 ст. 187 ГК РФ

Несоблюдение порядка передоверия приводит к тому, что нотариус не удостоверит доверенность в порядке передоверия без предъявления основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо доказательств вынужденности. Дополнительно: срок доверенности в порядке передоверия не может превышать срок основной доверенности, а последующее (третье) передоверие вообще не допускается, если не предусмотрено первоначальной доверенностью.

Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность. Доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.
— ст. 59 Основ законодательства РФ о нотариате

Та же норма в Основах о нотариате: нотариус удостоверяет доверенность в порядке передоверия только по представлении основной доверенности с оговоркой о праве передоверия либо доказательств вынужденности, а объём прав по передоверию не может быть больше, чем по основной.

Форма, срок и подтверждение полномочий

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о госрегистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в реестрах правами должна быть нотариально удостоверена. Поскольку сделка с нежилым помещением касается зарегистрированного права, основная доверенность Стороны 2 должна быть нотариальной — иначе она не даёт полномочий на регистрацию перехода права.

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

Срок: если он не указан — доверенность действует год со дня совершения; доверенность без даты совершения ничтожна. Если Сторона 2 впоследствии всё же получит право передоверия, срок доверенности в порядке передоверия не может превышать срок основной (п. 4 ст. 187 ГК РФ).

Последствия, если помощник Стороны 2 всё же подпишет договор

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
— п. 1 ст. 183 ГК РФ

Если не уполномоченное на передоверие лицо подпишет договор, сделка считается заключённой от имени и в интересах подписавшего, а не доверителя, пока доверитель её не одобрит. Это означает риск для покупателя (Стороны 2): право собственности не перейдёт к представляемому, если он не одобрит сделку.

Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков.
— п. 3 ст. 183 ГК РФ

Если представляемый сделки не одобрил, другая сторона вправе требовать от неуправомоченного лица исполнения сделки либо отказаться от неё и потребовать возмещения убытков. Это существенный риск и для Стороны 2, действующей по доверенности.

Смежное: конфликт интересов

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы.
— п. 3 ст. 182 ГК РФ

Представитель не вправе совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении лица, представителем которого он одновременно является. Если Сторона 2 действует и за продавца, и за покупателя одновременно — такая сделка может быть признана недействительной по иску представляемого. Убедитесь, что Сторона 2 по доверенности представляет только одну сторону.

Альтернативная ветка (если право передоверия всё-таки будет оформлено)

Если первоначальная доверенность будет дополнена/переоформлена с прямым указанием права передоверия (либо будет доказана вынужденность по обстоятельствам), Сторона 2 вправе передоверить полномочия при обязательном нотариальном удостоверении доверенности в порядке передоверия и при непревышении срока и объёма прав основной доверенности (п. 3–4 ст. 187 ГК РФ, ст. 59 Основ о нотариате). Вариант без передоверия — выдать новую нотариальную доверенность напрямую от доверителя на нужное лицо.

Вывод: при доверенности, где о передоверии ничего не сказано, Сторона 2 не вправе передать полномочия другому лицу — ни сила обстоятельств, ни устная договорённость этого не заменяют, а нотариус не удостоверит такую доверенность (п. 1 ст. 187 ГК РФ, ст. 59 Основ о нотариате). Передоверие станет возможным только после прямого указания такого права в основной доверенности либо при доказанной вынужденности, с нотариальным удостоверением и в пределах срока и объёма основной доверенности. Если же неуполномоченное лицо подпишет договор без одобрения доверителя, сделка будет считаться совершённой от его имени и в его интересах (п. 1, 3 ст. 183 ГК РФ).

Доказательства оплаты и защита сторон при неоплате либо уклонении от регистрации

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Форма договора — единый письменный документ. Именно договор с зафиксированным в нём порядком расчёта (сумма, момент передачи после регистрации) служит главным доказательством условий сделки. Устные договорённости о цене и порядке оплаты доказательственной силы такого документа не имеют.

Подтверждение факта и полноты оплаты

Поскольку оплата по вашему замыслу производится наличными после регистрации и вне безналичного перевода (у которого есть объективное подтверждение — платёжное поручение, выписка), единственным надёжным доказательством получения денег продавцом становится расписка продавца о получении суммы с указанием даты, суммы и реквизитов договора. Этот способ вытекает из п. 1 ст. 486 ГК РФ: обязанность покупателя — оплатить товар до или после передачи; факт и полноту такой оплаты при наличном расчёте следует фиксировать письменно.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. 2. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. 3. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
— п. 1, 3 ст. 486 ГК РФ

Последствия неоплаты покупателем

Если покупатель своевременно не оплатит переданное помещение, продавец вправе требовать оплаты и уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ — то есть гражданско-правовые последствия неоплаты выражаются в деньгах: основной долг плюс проценты.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Проценты за пользование чужими денежными средствами начисляются при неправомерном удержании денежных средств по ключевой ставке Банка России. Это денежное последствие неисполнения обязательства по оплате.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

При обратной ситуации — уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права — суд по требованию другой стороны выносит решение о регистрации, а уклоняющаяся сторона обязана возместить убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей; в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг, цифровой валюты и имущества, полученного в результате выкупа цифровых финансовых активов и (или) цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 тысяч рублей; (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ) (Подпункт в редакции Федерального закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ ) 2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
— подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если налог всё же возникает (владение меньше минимального срока и нет региональных льгот), продавец вправе уменьшить доход на имущественный вычет по «иному недвижимому имуществу» в размере до 250 000 рублей либо на документально подтверждённые расходы на приобретение — применительно к нежилому помещению именно так формируется налоговая база.

Вывод: факт и полноту наличной оплаты следует подтверждать письменно — договором как единым документом (ст. 550 ГК РФ) и отдельной распиской продавца о получении денег. При уклонении покупателя от оплаты продавец вправе взыскать долг с процентами по ст. 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486 ГК РФ); при уклонении от государственной регистрации перехода права другая сторона вправе требовать регистрации по суду и возмещения убытков (п. 3 ст. 551 ГК РФ). В налоговом сценарии продавец уменьшает базу на вычет 250 000 руб. или на расходы (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Квалификация цены, близкой к кадастровой: применяется ли контроль цен (ст. 105.3 НК РФ)

В случае, если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых в соответствии с настоящим разделом сопоставимыми, между лицами, не являющимися взаимозависимыми, то любые доходы (прибыль, выручка), которые могли бы быть получены одним из этих лиц, но вследствие указанного отличия не были им получены, учитываются для целей налогообложения у этого лица. Учет для целей налогообложения доходов (прибыли, выручки) в соответствии с настоящим пунктом производится в случае, если это не приводит к уменьшению суммы налога, подлежащего уплате в бюджетную систему Российской Федерации, или увеличению суммы убытка, определяемого в соответствии с главой 25 настоящего Кодекса. Положения настоящего абзаца не применяются в случаях, если налогоплательщик применяет симметричную корректировку в соответствии с настоящим разделом, в случаях, предусмотренных соглашением о ценообразовании для целей налогообложения, заключенным в соответствии с пунктом 2 или абзацем первым пункта 3 статьи 105 20 настоящего Кодекса , или по результатам взаимосогласительной процедуры в соответствии с международным договором Российской Федерации по вопросам налогообложения .
— п. 1 ст. 105.3 НК РФ

Контроль цен для целей налогообложения (правила раздела V.1 НК РФ о «рыночной» цене) действует только в отношении сделок между взаимозависимыми лицами. Разовость сделки и независимость сторон исключают применение этих правил.

физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный; 12) организации в случае, если физическое лицо, имеющее в одной из таких организаций долю прямого и (или) косвенного участия более 25 процентов и (или) полномочия по назначению (избранию) единоличного исполнительного органа организации или по назначению (избранию) не менее 50 процентов состава коллегиального исполнительного органа или совета директоров (наблюдательного совета) организации, и физическое лицо, имеющее в другой из таких организаций указанную долю участия и (или) указанные полномочия, признаются взаимозависимыми лицами в соответствии с подпунктом 11 настоящего пункта. В целях настоящего подпункта наличие полномочий по назначению (избранию) единоличного исполнительного органа организации или по назначению (избранию) не менее 50 процентов состава коллегиального исполнительного органа или совета директоров (наблюдательного совета) организации определяется для физического лица совместно с его взаимозависимыми лицами, указанными в подпункте 11 настоящего пункта; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 27.11.2023 № 539-ФЗ) 13) лицо и организация, которые в соответствии со статьей 25 13 настоящего Кодекса признаются в целях настоящего Кодекса соответственно контролирующим лицом и контролируемой иностранной компанией;
— подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ

Взаимозависимость для таких целей наступает, в частности, между физическим лицом и его супругом, родителями, детьми, братьями и сёстрами, опекуном и подопечным. Пока продавец и покупатель (Сторона 1 и Сторона 2) не состоят в перечисленных отношениях родства/свойства, они не признаются взаимозависимыми, и у налогового органа отсутствует правовое основание проверять цену как «нерыночную» и доначислять по мотиву занижения в порядке ст. 105.3 НК РФ.

Это подкрепляет вывод из блока 1. При цене, близкой к кадастровой (а тем более не ниже 70% кадастровой стоимости), единственный механизм пересчёта — п. 2 ст. 214.10 НК РФ (кадастровая стоимость × 0,7) — не срабатывает, поскольку цена не занижена относительно этого порога. Контроль цен по ст. 105.3 НК РФ здесь неприменим, поскольку сделки между не взаимозависимыми физлицами по цене, признаваемой рыночной, под проверку соответствия рыночной цене не подпадают.

Вывод: цена, близкая к кадастровой, при продаже нежилого помещения между двумя независимыми физическими лицами не создаёт риска доначисления НДФЛ: норма о корректировке дохода при занижении цены (п. 1 ст. 105.3 НК РФ) применяется только к взаимозависимым лицам, а перечень взаимозависимых лиц (подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ) на независимых покупателя и продавца не распространяется. Расчёт по кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ) включается лишь при цене ниже этого уровня, чего при «близкой к кадастровой» цене не происходит.