Опечатка в месте рождения в договоре купли-продажи квартиры: как исправить, если документы уже в Росреестре, и повлияет ли это на банк

Влияет ли лишняя буква в месте рождения на действительность договора купли-продажи

Опечатка в написании населённого пункта в реквизитах покупателя — это дефект оформления, а не порок сделки. Договор подписан сторонами, исполнен, удостоверен нотариусом; соглашение по всем существенным условиям (предмет, цена, стороны) достигнуто, поэтому лишняя буква в месте рождения не относится ни к предмету, ни к цене сделки.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
— ст. 180 ГК РФ

Даже если бы дефект признали нарушением требований закона, он касается только части текста, не влияющей на существо правоотношения: по ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечёт недействительности остальных её частей.

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 168 ГК РФ

Оспоримой по ст. 168 ГК РФ сделка становится при нарушении требований закона (если законом не предусмотрены иные последствия), а ничтожной — только если посягает на публичные интересы либо права третьих лиц. Из процитированной нормы следует, что не всякое отступление от требований закона влечёт недействительность; здесь стороны волю на сделку выразили, публичный интерес не затронут.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 431 ГК РФ

При споре о том, кого именно стороны имели в виду, применяется ст. 431 ГК РФ: буквальное значение условия сопоставляется с другими условиями и смыслом договора, а при неясности выясняется действительная общая воля сторон с учётом цели договора и последующего поведения. Опечатка «г. Верхнереченнск» устраняется сопоставлением с паспортом и свидетельством о рождении покупателя — покупатель однозначно идентифицирован по ФИО, дате рождения, паспорту и СНИЛС.

Вывод: лишняя буква в месте рождения относится к техническим (грамматическим) ошибкам и не касается существенных условий договора (предмет, цена, стороны), поэтому сама по себе она не влечёт ни ничтожности, ни оспоримости сделки по ст. 168 ГК РФ и не препятствует признанию права собственности покупателя; при неясности реквизиты уточняются по правилам ст. 431 ГК РФ сопоставлением с паспортом и свидетельством о рождении. Отдельного перезаключения договора по этому основанию не требуется.

Влияет ли опечатка на регистрацию: требования к документам и правовая экспертиза

Документы, поданные в Росреестр, проходят правовую экспертизу на предмет соответствия требованиям закона. Требования к документам сформулированы так, что опечатка в месте рождения не названа среди оснований для приостановления.

1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

К документу, выражающему сделку, предъявляются требования соответствия законодательству, наличия описания имущества, вида права, нотариального удостоверения, печатей и подписей. Договор этим требованиям отвечает: он нотариально удостоверен, подписан сторонами, содержит все реквизиты объекта и вид права. Дополнительно закон требует, чтобы полностью были написаны фамилия, имя, отчество и адрес места жительства физического лица.

1. Тексты документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме документов на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.
   — ч. 2 ст. 21 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Обратите внимание на буквальное содержание ч. 2 ст. 21: полностью должны быть написаны ФИО и адрес места жительства — место рождения в этом перечне прямо не указано. Именно поэтому опечатка в месте рождения не является тем дефектом, который закон требует устранять для целей регистрации.

1. проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
   — п. 3 ч. 1 ст. 29 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Регистратор проводит правовую экспертизу документов на предмет оснований приостановления. Ключевой вопрос — подпадает ли опечатка под эти основания.

1. форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
   — п. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Единственное «содержательное» основание приостановления, формально применимое к описке, — п. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ: несоответствие формы и (или) содержания документа требованиям законодательства. Однако системное толкование ч. 2 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ (ФИО и адрес места жительства — полностью, место рождения в перечне отсутствует) и ч. 2 ст. 59 ФЗ № 218-ФЗ исключает применение этого пункта к описке в месте рождения.

1. При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов , нотариально удостоверенного факта возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества в силу приобретательной давности в соответствии с Федеральным законом от 29 июня 2018 года № 171-ФЗ "Об особенностях реорганизации федерального государственного унитарного предприятия "Почта России", основах деятельности акционерного общества "Почта России" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется.
   — ч. 2 ст. 59 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

При регистрации на основании нотариально удостоверенной сделки проверка законности такого документа государственным регистратором не осуществляется — достоверность проверяется через единую информационную систему нотариата. Значит, спорная буква в тексте нотариально удостоверенного договора вообще не является предметом проверки регистратора.

При возврате документов без рассмотрения (ст. 25 ФЗ № 218-ФЗ) значение имеют только неоговоренные исправления и повреждения, мешающие однозначно истолковать содержание.

1. такие заявление и документы представлены в форме документов на бумажном носителе и имеют подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, в том числе документы, исполненные карандашом, имеют серьезные повреждения, которые не позволяют однозначно истолковать их содержание;
   — п. 2 ст. 25 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Лишняя буква — не подчистка, не приписка и не зачёркивание, а текст документа читается однозначно. Оснований для возврата документов без рассмотрения нет.

Вывод: опечатка в месте рождения не названа в ст. 21, 25, 26, 59 ФЗ № 218-ФЗ в качестве основания для возврата, приостановления или отказа, а по нотариально удостоверенной сделке законность документа регистратором не проверяется. Наиболее вероятный исход — регистрация будет проведена в обычном порядке. Срок, на который ориентироваться: по нотариально удостоверенной сделке регистрация проводится в течение трёх рабочих дней с даты приема/поступления документов (при электронной подаче — один рабочий день), а ипотеки жилого помещения — пять рабочих дней.

1. три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме - в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов; 10) пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; 11) пять рабочих дней с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов;
   — п. 9 ч. 1 ст. 16 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Если Росреестр приостановит регистрацию: как устранить причину и куда идти

Если регистратор сочтёт описку несоответствием содержания документа требованиям и приостановит регистрацию по п. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ, приостановление не окончательно: отказ возможен лишь при неустранении причины в срок, а незаконный отказ может быть признан судом.

1. В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 2. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования).
   — ч. 1 ст. 27 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Приостановление даёт время на устранение причины, а при её неустранении в течение срока приостановления следует отказ; ч. 2 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ прямо предусматривает, что при признании судом отказа незаконным регистрация осуществляется на основании решения суда без подачи нового заявления. Срок на устранение причины указывается регистратором в уведомлении о приостановлении (оно направляется не позднее рабочего дня, следующего за днём приостановления, — ч. 5 ст. 29 ФЗ № 218-ФЗ).

Практический порядок действий при приостановлении:

1. Получить уведомление о приостановлении (через личный кабинет Росреестра, МФЦ или от нотариуса) и точно установить указанное в нём основание и срок;
2. Обратиться к нотариусу, удостоверившему договор, — он как лицо, представлявшее документы на регистрацию (по п. 2 ст. 20 ФЗ № 102-ФЗ нотариус вправе подавать заявление о регистрации ипотеки в силу закона), взаимодействует с органом регистрации напрямую и вправе направить уточнение о техническом характере описки вместе с копиями паспорта и свидетельства о рождении покупателя;
3. При необходимости представить регистратору паспорт и свидетельство о рождении — они подтверждают правильное написание места рождения.

Нотариусы совершают следующие нотариальные действия: (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 1) удостоверяют сделки; 2) выдают свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; 2 1 ) выдают свидетельства о праве пережившего супруга на временное пользование транспортным средством, которое являлось собственностью лица, погибшего (умершего) в связи с участием (выполнением задач) в специальной военной операции, отражением вооруженного вторжения на территорию Российской Федерации либо в ходе вооруженной провокации на Государственной границе Российской Федерации и территориях субъектов Российской Федерации, прилегающих к районам проведения специальной военной операции (далее - участие (выполнение задач) в специальной военной операции); (Дополнение частью - Федеральный закон от 31.07.2025 № 318-ФЗ) 3) налагают и снимают запрещения отчуждения имущества; 4) свидетельствуют верность копий документов и выписок из них; 5) свидетельствуют подлинность подписи на документах; 6) свидетельствуют верность перевода документов с одного языка на другой; 7) удостоверяют факт нахождения гражданина в живых; 8) удостоверяют факт нахождения гражданина в определенном месте; 9) удостоверяют тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии; 10) удостоверяют время предъявления документов; 11) передают заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам; (В редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ) 12) принимают в депозит денежные суммы и ценные бумаги; 13) совершают исполнительные надписи; 14) совершают протесты векселей; 15) предъявляют чеки к платежу и удостоверяют неоплату чеков; 16) принимают на хранение документы; 17) совершают морские протесты; 18) обеспечивают доказательства; 19) удостоверяют сведения о лицах в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.12.2011 № 386-ФЗ) 20) регистрируют уведомления о залоге движимого имущества; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ) 21) выдают выписки из реестра уведомлений о залоге движимого имущества; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ) 22) выдают дубликаты нотариальных свидетельств, исполнительных надписей и дубликаты документов, выражающих содержание нотариально удостоверенных сделок;
— п. 22 ст. 35 Основ законодательства РФ о нотариате

Если требуется замена самого документа, нотариус по обращению сторон вправе выдать дубликат документа, выражающего содержание нотариально удостоверенной сделки, — это способ устранить описку в тексте договора без расторжения и перезаключения сделки.

Повторная уплата госпошлины при устранении причины приостановления не требуется: по п. 2 ст. 20 ФЗ № 102-ФЗ регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без уплаты государственной пошлины, а сведения о залогодержателе вносятся на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое обязательство, причём истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов не допускается.

Вывод: при приостановлении заново подавать документы и заново платить госпошлину не нужно; достаточно в указанный регистратором срок устранить причину — обратиться к нотариусу для направления уточнения (либо получения дубликата договора с верными данными) и представить регистратору паспорт и свидетельство о рождении. Если причина не устранена и последовал отказ — он обжалуется в апелляционной комиссии Росреестра и (или) в суде; незаконный отказ суд может признать и обязать Росреестр осуществить регистрацию (ч. 2 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ). Если регистрация завершится без замечаний, до её окончания делать ничего не требуется.

Если опечатка попадёт в запись ЕГРН: механизм исправления

Отдельная ветка — если сведения о месте рождения покупателя оказались внесены в ЕГРН с искажением. Для этого случая закон устанавливает самостоятельный механизм исправления, не требующий ни оспаривания сделки, ни суда.

1. Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.
   — ч. 1 ст. 61 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая ошибка), допущенная при внесении сведений в ЕГРН и приведшая к несоответствию записи документам-основаниям, исправляется по решению государственного регистратора в течение трёх рабочих дней со дня обнаружения либо со дня получения заявления об исправлении от любого заинтересованного лица. То есть достаточно подать заявление об исправлении технической ошибки, приложив паспорт/свидетельство о рождении, — суд для этого не нужен. Исправление допускается, если оно не влечёт прекращения, возникновения или перехода зарегистрированного права (что как раз наш случай — право собственности не меняется). Отказ в исправлении обжалуется в судебном порядке (ч. 1 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ).

Обратите внимание на разграничение: техническая ошибка — это ошибка органа регистрации при внесении сведений. Ошибка, содержащаяся в представленных документах (например, в договоре), квалифицируется как реестровая и исправляется в ином порядке (по документам, свидетельствующим о наличии ошибки, либо по решению суда, если исправление может нарушить интересы полагавшихся на запись лиц). Поскольку описка допущена нотариусом в договоре, а не органом регистрации, на практике вопрос решается проще — через взаимодействие с нотариусом, но при необходимости вы вправе требовать исправления и через механизм ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ.

Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо иная техническая ошибка), допущенная при регистрации нотариальных действий в реестрах единой информационной системы нотариата и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в единой информационной системе нотариата, сведениям, содержащимся в нотариально оформленных документах, на основании которых вносились сведения в единую информационную систему нотариата (далее - техническая ошибка), исправляется нотариусом при ее обнаружении в записях, в том числе по требованию заявителя или его представителя либо на основании решения суда в течение трех рабочих дней после поступления требования заявителя или его представителя либо решения суда. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) Распоряжение об отмене доверенности, за исключением нотариально удостоверенной доверенности, представленное доверителем или его представителем в электронной форме (далее - распоряжение об отмене доверенности), должно быть подписано усиленной квалифицированной электронной подписью доверителя или его представителя.
— ст. 34.3 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2

Отдельно существует возможность исправления технической ошибки, допущенной в записях единой информационной системы нотариата (то есть в реестре нотариальных действий). Такая ошибка исправляется нотариусом по требованию заявителя или его представителя в течение трёх рабочих дней. Если расхождение «ушло» именно в нотариальный реестр, вы вправе требовать от нотариуса исправления письменным требованием.

Вывод: если искажение места рождения попало в ЕГРН, оно исправляется заявлением об исправлении технической ошибки в течение трёх рабочих дней без суда (при условии, что право собственности не затрагивается); если ошибка закралась в нотариальный реестр — по письменному требованию в течение трёх рабочих дней её исправляет нотариус. Оба сценария самостоятельны и не требуют оспаривания договора.

Ипотека и банк: возникнут ли проблемы из-за лишней буквы

Ипотека при покупке квартиры за кредитные средства — это залог в силу закона, и его возникновение жёстко привязано к моменту государственной регистрации, а не к содержанию реквизитов покупателя.

1. Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
   — п. 1 ст. 77 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ

Жилое помещение, приобретённое с использованием кредитных средств банка, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН. То есть залог возникает из самого факта использования кредитных средств и регистрации, а не из буквального совпадения всех реквизитов покупателя. Описка в месте рождения не создаёт и не разрушает залог.

1. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. (В редакции федеральных законов от 29.06.2004 № 58-ФЗ; от 02.11.2004 № 127-ФЗ; от 06.12.2011 № 405-ФЗ) Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ ) При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.
   — п. 2 ст. 20 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ

Ипотека в силу закона регистрируется одновременно с регистрацией права собственности покупателя, на основании заявления залогодержателя, залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, — без уплаты госпошлины. Регистрирующий орган вносит в ЕГРН сведения о залогодержателе (банке) на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое обязательство; истребование у заявителя иных документов и сведений о залогодержателе не допускается. Это значит, что банк как залогодержатель появляется в записи ЕГРН независимо от описки в реквизитах покупателя.

Что касается действий банка при передаче выписки:

• Банк идентифицирует заёмщика по ФИО, дате рождения, паспортным данным, номеру кредитного договора — эти реквизиты в договоре и записи ЕГРН верны; лишняя буква в месте рождения не относится к тем данным, по которым банк проверяет возникновение залога и факт регистрации права;
• Цель ипотеки достигнута, если в ЕГРН есть запись о праве собственности покупателя и одновременная запись об ипотеке в пользу банка — именно это банк и проверяет;
• Если банк всё же сделает замечание, порядок устранения тот же: уточнение у нотариуса либо заявление об исправлении технической ошибки в ЕГРН (см. блок 4 выше). Это не основание для отказа в исполнении кредитного договора.

Вывод: лишняя буква в месте рождения в договоре купли-продажи не затрагивает возникновение ипотеки (она возникает из факта использования кредитных средств и её госрегистрации), не влияет на наличие записи о банке как залогодержателе и практически не влияет на приём выписки банком, который сверяет ФИО, паспортные данные и предмет залога. Даже при повышенной придирчивости банка вопрос решается уточнением у нотариуса или исправлением технической ошибки в записи ЕГРН — оба варианта не требуют ни перезаключения договора, ни суда.

Альтернативные способы исправления описки в зависимости от стадии

Набор доступных действий зависит от того, на какой стадии находится регистрация, — это развилка, и по каждой ветке есть своя норма.

Ветка А. Регистрация ещё идёт (документы приняты, решение не принято). Ничего делать не нужно: закон прямо запрещает регистратору проверять законность нотариально удостоверенного документа, а требования к тексту касаются ФИО и адреса места жительства, а не места рождения.

1. При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов , нотариально удостоверенного факта возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества в силу приобретательной давности в соответствии с Федеральным законом от 29 июня 2018 года № 171-ФЗ "Об особенностях реорганизации федерального государственного унитарного предприятия "Почта России", основах деятельности акционерного общества "Почта России" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется.
   — ч. 2 ст. 59 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Ветка Б. Регистрация приостановлена. Причина устраняется в срок приостановления через обращение к нотариусу, удостоверившему договор, либо через представление регистратору паспорта и свидетельства о рождении покупателя; при неустранении следует отказ, который обжалуется.

1. В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 2. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования).
   — ч. 1 ст. 27 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Ветка В. Регистрация завершена, право зарегистрировано, выписка на руках. Здесь возможны три альтернативы, и все они ведут к результату без оспаривания сделки:

• заявление об исправлении технической ошибки в записи ЕГРН (3 рабочих дня, без суда, если право не затрагивается);
• исправление нотариусом технической ошибки в записях единой информационной системы нотариата по письменному требованию (3 рабочих дня);
• получение у нотариуса дубликата документа, выражающего содержание нотариально удостоверенной сделки, с верными данными.

1. Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.
   — ч. 1 ст. 61 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо иная техническая ошибка), допущенная при регистрации нотариальных действий в реестрах единой информационной системы нотариата и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в единой информационной системе нотариата, сведениям, содержащимся в нотариально оформленных документах, на основании которых вносились сведения в единую информационную систему нотариата (далее - техническая ошибка), исправляется нотариусом при ее обнаружении в записях, в том числе по требованию заявителя или его представителя либо на основании решения суда в течение трех рабочих дней после поступления требования заявителя или его представителя либо решения суда. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) Распоряжение об отмене доверенности, за исключением нотариально удостоверенной доверенности, представленное доверителем или его представителем в электронной форме (далее - распоряжение об отмене доверенности), должно быть подписано усиленной квалифицированной электронной подписью доверителя или его представителя.
— ст. 34.3 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2

Наиболее быстрый путь в ветке В — письменное обращение к нотариусу: он исправляет запись в нотариальном реестре и выдаёт надлежащий экземпляр документа; если искажение попало в ЕГРН — параллельно подаётся заявление об исправлении технической ошибки в записи ЕГРН.

Нотариусы совершают следующие нотариальные действия: (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 1) удостоверяют сделки; 2) выдают свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; 2 1 ) выдают свидетельства о праве пережившего супруга на временное пользование транспортным средством, которое являлось собственностью лица, погибшего (умершего) в связи с участием (выполнением задач) в специальной военной операции, отражением вооруженного вторжения на территорию Российской Федерации либо в ходе вооруженной провокации на Государственной границе Российской Федерации и территориях субъектов Российской Федерации, прилегающих к районам проведения специальной военной операции (далее - участие (выполнение задач) в специальной военной операции); (Дополнение частью - Федеральный закон от 31.07.2025 № 318-ФЗ) 3) налагают и снимают запрещения отчуждения имущества; 4) свидетельствуют верность копий документов и выписок из них; 5) свидетельствуют подлинность подписи на документах; 6) свидетельствуют верность перевода документов с одного языка на другой; 7) удостоверяют факт нахождения гражданина в живых; 8) удостоверяют факт нахождения гражданина в определенном месте; 9) удостоверяют тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии; 10) удостоверяют время предъявления документов; 11) передают заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам; (В редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ) 12) принимают в депозит денежные суммы и ценные бумаги; 13) совершают исполнительные надписи; 14) совершают протесты векселей; 15) предъявляют чеки к платежу и удостоверяют неоплату чеков; 16) принимают на хранение документы; 17) совершают морские протесты; 18) обеспечивают доказательства; 19) удостоверяют сведения о лицах в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.12.2011 № 386-ФЗ) 20) регистрируют уведомления о залоге движимого имущества; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ) 21) выдают выписки из реестра уведомлений о залоге движимого имущества; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ) 22) выдают дубликаты нотариальных свидетельств, исполнительных надписей и дубликаты документов, выражающих содержание нотариально удостоверенных сделок;
— п. 22 ст. 35 Основ законодательства РФ о нотариате

Вывод: по каждой стадии существует своя, самостоятельная и не требующая суда процедура: при идущей регистрации — ничего не делать; при приостановлении — устранить причину через нотариуса в срок приостановления; при завершённой регистрации — исправить техническую ошибку в записи ЕГРН (3 рабочих дня) и (или) получить у нотариуса исправленный документ/дубликат. Обжалование в апелляционной комиссии Росреестра и в суде применяется только как крайний сценарий при отказе, и только в случае отказа суд обязывает Росреестр осуществить регистрацию.