Может ли продавец забрать дом обратно при рассрочке и обременении в его пользу, если договор уже оформлен?

Переходит ли дом в собственность покупателя и чем обеспечен долг по рассрочке

При рассрочке платежей право собственности может перейти двумя принципиально разными путями, и от выбора в договоре зависит весь расклад. Если в договоре не оговорено иное, с момента передачи дома покупателю и до полной оплаты дом считается находящимся в залоге у продавца — это и есть то обременение, которое вы видите.

1. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров. 4. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом. 5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
   — п. 3, 5 ст. 488 ГК РФ

Залог обеспечивает именно денежное требование продавца об оплате, а не его «власть» над домом. Регистрация перехода права собственности — отдельное действие: ипотека в силу закона регистрируется одновременно с регистрацией вашего права собственности, то есть собственником в ЕГРН становитесь вы, а запись о залоге в пользу продавца просто «висит» до полной оплаты.

1. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. (В редакции федеральных законов от 29.06.2004 № 58-ФЗ; от 02.11.2004 № 127-ФЗ; от 06.12.2011 № 405-ФЗ) Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.
   — п. 2 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Это ключевой момент: при обычной рассрочке с залогом (ст. 488 ГК РФ) покупатель сразу становится собственником в ЕГРН, и продавец не может произвольно «отмотать» сделку и вернуть себе дом — он вправе лишь требовать денег и в крайнем случае обращать взыскание на заложенный дом. Иной результат возможен только в одном случае: если в договоре прямо закреплено условие о сохранении права собственности за продавцом до полной оплаты (ст. 491 ГК РФ). Тогда до последнего платежа собственником в ЕГРН остаётся продавец.

В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.
— ст. 491 ГК РФ

Переход права собственности на недвижимость регистрируется, и до регистрации отношения с третьими лицами не меняются.

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
   — п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ

1. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
   — п. 2 ст. 8.1 ГК РФ

Вывод: если договор составлен по обычной модели рассрочки (продавец получает залог в силу закона, а право собственности регистрируется на вас), дом становится вашей собственностью сразу после регистрации, а продавец до полной оплаты лишь залогодержатель — «забрать дом» просто так, по своему желанию, он не вправе. Если же в договоре специально прописано сохранение права собственности за продавцом до полной оплаты (ст. 491 ГК РФ), то до последнего платежа собственником в ЕГРН формально остаётся продавец — такую формулировку в договоре нужно проверить в первую очередь.

В каких случаях продавец вправе требовать возврата дома (при просрочке оплаты)

Даже при залоге у продавца есть определённые законом рычаги, но их границы жёстко очерчены. По общему правилу, если покупатель не вносит очередной платёж, продавец вправе отказаться от договора и потребовать возврата товара — но только пока полученные платежи не превысили половину цены.

1. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
   — п. 2 ст. 489 ГК РФ

Практический вывод для вас: если вы уже выплатили продавцу больше половины цены, право требовать возврата дома через отказ от договора у него отпадает — остаются только денежные требования и залог. Именно поэтому критично, какую долю составляет первый (авансовый) платёж: при авансе более 50% продавец лишается этого рычага с самого начала.

Если же в договоре есть условие о сохранении права собственности за продавцом (ст. 491 ГК РФ), то при неуплате в срок он вправе потребовать возврата товара — именно поэтому такая формулировка опасна для покупателя.

В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.
— ст. 491 ГК РФ

Здесь же важна другая защитная норма: обращение взыскания на заложенный дом не допускается, если нарушение крайне незначительно и требование явно несоразмерно стоимости дома.

1. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 2. Отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания. 3. Обращение взыскания на заложенное имущество без обращения в суд (во внесудебном порядке) не допускается при наличии одновременно следующих условий: сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. При этом ипотека не прекращается и взыскание на предмет залога может быть обращено во внесудебном порядке после изменения указанных обстоятельств. (Пункт в редакции Федерального закона от 17.07.2009 № 166-ФЗ) 4. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 5. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
   — п. 1, 5 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Презумпция (пока не доказано иное) такова: нарушение незначительно и несоразмерно, если сумма неисполненного обязательства менее 5% от стоимости предмета ипотеки и просрочка менее трёх месяцев. Обращение взыскания на имущество, заложенное по обязательству с периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков — более трёх раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. То же правило подтверждает Верховный Суд.

1. Обращение взыскания на предмет залога не допускается, если допущенное должником нарушение незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенной вещи. Пока не доказано иное, незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости предмета залога предполагаются, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости заложенной вещи и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (пункт 2 статьи 348 ГК РФ, пункт 1 статьи 541 Закона об ипотеке).
   — п. 52 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23

Вывод: «просто передумать» продавец не может — он опирается только на основания закона о просрочке. Пока вы платите и просрочки не носят систематического характера, требование о возврате дома или обращении взыскания на него несостоятельно. Риск возникает, если вы: (а) не заплатили более половины цены и просрочили очередной платёж (тогда работает п. 2 ст. 489 ГК РФ), (б) систематически (более трёх раз за 12 месяцев) нарушали сроки платежей, либо (в) в договоре прямо сохранено право собственности за продавцом до полной оплаты (ст. 491 ГК РФ).

Как снимается обременение после последней выплаты

После полной оплаты залог прекращается в силу прекращения обеспеченного обязательства, и запись об ипотеке в ЕГРН подлежит погашению.

1. Залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350 2 ); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342 1 ); 9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; 10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором. 2. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.
   — подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ

Порядок погашения записи установлен ФЗ «Об ипотеке»: запись погашается в течение трёх рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо заявления залогодержателя (если закладная не выдавалась).

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.
   — п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Иные документы для снятия обременения не требуются, а орган регистрации сам уведомляет стороны о погашении записи.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется. Форма заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке и требования к ее заполнению, а также требования к форматам такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Не позднее следующего рабочего дня после погашения регистрационной записи об ипотеке орган регистрации прав направляет залогодателю и залогодержателю уведомление о погашении регистрационной записи об ипотеке в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) (Пункт в редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) 1 1 .
— абз. 11 п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Ключевой практический риск — не сам факт, а процедура: снять обременение можно только по заявлению залогодержателя (продавца) или по совместному заявлению. Если продавец после полной оплаты уклоняется, снять запись в добровольном порядке не получится — придётся идти в суд с требованием о прекращении ипотеки (погашение записи по решению суда прямо предусмотрено ст. 25 ФЗ об ипотеке).

Вывод: обременение снимается не «автоматически» после последнего платежа, а по заявлению продавца (или совместному заявлению) в Росреестр — в течение трёх рабочих дней, без пошлины и без лишних документов. Чтобы не зависеть от добросовестности продавца, все платежи проводите безналично с назначением «по договору купли-продажи дома», сохраняйте платёжные документы и в договоре закрепите обязанность продавца в срок подать заявление о снятии обременения и штраф за уклонение.

Денежные последствия: проценты за просрочку и защита от недобросовестности продавца

При просрочке платежа покупателем продавец вправе требовать проценты за неправомерное удержание денежных средств.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

То есть на просроченную сумму начисляются проценты по ключевой ставке Банка России (ст. 395 ГК РФ) — в силу прямого указания п. 4 ст. 488 ГК РФ они применяются к оплате товара, проданного в кредит, со дня, когда товар должен был быть оплачен, до дня фактической оплаты.

1. В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса
   — п. 4 ст. 488 ГК РФ

Это означает, что при каждом нарушении графика продавец может требовать не только очередной платёж, но и проценты — поэтому в договоре важно согласовать разумную неустойку и порядок её начисления, чтобы избежать неопределённости в суммах. С другой стороны, продавец тоже связан принципом добросовестности: никто не вправе извлекать преимущество из недобросовестного поведения.

1. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 4. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
   — п. 3 ст. 1 ГК РФ

Право собственности продавца ограничено законом и правами других лиц.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
   — п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ

Вывод: просрочка платежа для покупателя не бесплатна — продавец вправе начислить проценты по ключевой ставке Банка России (ст. 395 ГК РФ во взаимосвязи с п. 4 ст. 488 ГК РФ). Если же продавец, получив полную оплату, уклоняется от снятия обременения либо действует явно недобросовестно, к нему применим п. 3 ст. 1 ГК РФ — суд может отказать в защите его права. Целесообразно предусмотреть в договоре встречную неустойку для продавца за просрочку снятия обременения и за уклонение от регистрации, а все платежи проводить безналично с назначением «по договору купли-продажи дома».

Залог дома и судьба земельного участка

Если продаётся дом, проверьте, что обременение и рассрочка оформлены и в отношении участка под ним: закон связывает судьбу дома и земли. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором оно находится.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. (В редакции федеральных законов от 26.06.2007 № 118-ФЗ; от 06.12.2011 № 405-ФЗ) Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка. (Дополнение частью - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ) На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества. При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка). (Дополнение частью - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ)
— ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Кроме того, ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации одновременно с регистрацией вашего права собственности.

1. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. (В редакции федеральных законов от 29.06.2004 № 58-ФЗ; от 02.11.2004 № 127-ФЗ; от 06.12.2011 № 405-ФЗ) Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.
   — п. 2 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Вывод: если дом продаётся вместе с участком, а обременение оформлено только на дом, это создаёт риск расхождения прав на строение и землю и проблем при обращении взыскания. Убедитесь, что договор и записи в ЕГРН корректно охватывают и дом, и участок. Если вы уже выплатили более половины цены — требование о возврате дома через отказ от договора к вам неприменимо, защита ограничивается возможным обращением взыскания на предмет залога, поэтому график платежей и неустойка должны быть максимально чёткими.

Если продавец всё же пойдёт в суд за домом: как защищаться

Если продавец обратится в суд с требованием вернуть дом, ваша защита строится на встречных доводах, прямо закреплённых в законе. Во-первых, требование о возврате товара через отказ от договора невозможно, если вы уплатили более половины цены.

1. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
   — п. 2 ст. 489 ГК РФ

Во-вторых, даже при обращении взыскания на заложенный дом суд откажет, если нарушение крайне незначительно и требование явно несоразмерно стоимости дома; но учтите, что такой отказ не прекращает ипотеку и не мешает продавцу обратиться снова, если обстоятельства изменятся.

1. Отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.
   — п. 2 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Кроме того, на вашей стороне презумпция незначительности нарушения при сумме долга менее 5% и просрочке менее трёх месяцев.

1. Обращение взыскания на предмет залога не допускается, если допущенное должником нарушение незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенной вещи. Пока не доказано иное, незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости предмета залога предполагаются, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости заложенной вещи и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (пункт 2 статьи 348 ГК РФ, пункт 1 статьи 541 Закона об ипотеке).
   — п. 52 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23

Вывод: если продавец пойдёт в суд, ключевые линии защиты — (1) доказать, что уплачено более половины цены (тогда п. 2 ст. 489 ГК РФ исключает возврат дома), (2) при взыскании на залог — доказать незначительность нарушения и несоразмерность требования (ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 ФЗ об ипотеке). При этом отказ суда по незначительности не является окончательным: ипотека сохраняется, и продавец вправе обратиться вновь при изменении обстоятельств. Спор о недвижимости рассматривает районный суд по месту нахождения дома (общее правило подсудности), с уплатой госпошлины по правилам НК РФ.

Сроки, порядок передачи и защита при уклонении продавца от регистрации

Исполнение сделки идёт через передачу дома по акту и через регистрацию перехода права собственности. Передача недвижимости и её принятие оформляются передаточным актом; обязательство продавца передать дом считается исполненным после вручения имущества и подписания акта.

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
   — п. 1 ст. 556 ГК РФ

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе вынести решение о регистрации, а уклоняющаяся сторона обязана возместить убытки, вызванные задержкой регистрации.

1. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
   — п. 3 ст. 551 ГК РФ

Что касается обременения: запись об ипотеке после полной оплаты погашается в течение трёх рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя (или заявления залогодержателя), без уплаты пошлины и без иных документов.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется. Форма заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке и требования к ее заполнению, а также требования к форматам такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Не позднее следующего рабочего дня после погашения регистрационной записи об ипотеке орган регистрации прав направляет залогодателю и залогодержателю уведомление о погашении регистрационной записи об ипотеке в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) (Пункт в редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) 1 1 .
— абз. 11 п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Вывод: сроки здесь двойные — график платежей (5 лет по вашему описанию) определяется договором, а снятие обременения после последнего платежа занимает до трёх рабочих дней при условии подачи продавцом (или совместно) заявления в Росреестр. Если продавец уклоняется от регистрации перехода права или от снятия обременения, вы вправе обратиться в районный суд с иском о государственной регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ) и о прекращении ипотеки (ст. 25 ФЗ № 102-ФЗ), а также взыскать убытки, вызванные задержкой регистрации.