Нужно ли разрешение опеки для продажи квартиры, где прописан несовершеннолетний ребенок, не являющийся собственником?

Обязательно ли согласие органа опеки при продаже квартиры, где лишь зарегистрирован несовершеннолетний

Покупатель ссылается на п. 4 ст. 292 ГК РФ. Читаем норму буквально:

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения 1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 15.05.2001 № 54-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
— ст. 292 ГК РФ

Как видно из текста, согласие органа опеки требуется только при отчуждении жилья, в котором проживают две категории несовершеннолетних: (1) находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника и (2) оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чём известно органу опеки). Ваш сын не относится ни к одной из них: он не подопечный и не оставлен без попечения — родители живы, в правах не ограничены.

Этот вывод подтверждён Конституционным Судом РФ:

Следовательно, оспариваемая заявительницей норма пункта 4 статьи 292 ГК Российской Федерации не имеет к ней прямого отношения, поскольку в ней имеются в виду не несовершеннолетние, фактически находящиеся без родительского попечения, а несовершеннолетние, обладающие определенным правовым статусом.
— Постановление КС РФ от 08.06.2010 № 13-П, п. 2.1

КС РФ прямо указал, что норма касается не несовершеннолетних, «фактически находящихся без родительского попечения, а несовершеннолетних, обладающих определённым правовым статусом». Статус «оставшегося без родительского попечения» приобретается с момента учёта органа опеки:

Выявление и учет детей, оставшихся без попечения родителей, осуществляется в порядке, установленном статьей 122 Семейного кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 3 данной статьи орган опеки и попечительства должен направлять сведения о ребенке для учета в банке данных о детях, оставшихся без попечения родителей. Выявление и учет детей, оставшихся без попечения родителей, регулируется также Федеральным законом от 16 апреля 2001 года N 44-ФЗ "О государственном банке данных о детях, оставшихся без попечения родителей" и постановлением Правительства Российской Федерации от 4 апреля 2002 года N 217. В частности, согласно пункту 3 Правил ведения государственного банка данных о детях, оставшихся без попечения родителей, и осуществления контроля за его формированием (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 4 апреля 2002 года N 217) орган опеки и попечительства в трехдневный срок со дня получения сведений о ребенке, оставшемся без попечения родителей, обязан провести обследование условий жизни ребенка и, установив факт отсутствия попечения родителей, зарегистрировать данные о нем в журнале первичного учета детей, оставшихся без попечения родителей. Именно с этого момента несовершеннолетние приобретают статус оставшихся без родительского попечения (о чем известно органу опеки и попечительства).
— Постановление КС РФ от 08.06.2010 № 13-П, п. 1

Круг таких детей раскрывается через семейное законодательство:

1. Защита прав и интересов детей в случаях смерти родителей, лишения их родительских прав, ограничения их в родительских правах, признания родителей недееспособными, болезни родителей, длительного отсутствия родителей, уклонения родителей от воспитания детей или от защиты их прав и интересов, в том числе при отказе родителей взять своих детей из образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, или аналогичных организаций, при создании действиями или бездействием родителей условий, представляющих угрозу жизни или здоровью детей либо препятствующих их нормальному воспитанию и развитию, а также в других случаях отсутствия родительского попечения возлагается на органы опеки и попечительства.
   — п. 1 ст. 121 СК РФ

Следовательно, статус «оставшегося без родительского попечения» возникает лишь при смерти родителей, лишении/ограничении родительских прав, недееспособности, длительном отсутствии, уклонении от воспитания и т.п. У вашего ребёнка такого статуса нет — значит, он в п. 4 ст. 292 ГК РФ не попадает, и разрешение опеки для продажи не требуется. Именно поэтому органы опеки отвечают, что «это не их вопрос»: их полномочия по выдаче согласия на отчуждение жилья привязаны к тому же п. 4 ст. 292 ГК РФ:

1. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — ч. 5 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Вывод: требование покупателя предоставить разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на продажу квартиры неправомерно. Согласие опеки необходимо только в отношении подопечных и несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения (п. 4 ст. 292 ГК РФ); ребёнок, проживающий с обоими дееспособными родителями, в эту категорию не входит. Отсутствие такой бумаги не препятствует сделке и не является основанием её недействительности.

Является ли регистрация (прописка) ребёнка самостоятельным правом на квартиру и сохраняется ли оно после продажи

Регистрация не создаёт и не заменяет вещное право на жильё. Право пользования членов семьи производится от права собственности:

1. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. 2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
   — ч. 1, 2 ст. 31 ЖК РФ

Ваш сын — член семьи собственника (ребёнок), проживающий в его квартире, то есть имеет производное право пользования, а не долю и не самостоятельное вещное право. Но при продаже это право прекращается в силу закона:

1. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
   — п. 2 ст. 292 ГК РФ

П. 2 ст. 292 ГК РФ прямо устанавливает: переход права собственности к покупателю — основание прекращения права пользования членами семьи прежнего собственника. Поэтому покупатель, даже если регистрация ребёнка сохранится на момент сделки, не получает неограниченного обременения: право пользования прекращается, и новый собственник вправе требовать снятия с учёта, а при необходимости — в судебном порядке:

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
   — ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Сам собственник вправе распоряжаться своим имуществом:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным
   — п. 1 ст. 209 ГК РФ

Квартира куплена до брака и находится в единоличной собственности мужа, поэтому согласие супруги на сделку и согласие ребёнка не требуются — он распоряжается ею по своему усмотрению.

Вывод: регистрация ребёнка — это административный акт, а не право собственности или доля; она не препятствует продаже. После перехода права собственности право пользования ребёнка прекращается (п. 2 ст. 292 ГК РФ), а новый собственник вправе требовать снятия с учёта, в том числе через суд (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ). Продавец не обязан «очищать» квартиру от зарегистрированных как условия законности сделки — но покупатель вправе предусмотреть это договором, и практичнее условие исполнить до сделки.

Порядок снятия несовершеннолетнего с регистрационного учёта

Снятие с регистрации по месту жительства регулируется Правилами, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713:

1. Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: а) изменения места жительства - на основании подаваемых гражданином (представителем гражданина по доверенности) в письменной форме или в форме электронного документа заявления о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии с регистрационного учета по месту жительства;
   — п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713

Снятие производится на основании заявления самого гражданина (его представителя по доверенности) о регистрации по новому месту жительства либо о снятии с учёта. Для несовершеннолетних заявление подают законные представители — родители:

1. Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.
   — ст. 64 СК РФ, п. 1

Отсюда практический алгоритм: чтобы «выписать» ребёнка, один из родителей подаёт в орган регистрационного учёта (МВД/МФЦ) заявление от имени ребёнка как законного представителя. Никакого разрешения органа опеки для этого не требуется — и это логично, поскольку предварительное разрешение опеки требуется при сделках, уменьшающих имущество подопечного:

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

У вашего ребёнка имущества в этой квартире нет (он не собственник), поэтому уменьшать нечего, и разрешение опеки на снятие с учёта либо на продажу не нужно. Место жительства ребёнка до 14 лет производно от места жительства родителей:

Статья 20. Место жительства гражданина 1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.
— ст. 20 ГК РФ

Вывод: ребёнок снимается с регистрационного учёта на основании заявления законного представителя (ст. 64 СК РФ, п. 31 Правил № 713) при регистрации по новому месту жительства. Предварительного разрешения органа опеки не требуется. Для ребёнка до 14 лет регистрация по новому месту жительства оформляется вместе с одним из родителей (законным представителем) — ст. 20 ГК РФ.

Нужно ли нотариальное удостоверение и может ли нотариус отказать в сделке

Нотариальное удостоверение сделки обязательно только в двух случаях:

1. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
   — п. 2 ст. 163 ГК РФ

Обязательная нотариальная форма установлена законом для сделок по отчуждению долей в праве общей собственности; на продажу квартиры целиком, находящейся в единоличной собственности одного лица, это правило не распространяется. Согласие ребёнка или опеки закон к обязательным условиям такой сделки не относит. Второе основание — соглашение сторон: стороны вправе договориться заверить договор у нотариуса, и тогда нотариус проверит законность сделки (ст. 163 ГК РФ).

Поэтому довод «без согласия опеки нотариус не заверит сделку» не имеет нормативной опоры в вашей ситуации: либо нотариус вообще не обязателен, либо, если стороны решили удостоверить договор, нотариус проверяет законность сделки, а не требует документ, законом не предусмотренный. Недвижимость на праве собственности у ребёнка отсутствует, а потому уменьшения имущества несовершеннолетнего не происходит:

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Вывод: нотариальное удостоверение продажи квартиры, принадлежащей единолично мужу, законом не требуется (ст. 163 ГК РФ); оно возможно лишь по соглашению сторон. Препятствий к нотариальному удостоверению, связанных с «пропиской» ребёнка или отсутствием разрешения опеки, не существует.

Задаток: кто отвечает за срыв сделки и когда задаток возвращается в двойном размере

Задаток — это денежная сумма в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения:

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
   — п. 1, 2 ст. 380 ГК РФ

Соглашение о задатке в вашем случае совершено письменно (расписка), то есть требование п. 2 ст. 380 ГК РФ соблюдено. Далее — последствия, и они привязаны к вине:

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
   — п. 1, 2 ст. 381 ГК РФ

Ключевое: двойной возврат задатка по п. 2 ст. 381 ГК РФ наступает, только если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток (продавец). Если сделка срывается из-за необоснованного требования покупателя предоставить документ, законом не предусмотренный, ответственность лежит на покупателе (стороне, давшей задаток) — тогда двойной возврат не применяется. По смыслу п. 2 ст. 381 ГК РФ существенно и то, что продавец объективно был в состоянии исполнить сделку: разрешение опеки не требуется, а снятие ребёнка с учёта производится по заявлению законного представителя (ст. 64 СК РФ, п. 31 Правил № 713), то есть препятствий со стороны продавца нет.

Продавцу невыгодно идти на попятную первым: поскольку задаток получил именно он, при собственной инициативе сорвать сделку он обязан вернуть двойную сумму (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Поэтому продавцу следует зафиксировать готовность исполнить сделку в срок.

Вывод: двойной возврат задатка угрожает только стороне, получившей задаток, и лишь при её ответственности за неисполнение (п. 2 ст. 381 ГК РФ). В вашей ситуации срыв возможен по вине покупателя — тогда задаток остаётся у продавца, а двойной возврат не применяется; при отсутствии вины какой-либо стороны задаток возвращается (п. 1 ст. 381 ГК РФ). Односторонний отказ продавца, напротив, повлёк бы обязанность вернуть задаток в двойном размере.

Что делать, чтобы не сорвать сделку

Если покупатель настаивает на непредусмотренном документе, рекомендуем: (1) письменно уведомить покупателя (в т.ч. через риелтора) о готовности продавца исполнить сделку и о том, что разрешение органа опеки в данной ситуации законом не требуется, со ссылками на п. 4 ст. 292 ГК РФ и Постановление КС РФ от 08.06.2010 № 13-П; (2) назначить дату и место подписания договора и регистрации; (3) при уклонении покупателя — зафиксировать его отказ письменно. Это подтверждает невиновность продавца и отсутствие оснований для двойного возврата задатка.

Вывод: правомерная позиция продавца — исполнить сделку в срок; разрешение опеки в данной ситуации не требуется (ст. 292 ГК РФ, Постановление КС РФ от 08.06.2010 № 13-П), а двойной возврат задатка наступает лишь при вине получившей его стороны (п. 2 ст. 381 ГК РФ).