Как поставить на кадастровый учет купленный в 2017 году дом, если прежний владелец недоступен и нет оформленных документов

Возникло ли у покупателя право собственности без записи в ЕГРН

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
   — п. 1 ст. 131 ГК РФ

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Значит, сам по себе факт заключения договора в 2017 году и передачи денег права собственности клиенту не создал — право на недвижимость по общему правилу возникает только с момента внесения записи в реестр.

1. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (
   — п. 2 ст. 223 ГК РФ

1. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
   — п. 2 ст. 8.1 ГК РФ

Поскольку отчуждение дома подлежало регистрации, право собственности у клиента как приобретателя не возникло и по сей день — до тех пор, пока в ЕГРН не будет внесена запись о переходе права. Это ключевой вывод: на сегодня клиент не собственник, хотя фактически владеет домом с 2017 года.

Вывод: право собственности у клиента до сих пор не возникло; без регистрации перехода права в ЕГРН он не может ни распорядиться домом, ни полноценно защитить своё право как собственник.

Действителен ли договор 2017 года и соблюдена ли его форма

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— ст. 550 ГК РФ

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. 2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
   — п. 1 ст. 556 ГК РФ

Договор купли-продажи дома, оформленный одним документом и подписанный сторонами, соответствует требованиям к форме (ст. 550 ГК РФ), поэтому оснований считать его недействительным из-за формы нет. Вопрос лишь в том, что регистрация перехода права не была произведена. Передача дома подтверждается расписками и фактическим владением — это доказывает исполнение сделки со стороны клиента (в том числе оплату), что важно для будущего иска. Если в договоре не была согласована цена дома, договор считается незаключённым (это надо проверить по тексту), однако при наличии расписки и фактического исполнения суд, как правило, оценивает совокупность доказательств.

Вывод: договор действителен по форме и может служить основанием для регистрации перехода права; отсутствие регистрации само по себе не делает сделку ничтожной — это лишь препятствие к оформлению права.

Регистрация перехода права, если продавец уклоняется (не находится)

1. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
   — п. 3 ст. 551 ГК РФ

1. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки. 4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 2 ст. 165 ГК РФ

Если продавец не выходит на связь и не подаёт заявление о регистрации перехода права, он тем самым уклоняется от государственной регистрации. В этом случае п. 3 ст. 551 и п. 2 ст. 165 ГК РФ прямо дают покупателю право обратиться в суд с требованием о государственной регистрации перехода права (о регистрации сделки). Это и есть основной рабочий путь для клиента: не искать продавца, а идти в суд.

1. вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона);
   — п. 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

1. В случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом. 4.
   — ч. 3 ст. 58 ФЗ № 218-ФЗ

1. Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение);
   — ч. 1 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

Судебный акт, вынесенный по такому иску, — самостоятельное основание для регистрации в ЕГРН (п. 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ). Более того, по ч. 3 ст. 58 ФЗ № 218-ФЗ, если решением суда право возникает у покупателя, регистрация проводится по его заявлению и заявление ответчика-продавца уже не требуется — то есть после победы в суде продавец клиенту фактически больше не нужен.

Обратите внимание на срок: по п. 4 ст. 165 ГК РФ срок исковой давности по требованию о регистрации сделки составляет один год — этот короткий срок может оказаться главной проблемой, и его надо оценивать с учётом момента, когда стало известно об уклонении/невозможности оформления.

Вывод: поскольку продавец отсутствует и заведомо уклоняется, единственный надёжный путь — иск в суд о государственной регистрации перехода права собственности по п. 3 ст. 551 и п. 2 ст. 165 ГК РФ; ответчиком выступает продавец (при неизвестности места жительства — с привлечением по последнему известному адресу, при его смерти — правопреемники). Нужно срочно оценить применимый срок исковой давности.

Кадастровый учёт дома: техплан и ранее учтённые объекты

7 3 ) технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, изменением в результате капитального ремонта сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении; при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении); (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 01.05.2022 № 124-ФЗ ) 7 4 ) акт обследования (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прекращения прав либо при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения или машино-места);
— п. 7-3 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

1. В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, в том числе при поступлении предусмотренного статьей 62 настоящего Федерального закона запроса о предоставлении сведений, или межведомственного запроса о предоставлении сведений, или заявления о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости и (или) сведений о выявленных правообладателях таких объектов недвижимости , орган регистрации прав, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, в течение пяти рабочих дней со дня получения им указанных запросов или заявления обеспечивает включение документов и сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости на основании: (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 478-ФЗ) 1) имеющейся в его распоряжении документации о ранее учтенном объекте недвижимости; 2) документа (копии документа, заверенной в порядке, установленном федеральным законом), устанавливающего или подтверждающего право на объект недвижимости, в том числе документа, указанного в пункте 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и представленного заинтересованным лицом при его обращении с соответствующим заявлением в орган регистрации прав;
   — ч. 5 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

Дом нужно поставить на кадастровый учёт — это делается через технический план (п. 7-3 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ), который изготавливает кадастровый инженер. Старый техпаспорт сам по себе учётным документом новой формации не является, но сведения о ранее учтённом объекте могут быть внесены на основании имеющейся документации и подтверждающих право документов (ч. 5 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ). Если дом никогда не учитывался, потребуется изготовить технический план; если сведения о нём как о ранее учтённом отсутствуют в ЕГРН, они вносятся в упрощённом порядке.

1. не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; 10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам;
   — п. 5 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

1. В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 2. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования).
   — ч. 1 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ

Если Росреестр приостановит или откажет в учёте/регистрации (например, из-за отсутствия заявления второй стороны или недостающих документов), это преодолевается судебным актом — после вступления решения в силу регистрация проводится и без заявления продавца, а отказ, признанный судом незаконным, исполняется без повторной подачи заявления (ч. 2 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ).

Вывод: параллельно с иском дом нужно поставить на кадастровый учёт (технический план при отсутствии сведений о ранее учтённом объекте); это можно и стоит делать не дожидаясь процесса, поскольку кадастровый учёт и регистрация права могут проводиться одновременно.

Если продавца найти не удастся окончательно: приобретательная давность и ответчик

1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). (В редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ) Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. 2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. 3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. 4.
   — п. 1 ст. 234 ГК РФ

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.). 16.
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Клиент владеет домом как своим собственным с 2017 года. По ст. 234 ГК РФ для недвижимости установлен срок приобретательной давности 15 лет. Однако есть важнейшее ограничение: владение как своим собственным не должно быть договорным. Поскольку дом получен именно по договору купли-продажи, суды не применяют ст. 234 ГК РФ к такому владению — это прямо подчёркнуто в разъяснении Пленума. Значит, «автоматическая» давность в этом случае работает плохо, и это альтернативный, а не основной путь: срок в любом случае наступит не раньше 2032 года, а договорный характер владения делает его уязвимым.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества. В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.
— п. 19 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности. 21. Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП. В силу статьи 268 ГПК РФ или части 3 статьи 222 АПК РФ решение суда об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности также является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП. Регистрация права собственности на основании судебного акта не является препятствием для оспаривания зарегистрированного права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества. Споры, связанные с самовольной постройкой 22. Применяя статью 222 ГК РФ, судам необходимо учитывать следующее. Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. 23.
— п. 20 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП. В силу статьи 268 ГПК РФ или части 3 статьи 222 АПК РФ решение суда об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности также является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП. Регистрация права собственности на основании судебного акта не является препятствием для оспаривания зарегистрированного права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества. Споры, связанные с самовольной постройкой 22. Применяя статью 222 ГК РФ, судам необходимо учитывать следующее. Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. 23.
— п. 21 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Если продавец неизвестен и не разыскивается, закон допускает подачу заявления об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения либо иска о признании права по давности. Но при данном договоре продавец, скорее всего, известен (указан в договоре) — тогда ответчиком по иску о праве должен выступать именно он, а роль «заинтересованного лица» играет государственный регистратор. Судебный акт о признании права или об установлении факта владения — основание для регистрации.

Вывод: приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ) — запасной вариант на случай, если разыскать продавца и его правопреемников так и не удастся; но поскольку дом приобретён по договору, основным требованием остаётся иск о государственной регистрации перехода права (п. 3 ст. 551, п. 2 ст. 165 ГК РФ), а давность сработает лишь при доказанности бесдоговорного владения и не ранее 2032 года.

Куда обращаться: суд и подсудность

В силу части 1 статьи 30 ГПК РФ и части 1 статьи 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого 2 имущества (исключительная подсудность). К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. 3. Если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
— п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Иски о правах на недвижимость рассматриваются по месту нахождения объектов — значит, иск о государственной регистрации перехода права и о признании права подаётся в суд того региона, где находится дом (исключительная подсудность). Если требование сводится к установлению факта владения, для которого нет спора о праве, применяется особое производство; при наличии спора (например, объявился продавец или наследник) — исковое производство по общим правилам.

Вывод: документы подаются в районный суд по месту нахождения дома; в зависимости от наличия спора — исковое заявление о государственной регистрации перехода права собственности либо заявление/иск о признании права по приобретательной давности.

Риски и смежные последствия (смерть продавца, третьи лица, земля под домом)

В силу ст. 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в суде, поэтому после регистрации за клиентом сохраняется риск, что объявится иное лицо, считающее себя собственником. Наиболее важная развилка — жив ли продавец:

• если продавец жив и по-прежнему просто не выходит на связь — иск подаётся к нему, суд выносит решение о государственной регистрации перехода права (п. 3 ст. 551, п. 2 ст. 165 ГК РФ);
• если продавец умер — требование о регистрации перехода права предъявляется к его наследникам, принявшим наследство, а при их отсутствии — к органу, уполномоченному в отношении выморочного имущества; право продавца при этом переходит к наследникам в порядке универсального правопреемства независимо от регистрации.

Судьба земельного участка под домом зависит от того, был ли он объектом договора. Если участок в договор не включён, это отдельное смежное основание, требующее самостоятельной проверки правоустанавливающих документов на землю, — регистрация права только на дом вопрос о земле не решает.

Вывод: главный риск — неизвестность статуса продавца; исход определяет ответчик по иску (сам продавец, его наследники либо уполномоченный орган), а вопрос о земле под домом при отсутствии её в договоре остаётся самостоятельным и требует отдельных документов. Иск в любом случае подаётся в районный суд по месту нахождения дома.

Денежные последствия: убытки за задержку регистрации

В п. 3 ст. 551 и п. 3 ст. 165 ГК РФ прямо предусмотрено, что сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Для клиента это означает: помимо самого требования о регистрации перехода права, он вправе в том же иске (или отдельным требованием) взыскать с продавца убытки, возникшие из-за многолетней невозможности оформить дом, — при условии, что докажет их возникновение и размер.

1. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
   — п. 3 ст. 165 ГК РФ

Ключевой практический момент: если продавец не столько «уклоняется», сколько просто исчез, доказывание именно «необоснованного уклонения» как основания для убытков может быть затруднительно — суд оценит, была ли у продавца реальная возможность зарегистрировать переход и его отказ это сделать. Поэтому взыскание убытков целесообразно заявлять как дополнительное требование, не делая на него основную ставку.

Вывод: при доказанном уклонении продавца клиент вправе дополнительно взыскать убытки за задержку регистрации (п. 3 ст. 551, п. 3 ст. 165 ГК РФ); основным же требованием остаётся регистрация перехода права.

Документы для иска и действия при отказе/приостановлении Росреестра

Для иска о государственной регистрации перехода права понадобятся: договор купли-продажи (оригинал), расписка о передаче денег, старый техпаспорт, документы о фактическом владении с 2017 года, а также выписка из ЕГРН о текущем статусе объекта и правообладателе (при наличии) и технический план (если объект ещё не учтён). Расписка и техпаспорт — доказательства оплаты и передачи дома, что фиксирует исполнение сделки клиентом.

1. Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде. 9. Убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации. 10. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 9. Осуществление гражданских прав 1. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. 2. Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав 1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2.
   — п. 8 ст. 8.1 ГК РФ

Если Росреестр приостановит или откажет в регистрации (например, из-за отсутствия заявления второй стороны), отказ и уклонение можно оспорить в суде, а при вине органа регистрации убытки возмещаются за счёт казны.

Решение о приостановлении может быть обжаловано во внесудебном порядке заявителем или его представителем, а в части приостановления государственного кадастрового учета также кадастровым инженером, подготовившим межевой план, технический план, карту-план территории или акт обследования, представленные в установленном настоящим Федеральным законом порядке с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, либо юридическим лицом, работником которого является кадастровый инженер, подготовивший межевой план, технический план, карту-план территории или акт обследования, представленные в указанном порядке, в апелляционную комиссию, созданную в соответствии с решением федерального органа исполнительной власти, указанного в части 1 статьи 3 настоящего Федерального закона. Обжалование решения о приостановлении во внесудебном порядке не является обязательным досудебным порядком обжалования такого решения о приостановлении. (Дополнение частью - Федеральный закон от 22.07.2024 № 207-ФЗ ) 12 2 . Решение об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав может быть обжаловано заинтересованным лицом в суд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 22.07.2024 № 207-ФЗ ) 13.
— ч. 12-1, 12-2 ст. 29 ФЗ № 218-ФЗ

Решение о приостановлении обжалуется в суд в порядке административного судопроизводства либо во внесудебном порядке (в апелляционную комиссию), причём внесудебный порядок не обязателен. Решение об отказе обжалуется заинтересованным лицом в суд. Это дополняет основной путь: даже не дожидаясь спора с продавцом, клиент может попытаться зарегистрировать право, а при отказе — обжаловать его и одновременно заявить требование о регистрации перехода права в рамках гражданского иска к продавцу.

Вывод: необходимый пакет — договор, расписка, техпаспорт/техплан и выписка ЕГРН; при приостановлении или отказе Росреестра решение обжалуется в суд (по КАС РФ) либо во внесудебном порядке, при этом ключевым остаётся иск о регистрации перехода права к продавцу, который исполняется по решению суда.