Как снять обременение с дома после смерти продавца и купить его на материнский капитал, если срок обременения истёк, а наследники не занимаются снятием

Прекратилось ли обременение и какова его суть

Запись в ЕГРН, о которой Вы говорите, — это, по всем признакам, залог в силу закона (ипотека), возникший при продаже дома бабушкой знакомой в рассрочку: пока покупатель не оплатил товар, он находится в залоге у продавца.

1. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
   — п. 5 ст. 488 ГК РФ

Эта норма объясняет природу обременения: оно обеспечивало только долг знакомой по рассрочке перед бабушкой. Как только долг погашен полностью (это подтверждают договор с рассрочкой и расписки), цель залога исчерпана, и залог прекращается самим фактом исполнения обязательства, а не истечением срока в выписке.

1. Залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350 2 ); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342 1 ); 9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; 10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором. 2. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339 1 ).
   — ст. 352 ГК РФ, п. 1

Ключевой вывод: выплата последней части цены прекратила обеспеченное обязательство, а значит, залог прекратился в силу п. 1 ст. 352 ГК РФ. Указанный в ЕГРН «срок действия обременения» — это характеристика обеспечиваемого обязательства (срок исполнения), а не самостоятельное основание, по которому залог «продлевается» или «исчезает сам». Срок обременения истёк и обязательство исполнено — обременение прекратилось по существу, независимо от того, что запись об этом в реестре не погашена. Право собственности знакомой не оспаривается, дом юридически свободен от залога; препятствие носит чисто технический (регистрационный) характер.

Важно для Вашей будущей проверки: наличие непогашенной записи об ипотеке возлагает на покупателя повышенную осмотрительность.

1. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. (В редакции федеральных законов от 29.06.2004 № 58-ФЗ; от 02.11.2004 № 127-ФЗ; от 06.12.2011 № 405-ФЗ) Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ ) При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.
   — п. 2 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

А это означает: если Вы приобретёте дом при «висящей» записи, закон исходит из того, что Вы должны были проверить её судьбу, — поэтому снимать запись нужно ДО сделки, а не после.

Как снять запись об обременении: административный путь против судебного

Общий порядок погашения записи об ипотеке — заявления сторон залога.

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
   — ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 1

По этой норме запись погашается по совместному заявлению залогодателя и залогодержателя либо по заявлению самого залогодержателя. У Вас обе эти возможности закрыты: залогодержатель (бабушка) умер, а её наследники оформлением не занимаются. Совместного заявления получить физически не от кого. Поэтому административный путь в чистом виде здесь не работает — нужен либо залогодержатель, либо судебный акт.

Исключение о ликвидации залогодержателя-юрлица на Ваш случай не распространяется.

В случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 30.12.2008 № 306-ФЗ) Статья 25 2 . Особенности погашения регистрационной записи об ипотеке в условиях недружественных действий иностранных государств 1. При непредставлении в установленных статьей 25 настоящего Федерального закона случаях и порядке для погашения регистрационной записи об ипотеке, установленной в обеспечение обязательства по кредитному договору (договору займа), заявления залогодержателем (в том числе законным владельцем закладной), являющимся иностранным лицом (иностранными лицами, в том числе не аффилированными друг с другом), связанным с иностранным государством, территорией, которые совершают в отношении Российской Федерации, российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия (в том числе если такое иностранное лицо имеет гражданство этого государства, местом регистрации такого иностранного лица является это государство), регистрационная запись об ипотеке погашается по заявлению залогодателя при подтверждении им исполнения обеспеченного ипотекой обязательства перед таким залогодержателем.
— ст. 25.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 4

Эта норма — про ликвидацию организации-залогодержателя по заявлению залогодателя и выписке из ЕГРЮЛ. Смерть гражданина-залогодержателя в неё не укладывается, «упрощённого» порядка для такого случая в законе нет. Значит, единственный надёжный путь — суд: ст. 25 ФЗ «Об ипотеке» прямо допускает погашение записи «по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки».

Судебный порядок прямо рекомендован Верховным Судом при уклонении залогодержателя от снятия записи.

1. Если залоговые отношения прекращены, в том числе ввиду истечения срока, предусмотренного пунктом 6 статьи 367 ГК РФ, однако залогодержатель уклоняется от совершения действий, направленных на погашение записи о наличии залога в ЕГРН или в реестре уведомлений, должник или залогодатель − третье лицо вправе предъявить к залогодержателю иск о признании залога прекращенным (абзац второй пункта 2 статьи 352 ГК РФ). Залогодержатель обязан возместить залогодателю причиненные таким уклонением убытки
   — п. 18 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23

Это разъяснение точно про Вашу ситуацию: залоговые отношения прекращены (обязательство исполнено), но залогодержатель (его наследники) уклоняется от погашения записи. В таком случае залогодатель — знакомая — вправе предъявить иск о признании залога прекращённым (это способ защиты в порядке п. 1 ст. 352 ГК РФ). Такой же иск возможен, если истёк срок исковой давности по требованию об обращении взыскания на предмет залога.

1. В случае истечения срока исковой давности по требованию об обращении взыскания на предмет залога залогодатель вправе потребовать от залогодержателя совершения действий, направленных на исключение сведений из ЕГРН или реестра уведомлений, а также возврата предмета залога, если он находится у залогодержателя. Если залогодержатель не удовлетворит это требование в добровольном порядке, залогодатель вправе предъявить иск к залогодержателю о погашении записи о зарегистрированном залоге, возврате вещи
   — п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23

Вывод: административно погасить запись без залогодержателя нельзя; реальный механизм — судебный. Иск о признании ипотеки прекращённой (погашении регистрационной записи) подаёт знакомая как собственник-залогодатель, ответчик — наследники бабушки (принявшие наследство), а при их пассивности к участию привлекается орган регистрации прав. Решение суда о прекращении ипотеки — то основание, по которому Росреестр погасит запись. Только после этого возможна чистая сделка по продаже дома Вам.

Ветка «наследники»: почему требования суда предъявляются к ним и почему их пассивность не блокирует сделку

Права залогодержателя по обязательству входят в наследство и переходят к наследникам бабушки в порядке универсального правопреемства.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.
— п. 1 ст. 1112 ГК РФ

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Это значит: права залогодержателя не прекратились со смертью бабушки, а перешли к её наследникам — причём принятое наследство считается принадлежащим им со дня открытия наследства, независимо от госрегистрации. Поэтому формально именно наследники являются тем лицом, от которого требуется заявление о снятии обременения, и именно они — надлежащие ответчики по иску о признании залога прекращённым. Их нежелание «заниматься этим» на существо не влияет: суд рассматривает дело и при пассивности ответчиков, а факт исполнения обязательства подтверждается Вашими документами.

Вывод: пассивность наследников — не правовой тупик, а лишь причина, по которой снятие обременения придётся провести через суд. Если наследственное дело не открыто или наследники не установлены, нужно запросить у нотариуса сведения о наследниках и привлекать их (а при их отсутствии — действовать через суд с привлечением органа регистрации прав и заинтересованных лиц). Наследники, принявшие наследство, не вправе препятствовать снятию залога, поскольку заложенное обязательство уже исполнено.

Сделка за счёт материнского капитала: что проверяет СФР и как избежать отказа

Средства маткапитала можно направить на приобретение жилого дома у физического лица по договору купли-продажи.

1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения; (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 2) на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, реконструкцию дома блокированной застройки, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство или реконструкцию указанных объектов, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат;
   — ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», п. 1

Эта норма подтверждает: покупка дома за счёт маткапитала у знакомой (физического лица, осуществляющего отчуждение) — законный вариант распоряжения, средства перечисляются безналичным путём продавцу.

Основания отказа в распоряжении сформулированы закрыто.

1. В удовлетворении заявления о распоряжении может быть отказано в случае: 1) прекращения права на дополнительные меры государственной поддержки по основаниям, установленным частями 3 - 4 1 и 6 статьи 3 настоящего Федерального закона; (В редакции Федерального закона от 30.04.2022 № 116-ФЗ) 2) нарушения установленного порядка подачи заявления о распоряжении; 3) указания в заявлении о распоряжении направления использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала, не предусмотренного настоящим Федеральным законом; 4) указания в заявлении о распоряжении суммы (ее частей в совокупности), превышающей полный объем средств материнского (семейного) капитала, распорядиться которым вправе лицо, подавшее заявление о распоряжении; 5) ограничения лица, указанного в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, в родительских правах в отношении ребенка, в связи с рождением которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, на дату вынесения решения по заявлению о распоряжении, поданному указанным лицом (до момента отмены ограничения в родительских правах в установленном порядке); 6) отобрания ребенка, в связи с рождением которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, у лица, указанного в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, в порядке, предусмотренном Семейным кодексом Российской Федерации (на период отобрания ребенка); 7) несоответствия организации, с которой заключен договор займа на приобретение (строительство) жилого помещения, требованиям, установленным частью 7 статьи 10 настоящего Федерального закона, а также несоблюдения условия, установленного частью 8 статьи 10 настоящего Федерального закона; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.06.2013 № 128-ФЗ) 8) наличия информации о признании жилого помещения непригодным для проживания и (или) о признании многоквартирного дома, в котором находится жилое помещение, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
   — ч. 2 ст. 8 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Здесь — ответ на Ваш главный вопрос «чтобы фонд потом не отказал». Перечень оснований отказа исчерпывающий: отказ возможен, в частности, если жилое помещение признано непригодным для проживания и (или) многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (п. 8), при нарушении порядка подачи заявления (п. 2) либо при указании не предусмотренного законом направления (п. 3). Наличие добросовестно исполненного, но непогашенного в реестре залога прямо в этот перечень не входит — СФР проверяет пригодность дома и саму сделку, а не судьбу чужого залога. Однако орган вправе проверять достоверность представленных сведений и запрашивать документы, поэтому риск приостановки существенно зависит от того, будет ли запись об ипотеке погашена к моменту подачи заявления.

Дополнительное условие — оформление дома в общую собственность родителя и детей; закон прямо разрешает сделать это без согласия залогодержателя до погашения записи об ипотеке.

На оформление лицом, получившим государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, его супругом (супругой) в общую собственность такого лица и (или) его супруга (супруги) и детей жилого помещения, приобретенного (построенного, реконструированного) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала и являющегося предметом залога до момента погашения регистрационной записи об ипотеке, согласие залогодержателя не требуется. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.07.2025 № 195-ФЗ) Глава II. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ
— ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 3

Вывод: сам по себе маткапитал здесь допустим и дом купить можно. Но чтобы гарантированно избежать отказа СФР, сделку следует проводить по «чистому» объекту: сначала судебное признание ипотеки прекращённой и погашение записи, затем договор купли-продажи, в котором дом передаётся без обременений, с условием о безналичной оплате маткапиталом и оформлением общей долевой собственности родителя и детей. Наличие непогашенного залога в ЕГРН на момент подачи заявления — реальный фактор риска приостановки, поэтому снимать его надо до сделки.