Как продать недвижимость в другой стране, если собственник не может приехать: дистанционное оформление сделки, доверенность или удалённая подпись

По праву какой страны определяется порядок совершения и форма сделки с недвижимостью в стране Б

Исходный принцип: и вещные права, и форма сделки с недвижимым имуществом подчиняются праву страны, где находится сама недвижимость. Это значит, что процедура продажи объекта в стране Б (нотариальное удостоверение, регистрация перехода права, форма договора, электронная подпись) определяется исключительно законодательством страны Б, а не ГК РФ.

Право собственности и иные вещные права на недвижимое и движимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится. (Статья в редакции Федерального закона от 30.09.2013 № 260-ФЗ)
— ст. 1205 ГК РФ

Та же привязка воспроизведена для формы сделки: по общему правилу форма подчинена праву, применимому к самой сделке, но для недвижимости действует специальное правило — по месту нахождения объекта. Для клиентки это означает, что её документы (выписка из местного реестра, техпаспорт) должны соответствовать требованиям именно страны Б, и никакой российский нотариус сделку по объекту в стране Б не удостоверит «по российскому праву».

Форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. Однако сделка не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования права страны места совершения сделки к форме сделки. Совершенная за границей сделка, хотя бы одной из сторон которой выступает лицо, чьим личным законом является российское право, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования российского права к форме сделки. Правила, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта, применяются и к форме доверенности.
— п. 1 ст. 1209 ГК РФ

Специальное правило о форме прямо указывает на право страны нахождения недвижимости:

Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву. (Статья в редакции Федерального закона от 30.09.2013 № 260-ФЗ)
— п. 4 ст. 1209 ГК РФ

Основной договор купли-продажи недвижимости при отсутствии соглашения сторон о применимом праве также подчиняется праву страны нахождения объекта, то есть стране Б:

При отсутствии соглашения сторон о праве, подлежащем применению к договору в отношении недвижимого имущества, применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан. Правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное явно не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество.
— п. 1 ст. 1213 ГК РФ

Наконец, сам объём права собственности и момент его перехода (возникновение/прекращение вещного права) тоже определяются по праву страны Б:

Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, правом, подлежащим применению к вещным правам, определяются, в частности: 1) виды объектов вещных прав, в том числе принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам; 2) оборотоспособность объектов вещных прав; 3) виды вещных прав; 4) содержание вещных прав; 5) возникновение и прекращение вещных прав, в том числе переход права собственности; 6) осуществление вещных прав; 7) защита вещных прав. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 30.09.2013 № 260-ФЗ)
— ст. 1205.1 ГК РФ

Возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав на имущество определяются по праву страны, где это имущество находилось в момент, когда имело место действие или иное обстоятельство, послужившие основанием для возникновения либо прекращения права собственности и иных вещных прав, если иное не предусмотрено законом. 2. Возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав по сделке, заключаемой в отношении находящегося в пути движимого имущества, определяются по праву страны, из которой это имущество отправлено, если иное не предусмотрено законом. 3. Стороны могут договориться о применении к возникновению и прекращению права собственности и иных вещных прав на движимое имущество права, подлежащего применению к их сделке, без ущерба для прав третьих лиц. 4. Возникновение права собственности и иных вещных прав на имущество в силу приобретательной давности определяется по праву страны, где имущество находилось в момент окончания срока приобретательной давности. (Статья в редакции Федерального закона от 30.09.2013 № 260-ФЗ)
— п. 1 ст. 1206 ГК РФ

Вывод: сделка купли-продажи объекта в стране Б регулируется правом страны Б (lex rei sitae). Именно по праву страны Б нужно определять, требуется ли личное участие собственника, нотариальное удостоверение, какой документ заменяет подпись, какова форма договора и как регистрируется переход права. Российское право в этом вопросе применимо лишь постольку, поскольку стороны сами его выберут и это допускает закон страны Б. Поэтому «дистанционность» сделки определяется не российскими нормами, а законодательством страны Б — и первым практическим шагом должно быть обращение к местному нотариусу/адвокату в стране Б для выяснения её требований к форме и способу совершения сделки.

Можно ли оформить продажу через доверенность на представителя и по праву какой страны она оценивается

Доверенность — это письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами. Сама по себе она не требует личного присутствия доверителя при сделке: представитель действует от имени собственника, и сделка создаёт права и обязанности непосредственно для собственницы.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6.
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

Сделка, совершённая представителем по доверенности от имени собственника, напрямую создаёт, изменяет и прекращает права и обязанности представляемого. Поэтому продажа объекта в стране Б по доверенности в принципе допустима — присутствие собственницы не обязательно:

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

Срок и форма доверенности для действий за границей имеют особенность: если нотариально удостоверенная доверенность предназначена для совершения действий за границей и не содержит указания о сроке, она сохраняет силу до её отмены, а не год. Это важно для дистанционного оформления:

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
— ст. 186 ГК РФ, п. 1

Отношения представительства в международном контексте регулируются специальной нормой: объём полномочий, требования к содержанию доверенности, срок её действия и последствия прекращения определяются правом, выбранным доверителем в доверенности, а если выбор не сделан — правом страны места жительства или основного места деятельности представителя. А в случае, когда полномочие дано для сделки с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации, применяется право страны, где недвижимость внесена в реестр, то есть право страны Б:

В случае, если полномочие предоставлено представителю для совершения сделки в отношении недвижимого имущества и при этом сделка либо возникновение, переход, ограничение или прекращение прав по ней подлежит обязательной государственной регистрации, применяется право страны, где недвижимое имущество внесено в государственный реестр.
— п. 3 ст. 1217.1 ГК РФ

Объём того, что именно определяется этим применимым правом:

Правом, подлежащим применению к отношениям между представляемым или представителем и третьим лицом, определяются, в частности: 1) наличие и объем полномочий представителя; 2) последствия осуществления представителем своих полномочий; 3) требования к содержанию доверенности; 4) срок действия доверенности; 5) прекращение доверенности, в том числе последствия ее прекращения для третьих лиц; 6) допустимость выдачи доверенности в порядке передоверия; 7) последствия совершения сделки при отсутствии полномочий
— п. 5 ст. 1217.1 ГК РФ

Вывод: продажу объекта в стране Б можно оформить через представителя по доверенности, не выезжая. Однако действительность и объём полномочий, требования к содержанию и срок доверенности оцениваются по праву страны Б (страны регистрации недвижимости), если доверитель сам не выбрал иное применимое право прямо в тексте доверенности. Практический приём — прямо указать в доверенности применимое право и максимально детально перечислить полномочия представителя (подписание договора, согласование цены, расчёты, подача документов на регистрацию) и, что критично, уполномочить его на передоверие и на определение порядка разрешения споров; иначе применимое право по умолчанию определится через страну регистрации недвижимости.

Как удостоверить доверенность из-за границы: консул РФ, иностранный нотариус, легализация

Доверенность на совершение сделок с недвижимостью и на подачу заявлений о государственной регистрации прав должна быть нотариально удостоверена. Это требование распространяется и на российскую доверенность, если она удостоверяется по российскому праву:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Если собственница — гражданка страны А и находится в стране А, у неё есть два пути. Первый — удостоверить доверенность у консула Российской Федерации (если она обратится в российское консульство). Консул вправе удостоверять доверенности (сделки), но НЕ вправе удостоверять договоры об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории РФ; объект же находится в стране Б, поэтому препятствие отсутствует:

Консульское должностное лицо имеет право совершать следующие нотариальные действия: 1) удостоверять сделки (в том числе договоры, завещания, доверенности), кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, и сделок, направленных на отчуждение либо залог доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, созданного на территории Российской Федерации; 2) свидетельствовать верность копий документов и выписок из них; 3) свидетельствовать подлинность подписи на документах; 4) свидетельствовать верность перевода документов с одного языка на другой; 5) удостоверять факт нахождения гражданина в живых; 6) удостоверять факт нахождения гражданина в определенном месте; 7) удостоверять тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии; 8) удостоверять время предъявления документов; 9) совершать морские протесты; 10) принимать меры по охране наследственного имущества; 11) удостоверять сведения о лицах в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.12.2011 № 386-ФЗ) 12) удостоверять тождественность собственноручной подписи инвалида по зрению с факсимильным воспроизведением его собственноручной подписи; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 267-ФЗ) 13) удостоверять равнозначность электронного документа документу на бумажном носителе. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 12.12.2023 № 587-ФЗ) 2.
— п. 1 ст. 26 Консульского устава РФ

То же ограничение продублировано в Основах о нотариате — консул удостоверяет доверенности, но не договоры об отчуждении недвижимости в РФ:

Консульские должностные лица совершают следующие нотариальные действия: (В редакции Федерального закона от 01.04.2022 № 84-ФЗ ) 1) удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации; 2) принимают меры к охране наследственного имущества; 3) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ ) 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ ) 5) свидетельствуют верность копий документов и выписок из них; 6) свидетельствуют подлинность подписи на документах; 7) свидетельствуют верность перевода документов с одного языка на другой; 8) удостоверяют факт нахождения гражданина в живых; 9) удостоверяют факт нахождения гражданина в определенном месте; 10) удостоверяют тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии; 11) удостоверяют время предъявления документов; 12) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ ) 13) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ ) 14) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ ) 15) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ ) 16) совершают морские протесты; 17) удостоверяют сведения о лицах в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.12.2011 № 386-ФЗ ) 18) удостоверяют тождественность собственноручной подписи инвалида по зрению с факсимильным воспроизведением его собственноручной подписи;
— ст. 38 Основ законодательства РФ о нотариате

Второй путь — удостоверить доверенность у местного (иностранного) нотариуса в стране А. В этом случае для действия документа в стране Б либо достаточно апостиля по Гаагской конвенции 1961 г., либо требуется консульская легализация (для стран, не участвующих в Конвенции). Гаагская конвенция освобождает от легализации и вводит апостиль для официальных документов, к которым относятся нотариальные акты:

Каждое из договаривающихся государств освобождает от легализации документы, на которые распространяется настоящая Конвенция и которые должны быть представлены на его территории. Под легализацией в смысле настоящей Конвенции подразумевается только формальная процедура, используемая дипломатическими или консульскими агентами страны, на территории которой документ должен быть представлен, для удостоверения подлинности подписи, качества, в котором выступало лицо, подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинности печати или штампа, которыми скреплен этот документ.
— ст. 2 Гаагской конвенции 1961 г.

Если страна, где удостоверяется доверенность или где она предъявляется, не участвует в Конвенции, применяется консульская легализация — российский консул легализует исходящие от иностранных органов официальные документы для представления в РФ, и этот же механизм работает в обратном направлении:

Консульское должностное лицо легализует составленные с участием должностных лиц компетентных органов государства пребывания или от них исходящие официальные документы, которые предназначены для представления на территории Российской Федерации, если иное не предусмотрено международными договорами, участниками которых являются Российская Федерация и государство пребывания.
— п. 2 ст. 27 Консульского устава РФ

Отказ нотариуса (российского или консульского) возможен, если сделка не соответствует требованиям закона или действие подлежит совершению другим нотариусом. Это и есть основание для российского нотариуса отказаться удостоверять сделку по объекту в стране Б — она ему «не по компетенции»:

Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; действие подлежит совершению другим нотариусом; с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка не соответствует требованиям закона;
— ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате

Вывод: доверенность для продажи объекта в стране Б оформляется либо у российского консула в стране А (доверенность, а не договор отчуждения), либо у нотариуса страны А с последующим апостилем/легализацией — в зависимости от того, участвуют ли страны А и Б в Гаагской конвенции или в Минской конвенции/двустороннем договоре о правовой помощи. Российский нотариус в РФ такую сделку по объекту в стране Б удостоверять не будет (нет компетенции, оговорка о «другом нотариусе» и несоответствии требованиям закона). Чтобы избежать потери времени, до оформления надо уточнить у нотариуса/регистрирующего органа страны Б, достаточен ли апостиль или требуется легализация и нужен ли перевод с заверением.

Полностью удалённое (электронное) подписание: возможна ли сделка без доверенности

Возможность подписать договор удалённо, без личного участия и без представителя, определяется исключительно правом страны Б. Общая позиция МЧП: форма сделки с недвижимостью подчинена праву страны нахождения имущества, а значит, если право страны Б допускает электронную сделку и электронную подпись — способ возможен; если не допускает — нет.

Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву. (Статья в редакции Федерального закона от 30.09.2013 № 260-ФЗ)
— п. 4 ст. 1209 ГК РФ

Применительно к сделке, которая подлежит обязательной государственной регистрации, форма подчиняется праву страны регистрации. Для объекта в стране Б это её законодательство:

В случае, если полномочие предоставлено представителю для совершения сделки в отношении недвижимого имущества и при этом сделка либо возникновение, переход, ограничение или прекращение прав по ней подлежит обязательной государственной регистрации, применяется право страны, где недвижимое имущество внесено в государственный реестр.
— п. 3 ст. 1217.1 ГК РФ

Отдельно подчеркну: если применимое право страны Б требует нотариальной формы, то её несоблюдение влечёт ничтожность сделки — то есть она не порождает правовых последствий вовсе. Поэтому «удалённое подписание без соблюдения местной формы» ради экономии времени несёт прямой риск признания сделки недействительной:

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Вывод: удалённое электронное подписание возможно только в той мере, в какой это допускает законодательство страны Б. Универсального «российского» способа нет: если страна Б предусматривает электронную форму и признаваемую ею электронную подпись, продавец может подписать удалённо; если местное право требует нотариального удостоверения или личного участия, обход этой формы делает сделку ничтожной. При невозможности выезда и отсутствии признаваемой электронной формы единственный рабочий вариант — доверенность на представителя (блок о доверенности).

Согласие супруга, налоговые последствия и риск оспаривания сделки представителя

По российскому праву, если объект — совместно нажитое имущество супругов и сделка подлежит государственной регистрации, требуется нотариально удостоверенное согласие супруга. Если применимое право страны Б предусматривает аналогичный режим имущества супругов, аналогичного согласия потребует закон страны Б:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Налоговый аспект: доход от продажи недвижимости в стране Б у нерезидента (гражданки страны А, постоянно живущей там) облагается прежде всего по праву страны нахождения объекта, а СИДН между странами А и Б определяет устранение или зачёт двойного обложения. Это регулируется налоговым правом соответствующих стран, а не российским ГК, и проверяется отдельно.

Риск оспаривания сделки, совершённой представителем: если представитель превысит полномочия или подпишет договор без действительной доверенности, сделка считается заключённой от имени самого представителя, если только собственница не одобрит её впоследствии:

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
— п. 1 ст. 183 ГК РФ

Гражданско-правовые последствия нарушения прав собственницы (например, при претензиях третьей стороны к такой сделке либо при споре об убытках) — возмещение убытков по общим нормам: реальный ущерб и упущенная выгода:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Вывод: если объект относится к общему имуществу супругов, заранее оформите нотариально удостоверенное согласие супруга (удостоверение — у нотариуса/консула, с легализацией при необходимости). Налог с дохода от продажи объекта в стране Б определяется по её праву и по СИДН между А и Б — это отдельный расчёт, не входящий в российский ГК. Риск подписания сделки неуполномоченным представителем (с возможными убытками по ст. 15 ГК РФ) снимается предельно детальной, надлежаще удостоверенной доверенностью с точным перечнем полномочий.