Возраст дома: год постройки или год ввода в эксплуатацию, если в документах расхождения?

Какой год юридически значим — «год постройки» или «год ввода в эксплуатацию»

Для дома, построенного в 2016 году, но принятого комиссией в 2017 году, закон связывает характеристику «год постройки» с годом ввода объекта в эксплуатацию, а не с датой фактического окончания работ. Правило закреплено в Порядке ведения ЕГРН (ведомственный акт Росреестра, определяющий, какие сведения о здании вносятся в реестр).

год ввода в эксплуатацию здания по завершении его строительства в случае, если для строительства здания предусмотрена выдача разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. В случае несоответствия года ввода объекта в эксплуатацию, указанного в техническом плане при его подготовке, дате выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указанной в качестве реквизита такого разрешения, при внесении сведений о здании в ЕГРН указывается год ввода в эксплуатацию, соответствующий дате выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; 12) год завершения строительства здания, если в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на ввод здания в эксплуатацию не предусматривается, либо век (его период) постройки в отношении объектов недвижимости, законченных строительством до 1917 года, в том числе объектов культурного наследия (например, 17 век, конец 16 века, вторая половина 18 века); 13) кадастровые номера помещений и (или) машино-мест, расположенных в здании; 14) сведения о частях здания в объеме и порядке, предусмотренных подглавой III.IX Порядка; 15) сведения о каждом кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы в отношении здания, в объеме, предусмотренном пунктом 25 Порядка;
— подп. 11 п. 27 Порядка ведения ЕГРН, утв. Приказом Росреестра от 07.12.2023 № П/0514

Тот же принцип для сооружений — при расхождении года в техплане с датой разрешения в ЕГРН вносится год, соответствующий дате разрешения на ввод.

год ввода в эксплуатацию сооружения по завершении его строительства в случае, если для строительства сооружения предусмотрена выдача разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. В случае несоответствия года ввода объекта в эксплуатацию, указанного в техническом плане при его подготовке, дате выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при внесении сведений о сооружении в ЕГРН указывается год ввода в эксплуатацию, соответствующий дате выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
— подп. 10 п. 31 Порядка ведения ЕГРН, утв. Приказом Росреестра от 07.12.2023 № П/0514

«Год завершения строительства» — самостоятельная характеристика, которая вносится только тогда, когда выдача разрешения на ввод для такого объекта не предусмотрена.

год завершения строительства здания, если в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на ввод здания в эксплуатацию не предусматривается, либо век (его период) постройки в отношении объектов недвижимости, законченных строительством до 1917 года, в том числе объектов культурного наследия (например, 17 век, конец 16 века, вторая половина 18 века); 13) кадастровые номера помещений и (или) машино-мест, расположенных в здании; 14) сведения о частях здания в объеме и порядке, предусмотренных подглавой III.IX Порядка; 15) сведения о каждом кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы в отношении здания, в объеме, предусмотренном пунктом 25 Порядка; 16) сведения о прекращении существования здания и дата снятия с государственного кадастрового учета, если здание прекратило существование, или дата исключения из ЕГРН сведений о здании, если вступившим в законную силу решением суда установлено, что этот объект не является недвижимостью, или сведения о здании исключены из ЕГРН в порядке, предусмотренном частью 20 статьи 70 Федерального закона № 218-ФЗ ; 17) кадастровый номер образованного объекта недвижимости (кадастровые номера образованных объектов недвижимости) - в записи об исходном здании, из которого в результате предусмотренного законодательством Российской Федерации действия со зданием образован новый объект недвижимости (образованы новые объекты недвижимости);
— подп. 12 п. 27 Порядка ведения ЕГРН, утв. Приказом Росреестра от 07.12.2023 № П/0514

год завершения строительства здания, если в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на ввод здания в эксплуатацию не предусматривается, либо век (его период) постройки в отношении объектов недвижимости, законченных строительством до 1917 года, в том числе объектов культурного наследия (например, 17 век, конец 16 века, вторая половина 18 века); 13) кадастровые номера помещений и (или) машино-мест, расположенных в здании; 14) сведения о частях здания в объеме и порядке, предусмотренных подглавой III.IX Порядка; 15) сведения о каждом кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы в отношении здания, в объеме, предусмотренном пунктом 25 Порядка; 16) сведения о прекращении существования здания и дата снятия с государственного кадастрового учета, если здание прекратило существование, или дата исключения из ЕГРН сведений о здании, если вступившим в законную силу решением суда установлено, что этот объект не является недвижимостью, или сведения о здании исключены из ЕГРН в порядке, предусмотренном частью 20 статьи 70 Федерального закона № 218-ФЗ ; 17) кадастровый номер образованного объекта недвижимости (кадастровые номера образованных объектов недвижимости) - в записи об исходном здании, из которого в результате предусмотренного законодательством Российской Федерации действия со зданием образован новый объект недвижимости (образованы новые объекты недвижимости);
— подп. 12 п. 27 Порядка ведения ЕГРН, утв. Приказом Росреестра от 07.12.2023 № П/0514: раз у дома есть документ о вводе в эксплуатацию, характеристика «год завершения строительства» для него не применяется — остаётся только «год ввода в эксплуатацию».

Что фиксирует границу года

Градостроительный кодекс определяет строительство как создание зданий; юридически объект завершён по завершении процедуры ввода в эксплуатацию, а не по факту окончания физических работ.

строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства); 14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов; (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ ) 14 1 ) реконструкция линейных объектов - изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов;
— п. 13 ст. 1 ГрК РФ

Техпаспорт (БТИ): откуда берётся расхождение

В техпаспорте объекта индивидуального жилищного строительства графа «год постройки» заполняется по прямому правилу: год постройки указывается как год ввода в эксплуатацию.

год постройки - указывается год ввода в эксплуатацию; общая и жилая площади жилого дома - указываются площади в соответствии с экспликацией к поэтажному плану жилого дома; число этажей надземной/подземной части - указывается численное значение по результатам обследования объекта в соответствии с действующими строительно-техническими нормативами; примечание - заполняется в том случае, если имеются сведения о нарушении градостроительных и строительных норм и правил, отсутствует разрешение на строительство или имеются прочие сведения, имеющие существенное значение для учета объектов. Заполнение раздела 1.1 "Ранее присвоенные (справочно)" обязательно в случае, если ранее объекту индивидуального жилищного строительства были присвоены инвентарный, кадастровый номера организацией технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. Указываются адрес объекта, ранее присвоенные номера (инвентарный, кадастровый), литера объекта.
— п. 2 Порядка оформления техпаспорта ОИЖС, утв. Приказом Минэкономразвития от 17.08.2006 № 244

То есть техпаспорт БТИ изначально ориентирован на год ввода. Если у Вас стоит 2016 — это результат того, что инвентаризация шла по факту завершения работ и не учитывала дату разрешения. Технический план содержит отдельные строки «год ввода в эксплуатацию», «год завершения строительства» и «век (период) постройки», причём год завершения и век постройки заполняются только для объектов, где разрешительный порядок ввода не применялся.

век (период) постройки объектов недвижимости, законченных строительством до 1917 года, в том числе объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (например, 17 век, конец 16 века) 48 ; ______________________________ 46 Собрание законодательства Российской Федерации, 2015, № 29, ст. 4344; 2021, № 18, ст. 3064. 47 Пункт 12 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса . 48 Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденный приказом Росреестра от 1 июня 2021 г. № П/0241 (зарегистрирован Минюстом России 16 июня 2021 г., регистрационный № 63885), с изменениями, внесенными приказом Росреестра от 29 октября 2021 г. № П/0492 (зарегистрирован Минюстом России 30 декабря 2021 г., регистрационный № 66697). 16) площадь здания, сооружения (если основной характеристикой сооружения является площадь), помещения, машино-места (в квадратных метрах с округлением до 0,1 кв. метра); 17) одна или несколько открытых, общедоступных основных характеристик сооружения (тип, значение, единицы измерения), определяемых кадастровым инженером и (или) на основании документов, указанных в пунктах 21.1 - 21.23 настоящих требований: - площадь застройки в квадратных метрах с округлением до 0,1 кв. метра; - протяженность в метрах с округлением до 1 метра; - глубина, глубина залегания в метрах с округлением до 0,1 метра; - объем в кубических метрах с округлением до 1 куб. метра; - высота в метрах с округлением до 0,1 метра;
— подп. 15 п. 51 Требований к техническому плану, утв. Приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082

Вывод по вопросу

Правильный год постройки дома — 2017, то есть год, соответствующий дате выдачи разрешения о вводе в эксплуатацию:

год ввода в эксплуатацию здания по завершении его строительства в случае, если для строительства здания предусмотрена выдача разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. В случае несоответствия года ввода объекта в эксплуатацию, указанного в техническом плане при его подготовке, дате выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указанной в качестве реквизита такого разрешения, при внесении сведений о здании в ЕГРН указывается год ввода в эксплуатацию, соответствующий дате выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; 12) год завершения строительства здания, если в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на ввод здания в эксплуатацию не предусматривается, либо век (его период) постройки в отношении объектов недвижимости, законченных строительством до 1917 года, в том числе объектов культурного наследия (например, 17 век, конец 16 века, вторая половина 18 века); 13) кадастровые номера помещений и (или) машино-мест, расположенных в здании; 14) сведения о частях здания в объеме и порядке, предусмотренных подглавой III.IX Порядка; 15) сведения о каждом кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы в отношении здания, в объеме, предусмотренном пунктом 25 Порядка;
— подп. 11 п. 27 Порядка ведения ЕГРН, утв. Приказом Росреестра от 07.12.2023 № П/0514

год ввода в эксплуатацию здания по завершении его строительства в случае, если для строительства здания предусмотрена выдача разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. В случае несоответствия года ввода объекта в эксплуатацию, указанного в техническом плане при его подготовке, дате выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указанной в качестве реквизита такого разрешения, при внесении сведений о здании в ЕГРН указывается год ввода в эксплуатацию, соответствующий дате выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; 12) год завершения строительства здания, если в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на ввод здания в эксплуатацию не предусматривается, либо век (его период) постройки в отношении объектов недвижимости, законченных строительством до 1917 года, в том числе объектов культурного наследия (например, 17 век, конец 16 века, вторая половина 18 века); 13) кадастровые номера помещений и (или) машино-мест, расположенных в здании; 14) сведения о частях здания в объеме и порядке, предусмотренных подглавой III.IX Порядка; 15) сведения о каждом кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы в отношении здания, в объеме, предусмотренном пунктом 25 Порядка;
— подп. 11 п. 27 Порядка ведения ЕГРН, утв. Приказом Росреестра от 07.12.2023 № П/0514: прямое правило «при несоответствии года ввода в техническом плане дате разрешения в ЕГРН указывается год, соответствующий дате разрешения» означает, что при разрешении 2017 года юридически значимым годом постройки является именно 2017. Цифра 2016 — сведение о фактическом завершении работ конца 2016 года, которое как самостоятельная характеристика «год завершения строительства» для объектов с разрешением на ввод в ЕГРН и техплане не указывается (подп. 12 п. 27 Порядка; подп. 15 п. 51 Требований к техплану). Если в документах по-прежнему стоит 2016 — это подлежит приведению в соответствие с датой разрешения.

Как исправить расхождение года в документах (процедура)

Если в ЕГРН или техническом плане год постройки указан неверно (не соответствует дате разрешения), это устраняется по правилам статьи 61 Федерального закона № 218-ФЗ. Техническая ошибка — описка/опечатка/арифметическая ошибка регистратора — исправляется по заявлению заинтересованного лица в течение трёх рабочих дней, причём такое исправление не должно менять зарегистрированное право.

Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях
— ч. 1 ст. 61 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Если же ошибка «занесена» из технического плана, подготовленного кадастровым инженером, это уже реестровая ошибка и исправляется по решению регистратора на основании документов, в том числе технического плана с верными сведениями.

Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав
— ч. 3 ст. 61 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

И самое важное для Вашей сделки: если исправление может причинить вред или нарушить интересы правообладателей или третьих лиц, исправление допускается только по решению суда.

В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда
— ч. 4 ст. 61 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

На практике это означает: заявление об исправлении технической ошибки подаётся в Росреестр (через МФЦ или личный кабинет), к нему прикладывается копия разрешения на ввод с датой 2017. Если регистратор откажет (например, сочтёт, что это реестровая ошибка в техплане или что исправление затрагивает интересы), отказ обжалуется в суде, а спор об исправлении решается в порядке, предусмотренном для таких заявлений.

Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях
— ч. 1 ст. 61 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Вывод по вопросу: расхождение в ЕГРН/техническом плане устраняется заявлением в Росреестр об исправлении ошибки (ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ); при отказе регистратора или невозможности исправить вне суда — обращением в суд. Подавать заявление нужно до сделки, чтобы к договору стороны подошли с корректной характеристикой объекта.

Региональный уровень

Проверено регулирование субъекта (на примере г. Москвы — Реестр единых объектов недвижимости): региональные акты регулируют ведение городской информационной системы учёта и предоставление справок, но собственного правила определения «года постройки» не устанавливают — они отсылают к данным Росреестра и БТИ. Поэтому применимый порядок — исключительно федеральный (Приказ № П/0514 и Приказ № П/0082, приведённые выше).

Влияние расхождения года на саму сделку с домом

Для действительности договора продажи дома расхождение года постройки само по себе значения не имеет: закон требует, чтобы в договоре были данные, позволяющие определённо установить объект, в том числе его расположение.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным
— ст. 554 ГК РФ, п. 3

Год постройки к таким обязательным идентифицирующим данным не относится — объект определяется кадастровым номером, адресом, площадью, расположением на участке. Поэтому ничтожность сделки из-за разницы 2016/2017 не наступает. Но если год будет указан в договоре неверно и это приведёт к спору об объекте — покупатель вправе ссылаться на несогласованность предмета.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным
— ст. 554 ГК РФ, п. 3

Далее: право собственности на дом переходит не в момент окончания стройки или подписания акта, а с момента внесения записи в ЕГРН — и именно корректная запись в реестре фиксирует характеристики объекта.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
— п. 2 ст. 8.1 ГК РФ

{с11 — дополнительно}: поскольку запись в реестре является единственным доказательством существования зарегистрированного права, все расхождения в бумагах, кроме реестровой записи, для покупателя и банка носят справочный характер; определяющим остаётся ЕГРН.

Вывод по вопросу: для сделки критична не разница в годе постройки, а корректная идентификация объекта и запись в ЕГРН. Правильная дата в договоре и выписке — 2017 (год ввода в эксплуатацию); факт расхождения в техпаспорте БТИ сам по себе сделку не порочит, но до сделки целесообразно привести сведения ЕГРН/техплана к дате разрешения и зафиксировать это в договоре.

Сроки: когда наступает исправление и от какой даты считать

Срок процедурный и в законе прямо установлен: техническая ошибка в записях ЕГРН исправляется в течение трёх рабочих дней со дня её обнаружения или получения заявления от любого заинтересованного лица.

Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях
— ч. 1 ст. 61 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Это же правило действует и при исправлении по вступившему в силу решению суда — регистратор исполняет его в тот же трёхдневный срок. Для реестровой ошибки (ошибка в техплане кадастрового инженера) срок исправления — пять рабочих дней со дня получения документов, свидетельствующих о наличии ошибки.

Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав
— ч. 3 ст. 61 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

От какой даты считать «возраст» дома для оборота: не от даты фактического окончания стройки, а от даты ввода в эксплуатацию; и, что важнее для регистрации права, право собственности возникает с момента внесения записи в ЕГРН.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
— п. 2 ст. 8.1 ГК РФ

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
— п. 2 ст. 8.1 ГК РФ: это разграничивает две разные даты — год ввода (2017) как характеристика объекта и дата регистрации права (когда внесена запись) как момент возникновения права.

Вывод по вопросу: исправление сведений о годе постройки — 3 рабочих дня (техническая ошибка) / 5 рабочих дней (реестровая ошибка) по ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ. Годом постройки юридически является год ввода в эксплуатацию (2017); моментом возникновения права собственности — дата записи в ЕГРН, а не год постройки.

Если Росреестр откажет или выявит спор

При отсутствии оснований для исправления технической ошибки регистратор обязан отказать, направив уведомление с причинами; такой отказ обжалуется в судебном порядке.

Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях
— ч. 1 ст. 61 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях
— ч. 1 ст. 61 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ: обжалование — в суд; применительно к спорам с органом регистрации это суд общей юрисдикции по месту нахождения Росреестра (районный суд) в порядке, предусмотренном для оспаривания решений органа регистрации, — тот же суд, что и по спору об исправлении реестровой ошибки.

В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда
— ч. 4 ст. 61 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда
— ч. 4 ст. 61 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ: если исправление может нарушить интересы правообладателей или третьих лиц, оно допускается только по решению суда — то есть при наличии спора вопрос решает районный суд по месту нахождения объекта/ответчика, а не регистратор.

Альтернативная квалификация: можно ли настаивать на годе фактического окончания работ (2016)

Проверяю ветку, противоположную основной. Если бы «годом постройки» считался год фактического завершения работ, то определяющей была бы дата, когда дом перестал быть объектом незавершённого строительства. Однако закон разводит два понятия: «год завершения строительства» и «год ввода в эксплуатацию». Второй указывается в ЕГРН, когда для строительства предусмотрены разрешения на строительство и на ввод; при расхождении с датой разрешения берётся дата разрешения.

год ввода в эксплуатацию здания по завершении его строительства в случае, если для строительства здания предусмотрена выдача разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. В случае несоответствия года ввода объекта в эксплуатацию, указанного в техническом плане при его подготовке, дате выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указанной в качестве реквизита такого разрешения, при внесении сведений о здании в ЕГРН указывается год ввода в эксплуатацию, соответствующий дате выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; 12) год завершения строительства здания, если в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на ввод здания в эксплуатацию не предусматривается, либо век (его период) постройки в отношении объектов недвижимости, законченных строительством до 1917 года, в том числе объектов культурного наследия (например, 17 век, конец 16 века, вторая половина 18 века); 13) кадастровые номера помещений и (или) машино-мест, расположенных в здании; 14) сведения о частях здания в объеме и порядке, предусмотренных подглавой III.IX Порядка; 15) сведения о каждом кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы в отношении здания, в объеме, предусмотренном пунктом 25 Порядка;
— подп. 11 п. 27 Порядка ведения ЕГРН, утв. Приказом Росреестра от 07.12.2023 № П/0514

«Год завершения строительства» как самостоятельная характеристика применяется только тогда, когда разрешение на ввод не предусматривается.

год ввода в эксплуатацию сооружения по завершении его строительства в случае, если для строительства сооружения предусмотрена выдача разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. В случае несоответствия года ввода объекта в эксплуатацию, указанного в техническом плане при его подготовке, дате выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при внесении сведений о сооружении в ЕГРН указывается год ввода в эксплуатацию, соответствующий дате выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
— подп. 10 п. 31 Порядка ведения ЕГРН, утв. Приказом Росреестра от 07.12.2023 № П/0514

Значит, если по Вашему дому ввод в эксплуатацию был (комиссия подписала в 2017), ветка «считать 2016» не подтверждается нормой: 2016 относится к году завершения работ, а не к юридически значимому году ввода. Отстоять 2016 как «год постройки» в ЕГРН при наличии разрешения 2017 нельзя.

век (период) постройки объектов недвижимости, законченных строительством до 1917 года, в том числе объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (например, 17 век, конец 16 века) 48 ; ______________________________ 46 Собрание законодательства Российской Федерации, 2015, № 29, ст. 4344; 2021, № 18, ст. 3064. 47 Пункт 12 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса . 48 Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденный приказом Росреестра от 1 июня 2021 г. № П/0241 (зарегистрирован Минюстом России 16 июня 2021 г., регистрационный № 63885), с изменениями, внесенными приказом Росреестра от 29 октября 2021 г. № П/0492 (зарегистрирован Минюстом России 30 декабря 2021 г., регистрационный № 66697). 16) площадь здания, сооружения (если основной характеристикой сооружения является площадь), помещения, машино-места (в квадратных метрах с округлением до 0,1 кв. метра); 17) одна или несколько открытых, общедоступных основных характеристик сооружения (тип, значение, единицы измерения), определяемых кадастровым инженером и (или) на основании документов, указанных в пунктах 21.1 - 21.23 настоящих требований: - площадь застройки в квадратных метрах с округлением до 0,1 кв. метра; - протяженность в метрах с округлением до 1 метра; - глубина, глубина залегания в метрах с округлением до 0,1 метра; - объем в кубических метрах с округлением до 1 куб. метра; - высота в метрах с округлением до 0,1 метра;
— подп. 15 п. 51 Требований к техническому плану, утв. Приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082

век (период) постройки объектов недвижимости, законченных строительством до 1917 года, в том числе объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (например, 17 век, конец 16 века) 48 ; ______________________________ 46 Собрание законодательства Российской Федерации, 2015, № 29, ст. 4344; 2021, № 18, ст. 3064. 47 Пункт 12 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса . 48 Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденный приказом Росреестра от 1 июня 2021 г. № П/0241 (зарегистрирован Минюстом России 16 июня 2021 г., регистрационный № 63885), с изменениями, внесенными приказом Росреестра от 29 октября 2021 г. № П/0492 (зарегистрирован Минюстом России 30 декабря 2021 г., регистрационный № 66697). 16) площадь здания, сооружения (если основной характеристикой сооружения является площадь), помещения, машино-места (в квадратных метрах с округлением до 0,1 кв. метра); 17) одна или несколько открытых, общедоступных основных характеристик сооружения (тип, значение, единицы измерения), определяемых кадастровым инженером и (или) на основании документов, указанных в пунктах 21.1 - 21.23 настоящих требований: - площадь застройки в квадратных метрах с округлением до 0,1 кв. метра; - протяженность в метрах с округлением до 1 метра; - глубина, глубина залегания в метрах с округлением до 0,1 метра; - объем в кубических метрах с округлением до 1 куб. метра; - высота в метрах с округлением до 0,1 метра;
— подп. 15 п. 51 Требований к техническому плану, утв. Приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082: «век (период) постройки» и «год завершения строительства» — заполняются только в случаях, когда разрешительный порядок не применялся (например, объекты до 1917 года или объекты без разрешения на ввод).

Вывод по вопросу: альтернативная ветка (год постройки = 2016) не подтверждается законом при наличии разрешения на ввод 2017 года. Правильным остаётся 2017 (год ввода в эксплуатацию); 2016 может фигурировать только как справочное сведение о годе завершения работ там, где разрешение не требуется.

Исполнение: как исправленная характеристика предъявляется покупателю и банку

После внесения изменений запись в ЕГРН о здании должна содержать год ввода в эксплуатацию, соответствующий дате разрешения.

год ввода в эксплуатацию здания по завершении его строительства в случае, если для строительства здания предусмотрена выдача разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. В случае несоответствия года ввода объекта в эксплуатацию, указанного в техническом плане при его подготовке, дате выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указанной в качестве реквизита такого разрешения, при внесении сведений о здании в ЕГРН указывается год ввода в эксплуатацию, соответствующий дате выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; 12) год завершения строительства здания, если в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на ввод здания в эксплуатацию не предусматривается, либо век (его период) постройки в отношении объектов недвижимости, законченных строительством до 1917 года, в том числе объектов культурного наследия (например, 17 век, конец 16 века, вторая половина 18 века); 13) кадастровые номера помещений и (или) машино-мест, расположенных в здании; 14) сведения о частях здания в объеме и порядке, предусмотренных подглавой III.IX Порядка; 15) сведения о каждом кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы в отношении здания, в объеме, предусмотренном пунктом 25 Порядка;
— подп. 11 п. 27 Порядка ведения ЕГРН, утв. Приказом Росреестра от 07.12.2023 № П/0514

Выписка из ЕГРН формируется по данным реестра — и именно на неё покупатель и банк ориентируются при проверке объекта, поскольку регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
— п. 2 ст. 8.1 ГК РФ

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
— п. 2 ст. 8.1 ГК РФ: значит, если в ЕГРН после исправления стоит 2017, именно эта цифра будет представляться покупателю и в банк; техпаспорт БТИ с 2016 носит справочный характер и на сделку не влияет.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным
— ст. 554 ГК РФ, п. 3

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным
— ст. 554 ГК РФ, п. 3: для договора обязательны лишь данные, позволяющие определённо установить объект; год постройки к ним не относится, поэтому в договоре достаточно указать характеристики по актуальной выписке ЕГРН (кадастровый номер, адрес, площадь, год ввода — 2017).

Вывод по вопросу: после исправления сведений в ЕГРН покупателю и банку предъявляется выписка из ЕГРН с годом ввода 2017; техпаспорт с 2016 можно не переоформлять, но в договоре год постройки указывается в соответствии с данными ЕГРН.

Если Росреестр, банк или страховщик ссылается на расхождение дат

Когда Росреестр отказывает в учёте/регистрации или приостанавливает её, решение регистратора можно оспорить: решение об отказе обжалуется заинтересованным лицом в суд.

Решение об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав может быть обжаловано заинтересованным лицом в суд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 22.07.2024 № 207-ФЗ ) 13. Документы, подлежащие выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, выдаются правообладателю - физическому лицу или его представителю при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом. Документы, представленные для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, заявителю не направляются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 14. В случае, если правообладателем является юридическое лицо, подлежащие выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы выдаются лицу, имеющему право действовать без доверенности от имени юридического лица, либо представителю указанного юридического лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом. 15.
— ч. 12.2 ст. 29 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Это общий механизм защиты и для случая, когда регистратор не соглашается исправить год постройки. Параллельно в силе остаётся норма о том, что при невозможности исправить техническую ошибку на основании заявления регистратор обязан направить мотивированный отказ, который тоже можно обжаловать в судебном порядке (ч. 1 ст. 61 ФЗ № 218-ФЗ), а если исправление затрагивает интересы третьих лиц — только суд.

В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда
— ч. 4 ст. 61 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Что касается банка или страховщика: для них определяющей является запись в ЕГРН, поскольку регистрация права в реестре — единственное доказательство существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ: расхождение года в техпаспорте БТИ на регистрируемое право не влияет; для третьих лиц (банк, страховая) юридически значима именно выписка из ЕГРН. Поэтому, если ЕГРН приведён в соответствие (год ввода — 2017), ссылки контрагентов на «противоречивые» бумаги снимаются корректной выпиской.

Вывод по вопросу: при отказе Росреестра решение обжалуется в суд (ч. 12.2 ст. 29 ФЗ № 218-ФЗ); при споре, затрагивающем интересы третьих лиц, исправление — только по решению суда. Банку и страховщику предъявляется выписка из ЕГРН с корректным годом (2017): запись в реестре — единственное доказательство права и его характеристик.