Можно ли продать земельный участок, выделенный многодетным, если дети уже взрослые, а младшему 14 лет?

Можно ли продать участок и нужно ли согласие других сособственников

Участок принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности — каждому из супругов и каждому из трёх детей. Ключевое правило: распоряжение общим долевым имуществом, в том числе продажа всего участка целиком, осуществляется по соглашению ВСЕХ участников. Значит, договор купли-продажи должны подписать все пятеро сособственников (за младшего — его законные представители).

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Право собственности включает правомочие распоряжения, поэтому каждый сособственник в принципе вправе распорядиться своей долей — но, продавая весь участок, семья оформляет одну сделку сразу от всех.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
   — п. 1 ст. 209 ГК РФ

Поскольку продаётся весь участок всеми совладельцами по одной сделке, преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) не «срабатывает»: оно имеет значение только тогда, когда доля отчуждается постороннему лицу в пользу НЕ всех остальных совладельцев. Здесь все сособственники — сами продавцы, поэтому уведомлять и «выжидать месяц» никому не нужно.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

Отдельно по супружеской доле: муж и жена продают свои доли. Если участок был приобретён в браке по возмездной сделке, доли супругов могут считаться совместно нажитым имуществом, и тогда на сделку распоряжения недвижимостью требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга; впрочем, при совершении сделки одним супругом согласие презюмируется, а оспорить сделку можно лишь по его иску и при доказанности недобросовестности покупателя.

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

1. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
   — п. 2 ст. 35 СК РФ

Вывод: продать участок можно. Требуется согласие (подписи) всех пятерых сособственников в одном договоре; преимущественное право покупки между совладельцами при продаже всего участка одной сделкой не применяется. Согласие старших детей не «дается за них» родителями: сын 21 года и дочь 19 лет подписывают договор каждый за себя как самостоятельные собственники, а если они не хотят продавать — сделка в их долях не состоится.

Разрешение органа опеки на долю младшего сына (14 лет)

Это обязательный элемент сделки. По ФЗ «Об опеке и попечительстве» для сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ребёнку, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства; без него опекун (родитель как законный представитель) не вправе совершать отчуждение.

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

То же правило действует и в отношении родителей: по СК РФ при управлении имуществом ребёнка на родителей распространяются правила распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ), а для малолетних сделки от их имени совершают только законные представители с применением тех же ограничений. Младшему 14 лет — он уже несовершеннолетний в возрасте 14–18 лет, поэтому продажу его доли он совершает сам, но с письменного согласия родителей; предварительное разрешение опеки при отчуждении его доли всё равно необходимо.

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ). 4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ
— абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ

1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
   — абз. 1 п. 1 ст. 28 ГК РФ

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.
   — п. 1 ст. 26 ГК РФ

Разрешение оформляется письменно в 15-дневный срок с даты заявления; отказ должен быть мотивирован и может быть оспорен в суде (в порядке, установленном КАС РФ, — по месту нахождения органа опеки). Орган опеки даст разрешение, только если взамен доли ребёнка будет приобретено равноценное недвижимое имущество или на его счёт поступят средства, не ухудшающие положение ребёнка.

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Если продать без разрешения опеки — сделку ждёт расторжение по иску органа опеки и возврат имущества; убытки возлагаются на родителей.

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Вывод: для продажи доли 14-летнего ребёнка ОБЯЗАТЕЛЬНО предварительное разрешение органа опеки и попечительства по вашему месту жительства (и письменное согласие родителей на сделку сына); без него сделку могут расторгнуть в суде и вернуть участок. Разрешение выдают в 15 дней; отказ мотивируется и оспаривается в районном суде по КАС РФ. Практически опека требует доказать, куда пойдут средства за долю ребёнка (покупка другого жилья/доли или размещение денег на его счёт) — этот вопрос нужно готовить заранее.

Нужно ли нотариальное удостоверение договора

Общее правило: сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению, НО есть исключение — когда свои доли по одной сделке отчуждают все участники долевой собственности без исключения.

долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Право собственности на недвижимость переходит только с момента государственной регистрации, поэтому помимо подписания договора нужно зарегистрировать переход права в Росреестре (через МФЦ или нотариуса).

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
   — п. 1 ст. 131 ГК РФ

• Если все пятеро сособственников продают весь участок ОДНИМ договором — нотариус НЕ обязателен, регистрация идёт в обычном порядке.
• Если хотя бы один совладелец выпадает (например, продаются доли только мужа и жены, или кто-то из детей оставляет свою долю) — это уже «отчуждение долей» не всеми участниками, и договор придётся удостоверять у нотариуса. Нотариус, среди прочего, проверит наличие разрешения опеки по доле ребёнка.

Вывод: при продаже всего участка всеми пятью совладельцами одним договором нотариальное удостоверение не требуется. Нотариус необходим, если участок отчуждается не всеми сособственниками или не целиком (продажа одних только долей). В любом случае переход права регистрируется в Росреестре.

«Заберут ли участок потом» — риски оспаривания и ограничения программы

Главный риск — не изъятие в пользу государства, а недействительность сделки при нарушении правил о доле ребёнка и о распоряжении общим имуществом. Сделка, нарушающая требования закона, оспорима, а если она посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц (в том числе несовершеннолетнего), может быть ничтожной.

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 168 ГК РФ

Через расторжение договора, заключённого без разрешения опеки, также возвращается имущество несовершеннолетнего и возмещаются убытки.

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Что касается «многодетного» происхождения участка: действующее регулирование рассматривает бесплатное предоставление участка многодетной семье как меру социальной поддержки и НЕ устанавливает автоматического запрета на последующую продажу после перехода права собственности к семье. Сам по себе факт «выделялся по программе» не лишает собственников права распоряжаться участком.

льготный порядок предоставления земельных участков многодетным семьям не предполагает произвольного формирования перечня земельных участков, предоставляемых в соответствии с законом в собственность граждан бесплатно (далее – Перечень). В силу предписаний подпункта 6 статьи 395 ЗК РФ, а также положений закона субъекта Российской Федерации, в котором многодетной семьей реализовано право на получение земельного участка, включение земельных участков, предназначенных для ИЖС, в Перечень осуществляется при условии их обеспечения инженерной инфраструктурой применительно к условиям соответствующего населенного пункта региона либо при условии, что на обеспечение инженерной инфраструктурой этих земельных участков предусмотрено финансирование на текущий финансовый год. Кроме того, предоставление земельного участка многодетной семье в собственность бесплатно выступает как мера социальной поддержки многодетных семей и в силу конституционных принципов равенства и справедливости предполагает недопустимость возложения на них бремени несения дополнительных финансовых затрат, связанных с инфраструктурным оснащением предоставленных земельных участков. Иное вследствие значительной тяжести такого рода вынужденных расходов могло бы обесценить данную меру социальной поддержки и поставить под сомнение доверие граждан к действиям государства. Именно на органах публичной власти лежит обязанность по благоустройству соответствующих территорий.
— п. 21 Обзора судебной практики ВС РФ от 19.11.2025

При этом нужно отдельно проверить: (1) условие регионального закона/порядка, по которому участок предоставлялся, — в некоторых субъектах могут быть предусмотрены ограничения или целевое назначение на определённый срок; (2) целевое использование участка под ИЖС — если на нём есть неоконченный объект или участок в аренде со стороны публичного органа, возможны иные условия. Кроме того, если участок был принят в собственность после 1 марта 2015 года и продаётся в течение минимального срока владения, возникнет НДФЛ (см. блок 5).

Вывод: участок не «заберут» только потому, что он многодетный; оснований для изъятия по факту продажи действующее регулирование не содержит. Однако защита сделки зависит от соблюдения правил об опеке (блок 2) и о распоряжении общим имуществом (блок 1): при их нарушении сделку могут оспорить и вернуть участок, а убытки лягут на родителей. Региональный закон субъекта, по которому выделялся участок, надо проверить отдельно — от региона может зависеть наличие особых условий распоряжения.

Налоги при продаже и срок владения

Доход от продажи участка — объект обложения НДФЛ (ст. 209 НК РФ), однако от налога освобождаются доходы, если объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более.

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Минимальный предельный срок владения считается отдельно для каждого сособственника с даты возникновения его права на долю. По общему правилу для недвижимости он составляет 5 лет и 3 года — в отдельных случаях (например, единственное жильё или получение имущества в порядке наследования/дарения от члена семьи); для доли, полученной ребёнком безвозмездно, срок владения считается с даты регистрации его права на долю. При недостижении этого срока каждый продавец вправе применить имущественный налоговый вычет при продаже имущества (ст. 220 НК РФ) — для земельных участков и долей в них размер вычета составляет до 1 000 000 рублей на объект (пропорционально доле) либо вместо вычета — фактические расходы на приобретение. За долю несовершеннолетнего декларацию и уплату налога (если он возникнет) оформляет его законный представитель.

Вывод: если каждый сособственник владел своей долей не менее минимального предельного срока (по общему правилу 5 лет, в отдельных случаях 3 года) — НДФЛ не возникает и подавать декларацию не нужно; точный срок зависит от даты возникновения права на долю и оснований её получения. Если срок меньше — доход облагается НДФЛ с учётом имущественного вычета по ст. 220 НК РФ (до 1 млн руб. на участок пропорционально доле).