Нужна ли дополнительная легализация доверенности и перевода, заверенных в стране с договором о правовой помощи, для продажи квартиры и получения документов в России

Применимое право к форме доверенности, выданной за рубежом

Форма доверенности, выданной за границей, определяется коллизионными нормами, и здесь действует льготный режим: доверенность не может быть признана недействительной из-за несоблюдения формы, если соблюдены требования права страны места её совершения либо российского права.

Форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. Однако сделка не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования права страны места совершения сделки к форме сделки. Совершенная за границей сделка, хотя бы одной из сторон которой выступает лицо, чьим личным законом является российское право, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования российского права к форме сделки. Правила, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта, применяются и к форме доверенности. При наличии обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 1212 настоящего Кодекса, к форме договора с участием потребителя по его выбору применяется право страны места жительства потребителя. 2. Если право страны места учреждения юридического лица содержит особые требования в отношении формы договора о создании юридического лица или сделки, связанной с осуществлением прав участника юридического лица, форма таких договора или сделки подчиняется праву этой страны. 3. Если сделка либо возникновение, переход, ограничение или прекращение прав по ней подлежит обязательной государственной регистрации в Российской Федерации, форма такой сделки подчиняется российскому праву. 4. Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву.
— ст. 1209 ГК РФ, п. 1

Из этой нормы прямо следует, что правила коллизионного регулирования формы сделки применяются и к форме доверенности. Для клиента это означает: доверенность, удостоверенная нотариусом европейского государства в соответствии с правом этого государства (страны места совершения), формально действительна на территории РФ, даже если российская нотариальная форма чем-то отличается.

В дополнение, профильная коллизионная норма о недвижимости: форма сделки в отношении недвижимости, находящейся в РФ, подчиняется российскому праву (абз. 2 п. 4 ст. 1209 ГК РФ). Но это правило касается формы самой сделки с недвижимостью (договора купли-продажи), а не формы доверенности, которая по абз. 2 п. 1 ст. 1209 ГК РФ оценивается мягче.

Вывод: доверенность, нотариально удостоверенная в стране её выдачи в соответствии с местным правом, является действительной по форме на территории РФ — коллизионное правило прямо допускает применение права страны места совершения.

Требование нотариальной формы доверенности на распоряжение недвижимостью

По российскому материальному праву доверенность на распоряжение зарегистрированными правами (продажу квартиры) и на подачу заявлений о госрегистрации требует нотариальной формы.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Для клиента это означает: доверенность на продажу квартиры в РФ должна быть нотариально удостоверена. Удовлетворяется ли это требование удостоверением иностранным нотариусом? Да — через коллизионное правило ст. 1209 ГК РФ (бл. 1): нотариальное удостоверение, совершённое компетентным нотариусом страны выдачи по её праву, признаётся соблюдением формы доверенности. Это же следует из Минской конвенции (ст. 13, 40 — см. бл. 3), если страна — её участница, либо из аналогичных положений двустороннего договора о правовой помощи.

При этом важно: российский нотариус при работе с иностранной доверенностью руководствуется ст. 106 Основ о нотариате (см. бл. 4), которая допускает принятие документа без легализации только при наличии международного договора.

Вывод: сама доверенность на продажу квартиры по российскому праву должна быть нотариально удостоверена; удостоверение иностранным нотариусом признаётся соблюдением этого требования при условии, что документ не нуждается в дополнительной легализации (см. следующую ветку) или легализован надлежащим образом.

Действие договора о правовой помощи: отменяет ли он легализацию

Ключевая норма: документы, изготовленные или засвидетельствованные компетентным органом одной Договаривающейся Стороны и скреплённые гербовой печатью, принимаются на территории другой Стороны без какого-либо специального удостоверения (то есть без легализации и без апостиля).

1. Документы, которые на территории одной из Договаривающихся Сторон изготовлены или засвидетельствованы учреждением или специально на то уполномоченным лицом в пределах их компетенции и по установленной форме и скреплены гербовой печатью, принимаются на территориях других Договаривающихся Сторон без какого-либо специального удостоверения. 2. Документы, которые на территории одной из Договаривающихся Сторон рассматриваются как официальные документы, пользуются на территориях других Договаривающихся Сторон доказательной силой официальных документов.
   — ст. 13 Конвенции о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам (Минск, 22.01.1993)

Эта норма (ст. 13 Минской конвенции от 22.01.1993) дословно отвечает на вопрос клиента: если доверенность удостоверена нотариусом — уполномоченным лицом государства-участника — в пределах его компетенции, по установленной форме и скреплена печатью, то она принимается в РФ без апостиля и без консульской легализации. Нотариально удостоверенный документ (нотариальный акт) относится к официальным документам и пользуется доказательной силой официального документа.

1. Форма сделки определяется по законодательству места ее совершения. 2. Форма сделки по поводу недвижимого имущества и прав на него определяется по законодательству Договаривающейся Стороны, на территории которой находится такое имущество.
   — ст. 39 Конвенции о правовой помощи (Минск, 22.01.1993)

Форма доверенности и порядок её удостоверения также определяются по праву страны выдачи — значит, удостоверение европейским нотариусом достаточно:

Форма и срок действия доверенности определяются по законодательству Договаривающейся Стороны, на территории которой выдана доверенность
— ст. 40 Конвенции о правовой помощи (Минск, 22.01.1993)

Вывод: если государство, где выдана доверенность, является участником договора о правовой помощи с РФ (Минской конвенции либо двустороннего договора с аналогичной статьёй о документах без легализации), то дополнительная легализация и апостиль не требуются — доверенность применяется на территории РФ напрямую. Это и есть та защитная ветка, о которой спрашивает клиент.

Когда апостиль/консульская легализация всё-таки нужны (альтернативная ветка)

Если государство выдачи не является участником договора о правовой помощи с РФ, вступает общее правило: иностранный официальный документ либо легализуется, либо на него проставляется апостиль (если страна — участница Гаагской конвенции 1961 г.).

Настоящая Конвенция распространяется на официальные документы, которые были совершены на территории одного из договаривающихся государств и должны быть представлены на территории другого договаривающегося государства. В качестве официальных документов в смысле настоящей Конвенции рассматриваются: a) документы, исходящие от органа или должностного лица, подчиняющихся юрисдикции государства, включая документы, исходящие от прокуратуры, секретаря суда или судебного исполнителя; b) административные документы; c) нотариальные акты; d) официальные пометки, такие, как отметки о регистрации; визы, подтверждающие определенную дату; заверения подписи на документе, не засвидетельствованном у нотариуса.
— ст. 1 Гаагской конвенции 1961 г.

Нотариальный акт (нотариально удостоверенная доверенность) прямо отнесён этой нормой к «официальным документам», на которые распространяется апостильный механизм.

Однако выполнение упомянутой в предшествующем абзаце функции не может быть потребовано, если законы, правила или обычаи, действующие в государстве, в котором представлен документ, либо договоренность между двумя или несколькими договаривающимися государствами, отменяют или упрощают данную процедуру или освобождают документ от легализации.
— ст. 3 Гаагской конвенции 1961 г.

Принципиально важно для клиента: даже по Гаагской конвенции проставление апостиля не может быть потребовано, если между государствами есть договорённость, отменяющая или упрощающая легализацию. То есть наличие договора о правовой помощи «гасит» и апостиль, и консульскую легализацию.

Консульская легализация — отдельный механизм, применяемый к документам стран, не связанных с РФ договором и не участвующих в Гаагской конвенции:

1. легализация иностранных официальных документов, предназначенных для представления на территории Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 22.06.2024 № 146-ФЗ) 9) оказание содействия в истребовании личных документов граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства (далее - личные документы); (В редакции Федерального закона от 22.06.2024 № 146-ФЗ) 10) принятие мер по охране прав и законных интересов находящихся на территории консульского округа граждан Российской Федерации, над которыми требуется установить опеку или попечительство; 11) оказание необходимого содействия судам, плавающим под Государственным флагом Российской Федерации, военным кораблям и военно-вспомогательным судам Российской Федерации, воздушным судам, средствам подвижного состава автомобильного и железнодорожного транспорта, зарегистрированным или учтенным в Российской Федерации, а также членам их экипажей (бригад), находящимся на территории консульского округа; 12) принятие мер в области санитарной, фитосанитарной и ветеринарной защиты; 13) принятие мер по учету, обеспечению сохранности и благоустройству российских воинских и гражданских захоронений, установленных на них памятников, памятных знаков и других мемориальных сооружений, находящихся в пределах консульского округа. 3. Международными договорами Российской Федерации и законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены и иные консульские функции. Глава 2. Консульское учреждение
   — п. 2 ст. 5 Консульского устава РФ

Принятие иностранного документа российским нотариусом в общем случае также обусловлено легализацией:

Документы, составленные за границей с участием должностных лиц компетентных органов других государств или от них исходящие, принимаются нотариусом при условии их легализации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере международных отношений Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 01.04.2022 № 84-ФЗ) Без легализации такие документы принимаются нотариусом в тех случаях, когда это предусмотрено законодательством Российской Федерации и международными договорами Российской Федерации.
— ст. 106 Основ законодательства РФ о нотариате

Вывод по альтернативной ветке: если окажется, что государство выдачи доверенности НЕ связано с РФ договором о правовой помощи, то потребуется проставить апостиль (для стран Гаагской конвенции 1961 г.) либо пройти консульскую легализацию (для прочих). При этом сама по себе ссылка на «европейскую страну с договором о правовой помощи» даёт основание считать, что легализация не нужна, — но этот вывод подтверждается только после установления конкретного государства и точного текста действующего договора.

Перевод доверенности и его нотариальное заверение

Перевод доверенности на русский язык для использования в РФ должен быть соответствующим образом заверен. Российское право различает: нотариус сам свидетельствует верность перевода, если владеет языком, либо заверяется подлинность подписи переводчика.

Если нотариус не владеет соответствующими языками, перевод может быть сделан переводчиком, подлинность подписи которого свидетельствует нотариус. При свидетельствовании подлинности подписи переводчика нотариус проверяет у переводчика наличие документов, предусмотренных Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающим объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 08.08.2024 № 251-ФЗ) Требование, установленное частью третьей настоящей статьи, не распространяется на случаи свидетельствования подлинности подписи переводчика, если перевод осуществлен с одного языка, относящегося к языкам народов Российской Федерации, на другой язык, относящийся к языкам народов Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 08.08.2024 № 251-ФЗ) При свидетельствовании подлинности подписи переводчика консульским должностным лицом такое лицо проверяет у переводчика наличие документов, предусмотренных Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий, утверждаемой федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере международных отношений Российской Федерации, совместно с федеральным органом юстиции. (Дополнение частью - Федеральный закон от 08.08.2024 № 251-ФЗ) ГЛАВА XIV. УДОСТОВЕРЕНИЕ ФАКТОВ
— ст. 81 Основ законодательства РФ о нотариате

Для клиента это означает практический вывод: перевод, выполненный присяжным переводчиком за рубежом, не заменяет нотариальное свидетельствование по российскому праву. Чтобы перевод доверенности принимался российским нотариусом и органом регистрации прав, предпочтительно, чтобы верность перевода либо подлинность подписи переводчика был засвидетельствован российским нотариусом (нотариусом в РФ) или консульским должностным лицом РФ за границей.

Что касается самого перевода по существу: требования к документам при госрегистрации прав ориентируют на документы, составленные надлежащим образом:

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ

Связка с предыдущими блоками: если сама доверенность не нуждается в легализации (договор о правовой помощи), то и легализовать сам документ не нужно — но перевод должен быть сделан корректно и заверен так, чтобы российский правоприменитель мог его принять. Оптимально — перевести и засвидетельствовать верность перевода у российского нотариуса уже в РФ (нотариус сверит перевод с оригиналом, принятым на основании ст. 106 Основ — при наличии договора о правовой помощи без легализации).

Вывод: доверенность как таковая при наличии договора о правовой помощи легализации не требует; отдельный вопрос — правильное засвидетельствование её русского перевода нотариусом РФ (или консулом РФ), что рекомендуется сделать, чтобы исключить претензии при подаче в Росреестр.

Последствия, если доверенность представят без легализации: приостановление/отказ в регистрации

Если орган регистрации прав сочтёт доверенность ненадлежаще оформленной (например, посчитает, что она требует легализации или что она удостоверена неправомочным лицом), регистрация перехода права на квартиру может быть приостановлена, а затем — при неустранении причин — в ней будет отказано.

представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; 10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам; 11) ранее представлены документы на государственную регистрацию права иного лица на этот же объект недвижимости или сделки с ним, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято (за исключением случая, если государственная регистрация прав обоих заявителей может быть осуществлена одновременно (последовательно) и (или) независимо друг от друга, либо если документ, на основании которого ранее заявлена государственная регистрация права, признан судом недействительным, либо если судом признано недействительным (отсутствующим) право, заявление о государственной регистрации которого представлено ранее); (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 12) сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке;
— п. 1, 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Основания приостановления регистрации включают в том числе несоответствие формы и содержания документа требованиям законодательства и подписание (удостоверение) документов неправомочными лицами (п. 7 и 8 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ), а также непредставление необходимых документов (п. 5).

Если причины приостановления не устранены в течение срока приостановления, следует отказ — это прямо вытекает из ч. 1 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ (см. цитату в блоке о материалах). Отказ/приостановление регистрации может быть обжаловано в административном или судебном порядке.

Вывод: практический риск для клиента — не недействительность доверенности, а отказ (приостановление) Росреестра принять её без апостиля/легализации, если регистратор не применит договор о правовой помощи. Поэтому целесообразно заранее сослаться на конкретный международный договор и, при необходимости, оперативно устранить замечания, в том числе предоставив надлежаще заверенный перевод.