Покупка квартиры с торгов по банкротству: сохранится ли право пользования отказавшегося от приватизации и можно ли его выписать

Сохраняется ли за «отказником» бессрочное право пользования и перейдёт ли оно на покупателя

Ключевая норма — ст. 19 Вводного закона ЖК РФ. Она изымает «отказника» из-под действия ч. 4 ст. 31 ЖК РФ (нормы, позволяющей прекратить право пользования бывшего члена семьи), то есть его право пользования не прекращается ни при смене собственника, ни при прекращении семейных отношений с собственником.

Если иное не установлено законом или договором, действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим
— ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ», п. 1

Более того, ч. 2 ст. 19 прямо предписывает вносить сведения о таких лицах в ЕГРН — значит, право «отказника» при определённых условиях отражается в реестре как обременение и видно покупателю ещё до торгов.

Сведения о членах семьи (бывших членах семьи) собственника жилого помещения, право собственности на которое возникло в результате приватизации жилого помещения либо в связи с полной выплатой паевого взноса членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, которые пользуются указанным жилым помещением и имели в момент приватизации жилого помещения равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, либо которые в момент полной выплаты паевого взноса были указаны в ордере в качестве членов семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива либо в решении общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о предоставлении жилого помещения либо до указанного момента были вселены в это жилое помещение в качестве членов семьи члена жилищного или жилищно-строительного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного или жилищно-строительного кооператива о вселении в жилое помещение либо решения суда и имели равные права пользования этим помещением с членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости
— ч. 2 ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ

Это переворачивает обычное правило п. 2 ст. 292 ГК РФ, по которому переход права собственности автоматически прекращает право пользования членами семьи прежнего собственника. Для «отказника» работает оговорка «если иное не установлено законом» — а иное как раз установлено ст. 19 Вводного закона.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом
— п. 2 ст. 292 ГК РФ

Верховный Суд РФ прямо фиксирует эту конструкцию: лица, отказавшиеся от участия в приватизации в пользу других, приобретают бессрочное право пользования жилым помещением.

При приватизации спорного жилого помещения ответчики Л. и В. отказались от участия в приватизации в пользу Л.О. и В.Н., в связи с чем приобрели право бессрочного пользования указанным жилым помещением
— п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ от 08.10.2025 № 3/2025

Развилка «отказник vs бывший член семьи»: когда право пользования всё же прекращается

Право бессрочного пользования «отказника» — не абсолютная гарантия. Оно возникает только при строго определённой комбинации фактов: (а) жильё приватизировано; (б) «отказник» в момент приватизации имел равное с собственником право пользования; (в) он отказался от участия в приватизации. Если жильё приватизировано НЕ было (куплено, получено по наследству, дарению, по договору соцнайма, изначально никому не передавалось) — конструкция ст. 19 не применяется вообще, и мы возвращаемся к общему правилу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ: бывший член семьи право пользования утрачивает.

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда
— ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

Тогда собственник вправе требовать выселения, а снятие с учёта производится на основании вступившего в силу решения суда. Обратите внимание: решение суда — обязательный элемент. Без него ни собственник, ни орган регистрационного учёта самостоятельно «выписать» человека не могут.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Это прямо подтверждает ст. 7 Закона № 5242-1: снятие с регистрационного учёта по выселению или признанию утратившим право пользования допускается исключительно на основании вступившего в законную силу решения суда.

выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда; изменение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, маршрутов кочевий, в результате которого такие маршруты стали проходить за границами муниципального образования , по адресу местной администрации или территориального органа местной администрации (при его наличии) которого он зарегистрирован по месту жительства, - на основании заявления гражданина в письменной форме с приложением документа, указанного в абзаце четвертом части второй статьи 6 1 настоящего Закона; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 243-ФЗ) прекращение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, кочевого и (или) полукочевого образа жизни - на основании заявления гражданина в письменной форме; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) выявление факта фиктивной регистрации гражданина Российской Федерации по месту жительства - на основании решения органа регистрационного учета, принятого в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел;
— ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1

Орган регистрации откажет в административном снятии «отказника» по заявлению нового собственника — такое основание в перечне отсутствует; нужно судебное признание утратившим право пользования, а затем на его основе подп. «е» п. 31 Правил № 713.

г) признания безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда; д) смерти или объявления решением суда умершим - на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке , и (или) сведений о государственной регистрации смерти, содержащихся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния, предоставляемых в органы регистрационного учета в порядке, установленном законодательством об актах гражданского состояния, либо на основании документа, выданного компетентным органом иностранного государства в удостоверение факта регистрации смерти ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 18.05.2023 № 776) е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; ж) обнаружения не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда;
— подп. «е» п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713

Поэтому развилка однозначна. Если квартира приватизирована — «отказник» сохраняет право пользования, и оно переходит вместе с квартирой к покупателю; если нет — право пользования прекращается, и нового собственника защищает ч. 4 ст. 31 и ч. 1 ст. 35 ЖК РФ.

Итог по вопросу

Обременение в виде права пользования перейдёт на вас вместе с квартирой, если она была приватизирована и «отказник» в момент приватизации имел равное право пользования. Выселить его вы не сможете — ни сразу, ни после регистрации права собственности; сохраняется это право, по букве закона, бессрочно. Если же квартира не приватизирована (куплена, получена в собственность иным способом), право пользования «отказника» как бывшего члена семьи к вам не перейдёт, и вы вправе выселить его через суд (ч. 4 ст. 31, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, ст. 7 Закона № 5242-1).

Может ли «отказник» или иное лицо оспорить торги и что будет с задатком и деньгами

Продажа квартиры должника-банкрота ведётся в строгом порядке: недвижимость подлежит реализации только на открытых торгах, правила которых установлены Законом о банкротстве. Соблюдение процедуры — не формальность: любое отступление от правил может стать основанием для оспаривания.

Имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда. Драгоценности и другие предметы роскоши, стоимость которых превышает сто тысяч рублей, и вне зависимости от стоимости недвижимое имущество подлежат реализации на открытых торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом
— п. 3 ст. 213.26 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ

Торги, проведённые с нарушением установленных законом правил, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Обратите внимание: это оспоримость, а не ничтожность, и срок короткий.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов
— п. 1 ст. 449 ГК РФ

«Заинтересованным лицом» может быть не только участник торгов, но и лицо, чьи интересы затронуты. В судебной практике это прямо признаётся. Споры о недействительности торгов рассматриваются по правилам об оспоримых сделках.

В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания 16 недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку. Споры об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения
— п. 44 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Последствия для вас как покупателя при признании торгов недействительными: договор купли-продажи, заключённый с победителем торгов, также признаётся недействительным, и применяются последствия по ст. 167 ГК РФ.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса
— п. 2 ст. 449 ГК РФ

По ст. 167 ГК РФ каждая сторона обязана вернуть всё полученное по сделке, а если вернуть невозможно — возместить стоимость. Для вас это означает: квартиру придётся вернуть, а деньги (цену лота) — взыскать с организатора торгов/конкурсной массы. Это и есть главный финансовый риск.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Финансовые последствия: убытки и где искать возмещение

Если из-за нарушений при подготовке или проведении торгов вы понесёте расходы (задаток, регистрация, возврат цены, сопутствующие издержки), право на полное возмещение убытков вытекает из ст. 15 ГК РФ — включая реальный ущерб и упущенную выгоду.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Риск того, что вы «останетесь и без квартиры, и без денег», минимизируется так: (1) отчёт об оценке и положение о торгах — обязательные документы, их проверка обязательна; (2) если торги будут признаны недействительными, деньги взыскиваются с конкурсной массы/организатора, а не остаются у них; закон не оставляет вас без защиты.

Итог по вопросу

Торги формально оспоримы в течение одного года по иску заинтересованного лица (п. 1 ст. 449 ГК РФ). «Отказник» как лицо, чьи жилищные интересы затронуты, теоретически может заявить такой иск, но одного факта несогласия мало — нужны существенные нарушения правил проведения торгов, влияющие на определение цены или состав участников. Если торги признают недействительными, договор с вами рухнет (п. 2 ст. 449, ст. 167 ГК РФ) и вам придётся вернуть квартиру, взыскав уплаченную цену и убытки по ст. 15 ГК РФ. Практический способ защиты — до подачи задатка собрать и сохранить полный пакет документов о торгах, чтобы иметь доказательства своей добросовестности.

Защищает ли вас статус добросовестного приобретателя, если торги оспорят

Ваш ключевой аргумент — вы покупаете возмездно и не знаете о пороках. Однако ст. 302 ГК РФ защищает добросовестного приобретателя только в узком наборе ситуаций, а применительно к жилью — прежде всего от виндикационного иска публичного собственника.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

Здесь важно понимать: при оспаривании торгов иск предъявляется не об истребовании имущества у вас, а о недействительности торгов и договора. Поэтому ст. 302 ГК РФ напрямую не «спасает» от признания торгов недействительными — она защищает от истребования квартиры из вашего владения третьим лицом, не являвшимся стороной сделки. Если квартиру будут требовать не как «выбывшую помимо воли», а как проданную с торгов, работает не ст. 302, а ст. 449 ГК РФ.

Развилка: покупатель знал / не знал об «отказнике»

Здесь принципиальное значение имеет ваша осведомлённость. Если сведения об «отказнике» внесены в ЕГРН (а по ч. 2 ст. 19 Вводного закона ЖК РФ они подлежат внесению) либо прямо указаны в документах финансового управляющего — вы считаетесь знающим об обременении. Это ослабит вашу позицию при попытке оспорить сделку как кабальную или при спорах об убытках, но НЕ лишает вас защиты по ст. 302 ГК РФ как добросовестного приобретателя в смысле возмездности.

В свою очередь, если «отказник» не был включён в извещение о торгах и его право не отражено в ЕГРН, а вы узнали о нём только post factum — это усиливает вашу добросовестность и одновременно даёт основание оспаривать сами торги по мотиву неуказания обременения.

Итог по вопросу

Сам по себе статус добросовестного приобретателя не блокирует иск о недействительности торгов — он защищает только от виндикации (ст. 302 ГК РФ). Реальная защита строится на другом: на проверке того, соблюдены ли правила торгов и отражено ли обременение в ЕГРН и документации. Наличие «отказника» в ЕГРН — это минус для вас (вы знали), отсутствие — плюс (добросовестность и возможное оспаривание торгов).

Исполнительский иммунитет: почему квартира вообще продаётся с торгов и нет ли риска, что продажу отменят

Продажу квартиры на торгах по банкротству гражданина можно оспорить и по линии конкурсной массы, если она не подлежала реализации. По общему правилу из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание по гражданскому процессуальному законодательству, — то есть единственное жильё (исполнительский иммунитет).

Из конкурсной массы финансовым управляющим исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством. Разногласия между финансовым управляющим, должником и лицами, участвующими в деле о банкротстве, в отношении указанного имущества рассматриваются
— п. 3 ст. 213.25 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ

Споры об исключении имущества из конкурсной массы рассматриваются в порядке п. 2 ст. 60 Закона о банкротстве. Это важно для вас: если квартира окажется единственным пригодным для проживания жильём должника и не обременена ипотекой, продажа может быть оспорена самим должником или иным заинтересованным лицом.

Однако исполнительский иммунитет не распространяется на случай, когда единственное жильё обременено ипотекой, — тогда обращение взыскания и продажа возможны. Значит, для вас критично проверить, не является ли квартира единственным жильём должника и нет ли на ней ипотеки. Если ипотеки нет и жильё единственное — продажа крайне рискованна: она может быть отменена, а сделка — рухнуть.

Закон прямо предусматривает реализацию на открытых торгах недвижимого имущества гражданина (п. 3 ст. 213.26), но это не отменяет иммунитета единственного жилья. Соответствие продаваемого объекта этим требованиям — зона вашей обязательной проверки перед внесением задатка.

Итог по вопросу

Риск отмены самой продажи существует, если квартира является для должника единственным пригодным для проживания жильём и не обременена ипотекой: в этом случае имущество подлежало исключению из конкурсной массы, а торги могут быть оспорены. Если квартира заложена по ипотеке либо для должника не является единственным жильём, препятствий к её продаже с торгов нет. Перед задатком требуйте от финансового управляющего документальное подтверждение статуса квартиры (справка о регистрации/отсутствии иных жилых помещений у должника, сведения об ипотеке, отчёт об оценке).

Альтернативы и порядок исполнения: как оформить сделку и что делать с жильцом

Свобода собственника по распоряжению имуществом ограничена правами и законными интересами других лиц. Это прямо означает, что ваша покупка на торгах не отменяет уже существующего права пользования «отказника» — вы приобретаете квартиру «с жильцом» и обязаны с этим считаться.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом
— п. 2 ст. 292 ГК РФ

Отсюда практические альтернативы. Первая — договориться с «отказником»: письменное соглашение о прекращении его права пользования за возмещение (компенсацию), заключённое ДО или ПОСЛЕ покупки. Такое соглашение прямо допустимо: ч. 4 ст. 31 ЖК РФ позволяет собственнику и бывшему члену семьи урегулировать вопрос соглашением, а ст. 19 Вводного закона ЖК РФ содержит оговорку «если иное не установлено законом или договором» — то есть договором право пользования можно прекратить.

Вторая — отказаться от этого лота в пользу объекта без зарегистрированных лиц. Третья — приобрести квартиру, заведомо зная о жильце, но с дисконтом, покрывающим расходы на его добровольное переселение.

Исполнение: как реально снять жильца с учёта и выселить

Ключевое правило: без вступившего в законную силу решения суда ни выселить, ни снять с регистрационного учёта «отказника» нельзя. Основанием служит именно судебный акт о признании утратившим право пользования жилым помещением и выселении.

выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда; изменение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, маршрутов кочевий, в результате которого такие маршруты стали проходить за границами муниципального образования , по адресу местной администрации или территориального органа местной администрации (при его наличии) которого он зарегистрирован по месту жительства, - на основании заявления гражданина в письменной форме с приложением документа, указанного в абзаце четвертом части второй статьи 6 1 настоящего Закона; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 01.07.2021 № 243-ФЗ) прекращение гражданином, указанным в статье 6 1 настоящего Закона, кочевого и (или) полукочевого образа жизни - на основании заявления гражданина в письменной форме; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2011 № 399-ФЗ) выявление факта фиктивной регистрации гражданина Российской Федерации по месту жительства - на основании решения органа регистрационного учета, принятого в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти в сфере внутренних дел;
— ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1

Только после вступления решения в силу орган регистрационного учёта (МВД) снимает гражданина с учёта на основании подп. «е» п. 31 Правил № 713.

г) признания безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда; д) смерти или объявления решением суда умершим - на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке , и (или) сведений о государственной регистрации смерти, содержащихся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния, предоставляемых в органы регистрационного учета в порядке, установленном законодательством об актах гражданского состояния, либо на основании документа, выданного компетентным органом иностранного государства в удостоверение факта регистрации смерти ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 18.05.2023 № 776) е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; ж) обнаружения не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда;
— подп. «е» п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713

Принудительное исполнение решения о выселении осуществляется через службу судебных приставов по правилам исполнительного производства. Универсальный исковый путь для собственника, если право пользования прекратилось, — требование о признании утратившим право пользования, снятии с регистрационного учёта и выселении; при этом бремя доказывания оснований сохранения/прекращения права ложится на стороны спора.

Что проверить в договоре и документах

Договор купли-продажи по результатам торгов должен фиксировать фактическое состояние объекта: наличие зарегистрированных лиц, известные обременения, состав передаваемых документов (отчёт об оценке, протокол торгов, выписка ЕГРН, справка о зарегистрированных лицах, акт приёма-передачи). Это ваша доказательственная база и на случай спора, и для регистрации в Росреестре.

Итог по вопросу

Оптимальная альтернатива снятию жильца через суд — добровольное соглашение с «отказником» о прекращении права пользования за компенсацию, поскольку закон прямо допускает прекращение этого права договором. Если договориться не удалось и квартира приватизирована — выселение и снятие с учёта возможны только по вступившему в силу решению суда, исполняемому через ФССП. Если квартира не приватизирована — судебный иск о признании утратившим право пользования и выселении является вашим основным средством защиты. Перед сделкой соберите письменные подтверждения от финансового управляющего обо всех зарегистрированных лицах и обременениях и сохраните их — это основа и для договора, и для будущего спора.

Какие документы должны быть у покупателя: доказательственная база

Оценка имущества гражданина-банкрота проводится финансовым управляющим самостоятельно, о чём принимается решение в письменной форме; проведённая оценка может быть оспорена. Значит, отчёт (решение) об оценке — обязательный документ, наличие и дату которого вы вправе требовать до задатка.

Из конкурсной массы финансовым управляющим исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством. Разногласия между финансовым управляющим, должником и лицами, участвующими в деле о банкротстве, в отношении указанного имущества рассматриваются
— п. 3 ст. 213.25 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ

Имущество (включая квартиру) реализуется на торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве; ход описи, оценки и реализации управляющий обязан освещать перед кредиторами, а гражданин и кредиторы вправе оспорить его действия в арбитражном суде. Для вас это означает: документы о торгах — протокол, извещение, положение о торгах, отчёт об оценке — входят в публичную процедуру, и вы вправе запросить их копии и зафиксировать их содержание.

Основные документы, которые нужно собрать и сохранить:

• выписка из ЕГРН на квартиру (права должника, зарегистрированные обременения, сведения об «отказнике» по ч. 2 ст. 19 Вводного закона ЖК РФ);
• протокол об итогах торгов и извещение о торгах;
• отчёт (решение) об оценке финансового управляющего;
• справка о зарегистрированных лицах по форме МВД / выписка из домовой книги;
• решение арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества;
• положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества.

Итог по вопросу

До внесения задатка получите и сохраните: выписку ЕГРН, отчёт (решение) об оценке управляющего, протокол и извещение о торгах, справку о зарегистрированных лицах, судебный акт о банкротстве и реализации. Эти документы одновременно служат проверкой «чистоты» лота, основой для вашей добросовестности в будущем споре и источником сведений об обременении в виде права пользования «отказника».