Можно ли купить квартиру напрямую у собственника, если смотрели её через агента, но договор не подписывали?

Заключён ли между вами и агентством договор, порождающий обязанность платить

Обязанность платить комиссию может возникнуть только из договора. Агентский договор — это соглашение, по которому агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению принципала действия:

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
— п. 1 ст. 1005 ГК РФ

Аналогично устроен и договор возмездного оказания услуг: заказчик платит лишь за услуги, оказанные по его заданию:

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
— п. 1 ст. 779 ГК РФ

Договор считается заключённым только тогда, когда стороны в требуемой форме согласовали все существенные условия:

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. 3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 432 ГК РФ

Ключевое — способ заключения договора: он заключается направлением оферты (предложения заключить договор) и её акцептом:

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
— п. 2 ст. 432 ГК РФ

В вашей ситуации не было ни оферты в ваш адрес, ни вашего акцепта: вы не получали от агентства письменного предложения с условиями (размер комиссии, предмет услуг), не подписывали единый документ, не оплачивали ничего. Простой просмотр квартиры — это действие, которое вы совершили в своём интересе как покупатель, а не «принятие» условий какого-либо договора. Акцептом считается исполнение условий оферты (отгрузка товара, предоставление услуг, уплата суммы и т.п.):

Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
— п. 3 ст. 438 ГК РФ

Ничего из этого вы не делали. Более того, молчание и пассивное присутствие акцептом не признаются:

Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
— п. 2 ст. 438 ГК РФ

Для агентства это означает: оно не сможет доказать заключение договора ни письменным документом, ни конклюдентными действиями с вашей стороны. Верховный Суд прямо разъяснил, что воля на заключение договора должна явствовать из поведения сторон:

договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ). 2. Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными 2 или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ). Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой. Например, если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). В таком случае отсутствие согласия по условию о цене или порядке ее определения не может быть восполнено по правилу пункта 3 статьи 424 ГК РФ и договор не считается заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие, или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения, или такой отказ не будет следовать из поведения указанной стороны. 3.
— п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49

А ваше поведение (приход на просмотр, отказ подписывать что-либо) такой воли на заключение возмездного договора с агентством не выражает. Вывод: договора с агентством вы не заключали, и обязанности платить ему комиссию за просмотр у вас нет.

Свобода заключения договора купли-продажи напрямую с собственником

Вы вправе приобрести квартиру у собственника напрямую. Свобода договора и осуществление прав своей волей и в своём интересе прямо закреплены в законе:

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. 3. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 4. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 5. Товары, услуги и финансовые средства свободно перемещаются на всей территории Российской Федерации. Ограничения перемещения товаров и услуг могут вводиться в соответствии с федеральным законом, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 2 ст. 1 ГК РФ

Добросовестность участников предполагается, и закон защищает обычное поведение покупателя, ищущего наиболее выгодную цену:

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 4. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 5. Товары, услуги и финансовые средства свободно перемещаются на всей территории Российской Федерации. Ограничения перемещения товаров и услуг могут вводиться в соответствии с федеральным законом, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 3 ст. 1 ГК РФ

Ограничить вас в выборе контрагента может только договор, который вы сами заключили. Поскольку с агентством вы не связаны (блок 1), никаких «штрафов за обход» к вам применить нельзя. Договор купли-продажи недвижимости вы заключаете письменно единым документом:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Это означает, что сам ДКП с собственником — обычная сделка, ничьих прав не нарушающая. Вывод: вы вправе свободно заключить ДКП с собственником напрямую, и это не нарушение — обязательств перед агентством у вас нет.

Проверка на недобросовестность (ст. 10 ГК РФ): нет ли «обхода» агентства

Проверяю обратную ветку — не является ли ваш прямой ДКП злоупотреблением правом. Закон запрещает действия в обход закона с противоправной целью и иное заведомо недобросовестное осуществление прав:

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
— п. 1 ст. 10 ГК РФ

Но здесь важно: злоупотребление предполагает использование уже существующего права/обязательства во вред контрагенту. У вас же никакого обязательства перед агентством не возникло (блок 1), поэтому вам нечего «обходить». Добросовестность, напротив, презюмируется:

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 5 ст. 10 ГК РФ

Агентство, если попытается взыскать комиссию, должно будет доказать и наличие договора с вами, и то, что его условие о комиссии охватывает заключение сделки напрямую — бремя доказывания лежит на нём (ст. 56 ГПК РФ). Вывод: ваши действия недобросовестными не являются; злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ) в вашем поведении нет.

Если вы что-то подписали на просмотре — ветка «договор/акт всё же возник»

Второй сценарий: на просмотре вам могли предложить подписать «акт просмотра», «соглашение о задатке» или иную бумагу. Если такой документ содержит условия об оплате услуг агентства и вы его подписали, вопрос решается по договору возмездного оказания услуг. Как потребитель вы вправе в любой момент отказаться от такого договора, оплатив лишь фактически понесённые исполнителем расходы:

Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. 2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков. Статья 783. Правовое регулирование договора возмездного оказания услуг Общие положения о подряде (статьи 702 - 729) и положения о бытовом подряде (статьи 730 - 739) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 - 782 настоящего Кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг. Статья 783 1 . Особенности договора об оказании услуг по предоставлению информации Договором, в силу которого исполнитель обязуется совершить действия по предоставлению определенной информации заказчику (договор об оказании услуг по предоставлению информации), может быть предусмотрена обязанность одной из сторон или обеих сторон не совершать в течение определенного периода действий, в результате которых информация может быть раскрыта третьим лицам. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 18.03.2019 № 34-ФЗ) Глава 40. Перевозка Статья 784. Общие положения о перевозке 1. Перевозка грузов, пассажиров и багажа осуществляется на основании договора перевозки. 2. Общие условия перевозки определяются транспортными уставами и кодексами, иными законами и издаваемыми в соответствии с ними правилами.
— п. 1 ст. 782 ГК РФ

То есть даже при наличии подписанного договора вы не обязаны платить полную комиссию — только документально подтверждённые фактические расходы агентства, связанные именно с вашим заказом. Условия, ущемляющие ваши права как потребителя (например, штраф за отказ от сделки, мешающий свободной реализации права), ничтожны:

Недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.
— п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Если вы ничего не подписывали (как в вашем описании) — эта ветка не наступает, и остаётся вывод блока 1: договора нет. Вывод: даже при подписанном «акте просмотра» вы платите не комиссию, а лишь подтверждённые фактические расходы; при отсутствии подписи обязанность платить вообще не возникает.

Если агентство всё же выставит счёт или потребует комиссию — защита и денежные последствия

Если агентство будет требовать комиссию без основания, это попытка получить деньги за счёт другого лица без законного или договорного основания — неосновательное обогащение (с обратной стороны): любые удержанные или уплаченные вами суммы подлежат возврату:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Мало того, на неосновательно сбережённые денежные средства подлежат начислению проценты:

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Практически это значит: если вы уже что-то заплатили «за просмотр», вы вправе требовать возврата этой суммы и процентов по ст. 395 ГК РФ. Ветка риска собственника: если у собственника заключён с агентством эксклюзивный договор, комиссию с агентством разбирает собственник — на вас это не распространяется, вы не сторона их договора. Вывод: денежных обязательств перед агентством у вас нет; при попытке взыскания комиссии вы вправе не платить, а уплаченное — вернуть с процентами.

Если агентство предъявит претензию или иск о взыскании комиссии

Если агентство направит счёт, претензию или обратится в суд, ваша позиция проста и опирается на отсутствие договора: обязанность платить возникает только из согласованного договора (блок 1, ст. 1005 и 1006 ГК РФ), а доказывать наличие договора и его условия обязан именно истец — агентство. Бремя доказывания обстоятельств, на которые ссылается сторона, лежит на этой стороне (ст. 56 ГПК РФ).

Требование о возврате неосновательно удерживаемого работает и в вашу защиту: если агентство удержит какие-либо ваши деньги, они подлежат возврату как неосновательное обогащение (блок 5, ст. 1102 ГК РФ). Односторонний отказ от обязательства со стороны агентства в обход ваших прав не допускается:

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
— п. 1 ст. 10 ГК РФ

Вывод: при предъявлении претензии или иска о взыскании комиссии вы заявляете об отсутствии договора; обязанность доказать обратное лежит на агентстве, а не на вас.

Выбор варианта: напрямую с собственником или через агентство

Свобода договора позволяет вам выбирать контрагента и условия: граждане приобретают права своей волей и в своём интересе (блок 2, п. 2 ст. 1 ГК РФ). Вариант «напрямую с собственником» не влечёт для вас никаких санкций, поскольку договора с агентством нет (блок 1). Вариант «через агентство» тоже возможен — но уже как ваш добровольный выбор: тогда вы сами согласуете размер комиссии, и в этом случае к отношениям применяются правила о возмездном оказании услуг, включая право отказаться от договора с оплатой лишь фактических расходов (блок 4, ст. 782 ГК РФ).

Сам предмет сделки — квартиру — вы приобретаете по договору продажи недвижимости, который заключается письменно единым документом (блок 2, ст. 550 ГК РФ): это касается любого из двух вариантов. Вывод: оба варианта законны; экономически выгоднее для вас вариант напрямую с собственником, а порождает обязанность платить комиссию только ваш собственный договор с агентством, которого сейчас нет.

Как правильно оформить сделку с собственником

Чтобы сделка состоялась юридически корректно, ДКП с собственником заключается в письменной форме единым подписанным сторонами документом, а несоблюдение этой формы влечёт недействительность договора:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Помимо формы, для продажи недвижимости существенным является условие о цене; без согласованной письменно цены договор считается незаключённым:

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

Это означает, что в тексте ДКП обязательно должны быть указаны и предмет (конкретная квартира с кадастровыми данными), и цена. Переход права собственности на квартиру подлежит государственной регистрации:

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2.
— п. 1, п. 2 ст. 551 ГК РФ

Для собственной безопасности следует проверить право собственности продавца по выписке из ЕГРН, отсутствие зарегистрированных обременений и залогов. Вывод: оформляйте сделку письменным ДКП с обязательным согласованием предмета и цены; переход права собственности подлежит государственной регистрации — участие агентства в этой процедуре не требуется.

Процедура защиты, если агентство выставит счёт или потребует комиссию

Если агентство направит претензию или счёт, ваша защита строится на отсутствии договора (блоки 1 и 6). Доказывать наличие договора и его условия должен тот, кто ссылается на них, — агентство; для споров в сфере защиты прав потребителей бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности, возложено на исполнителя (Обзор судебной практики ВС РФ, утв. Президиумом ВС РФ 01.02.2012, п. 9). При этом для обращения в суд с требованием к агентству (например, о возврате уплаченного) обязательный досудебный претензионный порядок гражданским процессуальным законом для таких споров не установлен — вы вправе сразу обратиться в суд либо сначала направить письменную претензию.

Территориально, если спор дойдёт до суда, вы как потребитель не привязаны к месту нахождения агентства:

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора , за исключением случаев, предусмотренных частью четвертой статьи 30 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) 8. Иски о возмещении убытков, причиненных столкновением судов, взыскании заработной платы и других сумм, причитающихся членам экипажа судна за работу на борту судна, расходов на репатриацию и взносов на социальное страхование, взыскании вознаграждения за оказание помощи и спасание на море могут предъявляться также в суд по месту нахождения судна ответчика или порта приписки судна. (В редакции Федерального закона от 06.02.2012 № 4-ФЗ ) 9. Иски, вытекающие из договоров, в том числе трудовых, в которых указано место их исполнения, могут быть предъявлены также в суд по месту исполнения такого договора. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 272-ФЗ ) 10. Выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу.
— ст. 29 ГПК РФ, ч. 7

Право выбора между судами принадлежит вам как истцу:

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора , за исключением случаев, предусмотренных частью четвертой статьи 30 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) 8. Иски о возмещении убытков, причиненных столкновением судов, взыскании заработной платы и других сумм, причитающихся членам экипажа судна за работу на борту судна, расходов на репатриацию и взносов на социальное страхование, взыскании вознаграждения за оказание помощи и спасание на море могут предъявляться также в суд по месту нахождения судна ответчика или порта приписки судна. (В редакции Федерального закона от 06.02.2012 № 4-ФЗ ) 9. Иски, вытекающие из договоров, в том числе трудовых, в которых указано место их исполнения, могут быть предъявлены также в суд по месту исполнения такого договора. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 272-ФЗ ) 10. Выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу.
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Верховный Суд подтверждает это правило и не позволяет возвращать иски потребителя, поданные по правилам альтернативной подсудности:

ГПК РФ выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу. Исключение составляют иски, вытекающие из перевозки груза (статья 797 ГК РФ), а также иски в связи с перевозкой пассажира, багажа, груза или в связи с буксировкой буксируемого объекта внутренним водным транспортом (пункты 1 и 2 статьи 161 Кодекса внутреннего водного транспорта Российской Федерации), предъявляемые в суд согласно части 3 статьи 30 ГПК РФ по месту нахождения перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия. Суд не вправе возвратить исковое заявление, содержащее требование к перевозчику (за исключением лиц, осуществляющих судоходство на внутренних водных путях) пассажира и (или) багажа, которое подано по правилам подсудности, установленным для исков о защите прав потребителей, в том числе и в связи с осуществлением чартерных воздушных перевозок пассажиров в рамках исполнения договора о реализации туристского продукта.
— п. 22 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17

Вывод: при предъявлении счёта вы направляете письменную претензию со ссылкой на отсутствие договора, а при необходимости — обращаетесь в суд по месту своего жительства или пребывания (либо по месту заключения/исполнения договора), право выбора суда принадлежит вам; бремя доказывания наличия договора лежит на агентстве.