Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Сделки с недвижимостью

Можно ли обойтись без нотариуса при дарении доли в квартире дочери, если у нее уже есть доля в этом же объекте

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Обратитесь к нотариусу для удостоверения договора дарения доли — без этого сделка ничтожна.
  2. 2
    Возьмите паспорта сторон и выписку из ЕГРН на квартиру для нотариуса.
  3. 3
    Подпишите нотариально удостоверенный договор дарения у нотариуса.
  4. 4
    Подайте документы на регистрацию перехода права в Росреестр через МФЦ или через нотариуса.
  5. 5
    Уплатите госпошлину 4 000 рублей за регистрацию права на долю.
  6. 6
    Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую право дочери на 2/3 доли.

Документы и доказательства

  • Паспорта дарителя (бывшего мужа) и одаряемой (дочери).
  • Выписка из ЕГРН на квартиру, подтверждающая доли 1/3 у каждого.
  • Правоустанавливающий документ на квартиру (договор, свидетельство).
  • Нотариально удостоверенный договор дарения доли — обязательный документ.
  • Квитанция об уплате госпошлины 4 000 руб. за регистрацию права.
  • Документ, подтверждающий родство (свидетельство о рождении дочери) — для освобождения от НДФЛ.

  • Сроки и риски

    • Без нотариуса договор дарения доли ничтожен — дочь не станет собственником.
    • При подаче простого письменного договора в МФЦ регистрация будет приостановлена, затем последует отказ.
    • Нотариус обязателен и когда дарит только бывший муж, и когда дарят оба родителя.
    • Согласие остальных сособственников на дарение доли не требуется.
    • Преимущественное право покупки к дарению не применяется — оно только при продаже.

  • Чего не делать

    • Не рассчитывайте обойтись без нотариуса, даже если оба родителя подарят доли одной сделкой.
    • Не подавайте в МФЦ договор дарения доли без нотариального удостоверения — регистрацию приостановят.
    • Не считайте, что исключение для отчуждения долей всеми сособственниками по одной сделке применимо к дарению.
    • Не полагайте, что согласие остальных сособственников или преимущественное право покупки влияют на дарение доли.

  • Когда нужен адвокат

    • Договор дарения доли в простой письменной форме ничтожен — нужен нотариус.
    • Без нотариуса Росреестр приостановит регистрацию и откажет в ней.
    • Если бывший муж откажется идти к нотариусу — без адвоката не обойтись.
    • При отказе Росреестра в регистрации обжалование требует помощи адвоката.
    • Если нотариус выявит спор о долях или обременения — нужен адвокат.

  • Расходы и госпошлина

    • Нотариальное удостоверение договора дарения доли обязательно — оплачивает сторона по соглашению, уточните тариф у нотариуса.
    • Госпошлина за регистрацию права на долю — 4 000 рублей, если кадастровая стоимость доли не превышает 20 млн рублей.
    • НДФЛ с подаренной доли — 0 рублей: отец и дочь близкие родственники.
    • Подача документов через МФЦ или нотариусом в электронном виде — дополнительных пошлин не требует.

  • Альтернативные пути

    • Проверьте, не является ли квартира единственным жильем — это не отменяет нотариуса, но влияет на налоги.
    • Уточните у нотариуса возможность электронной подачи документов в Росреестр — сэкономит визит в МФЦ.
    • Если нотариус откажет, запросите письменный отказ для обращения в Росреестр или суд.
    • Рассмотрите дарение доли сразу обоими родителями одной сделкой — нотариус всё равно обязателен.
    • При уклонении бывшего мужа от нотариуса — обратитесь в суд с иском о признании сделки действительной.
    • Проверьте кадастровую стоимость доли — при превышении 20 млн рублей госпошлина будет иной.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Квартира находится в общей долевой собственности трёх лиц: заявительницы, её бывшего мужа и их совершеннолетней дочери (24 года), каждому принадлежит по 1/3 доли. Бывший муж намерен безвозмездно передать свою долю дочери по договору дарения. Заявительница рассматривает два варианта оформления: дарение доли только бывшим мужем либо одновременное дарение долей обоими родителями, и в обоих случаях — без нотариального удостоверения, путём подачи договора в простой письменной форме через МФЦ.

Юридически значимым является то, что отчуждается именно доля в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, а не весь объект недвижимости. Одаряемая — дочь дарителя, то есть близкий родственник, что исключает налогообложение дохода, но не влияет на требования к форме сделки. Совершеннолетие дочери также не изменяет правила о форме договора дарения.

Обязательна ли нотариальная форма при дарении доли

Общее правило: договор дарения недвижимого имущества, заключённый между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. Это общая норма, которая распространяется и на дарение доли.

Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю, поэтому согласие иных сособственников на дарение доли не требуется.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Преимущественное право покупки по ст. 250 ГК РФ возникает только при продаже доли постороннему лицу, то есть лишь при возмездном отчуждении; к дарению оно не применяется.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Специальная норма для сделок с долями — ч. 11 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ: сделки по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению, и из этого правила есть закрытый перечень исключений.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
— ч. 11 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Ключевой вывод по вашему случаю даёт Верховный Суд: изъятие «отчуждение всеми участниками своих долей по одной сделке» к договору дарения НЕ применяется, потому что требования к форме договора дарения между гражданами определяются ст. 574 ГК РФ, а нормы других законов должны ей соответствовать.

Часть 11 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (введена Федеральным законом от 30 апреля 2021 г. № 120-ФЗ) (далее – Закон о государственной регистрации) определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пункт 1 части 11 этой же статьи). В силу пункта 2 статьи 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать названному кодексу. С учетом того, что требования к форме и содержанию договора дарения недвижимого имущества, заключенного между гражданами, определяются статьей 574 ГК РФ, положения иных законов, содержащих аналогичное регулирование, должны ей соответствовать. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ). Поэтому в случае отсутствия нотариального удостоверения договора дарения доли в праве общей собственности на объект недвижимости при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, а также в случае, когда в результате сделки один из участников долевой собственности становится единственным собственником объекта недвижимости государственная регистрация перехода права собственности
— п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ № 4/2025 (утв. 22.12.2025)

Таким образом, даже если бы доли дарили все трое сособственников одновременно по одной сделке, нотариус всё равно обязателен — исключение ч. 11 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ поглощается специальным правилом п. 3 ст. 574 ГК РФ о дарении. Обойти нотариуса «через МФЦ с простым письменным договором» нельзя ни в варианте, когда свою долю дарит только бывший муж, ни в варианте, когда к нему присоединитесь вы.

Вывод: договор дарения доли дочери подлежит обязательному нотариальному удостоверению — и когда дарит только бывший муж, и когда дарят оба родителя. Составить договор в простой письменной форме и ограничиться подачей в МФЦ не получится.

Последствия отказа от нотариуса

Нотариальное удостоверение обязательно, когда это прямо указано в законе.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 164. Государственная регистрация сделок 1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки 1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. 2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 3.
— п. 2 ст. 163 ГК РФ

Последствие несоблюдения обязательной нотариальной формы — ничтожность сделки.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 164. Государственная регистрация сделок 1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки 1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. 2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 3.
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Применительно к вашей ситуации это означает: если стороны всё же подпишут договор дарения доли в простой письменной форме и попытаются зарегистрировать переход права без нотариуса, регистрация будет приостановлена с последующим отказом, а сама сделка окажется ничтожной — дочь собственником не станет.

Вывод: экономия на нотариусе обернётся ничтожностью договора и отказом в регистрации. Единственный безопасный путь — нотариальное удостоверение договора дарения доли с последующей государственной регистрацией перехода права (заявление в Росреестр через МФЦ или в электронном виде через нотариуса).

Процедура: нотариус, затем МФЦ и регистрация долей

Нотариус удостоверяет договор, но право собственности дочери возникает только после государственной регистрации. Регистрация изменения размера долей в ЕГРН проводится по заявлению участников, чьи доли меняются: после дарения доля отца прекратится, а доля дочери увеличится, и заявление подают затронутые лица.

Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей собственности осуществляется по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности изменяются, на основании документа, содержащего сведения о размере долей. Если изменение размера долей осуществлено вступившим в законную силу решением суда, с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей долевой собственности может обратиться один из участников долевой собственности. В случае нотариального удостоверения соглашения об изменении размера долей с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей долевой собственности может обратиться один из участников долевой собственности или нотариус. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 3. Государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное. 4.
— ч. 2 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Практически это означает: (1) обе стороны (бывший муж-даритель и дочь-одаряемая) обращаются к нотариусу, который удостоверяет договор дарения доли; (2) документы на регистрацию перехода права подаются в Росреестр через МФЦ либо нотариусом в электронном виде; (3) по итогам регистрации дочь становится собственником суммарно 2/3 доли (своя 1/3 + подаренная 1/3), а доля отца прекращается.

за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22 1 , 22 4 , 24 - 26, 26 1 , 26 2 , 27 2 , 28 - 31, 61 и 80 1 настоящего пункта: (В редакции федеральных законов от 29.09.2019 № 325-ФЗ, от 02.07.2021 № 305-ФЗ, от 05.12.2022 № 493-ФЗ, от 12.07.2024 № 176-ФЗ, от 31.07.2025 № 275-ФЗ) для физических лиц: (В редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ) в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не превышает 20 000 000 рублей, - 4000 рублей;
— подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

Госпошлина за государственную регистрацию права на долю для физических лиц составляет 4 000 рублей (если кадастровая стоимость объекта или её часть, приходящаяся на долю, не превышает 20 млн рублей).

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.07.2005 № 78-ФЗ) 18 2 ) доходы в денежной и (или) натуральной формах, полученные от личного фонда в соответствии с утвержденными его учредителем условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации этого личного фонда имущества выгодоприобретателями и (или) отдельными категориями лиц из неопределенного круга лиц - физических лиц, за исключением случаев получения указанных доходов до дня смерти его учредителя, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
— абз. 2 подп. 18.1 ст. 217 НК РФ

Налоговый аспект: доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются близкими родственниками, к которым Семейный кодекс РФ относит в том числе родителей и детей. Поскольку даритель — отец, а одаряемая — его дочь, доход в виде подаренной доли под это освобождение подпадает.

Вывод: договор дарения доли удостоверяется нотариусом (п. 3 ст. 574, ч. 11 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ), после чего переход права регистрируется по заявлению сторон — через МФЦ либо в электронном виде через нотариуса (ч. 2 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). НДФЛ с подаренной доли не уплачивается в силу близкого родства дарителя и одаряемой, госпошлина за регистрацию права на долю — 4 000 рублей. Если доля отца приобреталась в период вашего брака, дополнительно проверьте вопрос о её режиме как совместно нажитого имущества: при споре это может повлиять на судьбу сделки.

Нет, без нотариуса в вашей ситуации обойтись нельзя — договор дарения доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению, и это правило действует независимо от того, дарит ли долю только бывший муж или вы оба одновременно.

Дарение доли в праве общей собственности на квартиру между гражданами требует нотариальной формы в силу п. 3 ст. 574 ГК РФ и ч. 11 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ. Исключение, предусмотренное п. 1 ч. 11 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ (отчуждение всеми сособственниками своих долей по одной сделке), к договору дарения не применяется — это прямо разъяснено в п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ № 4/2025: требования к форме договора дарения определяются ст. 574 ГК РФ, и иные законы должны ей соответствовать. Поэтому даже если бы вы и бывший муж одновременно подарили свои доли дочери по одному договору, нотариус всё равно был бы обязателен.

Если договор дарения доли заключить в простой письменной форме и подать его в МФЦ, регистрация перехода права будет приостановлена с последующим отказом, а сама сделка окажется ничтожной на основании п. 3 ст. 163 ГК РФ — дочь не станет собственником.

Согласие остальных сособственников на дарение доли не требуется (п. 2 ст. 246 ГК РФ), а преимущественное право покупки, предусмотренное п. 1 ст. 250 ГК РФ, к дарению не применяется, поскольку возникает только при возмездном отчуждении (продаже) доли постороннему лицу.

После удостоверения договора у нотариуса переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре. Поскольку в результате сделки доля отца прекращается, а доля дочери увеличивается с 1/3 до 2/3, заявление о внесении изменений в ЕГРН подаётся в порядке ч. 2 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ — при нотариальном удостоверении договора это может сделать один из участников или сам нотариус в электронном виде.

Госпошлина за государственную регистрацию права на долю для физических лиц составляет 4 000 рублей (если кадастровая стоимость объекта или её часть, приходящаяся на долю, не превышает 20 000 000 рублей) — подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. НДФЛ с подаренной доли дочь не уплачивает, поскольку даритель (отец) и одаряемая (дочь) являются близкими родственниками — абз. 2 подп. 18.1 ст. 217 НК РФ.

Пошаговые действия

  1. Обратиться к нотариусу для удостоверения договора дарения доли. Конкретное место обращения (по месту нахождения недвижимости или по месту жительства одной из сторон) уточните у нотариуса — оно определяется Основами законодательства РФ о нотариате. При себе иметь: паспорта дарителя и одаряемой, документы о праве собственности на квартиру (выписку из ЕГРН). Поскольку одаряемая — совершеннолетняя дочь, она действует самостоятельно, и отдельного согласия второго родителя на сделку не предполагается; этот момент также уточните у нотариуса применительно к вашей ситуации.

  2. Подписать договор дарения доли у нотариуса. Нотариус удостоверит сделку и разъяснит сторонам её правовые последствия.

  3. Подать документы на государственную регистрацию перехода права в Росреестр:

    • через МФЦ — заявление подают стороны сделки (даритель и одаряемая) либо один из участников, если договор нотариально удостоверен;
    • либо нотариус самостоятельно направляет документы в электронном виде (по договорённости с ним).

  4. Уплатить госпошлину за регистрацию права на долю — 4 000 рублей (если кадастровая стоимость доли не превышает 20 млн рублей).

  5. Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую, что дочь стала собственником 2/3 доли (своя 1/3 + подаренная 1/3), а доля отца прекращена. Ваша доля (1/3) остаётся без изменений.

  6. Если регистрация приостановлена или в ней отказано (например, из-за отсутствия нотариального удостоверения) — устранить причину: удостоверить договор у нотариуса и подать документы повторно. Если одна из сторон уклоняется от нотариального удостоверения уже исполненной сделки, возможно обращение в суд с требованием о признании сделки действительной в порядке п. 1 ст. 165 ГК РФ, однако в вашем случае проще сразу оформить сделку надлежащим образом.