Где в выписке ЕГРН найти дату и номер записи регистрации права на квартиру

В каком разделе выписки ЕГРН указываются дата и номер государственной регистрации права

Форма и состав выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах установлены ведомственным актом Росреестра, а не произвольно — именно поэтому сведения о правах вынесены в отдельный раздел.

В выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (далее - выписка из ЕГРН об основных характеристиках) включаются являющиеся общедоступными сведения, содержащиеся в ЕГРН, предоставляемые в соответствии с частью 1 статьи 62 Закона № 218-ФЗ по запросам любых лиц. Данная выписка выдается в том числе в целях удостоверения осуществления государственного кадастрового учета (за исключением осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости или на основании заявления, предусмотренного частью 3 статьи 19 Закона № 218-ФЗ , на основании документов, поступивших в орган регистрации прав в соответствии со статьей 32 Закона № 218-ФЗ ), государственной регистрации вещного права на объект недвижимости, внесения в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости (если на получение данной выписки указано в заявлении о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости), а также по результатам исправления технической ошибки в записях ЕГРН и если в ранее выданных документах, удостоверяющих (удостоверявших) проведенные государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию возникновения или перехода прав на недвижимое имущество, была допущена техническая ошибка.
— п. 131 Порядка, утв. Приказом Росреестра № П/0329

Значит, дата и номер регистрации права ищутся не в разделе о характеристиках объекта (кадастровый номер, адрес, площадь, кадастровая стоимость), а в специальном разделе о зарегистрированных правах: в самой форме выписки об основных характеристиках он поименован как раздел 2 «Сведения о зарегистрированных правах, ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости». В договор нужны данные именно оттуда.

В реквизитах "Правообладатель", "Вид зарегистрированного права, доля в праве", "Дата государственной регистрации права", "Номер государственной регистрации права", "Дата, номер и основание государственной регистрации перехода (прекращения) права" указываются: данные о каждом из правообладателей в очередности согласно записям соответствующего раздела ЕГРН о регистрации перехода прав от одного лица к другому; вид зарегистрированного за каждым из правообладателей права, в том числе размеры принадлежащих (принадлежавших) им долей в праве общей собственности (если зарегистрировано право общей долевой собственности); датах и номерах государственной регистрации права (доли в праве); датах и номерах государственной регистрации прекращения права. Полные данные о правообладателе(ях) указываются только в случаях, когда с запросом обратилось лицо, указанное в частях 13, 14 статьи 62 Закона № 218-ФЗ . В иных случаях указываются: о физическом лице - его фамилия, имя, отчество (полностью, последнее - при наличии); о юридическом лице, об органе государственной власти или органе местного самоуправления - его полное наименование, в отношении российского юридического лица - также индивидуальный номер налогоплательщика (ИНН). Если правообладателем является публичное образование, в том числе иностранное государство, в любом случае указывается его полное наименование.
— п. 156 Порядка, утв. Приказом Росреестра № П/0329

Эта норма прямо перечисляет реквизиты, которые вам нужны, и называет их точными формулировками: «Дата государственной регистрации права» и «Номер государственной регистрации права», а также — применительно к состоявшимся переходам — «Дата, номер и основание государственной регистрации перехода (прекращения) права». В выписке на квартиру сведения приводятся по каждому правообладателю отдельным пунктом (1, 2 и т.д.) в хронологии перехода прав. Важная практическая деталь: реквизит о переходе (прекращении) права не заполняется для записи, которая на момент подписания выписки является актуальной (не погашена), — то есть у действующего собственника будет заполнена графа о дате и номере регистрации самого права, а у прежних собственников — о дате, номере и основании регистрации прекращения их права. Именно данные действующего собственника (актуальная запись) и переносятся в договор.

Как убедиться, что вы правильно определили актуальную запись: реестр прав — самостоятельная часть ЕГРН.

Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из: 1) реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости); 2) реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (далее также - реестр прав на недвижимость); 3) реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, границах публичных сервитутов, границах территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, лесопарковых зеленых поясов, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего развития, игорных зон, лесничеств, территории, в отношении которой принято решение о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), границах Байкальской природной территории и ее экологических зон, а также сведений о проектах межевания территорий (далее также - реестр границ);
— п. 2 ст. 7 ФЗ № 218-ФЗ

Отсюда прямо следует: записи о правах хранятся в отдельном реестре прав (реестре прав, ограничений прав и обременений), а не «размазаны» по сведениям об объекте. Поиск нужных цифр нужно вести в разделе, озаглавленном как «Сведения о зарегистрированных правах…», а не в разделах о характеристиках, планах и местоположении.

Вывод. Дата и номер записи государственной регистрации права указываются в разделе выписки, озаглавленном «Сведения о зарегистрированных правах, ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости» (в стандартной выписке об основных характеристиках и зарегистрированных правах — это раздел 2), в реквизитах, дословно поименованных «Дата государственной регистрации права» и «Номер государственной регистрации права»; для прежнего собственника дополнительно заполняется реквизит «Дата, номер и основание государственной регистрации перехода (прекращения) права» (п. 156 Порядка, утв. Приказом Росреестра № П/0329). В разделе о характеристиках объекта (кадастровый номер, адрес, площадь) даты и номера регистрации права нет — их там искать не нужно.

Чем отличается дата и номер записи регистрации права от других цифр в выписке и где взять их, если раздела нет

При переносе данных в договор важно не перепутать три разных реквизита: кадастровый номер объекта, номер и дата государственной регистрации права и номер и дата регистрации сделки/перехода права. Дата и номер регистрации права определяются законом как момент, с которого право собственности возникло у собственника.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
— п. 2 ст. 8.1 ГК РФ

Из этой нормы следует: «дата государственной регистрации права» — это не дата договора и не дата выдачи выписки, а дата внесения соответствующей записи в ЕГРН, с которой закон связывает возникновение права. Именно поэтому эта дата имеет самостоятельное юридическое значение и переносится в договор вместе с номером записи.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

Здесь важно практическое разграничение: кадастровый номер (раздел о характеристиках) идентифицирует объект, а дата и номер регистрации права (раздел о правах) — запись о субъективном вещном праве конкретного лица. Номер записи о праве и кадастровый номер объекта — разные реквизиты, не взаимозаменяемые; неверный перенос одного вместо другого исказит договор.

Если в имеющейся выписке раздела о правах нет, можно заказать именно нужную выписку — виды выписок различаются по составу сведений, а запросить сведения вправе любое лицо.

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются публично-правовой компанией, указанной в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, по запросам любых лиц (далее - запрос о предоставлении сведений), в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости или иным способом, установленным органом нормативно-правового регулирования. (В редакции федеральных законов от 30.04.2021 № 120-ФЗ, от 30.12.2021 № 449-ФЗ) 1 1 . Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, размещаются на официальном сайте, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, сведений о правообладателях объектов недвижимости, в том числе их персональных данных. Состав сведений, подлежащих размещению на официальном сайте в соответствии с настоящей частью, и порядок их размещения устанавливаются органом нормативно-правового регулирования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 1 2 .
— п. 1 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ

Значит, если у вас на руках оказалась выписка, в которой нужных граф не оказалось, — вы как любое лицо вправе запросить сведения и заказать именно тот вид выписки, где эти реквизиты предусмотрены. Виды выписок различаются по составу сведений.

выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости; 1.3) выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости; 1.4) выписки из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным; 1.5) выписки из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости; 1.6) раздела 1 выписки из ЕГРН о зоне с особыми условиями использования территории, территориальной зоне, публичном сервитуте, территории объекта культурного наследия, территории опережающего социально-экономического развития, зоне территориального развития в Российской Федерации, игорной зоне, лесничестве, особо охраняемой природной территории, особой экономической зоне, охотничьем угодье, Байкальской природной территории и ее экологических зонах, береговой линии (границе водного объекта), проекте межевания территории; 1.7) раздела 1 выписки из ЕГРН о границе между субъектами Российской Федерации, границе муниципального образования и границе населенного пункта; 2) формирование электронного документа, содержащего сведения ЕГРН, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью органа регистрации прав (далее - электронный документ, заверенный электронной подписью), в виде следующих выписок из ЕГРН, предоставляемых в форме электронных документов: 2.1) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости; 2.2) об объекте недвижимости; 2.3) о переходе прав на объект недвижимости;
— п. 15 Порядка, утв. Приказом Росреестра № П/0149

Отсюда: если в полученной выписке раздела о правах нет, нужно заказать выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах либо выписку о переходе прав — дата и номер регистрации права будут указаны в первой, а сведения обо всех переходах и основаниях — во второй. Выбор вида выписки определяет, какие именно графы вы получите.

Наконец, что означает «актуальность» этих сведений — важное условие достоверности для договора.

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и предоставленные на основании запроса о предоставлении сведений, независимо от способа их предоставления являются актуальными (действительными) на дату подписания органом регистрации прав соответствующей выписки из Единого государственного реестра недвижимости. В выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости указываются сведения о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости на дату, указанную в запросе о предоставлении такой выписки. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
— ч. 4 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ

Это означает, что приведённые в выписке данные (в том числе дата и номер записи о праве) достоверны на дату подписания выписки, а не на дату заключения договора. Если между получением выписки и подписанием договора прошло время либо в ЕГРН вносились изменения, реквизиты следует перепроверить по свежей выписке.

Вывод. В договор переносятся «Дата государственной регистрации права» и «Номер государственной регистрации права», содержащиеся в разделе о зарегистрированных правах (реквизиты прямо поименованы в п. 156 Порядка, утв. Приказом Росреестра № П/0329, а момент возникновения права с датой записи связывает п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Эти данные нельзя путать с кадастровым номером объекта (раздел о характеристиках) и с реквизитами сделки/перехода права. Если в полученной выписке раздела о правах нет, нужно заказать выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах либо о переходе прав — любое лицо вправе запросить такие сведения (ч. 1 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ), а вид выписки определяет состав доступных графов. Данные выписки действительны на дату её подписания (ч. 4 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ), поэтому при разрыве во времени между выпиской и договором реквизиты следует подтвердить новой выпиской.

Какие данные об объекте и записи обязательны в договоре и что будет, если реквизиты указаны неверно

Закон не требует указывать в договоре именно номер записи регистрации права как обязательный реквизит — обязательным является описание самого объекта, позволяющее его определенно установить.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
— ст. 554 ГК РФ

Отсюда: несогласование предмета (данных, определяющих имущество) влечёт незаключённость договора, тогда как оценка записи регистрации идёт по идентификации объекта в первую очередь через кадастровый номер и адрес. Номер и дата регистрации права — сведения, которые обычно вносятся для точной идентификации правообладателя и его права, но «критическим» для заключённости договора является именно описание объекта.

Что даёт указание реквизитов права для последующей регистрации перехода:

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Эта норма показывает, зачем нужны точные реквизиты в договоре: переход права по договору продажи подлежит государственной регистрации, а исполнение договора до регистрации перехода не меняет отношения сторон с третьими лицами. Поэтому корректные данные (кадастровый номер, реквизиты права продавца) снижают риск приостановки регистрации перехода права.

В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. 2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4.
— п. 1 ст. 8.1 ГК РФ

Реестр ведётся на принципах публичности и достоверности, и в нём указываются данные, позволяющие определенно установить объект, управомоченное лицо, содержание и основание права. Значит, при расхождении данных договора и ЕГРН орган регистрации может приостановить регистрацию перехода права; для покупателя указание реквизитов права продавца — это способ удостовериться в том, что продавец действительно является правообладателем.

Вывод. Обязательным для договора продажи квартиры является описание объекта, позволяющее определённо его установить (предмет — ст. 554 ГК РФ); при его отсутствии договор считается незаключённым, поэтому в договор в первую очередь переносятся кадастровый номер и адрес из раздела о характеристиках выписки. Дата и номер государственной регистрации права продавца — сведения, которые указываются для точной идентификации правообладателя и его права и важны для последующей государственной регистрации перехода права (п. 1 ст. 551 ГК РФ); их следует брать из раздела о зарегистрированных правах действующего собственника. Если сомневаетесь в актуальности — закажите свежую выписку: реестр ведётся на принципах достоверности (п. 1 ст. 8.1 ГК РФ), а данные выписки действительны на дату её подписания.