Риски покупки квартиры у продавца за границей по консульской доверенности на родственника

Действительна ли доверенность, оформленная в консульстве за границей, для продажи квартиры в России

По общему правилу доверенность — это письменное уполномочие для представительства перед третьими лицами. Продажа квартиры требует государственной регистрации перехода права, а потому доверенность на распоряжение зарегистрированным правом подлежит нотариальному удостоверению.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6.
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

Это означает: чтобы представитель-родственник мог подписать договор и подать документы в Росреестр, доверенность должна быть нотариально удостоверена. Ниже — норма о том, почему это требование обязательно именно для сделок с зарегистрированной недвижимостью.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Для вашей ситуации это ключевой постулат: консул РФ за границей совершает нотариальные действия, и такая доверенность приравнивается к нотариальной. Приказ МИД и Минюста прямо наделяет консульских должностных лиц правом удостоверять доверенности на распоряжение недвижимостью в России.

Консульские должностные лица вправе удостоверять доверенности, содержащие полномочия на распоряжение недвижимым имуществом, находящимся на территории Российской Федерации, либо на распоряжение долей или частью доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, созданного на территории Российской Федерации. При удостоверении доверенности информацию о представителе, имуществе, указанном в доверенности, полномочиях представителя, сроках действия доверенности консульское должностное лицо устанавливает со слов заявителя.
— п. 46 Инструкции, утв. Приказом МИД и Минюста от 29.09.2022 № 20795/209

Обратите внимание на последнюю фразу пункта 46: консул вносит в доверенность сведения о представителе, имуществе и полномочиях со слов заявителя, то есть консул не проверяет по ЕГРН, что квартира действительно принадлежит доверителю и не обременена. Значит, объём полномочий и точное описание объекта должны быть выверены покупателем отдельно.

Далее — форма доверенности подчиняется праву страны её совершения, но поскольку сделка с недвижимостью в России подчинена российскому праву, для действительности важно соблюдение требований российского права к форме:

Форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. Однако сделка не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования права страны места совершения сделки к форме сделки. Совершенная за границей сделка, хотя бы одной из сторон которой выступает лицо, чьим личным законом является российское право, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования российского права к форме сделки. Правила, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта, применяются и к форме доверенности. При наличии обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 1212 настоящего Кодекса, к форме договора с участием потребителя по его выбору применяется право страны места жительства потребителя. 2. Если право страны места учреждения юридического лица содержит особые требования в отношении формы договора о создании юридического лица или сделки, связанной с осуществлением прав участника юридического лица, форма таких договора или сделки подчиняется праву этой страны. 3. Если сделка либо возникновение, переход, ограничение или прекращение прав по ней подлежит обязательной государственной регистрации в Российской Федерации, форма такой сделки подчиняется российскому праву. 4. Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву.";
— п. 1 ст. 1209 ГК РФ

Для вас это значит: консульская доверенность с соблюдением требований российского права к форме (нотариальное удостоверение) — надлежащий документ. Срок доверенности: если он не указан, она действует год, но доверенность без даты совершения ничтожна.

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
— ст. 186 ГК РФ, п. 1

Проверьте на самой доверенности дату её совершения и срок действия: при отсутствии срока годна в течение года, а вот отсутствие даты совершения делает её ничтожной — на таком документе сделку строить нельзя.

Вывод. Доверенность, удостоверенная консулом РФ за границей, действительна для продажи квартиры в России и приравнивается к нотариальной (п. 1 ст. 185.1, ст. 1209 ГК РФ, п. 46 Инструкции МИД и Минюста). Правовое препятствие к сделке отсутствует, но покупателю обязательно нужно лично проверить: наличие даты совершения и срока действия, точное описание объекта в доверенности и полный объём полномочий (подписание договора, подача документов в Росреестр, определение цены) — эти сведения консул вносит со слов доверителя и не сверяет с реестром.

Риск выхода представителя за пределы полномочий и совершения сделки неуполномоченным лицом

Сделка представителя по доверенности непосредственно создаёт права и обязанности для собственника-доверителя. Значит, объём полномочий в доверенности имеет решающее значение.

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

Если представитель действует при отсутствии полномочий или с их превышением, сделка считается заключённой от имени самого представителя и в его интересах, пока собственник её не одобрит. Это для вас — риск того, что квартира юридически не перейдёт к вам, а стороной договора окажется родственник-представитель.

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 184. Коммерческое представительство 1.
— п. 1 ст. 183 ГК РФ

Практический смысл: если в доверенности не будет, например, прямо указано право определить и согласовать цену или подписать конкретный договор, представитель может выйти за рамки полномочий. Тогда договор не создаст для собственника последствий без его одобрения, а вы как покупатель вправе требовать от неуполномоченного лица убытки — но это уже спор, а не покупка квартиры.

Отдельно: если полномочия ограничены (например, минимальной ценой), сделка может быть оспорена по иску доверителя, но только если доказано, что вы знали или должны были знать об ограничении.

Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях. 2.
— п. 1 ст. 174 ГК РФ

Для вас это означает: прочитайте доверенность дословно. Если в ней прямо указаны «продать квартиру и получить деньги» без ограничений по цене — риск оспаривания по этому основанию минимален. Если стоят лимиты цены — вы обязаны их учитывать, иначе оспаривание возможно.

Отдельная опасность — передоверие: если доверенность допускает передоверие, сделку может совершать уже третье лицо, а не ваш знакомый родственник.

Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие.
— п. 1 ст. 187 ГК РФ

Для вас это значит: потребуйте, чтобы сделку совершал именно тот представитель, который указан в доверенности, и проверьте, нет ли в доверенности разрешения на передоверие.

Вывод. Сделка по консульской доверенности сама по себе не создаёт для собственника обязательств, если представитель выйдет за пределы полномочий (ст. 182, 183, 174 ГК РФ). Требуйте предъявления оригинала доверенности и снимайте с неё копию; сверьте в ней ФИО и паспортные данные доверителя и представителя, точный адрес и кадастровый номер квартиры, полномочия на подписание договора, определение цены, подачу заявления в Росреестр и получение денег. Если полномочия на подписание договора или определение цены прямо не названы — сделку строить нельзя; если доверенность допускает передоверие, убедитесь, что действует именно указанный в ней представитель.

Риск того, что доверенность к моменту сделки уже прекращена (отменена, смерть доверителя)

Доверенность может прекратиться до сделки. Основания прекращения прямо перечислены в ГК РФ.

Действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 332-ФЗ) 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; 4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 7) введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая, предусмотренного статьей 188 1 настоящего Кодекса. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 188 ГК РФ

Для вашей ситуации критично: доверитель находится за границей, и покупатель не может оперативно узнать о его смерти или отмене доверенности. Отмена доверенности совершается в той же форме, в которой она выдана, либо нотариально — значит, отменить консульскую доверенность можно, в том числе не известив вас.

Проверить действительность доверенности можно через публичный реестр нотариальных действий — доступ к сведениям о доверенности и её отмене открыт.

Федеральная нотариальная палата обеспечивает с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" ежедневно и круглосуточно свободный и прямой доступ неограниченного круга лиц без взимания платы к следующим сведениям, содержащимся в единой информационной системе нотариата: 1) сведения о доверенности (сведения о лице, удостоверившем доверенность, дате удостоверения доверенности, ее регистрационном номере в реестре нотариальных действий единой информационной системы нотариата, дате и времени внесения сведений об отмене доверенности в этот реестр в случае, если доверенность отменена , сведения (при наличии) о факте смерти гражданина, выдавшего доверенность ); (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 332-ФЗ, от 08.08.2024 № 251-ФЗ) 1 1 ) сведения об отмененных доверенностях, за исключением нотариально удостоверенных доверенностей: а) в случае отмены одной доверенности: сведения, перечень которых установлен частью десятой статьи 34 3 настоящих Основ, за исключением адреса электронной почты доверителя, а также сведений о документах, удостоверяющих личность доверителя и доверенного лица; дата и время опубликования сведений об отмене доверенности в реестре распоряжений об отмене доверенностей;
— ст. 34.4 Основ законодательства РФ о нотариате

Для вас это означает: перед подписанием договора и перед подачей документов в Росреестр запросите через сервис Федеральной нотариальной палаты сведения о доверенности по её реквизитам — нет ли отметки об отмене и нет ли сведений о смерти доверителя. Это бесплатный общедоступный сервис, и им обязательно нужно воспользоваться непосредственно в день сделки.

Вывод. Даже действительная на вид консульская доверенность может быть прекращена из-за отмены, смерти или признания доверителя недееспособным (п. 1 ст. 188 ГК РФ). Покупателю следует проверить реестр нотариальных действий по реквизитам доверенности (ст. 34.4 Основ законодательства РФ о нотариате) непосредственно в день подписания договора и перед подачей документов на регистрацию, а расчёты проводить так, чтобы деньги не передавались представителю до государственной регистрации перехода права.

Риск оспаривания сделки и утраты квартиры (виндикация) и защита добросовестного покупателя

Главный денежный риск — если сделка будет признана недействительной или собственник (или иное лицо) потребует вернуть квартиру. Здесь работает механизм виндикации и презумпция добросовестности приобретателя.

Приобретатель недвижимости, который полагался на данные ЕГРН, считается добросовестным, пока в суде не доказано обратное.

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ) 7. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается. Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права. 8. Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде. 9.
— п. 6 ст. 8.1 ГК РФ

Для вас это означает: поскольку вы проверите выписку ЕГРН и в ней собственником значится продавец без обременений, вы по умолчанию добросовестный приобретатель. Бремя доказывания вашей недобросовестности лежит на том, кто оспаривает сделку. Но добросовестность не абсолютна — она снимается, если вы знали или должны были знать о пороках.

Далее — норма об истребовании имущества. У добросовестного приобретателя квартиру можно истребовать лишь в ограниченных случаях, а если имущество выбыло по воле собственника (например, он сам выдал доверенность), виндикация, как правило, невозможна.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. 4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

Практический смысл для вас: при возмездной покупке у собственника, который сам выдал доверенность, риск истребования квартиры третьим лицом мал — квартира выбыла из владения собственника по его воле. Но норма работает только если вы действительно возмездно приобрели квартиру и не знали о пороках.

Пленум Верховного Суда разъяснил, как определяется возмездность и добросовестность.

ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель 14 не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения. При рассмотрении иска собственника об истребовании имущества, внесенного в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества), судам следует учитывать, что получение имущества в качестве вклада в уставный (складочный) капитал является возмездным приобретением, так как в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества (товарищества). В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.
— п. 37 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010

Это значит: чтобы оставаться добросовестным приобретателем, вы должны реально уплатить цену, получить квартиру во владение и не иметь сведений о притязаниях третьих лиц. Опасный признак — если к моменту сделки уже были известны притязания на квартиру.

Вывод. Риск утраты квартиры существует, но защищён законом: добросовестный возмездный приобретатель, полагавшийся на данные ЕГРН, квартиры по общему правилу не лишается, а бремя доказывания его недобросовестности лежит на истце (п. 6 ст. 8.1, ст. 302 ГК РФ, п. 37 Постановления Пленума ВС РФ № 10 от 29.04.2010). Чтобы остаться в этой защите, обязательно: лично получить выписку из ЕГРН перед сделкой, убедиться в отсутствии арестов, залогов и притязаний, реально уплатить цену и принять квартиру. Если же вы знаете о пороках доверенности или притязаниях — защита теряется, и сделку заключать нельзя.

Дополнительные риски: согласие супруга продавца, регистрация и убытки при изъятии квартиры

Продажа квартиры, нажитой в браке, требует нотариально удостоверенного согласия супруга. Для вас это скрытый риск: вы не видите продавца и не можете проверить его семейное положение.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— ст. 35 СК РФ, п. 3

Для вашей ситуации: если квартира приобретена продавцом в браке, а нотариального согласия супруга нет, супруг вправе в течение года требовать признания сделки недействительной. Поскольку доверенность представителю обычно не включает согласие супруга, требуйте, чтобы представитель предъявил либо нотариальное согласие супруга, либо документы, подтверждающие, что квартира не является общим имуществом (например, приобретена до брака, по наследству или по безвозмездной сделке).

Далее — регистрация перехода права и основания приостановления.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Переход права собственности подлежит государственной регистрации, и до неё исполнение договора не изменяет отношений с третьими лицами. Значит, передавать деньги до регистрации вам невыгодно: право к вам перейдёт только с регистрацией.

Регистратор приостановит регистрацию, если обратилось ненадлежащее лицо, не представлены документы или документы подписаны неправомочными лицами.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
— п. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Для вас это означает: если полномочия в доверенности оформлены неполно или представитель не сможет подтвердить право распоряжения, регистрация будет приостановлена, а деньги окажутся в подвешенном состоянии. Поэтому расчёты — только через безопасную схему (аккредитив, эскроу или депозит нотариуса) с раскрытием против зарегистрированного перехода права.

Наконец, страховка от изъятия квартиры третьим лицом — ответственность продавца по ст. 460, 461 ГК РФ (эвикция).

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. 2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя 1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. 2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно. Статья 462.
— п. 1 ст. 460 ГК РФ

Это значит: даже при худшем сценарии (изъятие квартиры) вы вправе требовать от продавца убытки, а соглашение об освобождении продавца от такой ответственности недействительно. Но учтите — реальное взыскание с продавца, находящегося за границей, затруднено, поэтому защита должна строиться не на будущем иске, а на предварительной проверке и безопасных расчётах.

Вывод. Дополнительные риски — отсутствие нотариального согласия супруга продавца (ст. 35 СК РФ), а также приостановление регистрации при ненадлежащих полномочиях представителя (п. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ). Переход права возникает только с государственной регистрацией (п. 1 ст. 551 ГК РФ), поэтому деньги нельзя передавать представителю до регистрации — используйте аккредитив, эскроу или депозит нотариуса с раскрытием против зарегистрированного перехода права. Как резервный механизм сохраняется право требовать от продавца убытки при изъятии квартиры (ст. 460, 461 ГК РФ), но взыскание с находящегося за границей продавца затруднено, поэтому главная защита — предварительная проверка и безопасные расчёты.