Какой документ нужен, если продавец не передает деньги, а уступает часть цены квартиры в пользу ребенка?

Какое слово правильно — «передал» или «уступил»

В вашей ситуации продавец квартиру за полную цену вам не продаёт за деньги, которых у вас нет, и никаких денег вам не передаёт. Фактически он соглашается продать квартиру дешевле рынка — то есть уменьшает цену, которую вы должны заплатить. Собственник вправе распорядиться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе продать его по любой согласованной цене:

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— п. 2 ст. 209 ГК РФ

Цена в договоре продажи недвижимости — это то, о чём стороны договариваются; законом она не привязана к «рыночной»:

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

Отсюда и правильная квалификация: если продавец просто продаёт вам квартиру дешевле рынка, то он ничего не «передаёт» и никому ничего не «уступает» — он предоставляет скидку (уменьшает цену). Слова «передал» и «уступил» здесь оба неточны:

• «уступил» в праве — это термин института уступки требования (цессии): кредитор передаёт другому лицу своё право требования к должнику.

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
— п. 1 ст. 382 ГК РФ
В вашей ситуации нет никакого «права требования», которое продавец мог бы кому-то передать, — значит «уступка» здесь юридически неприменима.

• «передал» означает реальную передачу денег. Если денег не было, документ с таким словом превратится в фикцию.

Если стороны хотят юридически описать именно экономию («продавец отказался получить часть цены»), то ближайшие корректные термины — «предоставлена скидка (уменьшение цены)» либо, при определённой схеме, «прощение долга» (продавец освобождает вас от обязанности доплатить часть цены):

Обязательство прекращается освобождением кредитором должника от лежащих на нем обязанностей, если это не нарушает прав других лиц в отношении имущества кредитора.
— п. 1 ст. 415 ГК РФ
Но прощение долга требует, чтобы долг (обязанность доплатить) к моменту прощения уже существовал; если с самого начала цена в договоре зафиксирована в сниженном размере, то «прощения» тоже нет — есть просто сниженная цена.

Вывод

Юридически корректное слово — не «передал» и не «уступил», а «предоставил скидку / уменьшил цену»: ваш зять ничего вам не передаёт и не уступает, он продаёт квартиру дешевле рынка, а вы покупаете её по этой согласованной цене. «Уступил» неприменимо, потому что уступка (ст. 382 ГК РФ) — это передача права требования по обязательству, которого здесь нет; «передал» — недостоверно, потому что денег фактически не передавалось.

Возможен ли документ «о передаче денег», которых не передавали

Документ, удостоверяющий получение денег, которых фактически не было, — это недостоверный документ. Закон прямо защищает от сделок «для вида» и от «прикрытия» одной сделки другой:

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
— п. 1 ст. 170 ГК РФ

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
— п. 2 ст. 170 ГК РФ

Если подписать расписку/акт о том, что зять «получил деньги», хотя он их не получал, документ станет мнимым (фиктивным) по своей сути: он фиксирует правовые последствия (передачу денег, исполнение оплаты), которых в действительности не было. При этом опасность двойная:

• расписка о получении денег, которых не было, при споре может быть расценена как доказательство «прикрытия» иной сделки (например, скрытого дарения вам или дочери);
• отдельно — риск подделки: служебный подлог/подделка официального документа влечёт ответственность.

Подделка официального документа, предоставляющего права или освобождающего от обязанностей, в целях его использования или сбыт такого документа либо изготовление в тех же целях
— ч. 1 ст. 327 УК РФ
Расписка в полной мере «официальным документом» в узком смысле не является, но как письменное доказательство в суде она подпадает под ст. 162 ГК РФ и при споре о фактах будет оцениваться критически, а сам факт изготовления заведомо ложного документа создаёт уголовно-правовые риски по ст. 327 УК РФ при наличии признаков такого деяния.

Вывод

Документ «о передаче денег», которых в реальности не передавали, составлять не следует — он недостоверен и может быть квалифицирован как мнимая (притворная) сделка (ст. 170 ГК РФ), а в отдельных случаях повлечь и уголовно-правовые последствия (ст. 327 УК РФ). Правильный путь — не подтверждать несуществующие деньги, а правильно оформить ту сделку, которая реально происходит (см. блоки 3 и 4).

Если стороны хотят оформить «уступку в пользу ребёнка» — когда это дарение

Разберём альтернативную (защитную) ветку: бывший зять настаивает, что 25% он реально дарит дочери/внучке. Если он действительно освобождает близкого родственника от имущественной обязанности (например, признаёт, что часть цены квартиры не взымается и не подлежит оплате), то по содержанию это ближе к дарению:

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ (первое предложение)

При этом дарение по закону — только безвозмездная сделка. Если даритель требует встречного предоставления или заявляет о «передаче денег», к которым вы обязаны, дарение признаётся притворной сделкой по п. 2 ст. 170 ГК РФ, которую вы уже видели в блоке 2. Если же это действительно дарение, важно понимать: дарение недвижимости между гражданами требует нотариального удостоверения:

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Также важно, что имущество, полученное ребёнком в дар, принадлежит самому ребёнку, а не родителям:

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка.
— п. 3 ст. 60 СК РФ
и по общему правилу подарок, сделанный во время брака, — собственность того супруга, который его получил (п. 1 ст. 36 СК РФ).

Вывод

Если воля сторон фактически состоит в безвозмездной передаче блага ребёнку, это оформляется как дарение: между близкими родственниками и с нотариальным удостоверением договора дарения недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК РФ); полученное уменьшает имущество дарителя безвозмездно, и у ребёнка возникает самостоятельное право собственности (п. 3 ст. 60 СК РФ). Подмена дарения «распиской о передаче денег» приводит к притворности сделки (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Если же дарения нет и стороны просто договорились о сниженной цене — этот блок не применяется, действует блок 1.

Как и где правильно оформить сделку и расчёты

Основание перехода права — основной договор купли-продажи, а не расписка. Он заключается в письменной форме путём составления одного документа, и несоблюдение формы влечёт недействительность:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— ст. 550 ГК РФ

Обязательное условие такого договора — цена, и она может быть любой согласованной сторонами (в том числе ниже рыночной, с фиксацией скидки):

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

Расчёты оформляются передаточным актом/иным документом о передаче квартиры, а не распиской о «передаче денег»:

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
— п. 1 ст. 556 ГК РФ

Сам переход права регистрируется в Росреестре и происходит с момента внесения записи в ЕГРН:

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
— п. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ

Порядок регистрации: заявление о регистрации подаётся обеими сторонами (продавцом и покупателем), а если сделка нотариальная — запись вносится по заявлению любой из сторон, в том числе через нотариуса.

Вывод

«Правильный» документ в вашей ситуации — это не расписка о деньгах, а основной договор купли-продажи в форме единого письменного документа с прямо указанной сниженной ценой и оговоркой о предоставленной скидке, плюс передаточный акт квартиры, и всё это сдаётся в Росреестр (МФЦ) для государственной регистрации перехода права. Если стороны решат оформить безвозмездную передачу блага ребёнку — отдельно нотариально удостоверяется договор дарения. Расписка о «передаче» денег, которых не было, в этой схеме не нужна и вредна.

Налоговые последствия снижения цены и риски

Зять и дочь (и вы как бабушка) — не супруги и не «родитель–ребёнок» между собой в той связке, которая важна для налогового контроля цены. Для целей налогообложения взаимозависимыми лицами признаются, в частности, физическое лицо и его супруг, родители, дети, братья и сёстры, опекун и подопечный:

физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный; 12) организации в случае, если физическое лицо, имеющее в одной из таких организаций долю прямого и (или) косвенного участия более 25 процентов и (или) полномочия по назначению (избранию) единоличного исполнительного органа организации или по назначению (избранию) не менее 50 процентов состава коллегиального исполнительного органа или совета директоров (наблюдательного совета) организации, и физическое лицо, имеющее в другой из таких организаций указанную долю участия и (или) указанные полномочия, признаются взаимозависимыми лицами в соответствии с подпунктом 11 настоящего пункта. В целях настоящего подпункта наличие полномочий по назначению (избранию) единоличного исполнительного органа организации или по назначению (избранию) не менее 50 процентов состава коллегиального исполнительного органа или совета директоров (наблюдательного совета) организации определяется для физического лица совместно с его взаимозависимыми лицами, указанными в подпункте 11 настоящего пункта; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 27.11.2023 № 539-ФЗ) 13) лицо и организация, которые в соответствии со статьей 25 13 настоящего Кодекса признаются в целях настоящего Кодекса соответственно контролирующим лицом и контролируемой иностранной компанией;
— подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ

Если бы стороны были взаимозависимыми, налоговый орган вправе был бы проверить, не занижена ли цена против рыночной, и доначислить налог с «недополученного» дохода:

В случае, если в сделках между взаимозависимыми лицами создаются или устанавливаются коммерческие или финансовые условия, отличные от тех, которые имели бы место в сделках, признаваемых в соответствии с настоящим разделом сопоставимыми, между лицами, не являющимися взаимозависимыми, то любые доходы (прибыль, выручка), которые могли бы быть получены одним из этих лиц, но вследствие указанного отличия не были им получены, учитываются для целей налогообложения у этого лица.
— п. 1 ст. 105.3 НК РФ

• Для продавца (зятя): при продаже ниже кадастровой стоимости налоговый орган для целей НДФЛ сравнивает цену с кадастровой стоимостью (коэффициент 0,7) — если цена в договоре окажется ниже этого порога и при этом не будет подтверждённых расходов на приобретение, у него может возникнуть НДФЛ. Это его риск, а не ваш, но проверьте цену в договоре против кадастровой.
• Для ребёнка: доход в виде подарка от близкого родственника (матери, отца) НДФЛ не облагается; получение имущества по сниженной цене в рамках купли-продажи у «неблизкого» лица формально подарком не является, и вопрос НДФЛ у ребёнка встаёт только если снижение будет переквалифицировано в дарение от лица, не являющегося близким родственником (например, от бывшего зятя по отношению к вашей внучке — он не является для неё ни родителем, ни иным лицом из перечня близких родственников).

Вывод

Само по себе снижение цены законно, но три риска надо закрыть документами: (1) у продавца — возможные вопросы ФНС по НДФЛ, если цена в договоре ниже кадастровой стоимости (порог 0,7 × кадастровая стоимость), поэтому стоит заранее сверить цифры; (2) если снижение переквалифицируют в дарение ребёнку лицом, не являющимся его близким родственником, у ребёнка может возникнуть НДФЛ с дохода в виде дара; (3) если стороны взаимозависимы по подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ, налоговый орган вправе проверить соответствие цены рыночной (п. 1 ст. 105.3 НК РФ). Наиболее «чисто» с точки зрения налога и риска — прямо назвать снижение скидкой (уменьшением цены) в тексте договора, а не «дарением денег» или «передачей денег».

Недостоверность расписки как доказательства и правовые варианты действий

Расписка в частноправовом споре — это письменное доказательство факта передачи денег. Если факта передачи не было, документ не отражает действительность и при споре будет критически оцениваться, а сторона, намеренно составившая такой документ, действует недобросовестно. Закон показывает цену письменной формы и последствия её несоблюдения/фиктивности:

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
— п. 1 ст. 162 ГК РФ

Параллельно действует защита от «прикрытия» одной сделки другой:

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ (встречное предоставление)

Правомерные варианты, если продавец настаивает на «документе»:

1. Оформить сниженную цену прямо в договоре. Основной договор купли-продажи с ценой ниже рыночной и формулировкой «цена является окончательной и установлена с учётом согласованной сторонами скидки (уменьшения цены)» — законно, ничего «передавать» не нужно.
2. Передаточный акт фиксирует передачу именно квартиры, а не денег:

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
— п. 1 ст. 556 ГК РФ

1. Если воля сторон — реальное дарение блага ребёнку, оформляется нотариальный договор дарения (п. 3 ст. 574 ГК РФ), а не расписка:

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

1. От расписки о получении несуществующих денег — отказаться. Она ничем не улучшает сделку: сумму оплаты удостоверяет договор (цена) и платёжные документы (банковский перевод, аккредитив), а не расписка о деньгах, которых не было.

Вывод

Расписку о «передаче денег», которых не было, составлять не нужно — как недостоверное письменное доказательство она лишь породит риск признания сделки притворной (п. 2 ст. 170, п. 1 ст. 572 ГК РФ) и сомнений в добросовестности. Вместо неё оформляется: (а) сниженная цена в договоре как скидка, (б) передаточный акт на квартиру, (в) при реальном дарении — нотариальный договор дарения. Всё прочее лишнее.