Можно ли оплатить долги продавца по ЖКХ и приставам напрямую со счета покупателя в счет задатка при покупке квартиры

Можно ли направить часть суммы напрямую кредиторам продавца (ЖКХ, приставам), а не продавцу

Да, закон это допускает. Исполнение обязательства продавца его кредиторам может быть возложено на покупателя как на третье лицо.

Кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо. 2. Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях: 1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства; 2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество. 3. Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.
— ст. 313 ГК РФ, п. 1

По смыслу п. 1 ст. 313 ГК РФ, если сам продавец возложит на покупателя исполнение его денежного обязательства перед УК или приставами, эти кредиторы обязаны принять такое исполнение. Для покупателя это означает, что платежи 80 000 руб. в адрес УК и на депозитный счёт ОСП по долгам продавца — это надлежащий способ погашения долга продавца, а не «чужие» расходы покупателя.

Не менее важно, что и без формального возложения кредиторы, как правило, обязаны принять исполнение от третьего лица (п. 2 ст. 313 ГК РФ — при просрочке должника по денежному обязательству либо при риске утраты третьим лицом права на имущество должника; именно второй случай типичен для покупателя квартиры, на которую может быть обращено взыскание). А согласно п. 1 ст. 312 ГК РФ кредитор, принимающий исполнение, вправе требовать доказательств, что исполнение принимается надлежащим лицом, и риск ложится на того, кто не потребовал такого подтверждения. Это прямо работает в пользу покупателя: сохранив платёжные документы с назначением платежа, он защищён от упрёка, что заплатил «не тому».

Практика ВС подтверждает, что задаток (как и иной платёж) может быть внесён третьим лицом, но такое внесение должно сопровождаться письменным соглашением, ясно определяющим, в счёт чего оно делается.

внесение задатка третьим лицом должно сопровождаться соглашением, предусматривающим указание, в обеспечение какой обязанности или обязательства оно вносится и при каких условиях, и суть задатка, как обеспечивающего обязательства, должна ясно и недвусмысленно вытекать из такого соглашения. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и отказала в удовлетворении требований Ч. по следующим основаниям. Статья 313 ГК РФ допускает исполнение обязательства третьим лицом и признает такое исполнение надлежащим. При этом закон не наделяет добросовестного кредитора, не имеющего материального интереса ни в исследовании сложившихся между третьим лицом и должником отношений, ни в установлении мотивов, побудивших должника перепоручить исполнение своего обязательства другому лицу, полномочиями по проверке того, действительно ли имело место возложение должником исполнения обязательства на третье лицо. Следовательно, не может быть признано ненадлежащим исполнение добросовестному кредитору, который принял как причитающееся с должника предложенное третьим лицом, если кредитор не знал и не мог знать об отсутствии факта возложения исполнения обязательства на предоставившее исполнение лицо и при этом исполнением не были нарушены права и законные интересы должника. Ни ЗК РФ, ни ст. 448 ГК РФ, устанавливающая порядок проведения торгов, не содержат запрета на исполнение обязательства по внесению задатка третьим лицом.
— п. 34 Обзора судебной практики ВС РФ от 25.11.2020 № 3/2020

Это ключевой ориентир для вашей конструкции: недостаточно просто перевести деньги в УК и приставам — нужно, чтобы из письменного соглашения однозначно вытекало, что эти платежи производятся покупателем за продавца и засчитываются как передача задатка (то есть исполнение обязательства покупателя по предварительному договору). Если такой ясности не будет, суд может не признать эту сумму задатком.

Вывод: направлять часть суммы (80 000 руб.) напрямую на счёт УК и на депозитный счёт ОСП в счёт долгов продавца юридически допустимо. Обязательным условием является письменное поручение продавца (возложение исполнения на покупателя, ст. 313 ГК РФ) с точным указанием, какое именно обязательство и какому кредитору погашается, и оговорка, что эти платежи засчитываются как передача задатка покупателем. Платить нужно строго по реквизитам из платёжных документов/постановлений приставов, а в поле «назначение платежа» указывать: «оплата задолженности за [ФИО продавца] по лицевому счёту такому-то / по исполнительному производству № такому-то; в счёт исполнения обязательства покупателя по предварительному договору от такой-то даты».

Как защититься от довода продавца «задаток я не получал»

Риск, которого вы опасаетесь, реален именно потому, что задаток имеет строгие формальные признаки. Задатком признаётся сумма, выдаваемая стороне в счёт причитающихся с неё по договору платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения, а соглашение о задатке обязательно совершается в письменной форме; при сомнении сумма считается авансом.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
— п. 1, 3 ст. 380 ГК РФ

Отсюда два практических следствия для вашей ситуации. Первое: передача задатка по предварительному договору прямо допускается — задатком может быть обеспечено обязательство по заключению основного договора на условиях предварительного договора.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 4 ст. 380 ГК РФ

Второе: если письменная форма или ясность назначения платежа хромает, суд переквалифицирует сумму в аванс — а это лишает вас права на двойной размер при срыве сделки (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. § 8. Обеспечительный платеж (Дополнение параграфом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 2 ст. 381 ГК РФ

Это меняет расчёт последствий: если сделку сорвёт продавец (откажется заключить основной договор, продаст квартиру другому, «потеряет» документы), вы вправе требовать двойную сумму задатка — 300 000 руб. Но это право сохранится только при доказанности, что задаток в 150 000 руб. действительно был передан. Именно поэтому оплата «мимо продавца» опасна без оформления: продавец может заявить, что получил только 70 000 руб., а 80 000 руб. ушли УК и приставам без его поручения, — и тогда задаток доказан лишь частично.

Как снять риск: в тексте самого договора (или отдельным приложением в тот же день) продавец должен письменно подтвердить, что (а) поручает покупателю перечислить конкретные суммы конкретным кредиторам; (б) эти перечисления производятся за счёт и в счёт причитающегося ему задатка и считаются его получением в полном объёме. Подпись продавца под этим поручением сама по себе будет подтверждать факт получения задатка — логика та же, что и в вашей формулировке с подписью. Далее — каждое перечисление должно быть подтверждено документально: платёжным поручением с отметкой банка, чеком, справкой УК о зачислении, постановлением пристава об окончании/уменьшении задолженности.

Дополнительно учтите правило о зачёте платежей: когда исполненного недостаточно для погашения всех однородных долгов перед одним кредитором, сумма засчитывается в счёт того обязательства, которое укажет должник (продавец) при исполнении; если он не указал — вступит законная очерёдность (п. 1 ст. 319.1 ГК РФ).

В случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения. 2. Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди таких обязательств имеются те, по которым кредитор имеет обеспечение, исполнение засчитывается в пользу обязательств, по которым кредитор не имеет обеспечения. 3. Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 319.1 ГК РФ

Для вас это значит: в поручении продавец должен конкретно указать, какой долг и по какому лицевому счёту/исполнительному производству вы гасите. Иначе возможен спор, что платёж «ушёл» не туда, и долг перед тем, кого вы «закрывали», формально сохранился.

Вывод: чтобы продавец не заявил «задатка я не получал», платить напрямую можно, но необходимо письменное поручение продавца на каждое перечисление с прямо выраженной оговоркой, что эти суммы засчитываются как переданный ему задаток, и с указанием конкретного погашаемого обязательства. В этом случае прямые платежи кредиторам продавца юридически равноценны передаче денег продавцу; без такого письменного оформления существует высокий риск, что суд признает переданным лишь 70 000 руб., а 80 000 руб. — исполнением без надлежащего основания.

Долг по ЖКХ: кого касается и как это влияет на сделку

Долг по ЖКХ — личный долг продавца-собственника, но до момента регистрации перехода права собственности он «привязан» к продавцу, а не к покупателю. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на него.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; 1 1 ) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; 3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; 4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; 5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение
— п. 2 ст. 153 ЖК РФ

Для вас это означает: по долгам, накопленным продавцом до даты регистрации вашего права собственности, отвечает продавец; ваш лицевой счёт начинается с момента регистрации перехода права. Поэтому сумма 80 000 руб., направляемая в УК, гасит долг продавца, а не ваш собственный долг, — и это ещё один смысловой аргумент, почему в назначении платежа надо обязательно указывать, что платится за продавца.

Практическое предупреждение: наличие задолженности по ЖКХ само по себе не блокирует сделку, но если по долгам уже есть исполнительные производства, пристав мог наложить запрет на регистрационные действия с квартирой. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом.

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества). (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 389-ФЗ ) 5. Арест имущества должника (за исключением ареста, исполняемого регистрирующим органом, ареста денежных средств и драгоценных металлов, находящихся на счетах в банке или иной кредитной организации, а также цифровых рублей, учитываемых на счете цифрового рубля должника, ареста ценных бумаг и денежных средств, находящихся у профессионального участника рынка ценных бумаг на счетах, указанных в статьях 73 и 73 1 настоящего Федерального закона , ареста цифровых валют и (или) цифровых прав, учитываемых на цифровых счетах ) производится судебным приставом-исполнителем с участием понятых с составлением акта о наложении ареста (описи имущества), в котором должны быть указаны: (В редакции федеральных законов от 19.07.2009 № 205-ФЗ , от 26.07.2017 № 212-ФЗ , от 24.07.2023 № 340-ФЗ , от 04.08.2026 № 283-ФЗ ) 1) фамилии, имена, отчества лиц, присутствовавших при аресте имущества;
— ч. 4 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

Арест/запрет — это и есть главный риск для сделки: с таким ограничением Росреестр не зарегистрирует переход права. Поэтому до подписания основного договора и до передачи любых денег нужно заказать актуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах и проверить на сайте ФССП/на приёме у пристава наличие возбуждённых производств и наложенных запретов именно в отношении объекта.

Вывод: долг по ЖКХ — обязательство продавца, и погашение этих 80 000 руб. в УК погашает именно его долг; для вас оно не создаёт обязательства перед УК. Однако перед сделкой обязательно проверьте отсутствие арестов и запрета на регистрационные действия по данным ЕГРН и ФССП: при наличии запрета регистрация перехода права будет приостановлена, а платить задаток в такой ситуации нельзя. Безопасная последовательность: снятие запретов (погашение долгов на 80 000 руб., окончание производств) → регистрация перехода права → только затем передача оставшейся суммы.

Безопасные схемы расчёта: эскроу/аккредитив вместо «живых» денег продавцу

Ваш главный страх — что после прямых платежей у продавца «вырастет» вторая квартира денег, а у покупателя не будет доказательств. Полностью эту проблему снимает эскроу-конструкция. Обязательство депонента по передаче бенефициару имущества считается исполненным с момента передачи этого имущества эскроу-агенту, а сам депонент до наступления оснований не вправе распоряжаться депонированным.

И более того: приостановление операций по счёту эскроу, арест или списание денежных средств по обязательствам депонента перед третьими лицами не допускается.

Приостановление операций по счету эскроу, арест или списание денежных средств, находящихся на счете эскроу, по обязательствам депонента перед третьими лицами и по обязательствам бенефициара не допускается. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ )
— п. 4 ст. 860.8 ГК РФ

Это критично именно в вашем случае, когда у продавца «куча исполнительных производств»: если деньги покупателя будут просто лежать на счёте продавца, пристав может их списать. Счёт эскроу от такого списания защищён законом — риск списания задатка по долгам продавца снимается. Аналогичную защитную функцию выполняет безотзывный аккредитив с раскрытием против документов о регистрации перехода права.

Если стороны всё же идут по пути прямого перечисления (как вы хотите), безопасная последовательность такая: оставшуюся часть (70 000 руб.) перечислять не «на руки», а на счёт в банке с условием зачисления только после регистрации, либо также через аккредитив/эскроу. Ни в коем случае не отдавайте деньги продавцу до регистрации перехода права: пока право собственности не зарегистрировано за вами, продавец остаётся собственником, а покупатель несёт риск утраты денег.

Вывод: прямой перевод продавцу допустим, но наименее безопасен. Рекомендуемый способ: часть, покрывающую долги (80 000 руб.), вы платите напрямую кредиторам под письменное поручение продавца (см. блок 1–2) — это снижает долговую нагрузку на объект; остаток (70 000 руб.) проводите через аккредитив или счёт эскроу, раскрываемый после регистрации перехода права собственности. Конструкция эскроу прямо защищена от ареста и списания по долгам продавца (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ), что полностью закрывает ваш риск «денег в никуда».

Риск банкротства продавца и финансовые последствия срыва сделки

Масса исполнительных производств — сигнал возможной неплатёжеспособности, поэтому нельзя его игнорировать при покупке. Если в течение года до принятия заявления о банкротстве продавца будет совершена сделка при неравноценном встречном исполнении, она может быть оспорена как подозрительная.

Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств. В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы). 2.
— п. 1 ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Практический вывод из этой нормы: продавать квартиру существенно дешевле её рыночной стоимости в такой ситуации опасно — сделку потом могут оспорить (например, если вы купите квартиру по цене явно ниже рынка, а долгов у продавца много). Покупателю безопаснее платить реальную рыночную цену, что дополнительно снижает и риск оспаривания по этому основанию. А исполнение обязательств по оплате долгов третьему лицу (в УК, приставам) по банкротным правилам также подпадает под оспаривание, если оно неравноценно уменьшает конкурсную массу, поэтому все платежи должны быть строго в счёт реальных долгов и подтверждены документами.

Отдельно — на случай, если сделка сорвётся. Помимо задатка, покупатель, чьё право нарушено, вправе требовать полного возмещения убытков.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

И если продавец неправомерно удерживает ваши деньги (например, возвращает задаток с просрочкой), на сумму долга подлежат уплате проценты по ключевой ставке Банка России — по день фактической уплаты.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1, 3 ст. 395 ГК РФ

Это практическое подкрепление вашей позиции: даже вне задатка вы не остаётесь без средств защиты — можно требовать убытки и проценты за удержание денег.

Вывод: наличие множества исполнительных производств — самостоятельный фактор риска: при возможном банкротстве продавца сделка дёшево купленной квартиры может быть оспорена, поэтому цену следует устанавливать рыночной, а прямые платежи — строго по документам о реальных долгах. При срыве сделки покупатель вправе требовать возврата задатка, а при вине продавца — двойной суммы задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ), а также убытков (ст. 15 ГК РФ) и процентов за удержание денежных средств (ст. 395 ГК РФ).

Сроки и порядок исполнения по предварительному договору

Судьба задатка прямо зависит от того, в какой срок и по чьей вине не заключён основной договор, поэтому срок в предварительном договоре обязателен.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. (Пункт в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
— п. 4 ст. 429 ГК РФ

Для вас это значит: если сроки в договоре (или в его отсутствие — годичный срок) истекут без заключения основного договора и без направления другой стороне предложения его заключить, обязательства по предварительному договору прекращаются, и тогда действует правило о возврате задатка (п. 1 ст. 381 ГК РФ). Если же основной договор не заключён по вине продавца (например, из-за не снятого запрета приставов), он обязан вернуть задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Теперь — как правильно «исполнить» договорённость о прямых платежах, чтобы они были признаны исполнением перед продавцом. Порядок действий: (1) до перечисления средств получить у продавца письменное поручение с указанием кредитора, суммы и конкретного обязательства (ст. 313 ГК РФ), с оговоркой о зачёте в задаток; (2) перечислить 80 000 руб. напрямую УК и на депозитный счёт ОСП, сохранив банковские документы с назначением платежа; (3) получить от кредиторов подтверждение зачисления (справку УК, постановление пристава об окончании/уменьшении задолженности); (4) подписать с продавцом акт о том, что 80 000 руб. получены им в виде задатка через исполнение его долгов, а 70 000 руб. переданы (или депонированы) как задаток; (5) провести расчёты по остатку через аккредитив/эскроу до регистрации перехода права. Такой порядок делает каждое звено задокументированным и исключает «забывчивость» продавца.

Вывод: следите за сроком заключения основного договора — его лучше прописать прямо, иначе он равен году; при уклонении продавца требование о понуждении заявляется в течение шести месяцев. Исполнение прямых платежей должно быть облечено в письменное поручение продавца + платёжные документы с правильным назначением + акт зачёта в счёт задатка. Только такой замкнутый набор документов делает прямую оплату долгов юридическим исполнением перед продавцом и позволяет впоследствии требовать задаток (а при его вине — двойной задаток) и убытки.

Сроки: годичный срок заключения основного договора и шестимесячный срок на понуждение

На случай, если срок в предварительном договоре прямо не указан, применяется годичный срок, а спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан в суд в течение шести месяцев.

течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.
— п. 27 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49

Для вас это означает: если в вашем предварительном договоре конкретный срок заключения основного договора не прописан, он равен одному году со дня подписания; ведение переговоров и урегулирование разногласий не сдвигают начало шестимесячного срока на обращение в суд. Поэтому зафиксируйте в договоре конкретную дату (или событие — например, снятие запретов приставов). Если к концу срока сделка не состоится по вине продавца, именно с этой даты отсчитывается право требовать задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ) и проценты (ст. 395 ГК РФ).

Вывод: срок заключения основного договора, если он не согласован, — один год (п. 4 ст. 429 ГК РФ, п. 27 Пленума ВС № 49 от 25.12.2018); на понуждение продавца к заключению договора отводится шесть месяцев с момента истечения срока на заключение. Лучше прямо прописать дату в предварительном договоре, чтобы и срок, и момент срыва сделки были однозначны для последующего взыскания задатка и убытков.