Можно ли переоформить документы на квартиру, выданные в другой стране, на местные, если квартира находится здесь?

Возможно ли «переоформить» иностранные документы в российские, и какое право применяется

Квартира — недвижимость, находящаяся на территории России. Это значит, что содержание, возникновение и переход прав на неё определяются российским правом (по месту нахождения вещи), а не правом соседнего государства, где выданы документы. Прямое подтверждение — коллизионное правило о форме сделки с недвижимостью и общая привязка вещных прав к праву страны места нахождения имущества.

Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву. (Статья в редакции Федерального закона от 30.09.2013 № 260-ФЗ)
— п. 4 ст. 1209 ГК РФ

Значит, для России решающее значение имеет не свидетельство о собственности соседней страны как самостоятельный титул, а российская запись в ЕГРН; иностранное свидетельство в РФ напрямую «право собственности» не создаёт и автоматически на российскую выписку не заменяется. Отдельного правового института «переоформления иностранных документов в местные» не существует: юридически корректно говорить о государственной регистрации ранее возникшего права и внесении объекта в ЕГРН (при необходимости — о признании права судом).

Момент возникновения права по российскому закону жёстко привязан к регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
— п. 2 ст. 8.1 ГК РФ

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 6. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133 1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации . В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения. 7.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Для фактов клиента это означает: даже имея «полный пакет» иностранных документов, без записи в ЕГРН лицо для российских регистратора, суда, банка, Росреестра юридически не подтверждено как собственник; единственное доказательство существования права на территории РФ — регистрационная запись. Оспаривается зарегистрированное право, как и любые права, только через суд (иск о признании права — способ защиты по ст. 12 ГК РФ), но само по себе внесение записи в ЕГРН суда не требует.

Ранее возникшее право и давность приобретения: помогает ли то, что квартира «куплена давно»

Если право возникло до введения в РФ системы госрегистрации, оно признаётся юридически действительным и без записи в ЕГРН, а регистрация проводится по желанию обладателя. Это ключевая норма для «старых» документов.

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. 2. Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами. 3.
— ч. 1 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

Однако здесь важнейшая оговорка для данной ситуации: льготный режим «ранее возникших прав» по ч. 1 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ рассчитан на права, возникшие на территории России до 31 января 1998 года (дата вступления в силу ФЗ № 122-ФЗ). Если квартира всегда находилась в РФ, а право по существу возникло по российскому закону — достаточно обратиться в Росреестр за регистрацией по желанию, суд не нужен. Если же документы выданы органами другого государства и отражают право, возникшее по иностранному праву (например, на территории, где российская регистрация не применялась), то запись в ЕГРН вносится по общим основаниям ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ, а при отказе регистратора — право устанавливается судом (иск о признании права). Сама по себе давность владения срок обращения в Росреестр не ограничивает — срока давности для регистрации права закон не устанавливает.

Вывод: смешивать эти две ветки нельзя. Ветка А — квартира и титул возникли в РФ: достаточно заявления в Росреестр о регистрации ранее возникшего права, суд не требуется. Ветка Б — титул имеет иностранную природу: российская регистрация производится по правилам ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ, и при отказе защита права идёт через иск о признании права (внесудебный порядок не исключается, но не гарантирован). Ключевой развилочный факт, который нужно установить: находится ли объект и возникло ли право изначально в границах российского реестра либо право имеет иностранное происхождение.

Достаточно ли иностранного договора купли-продажи и свидетельства как основания для регистрации в ЕГРН

Регистрация носит заявительный характер и проводится на основании документов, перечисленных в законе. Регистратор проверяет соответствие этих документов требованиям российского законодательства.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами;
— п. 1 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

Иностранные официальные акты и свидетельства о правах прямо включены в перечень оснований — при условии соответствия законодательству, действовавшему в месте их издания на момент издания.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
— п. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

Это значит, что договор купли-продажи и свидетельство о собственности, выданные в соседней стране, в принципе могут быть приняты как основания регистрации — но они должны (1) описывать объект так, чтобы его можно было однозначно идентифицировать в ЕГРН, (2) указывать вид права и правообладателя и (3) быть переведены на русский язык. Требование к содержанию и оформлению документов сформулировано императивно.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц. 2. Тексты документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме документов на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. 3.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ

Практический вывод для клиента: техпаспорт иностранного образца сам по себе титул не подтверждает — он лишь описывает объект; для постановки на кадастровый учёт и внесения сведений об объекте, скорее всего, потребуется российский технический план, изготовленный кадастровым инженером, а иностранный техпаспорт послужит исходным материалом. Набор документов и порядок их приёма установлены процессуально.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в следующем порядке: (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов , если такие документы представляются в орган регистрации прав в том числе посредством выездного приема, осуществляемого публично-правовой компанией, указанной в статье 3 1 настоящего Федерального закона, или посредством отправления в электронной форме ; (В редакции федеральных законов от 30.12.2021 № 449-ФЗ , от 19.12.2022 № 546-ФЗ ) 2) возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных статьей 25 настоящего Федерального закона; 3) проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
— п. 1 ст. 29 ФЗ № 218-ФЗ

Если содержание или форма документа не соответствуют установленным требованиям либо документ удостоверен ненадлежащим лицом, регистратор приостанавливает регистрацию.

форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; 10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам; 11) ранее представлены документы на государственную регистрацию права иного лица на этот же объект недвижимости или сделки с ним, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято (за исключением случая, если государственная регистрация прав обоих заявителей может быть осуществлена одновременно (последовательно) и (или) независимо друг от друга, либо если документ, на основании которого ранее заявлена государственная регистрация права, признан судом недействительным, либо если судом признано недействительным (отсутствующим) право, заявление о государственной регистрации которого представлено ранее);
— п. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: регистрация в ЕГРН по иностранным договору и свидетельству возможна как внесудебная процедура (ветка Б предыдущего вопроса), но не «автоматически»: требуется заявление правообладателя, комплект документов, соответствующих ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ, российские технические сведения об объекте и надлежащее оформление иностранных бумаг. Если регистратор сочтёт форму/содержание несоответствующими, будет приостановление, а затем — отказ, который преодолевается в порядке ч. 12.2 ст. 29 ФЗ № 218-ФЗ.

Нужно ли переводить, заверять и легализовывать иностранные документы

Да, иностранные официальные документы, представляемые на территории России, должны быть надлежащим образом оформлены для российского оборота. Базовое правило — апостиль (для стран — участниц Гаагской конвенции 1961 года) вместо консульской легализации, а для стран, не участвующих в Конвенции, — консульская легализация либо упрощённая процедура по договору о правовой помощи.

Настоящая Конвенция распространяется на официальные документы, которые были совершены на территории одного из договаривающихся государств и должны быть представлены на территории другого договаривающегося государства. В качестве официальных документов в смысле настоящей Конвенции рассматриваются: a) документы, исходящие от органа или должностного лица, подчиняющихся юрисдикции государства, включая документы, исходящие от прокуратуры, секретаря суда или судебного исполнителя; b) административные документы; c) нотариальные акты; d) официальные пометки, такие, как отметки о регистрации; визы, подтверждающие определенную дату; заверения подписи на документе, не засвидетельствованном у нотариуса. Вместе с тем настоящая Конвенция не распространяется на: a) документы, совершенные дипломатическими или консульскими агентами; b) административные документы, имеющие прямое отношение к коммерческой или таможенной операции.
— ст. 1 Гаагской конвенции об апостиле 1961 г.

Единственной формальностью, которая может быть потребована для удостоверения подлинности подписи, качества, в котором выступало лицо, подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинности печати или штампа, которыми скреплен этот документ, является проставление предусмотренного статьей 4 апостиля компетентным органом государства, в котором этот документ был совершен. Однако выполнение упомянутой в предшествующем абзаце функции не может быть потребовано, если законы, правила или обычаи, действующие в государстве, в котором представлен документ, либо договоренность между двумя или несколькими договаривающимися государствами, отменяют или упрощают данную процедуру или освобождают документ от легализации.
— ст. 3 Гаагской конвенции об апостиле 1961 г.

Круг документов, на которые распространяется апостиль, охватывает как административные документы и официальные отметки о регистрации, так и нотариальные акты — то есть договор и свидетельство о собственности подпадают под режим Конвенции, если страна выдачи участвует в ней. Отсюда развилка: если «соседняя страна» — участница Гаагской конвенции, достаточно апостиля; если нет — требуется консульская легализация (или документ, освобождённый от легализации по двустороннему договору о правовой помощи). Перевод на русский язык удостоверяется нотариально.

1. свидетельствуют верность перевода документов с одного языка на другой; 7) удостоверяют факт нахождения гражданина в живых; 8) удостоверяют факт нахождения гражданина в определенном месте; 9) удостоверяют тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии; 10) удостоверяют время предъявления документов; 11) передают заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам; (В редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ) 12) принимают в депозит денежные суммы и ценные бумаги; 13) совершают исполнительные надписи; 14) совершают протесты векселей; 15) предъявляют чеки к платежу и удостоверяют неоплату чеков; 16) принимают на хранение документы; 17) совершают морские протесты; 18) обеспечивают доказательства; 19) удостоверяют сведения о лицах в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.12.2011 № 386-ФЗ) 20) регистрируют уведомления о залоге движимого имущества; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ) 21) выдают выписки из реестра уведомлений о залоге движимого имущества; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ) 22) выдают дубликаты нотариальных свидетельств, исполнительных надписей и дубликаты документов, выражающих содержание нотариально удостоверенных сделок;
   — п. 6 ст. 35 Основ законодательства РФ о нотариате

Нотариус свидетельствует верность перевода с одного языка на другой, если нотариус владеет соответствующими языками. В случае, если лицо обращается за свидетельствованием верности перевода удаленно, изготовленный нотариусом перевод в электронной форме направляется лицу, обратившемуся за совершением нотариального действия удаленно, в порядке, установленном статьей 44 3 настоящих Основ. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) Если нотариус не владеет соответствующими языками, перевод может быть сделан переводчиком, подлинность подписи которого свидетельствует нотариус. При свидетельствовании подлинности подписи переводчика нотариус проверяет у переводчика наличие документов, предусмотренных Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающим объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 08.08.2024 № 251-ФЗ) Требование, установленное частью третьей настоящей статьи, не распространяется на случаи свидетельствования подлинности подписи переводчика, если перевод осуществлен с одного языка, относящегося к языкам народов Российской Федерации, на другой язык, относящийся к языкам народов Российской Федерации.
— ст. 81 Основ законодательства РФ о нотариате

Альтернативный путь — заверить перевод у консульского должностного лица РФ, которое также вправе свидетельствовать верность перевода.

1. свидетельствовать верность перевода документов с одного языка на другой; 5) удостоверять факт нахождения гражданина в живых; 6) удостоверять факт нахождения гражданина в определенном месте; 7) удостоверять тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии; 8) удостоверять время предъявления документов; 9) совершать морские протесты; 10) принимать меры по охране наследственного имущества; 11) удостоверять сведения о лицах в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.12.2011 № 386-ФЗ) 12) удостоверять тождественность собственноручной подписи инвалида по зрению с факсимильным воспроизведением его собственноручной подписи; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 267-ФЗ) 13) удостоверять равнозначность электронного документа документу на бумажном носителе. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 12.12.2023 № 587-ФЗ) 2. Консульское должностное лицо, совершающее нотариальные действия, обязано соблюдать тайну совершения нотариальных действий. Консульское должностное лицо, виновное в разглашении тайны совершения нотариальных действий, несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. 3. Нотариальные действия совершаются в день предъявления всех необходимых документов после уплаты консульских сборов и сборов в счет возмещения фактических расходов. 4.
   — подп. 4 п. 1 ст. 26 Консульского устава РФ

Важное ограничение: консул РФ за границей НЕ удостоверяет договоры об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории РФ. Это прямо означает, что саму сделку по отчуждению российской квартиры нельзя оформить через консула за рубежом — такие сделки совершаются по российским правилам (в РФ, у российского нотариуса).

1. удостоверять сделки (в том числе договоры, завещания, доверенности), кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, и сделок, направленных на отчуждение либо залог доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, созданного на территории Российской Федерации; 2) свидетельствовать верность копий документов и выписок из них; 3) свидетельствовать подлинность подписи на документах; 4) свидетельствовать верность перевода документов с одного языка на другой; 5) удостоверять факт нахождения гражданина в живых; 6) удостоверять факт нахождения гражданина в определенном месте; 7) удостоверять тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии; 8) удостоверять время предъявления документов; 9) совершать морские протесты; 10) принимать меры по охране наследственного имущества; 11) удостоверять сведения о лицах в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.12.2011 № 386-ФЗ) 12) удостоверять тождественность собственноручной подписи инвалида по зрению с факсимильным воспроизведением его собственноручной подписи; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 267-ФЗ) 13) удостоверять равнозначность электронного документа документу на бумажном носителе. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 12.12.2023 № 587-ФЗ) 2.
   — подп. 1 п. 1 ст. 26 Консульского устава РФ

Вывод: последовательность действий — перевод документа на русский язык с нотариальным свидетельствованием верности перевода (ст. 81 Основ, при возможности — ст. 26 Консульского устава), затем апостиль либо консульская легализация документа страны выдачи, и только после этого пакет подаётся в Росреестр. Переводить нужно и договор, и свидетельство, и техпаспорт. Договор об отчуждении российской квартиры через консула РФ за границей не оформляется.

Обязателен ли суд и что делать при отказе Росреестра

Суд для регистрации права в общем случае НЕ обязателен: регистрация — заявительная процедура, проводимая Росреестром (МФЦ, электронно) на основании документов.

Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости. 2. Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. 3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). 4.
— ч. 1 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Процедура включает приём заявления, правовую экспертизу и внесение записи либо приостановление/отказ, который регистратор обязан мотивировать со ссылкой на закон.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в следующем порядке: (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов , если такие документы представляются в орган регистрации прав в том числе посредством выездного приема, осуществляемого публично-правовой компанией, указанной в статье 3 1 настоящего Федерального закона, или посредством отправления в электронной форме ; (В редакции федеральных законов от 30.12.2021 № 449-ФЗ , от 19.12.2022 № 546-ФЗ ) 2) возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных статьей 25 настоящего Федерального закона; 3) проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
— п. 1 ст. 29 ФЗ № 218-ФЗ

Если документы не соответствуют требованиям, следует приостановление; при неустранении причин — отказ.

форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; 10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам; 11) ранее представлены документы на государственную регистрацию права иного лица на этот же объект недвижимости или сделки с ним, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято (за исключением случая, если государственная регистрация прав обоих заявителей может быть осуществлена одновременно (последовательно) и (или) независимо друг от друга, либо если документ, на основании которого ранее заявлена государственная регистрация права, признан судом недействительным, либо если судом признано недействительным (отсутствующим) право, заявление о государственной регистрации которого представлено ранее);
— п. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Обжалование отказa и приостановления имеет специальный механизм: решение о приостановлении обжалуется в суд (административное судопроизводство) либо во внесудебном порядке в апелляционную комиссию Росреестра, причём досудебное обжалование не обязательно; отказ обжалуется в суд.

Решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (далее также - решение о приостановлении) может быть обжаловано в суд в порядке административного судопроизводства, а также во внесудебном порядке в соответствии с главой 3 1 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 22.07.2024 № 207-ФЗ ) 12 1 . Решение о приостановлении может быть обжаловано во внесудебном порядке заявителем или его представителем, а в части приостановления государственного кадастрового учета также кадастровым инженером, подготовившим межевой план, технический план, карту-план территории или акт обследования, представленные в установленном настоящим Федеральным законом порядке с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, либо юридическим лицом, работником которого является кадастровый инженер, подготовивший межевой план, технический план, карту-план территории или акт обследования, представленные в указанном порядке, в апелляционную комиссию, созданную в соответствии с решением федерального органа исполнительной власти, указанного в части 1 статьи 3 настоящего Федерального закона. Обжалование решения о приостановлении во внесудебном порядке не является обязательным досудебным порядком обжалования такого решения о приостановлении. (Дополнение частью - Федеральный закон от 22.07.2024 № 207-ФЗ ) 12 2 .
— ч. 12 ст. 29 ФЗ № 218-ФЗ

Решение об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав может быть обжаловано заинтересованным лицом в суд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 22.07.2024 № 207-ФЗ ) 13. Документы, подлежащие выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, выдаются правообладателю - физическому лицу или его представителю при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом. Документы, представленные для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, заявителю не направляются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 14. В случае, если правообладателем является юридическое лицо, подлежащие выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы выдаются лицу, имеющему право действовать без доверенности от имени юридического лица, либо представителю указанного юридического лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов, если иное не установлено федеральным законом. 15.
— ч. 12.2 ст. 29 ФЗ № 218-ФЗ

Суд становится обязательным в другой ветке — при необходимости судебного признания права (иск о признании права как способ защиты по ст. 12 ГК РФ), когда регистратор отказывает, а правооснование по существу не вызывает сомнений. Собственно признание иностранного судебного решения в РФ работает лишь при наличии международного договора.

Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права;
— абз. 2 ст. 12 ГК РФ

Решения иностранных судов, в том числе решения об утверждении мировых соглашений, признаются и исполняются в Российской Федерации, если это предусмотрено международным договором Российской Федерации. 2. Под решениями иностранных судов понимаются решения по гражданским делам, за исключением дел по экономическим спорам и других дел, связанных с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, приговоры по делам в части возмещения ущерба, причиненного преступлением. 3. Решение иностранного суда может быть предъявлено к принудительному исполнению в течение трех лет со дня вступления в законную силу решения иностранного суда. Пропущенный по уважительной причине срок может быть восстановлен судом в Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 112 настоящего Кодекса
— п. 1 ст. 409 ГПК РФ

Для ситуации клиента это значит: если спор о праве отсутствует и никто права не оспаривает (что следует из вопроса), приоритетный путь — внесудебный: оформить перевод/апостиль и подать документы в Росреестр; при приостановлении — устранить причины или оспорить его в апелляционную комиссию/суд; при отказе — обжаловать отказ в суд либо заявить иск о признании права. Ссылка на иностранное судебное решение здесь не нужна — оно подлежит признанию только по международному договору, и его отсутствие ничего не меняет в вещном праве на квартиру.

Вывод: суд не обязателен для самого оформления; он подключается только как способ обжалования отказа Росреестра (гл. 3.1 ФЗ № 218-ФЗ, административное судопроизводство) либо как иск о признании права. Для сделок по дальнейшему распоряжению квартирой вывод: последующая продажа/дарение потребуют предварительной регистрации права в ЕГРН, поскольку регистрация перехода/обременения возможна лишь при наличии зарегистрированного права (ч. 4 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ).