Нужны ли нотариусу договоры купли-продажи и дарения, если есть свидетельства о праве собственности на квартиру с долей несовершеннолетнего?

Обязательно ли нотариальное удостоверение сделки с долей несовершеннолетнего

Продаётся вся квартира: мать, отец и их 14-летний сын отчуждают свои доли одному покупателю по одному договору. Здесь есть кажущаяся развилка: по ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ нотариальное удостоверение обязательно для сделок по отчуждению долей, НО из общего правила прямо сделано исключение — если ВСЕ участники долевой собственности продают свои доли по одной сделке, нотариат не требуется.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Это значит: если сделка оформляется единым договором, по которому 3/4 (ваши с бывшим мужем доли) плюс 1/4 (доля сына) продаются покупателю одной сделкой, формально из-за «долевого» основания нотариус не нужен — есть прямое исключение из ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ. Однако фактически в вашем случае нотариус всё равно потребуется, потому что среди продавцов несовершеннолетний: нотариальное удостоверение сделки по отчуждению доли несовершеннолетнего требуется и по иным законным основаниям (специальный контроль за распоряжением имуществом ребёнка), а многие нотариусы и регистраторы трактуют продажу долей несовершеннолетнего как сделку, требующую нотариата вне исключения. Поэтому если нотариус у вас уже ведёт сделку — это правильный, безопасный путь: при любом сомнении нотариальная форма не создаёт риска недействительности, а простая письменная с несовершеннолетним создаёт спор о необходимости удостоверения.

Вывод: при продаже долей, среди которых доля несовершеннолетнего, безопасно и правильно идти через нотариуса — исключение для «одной сделки всеми сособственниками» само по себе нотариат не отменяет, а участие ребёнка делает удостоверение практически необходимым; риск недействительности из-за формы снимается именно нотариальным удостоверением.

Нужны ли нотариусу договоры (купли-продажи, дарения) или достаточно свидетельств о госрегистрации

Это ключевой вопрос. Свидетельство о государственной регистрации права — правоподтверждающий документ: оно лишь удостоверяет уже состоявшуюся регистрацию, но не является основанием возникновения права. Основание (правоустанавливающий документ) — это как раз договор, по которому доля получена. Закон прямо называет договоры и иные сделки основанием для регистрации.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
— п. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

Отсюда прямо следует, что сама сделка-купли-продажи — это и есть тот документ, на основании которого регистрируется переход права; регистрация перехода права, в свою очередь, удостоверяется только выпиской из ЕГРН.

Государственный кадастровый учет, государственная регистрация сделки, возникновения, изменения или перехода вещных прав, возникновения ограничения права, обременения объекта недвижимости, в том числе ипотеки, изменения ограничения права, обременения объекта недвижимости на основании договора или иной сделки, включая изменение или дополнение регистрационной записи об ипотеке на основании договора или иной сделки, удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
— п. 1 ст. 28 ФЗ № 218-ФЗ

К нотариусу и в Росреестр вы предоставляете именно новый договор купли-продажи как правоустанавливающий документ на переход права. Договор продажи недвижимости обязателен по форме: он заключается письменно одним документом, подписанным сторонами, и несоблюдение формы влечёт недействительность; в нём обязательно указываются предмет и цена.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
— ст. 554 ГК РФ, п. 3

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. 3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Статья 556. Передача недвижимости 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

Поэтому свидетельств о регистрации права на всех троих НЕ достаточно. Нотариусу для проверки «цепочки» права (как именно у каждого возникла доля) нужны именно ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ документы каждого сособственника: у вас с бывшим мужем — тот договор (купли-продажи, дарения, приватизации), по которому вы получили доли, у сына — документ о приобретении его 1/4 (договор дарения доли, купли-продажи, соглашение, свидетельство о праве на наследство — если доля пришла по наследству). Тот договор дарения, которым когда-то ваши родители оформили на вас квартиру, как раз и был таким правоустанавливающим документом — именно поэтому его тогда и требовали. Сейчас вам понадобится аналогичный документ, которым оформлена ваша ТЕКУЩАЯ доля.

Что касается нотариуса — он по закону проверяет дееспособность, волеизъявление и полномочия участников и вправе отказать, если сделка или документы не соответствуют требованиям закона.

При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ) Статья 43. Проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, наличия волеизъявления заявителей, а также полномочий представителей (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ )
— абз. 1 ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате

Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; действие подлежит совершению другим нотариусом; с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении; сделка не соответствует требованиям закона; документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства;
— абз. 6 ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате

Вывод: одних свидетельств о госрегистрации права недостаточно. Нотариусу и Росреестру нужен (1) новый договор купли-продажи квартиры (правоустанавливающий документ на переход права) и (2) правоустанавливающие документы всех трёх сособственников — подтверждающие, на каком основании у каждого из вас возникла доля. Отдельный «договор дарения» от вас сейчас не требуется — но если ваша или сына доля была получена по дарению, тот договор дарения будет среди ваших правоустанавливающих документов. Если правоустанавливающих документов на руках нет — их можно получить: сведения о них содержатся в ЕГРН (выписка о содержании правоустанавливающих документов) и в реестровом деле в Росреестре.

Согласие/одобрение 14-летнего сына и разрешение органа опеки

Ваш сын — 14 лет, значит он сам совершает сделку, но с письменного согласия законных представителей. Это отдельный, самостоятельный документ, который нотариус проверит.

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.
— п. 1 ст. 26 ГК РФ

Кроме того, при управлении имуществом ребёнка на родителей распространяются правила о распоряжении имуществом подопечного.

Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Это означает, что для продажи доли сына, помимо его собственной подписи в договоре, требуется письменное согласие родителей (вас и бывшего мужа) как законных представителей. А поскольку речь идёт об отчуждении недвижимости несовершеннолетнего, нужно ещё и предварительное разрешение органа опеки и попечительства — оно оформляется до сделки и выдаётся в письменной форме.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
— ч. 2 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ

Разрешение выдаётся в срок не позднее 15 дней с даты подачи заявления, а отказ должен быть мотивирован и может быть обжалован в суд.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
— ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Если сделка по отчуждению доли ребёнка пройдёт без необходимого разрешения опеки (или без согласия законных представителей), она является оспоримой.

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Вывод: к нотариусу нужно принести: (1) письменное согласие (одобрение) обоих родителей на совершение 14-летним сыном сделки по отчуждению его доли; (2) предварительное письменное разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение доли несовершеннолетнего. Без разрешения опеки сделку в отношении доли сына совершать нельзя — она будет оспоримой, а регистрация может быть приостановлена. Обратиться в опеку нужно заранее (разрешение выдают в срок до 15 дней).

Налоговые последствия: у кого возникает НДФЛ и с какого момента

По налогам вопрос решается через минимальный срок владения, закреплённый в ст. 217.1 НК РФ: продажа доли до истечения этого срока облагается НДФЛ, после — доход освобождается от налога.

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю. При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 26.07.2019 № 210-ФЗ) 4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— подп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Ветвление по фактам: если доля каждого из вас троих находилась в собственности дольше минимального срока — 5 лет по общему правилу, но 3 года, если право получено по наследству либо по договору дарения от члена семьи или близкого родственника, либо в результате приватизации — доход от продажи НДФЛ не облагается и декларация не нужна. Если срок не истёк — возникает обязанность исчислить и уплатить НДФЛ (13%) и подать декларацию 3-НДФЛ. Срок владения и основание приобретения считаются по каждому сособственнику отдельно: у сына право могло возникнуть позже, поэтому по его 1/4 налоговые последствия могут отличаться от ваших и от доли бывшего мужа.

Вывод: свидетельства о регистрации не отвечают на налоговый вопрос — нужны даты и основания возникновения права каждого из троих. Если по доле каждого пройдёт минимальный срок (5 лет, а при дарении от близкого родственника/наследстве/приватизации — 3 года) — НДФЛ не возникает; если нет — НДФЛ и декларация 3-НДФЛ обязательны для соответствующего сособственника, поэтому сроки владения проверьте до сделки.

Как не ехать в другой город: доверенность и личное присутствие

Нотариальное действие совершается нотариусом того нотариального округа, где находится предмет сделки (квартира в другом городе), поэтому полностью избежать присутствия в месте сделки нельзя без представителя. Но можно оформить нотариальную доверенность на представителя, который подпишет договор и подаст документы. Нотариус проверяет личность обратившегося, а при обращении представителя — его полномочия, поэтому доверенность должна быть нотариально удостоверена.

При совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. Установление личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанных гражданина, его представителя или представителя юридического лица
— абз. 1-2 ст. 42 Основ законодательства РФ о нотариате

При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ) Статья 43. Проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, наличия волеизъявления заявителей, а также полномочий представителей (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ )
— абз. 1 ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате

Критично: по общему правилу никто, включая родителей, не может совершить от имени несовершеннолетнего его долю просто «за компанию» по своей доверенности — нотариус при удостоверении сделки с участием несовершеннолетнего обязан проверить его дееспособность/волеизъявление и полномочия законных представителей, а на выдачу доверенности от имени подопечного требуется предварительное разрешение органа опеки. Практически это значит, что по вашей (взрослой) доле вы можете действовать через представителя по доверенности, а доля 14-летнего сына требует его личного участия либо его представительства с соблюдением процедур опеки.

Вывод: чтобы не ехать, оформите нотариальную доверенность на представителя в городе нахождения квартиры для совершения сделки по ВАШЕЙ доле и подачи документов на регистрацию. Для доли сына простая доверенность не заменяет его личного волеизъявления и разрешения опеки — здесь присутствие сына (с согласием родителей) либо представительство с соблюдением требований опеки обязательно. Если оформить доверенность от имени ребёнка без предварительного разрешения опеки — это нарушение, а сделка будет оспоримой. Точный набор документов, который потребует конкретный нотариус (копии правоустанавливающих, технический план/выписка, справки), стоит уточнить у него заранее, так как часть документов может быть получена по межведомственным запросам.