Нужен ли нотариус при продаже наследственного участка с долями и обременением в виде охранной зоны газовой трубы?

Нужно ли нотариальное удостоверение договора, если все наследники продают весь участок одному покупателю

Ключ к ответу содержится в специальной норме о форме сделок с долями и в исключении из неё. Сначала — общее правило: по общему правилу сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Но из этого правила есть прямое исключение — подпункт 1 части 1.1 статьи 42: нотариус не требуется, если все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке. В вашей ситуации продаётся весь участок целиком, все наследники — продавцы по одному договору, поэтому как раз этот случай и подпадает под исключение: нотариальное удостоверение не обязательно. Важно именно то, что продавцами выступают ВСЕ сособственники; если хотя бы один наследник не участвует в сделке (сохраняет свою долю), исключение перестаёт работать и вся сделка потребует нотариуса.

Поскольку нотариальная форма в данном случае законом не предписана, общая норма пункта 2 статьи 163 ГК РФ её и не включает — обязательность возникает только «в случаях, указанных в законе» либо по соглашению сторон.

1. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
   — п. 2, 3 ст. 163 ГК РФ

Обратите внимание: если договор, не подлежащий обязательному удостоверению, всё же решат удостоверить (например, по желанию сторон), это допустимо и полезно, но при отсутствии обязанности несоблюдение нотариальной формы к ничтожности не ведёт — ничтожность по пункту 3 статьи 163 ГК РФ наступает только там, где удостоверение обязательно.

Для самой долевой собственности действует правило о распоряжении по соглашению всех участников; оно как раз и подтверждает, что продажа «всем составом» — это единое согласованное действие сособственников.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Вывод: нотариус для оформления этой сделки не обязателен. Если ВСЕ наследники-сособственники продают свои доли одному покупателю по одному договору, достаточно простого письменного договора купли-продажи; можно обратиться напрямую в МФЦ для регистрации перехода права. Нотариальное удостоверение потребуется, если в сделке участвуют не все сособственники (часть долей остаётся у кого-то из наследников) — тогда вся сделка подлежит удостоверению.

Форма договора, предмет и регистрация перехода права: как оформить и куда подать

Даже без нотариуса к форме договора купли-продажи недвижимости предъявляются требования: он составляется в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— ст. 550 ГК РФ

Один документ, подписанный всеми наследниками-продавцами и покупателем, — это и есть тот «один договор», который одновременно закрывает и форму (статья 550 ГК РФ), и условие исключения из нотариальной формы (подпункт 1 части 1.1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ). Никаких отдельных договоров на каждую долю составлять не нужно — наоборот, единый договор на весь участок здесь предпочтителен.

Переход права собственности подлежит государственной регистрации, и именно регистрация (а не сам договор) переносит право на покупателя.

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
   — п. 1 ст. 551 ГК РФ

Регистрация производится по заявлению на основании договора как сделки с недвижимостью и документов, подтверждающих права (в том числе свидетельств о праве на наследство и записей о долях в ЕГРН).

1. договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона);
   — п. 2 ч. 2 ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Заявление и документы можно подать лично через многофункциональный центр (МФЦ) — это прямо предусмотренный законом способ обращения, и он удобен, когда нотариус не участвует.

1. в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение);
   — п. 1 ч. 1 ст. 18 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Сроки регистрации при личном обращении и через МФЦ установлены законом; отдельно выделен ускоренный трёхдневный срок лишь для случаев, когда основанием является нотариально удостоверенная сделка или свидетельство о праве на наследство.

1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 3) пять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов , а в случае осуществления государственного кадастрового учета и внесения сведений на основании подготовленной в результате выполнения комплексных кадастровых работ карты-плана территории - пятнадцать рабочих дней ; (В редакции Федерального закона от 17.06.2019 № 150-ФЗ ) 4) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и прилагаемых к нему документов; 5) десять рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
   — ст. 16 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ, п. 1

Поскольку в вашем случае договор нотариально не удостоверяется, применяется общий срок регистрации — при подаче через МФЦ он составляет девять рабочих дней; если подать непосредственно в Росреестр, срок короче. Ускоренный трёхдневный срок «нотариальной» сделки к вам не относится.

Вывод: закон допускает заключение договора продажи недвижимости в виде одного письменного документа (ст. 550 ГК РФ), а обращение через МФЦ прямо предусмотрено п. 1 ч. 1 ст. 18 Закона № 218-ФЗ. Поэтому в вашей ситуации оформляется один письменный договор купли-продажи всего участка, подписанный всеми наследниками-продавцами и покупателем, и подаётся с заявлением на регистрацию перехода права через МФЦ; нотариус для подачи документов не требуется. Общий срок регистрации при подаче через МФЦ, по ст. 16 Закона № 218-ФЗ, составляет девять рабочих дней.

Обременение в ЕГРН (охранная зона газопровода): влияет ли на сделку и на форму

Запись об охранной зоне в ЕГРН — это ограничение, возникающее в связи с расположением участка (его части) в границах зоны с особыми условиями использования территории, и оно отражается в ЕГРН как «ограничение прав и обременение объекта недвижимости».

в отношении ограничения прав и обременения объекта недвижимости, не зарегистрированных в ЕГРН и не подлежащих государственной регистрации в реестре прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, но сведения о которых содержатся в реестре объектов недвижимости (кадастре недвижимости) ЕГРН, в том числе ограничений и обременений, учтенных в ГКН до вступления в силу Закона № 218-ФЗ : вид, срок действия ограничения прав и обременения объекта недвижимости, реквизиты документа, на основании которого возникло ограничение прав и обременение объекта недвижимости; при наличии соответствующих сведений в ЕГРН указываются сведения о лицах либо объектах недвижимости, в пользу которых или в связи с которыми установлены (устанавливаются) ограничение прав и обременение объекта недвижимости; в отношении ограничения прав и обременения объекта недвижимости, зарегистрированных в ЕГРН, соответствующие сведения ЕГРН указываются в разделе 2 "Сведения о правах" в реквизите "Ограничение прав и обременение объекта недвижимости". В отношении ограничения прав и обременения объекта недвижимости, возникших в связи с расположением части земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования территории (подзоне), территории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, дополнительно указывается
— п. 87 Порядка, утв. Приказом Росреестра от 04.09.2020 № П/0329

Само наличие охранной зоны газопровода не препятствует продаже и не требует нотариальной формы — нотариальная форма привязана только к отчуждению долей (см. блок 1), а не к обременениям. Обременение сохраняется при переходе права и переходит вместе с участком к покупателю: обременение следует судьбе вещи, а не продавца.

При этом продавец по общему правилу обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель прямо согласился принять товар с обременением.

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
   — п. 1 ст. 460 ГК РФ

Из этого следует практический вывод: если покупатель уже знает об охранной зоне из выписки ЕГРН (а по вашему описанию запись в ЕГРН есть) и принимает участок с этим ограничением, закреплённым в договоре, риск последующего требования об уменьшении цены или расторжения договора по этому основанию снижается прямо в силу абзаца второго пункта 1 статьи 460 ГК РФ. Поэтому в договоре стоит прямо указать на наличие охранной зоны газопровода и условия её принятия покупателем.

Публичный характер сведений об охранной зоне подтверждается и самим порядком ведения ЕГРН, где для таких ограничений указывается реестровый номер границ зоны с особыми условиями использования территории.

Вывод: охранная зона подземного газопровода не мешает сделке и не делает нотариуса обязательным. Обременение перейдёт к покупателю вместе с участком, поэтому его обязательно раскрыть в договоре и зафиксировать согласие покупателя принять участок с этим обременением — тогда обязанность по статье 460 ГК РФ считается исполненной, а покупатель лишается права требовать снижения цены или расторжения договора по мотиву «не свободного от прав третьих лиц» товара.

Согласия супругов и преимущественное право: скрытые условия формы и чистоты сделки

Если кто-то из наследников состоял в браке на момент получения доли в наследство, доля всё равно является личным имуществом наследника (наследство — личное), а не общим имуществом супругов. Но при совершении сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, либо сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Это важная деталь: согласие супругов (если продавцы женаты/замужем) нотариальное — но это согласие на сделку, а не удостоверение самого договора купли-продажи. То есть нотариус понадобится каждому женатому продавцу для оформления согласия супруга, хотя сам договор остаётся простым письменным. Если продавец не состоит в браке — согласие не требуется.

Далее: преимущественное право покупки по статье 250 ГК РФ. Когда все сособственники продают доли вместе, преимущественное право ни у кого «не срабатывает», потому что посторонних сособственников, перед которыми нужно было бы отчитываться, не остаётся. Но если бы хотя бы одна доля оставалась и продавалась покупателю, остальные участники имели бы приоритет, а нарушение даёт им право в течение трёх месяцев требовать перевода прав и обязанностей покупателя.

1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
   — п. 3 ст. 250 ГК РФ

Вывод: для заключения договора каждому продавцу-сособственнику, состоящему в браке, нужно нотариально удостоверенное согласие супруга (это отдельное нотариальное действие, договор оно не «удостоверяет»); для наследственного имущества доля супруга обычно не является общей. Прежде чем подписывать сделку, получите письменные отказа/подтверждения от всех сособственников, а если планируете продать не «всем составом», учитывайте месячный срок извещения и трёхмесячное право оспаривания. Проверьте также наличие несовершеннолетних или ограниченно дееспособных наследников: в их случае дополнительно потребуется разрешение органа опеки и попечительства.

НДФЛ при продаже унаследованного участка: важна дата и способ получения

Вы пишете, что участок в собственности больше трёх лет. Для доходов от продажи недвижимости освобождение от НДФЛ связано с минимальным предельным сроком владения — и для унаследованного имущества он составляет три года.

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Значит, у каждого наследника, владеющего своей долей более трёх лет, доход от продажи этой доли не облагается НДФЛ и декларацию подавать не нужно. Обратите внимание на решающую деталь: срок владения исчисляется с даты открытия наследства (даты смерти наследодателя), а не с даты регистрации права в ЕГРН, поэтому если с момента смерти наследодателя прошло больше трёх лет, условие соблюдено даже при более поздней записи в реестре.

Вывод: по подпункту 1 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения для имущества, полученного в порядке наследования, составляет три года. Соответственно, если доля каждого наследника получена по наследству и с момента её нахождения в собственности (считая от даты открытия наследства) прошло более трёх лет, доход от продажи такой доли освобождается от НДФЛ и обязанности подавать декларацию не возникает. Если же доля была приобретена не в порядке наследования и минимальный предельный срок владения не истёк (в общем случае пять лет, по п. 4 ст. 217.1 НК РФ), по этому продавцу возникнет обязанность исчислить налог и подать декларацию.

Что будет, если форма или документы не соответствуют требованиям: риски и развилки

Ключевой риск при «неверной форме» (если нотариус всё же был обязателен) — приостановление, а затем отказ в регистрации. Основание — несоответствие формы или содержания документа требованиям закона.

1. форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
   — п. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Если причину, послужившую основанием для приостановления, не устранят, регистратор отказывает в регистрации.

1. В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
   — ч. 1 ст. 27 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Поэтому важно правильно определить, попадаете ли вы под исключение из нотариальной формы. Здесь две ветки:

Ветка «нотариус не нужен». Все сособственники продают свои доли одному покупателю по одному договору → применяется подпункт 1 части 1.1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ, договор простой письменный, регистрация перехода права проходит в общем порядке.

Ветка «нотариус обязателен». Если в сделке участвуют не все долевые собственники (часть долей сохраняется), применяется общее правило об обязательном нотариальном удостоверении. В этом случае несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки по пункту 3 статьи 163 ГК РФ, а регистратор приостановит регистрацию (п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ), а затем откажет в ней (ч. 1 ст. 27 Закона № 218-ФЗ). Тогда потребуется либо удостоверить договор у нотариуса, либо устранить причину — включить в сделку всех сособственников.

Вывод: по прямому исключению подпункта 1 части 1.1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ, если ВСЕ наследники продают весь участок одному покупателю по одной сделке, нотариальное удостоверение договора не требуется — достаточно простого письменного договора и подачи документов через МФЦ. Если же в сделку войдут не все сособственники или доли будут отчуждаться не единым договором всеми участниками, нотариус становится обязателен (общее правило ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ), а его отсутствие влечёт ничтожность сделки (п. 3 ст. 163 ГК РФ) и отказ в регистрации. Перед подачей убедитесь, что все наследники оформили и зарегистрировали свои доли в ЕГРН и в договоре нет расхождений по предмету и цене.

Сроки извещения сособственников и подтверждающие документы

Если всё же будет продаваться доля постороннему лицу при сохранении других сособственников, продавец обязан письменно известить остальных участников о намерении продать долю с указанием цены и условий; они имеют месяц на реализацию преимущественного права (для недвижимости), а нарушение даёт трёхмесячный срок на судебное оспаривание.

1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
   — п. 3 ст. 250 ГК РФ

Для вашей ситуации «продаём весь участок всем составом» извещение не требуется — посторонних сособственников, чьё преимущественное право могло бы быть нарушено, не остаётся. Но именно поэтому важно документально подтвердить, что продавцами выступают ВСЕ собственники долей, иначе рискует возникнуть спор по статье 250 ГК РФ.

Комплект документов для регистрации формируется вокруг договора как сделки и документов, подтверждающих права.

1. договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка (за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 44 настоящего Федерального закона), государственном кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади в случаях, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 43 настоящего Федерального закона);
   — п. 2 ч. 2 ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Практически это означает: нужны правоустанавливающие документы (свидетельства о праве на наследство, документы о возникновении долей), выписки ЕГРН, единый договор купли-продажи, паспорта всех продавцов и покупателя, а при необходимости — нотариальные согласия супругов. Наличие сведений о ЗОУИТ в ЕГРН подтверждается выпиской, что и служит доказательством раскрытия обременения покупателю.

Вывод: сроки преимущественного права (месяц на покупку и три месяца на оспаривание) к вашей сделке не применяются, поскольку продают все сособственники; но составьте договор так, чтобы из него однозначно следовало участие всех собственников. Для регистрации подготовьте свидетельства о праве на наследство, выписки ЕГРН, единый договор, паспорта и, при необходимости, нотариальные согласия супругов.