Как узнать, оформлялось ли нотариальное согласие супруги на продажу квартиры, если оно утеряно и супруга умерла, а нотариус неизвестен? Можно ли получить дубликат из реестра?

Обязательно ли нотариальное согласие супруги и есть ли у него правовое значение после её смерти

Квартира, нажитая в браке, — совместная собственность супругов независимо от того, на имя кого она оформлена; это исходный режим, из которого вырастает требование банка и регистратора.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Распоряжение такой недвижимостью одним супругом требует нотариально удостоверенного согласия другого — именно поэтому банк и Росреестр не принимают сделку без документа.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Для регистратора отсутствие такого согласия — законное основание приостановить, а затем отказать в регистрации: п. 15 ч. 1 ст. 26 прямо называет непредставление согласия на сделку, если из закона следует значимость такого согласия.

в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна; 16) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 17) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки; 18) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления, являющиеся основанием государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, изданы вне пределов компетенции издавшего его органа и (или) подписавшего его лица; 19) объект, о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и (или) государственная регистрация прав на который осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом;
— п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Если причины не устранены в срок приостановления, регистратор отказывает в регистрации, и этот отказ можно оспорить в суде.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 2. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования).
— ч. 1 ст. 27 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Юридически значимый факт, который нужно установить, — кто и когда удостоверил согласие: если оно составлено нотариально, оно «привязано» к конкретному нотариусу, дате и реестровому номеру, а значит, след документа существует. Смерть супруги не отменяет режим совместной собственности и не устраняет требования к сделке: сделку от имени продавца можно провести, только представив документ либо оформив наследственные права. Вывод: нотариальное согласие нужно; смерть подписавшей супруги не делает сделку невозможной — она лишь меняет способ подтверждения, но сам факт его существования устанавливаем через нотариальный реестр (см. блоки 2–3).

Есть ли реестр нотариальных действий и можно ли найти согласие, если нотариус неизвестен

Каждое нотариальное действие регистрируется в реестре — это исходная точка: факт удостоверения фиксируется всегда, независимо от того, сохранился ли бумажный экземпляр.

Все нотариальные действия, совершаемые нотариусом, регистрируются в реестре. Нотариус обязан выдавать выписки из реестра по письменному заявлению организаций и лиц, указанных в частях третьей и четвертой статьи 5 и в статье 28 настоящих Основ
— ст. 50 Основ законодательства РФ о нотариате

С 1 января 2018 года такие реестры ведутся в электронной форме в Единой информационной системе нотариата (ЕИС), и есть отдельный реестр собственно нотариальных действий.

Единая информационная система нотариата включает в себя ведущиеся в электронной форме реестры: 1) нотариальных действий; 1 1 ) нотариальных действий, совершенных удаленно, и сделок, удостоверенных двумя и более нотариусами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) 2) наследственных дел; 3) уведомлений о залоге имущества, не относящегося к недвижимым вещам (далее - реестр уведомлений о залоге движимого имущества); 4) списков участников обществ с ограниченной ответственностью; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.07.2016 № 360-ФЗ ) 5) распоряжений об отмене доверенностей, за исключением нотариально удостоверенных доверенностей (далее - реестр распоряжений об отмене доверенностей)
— ст. 34.2 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2

Нотариус обязан вносить сведения о каждом совершённом действии в ЕИС незамедлительно — то есть запись о согласии супруги должна быть в системе, даже если самого документа на руках нет.

Нотариусы обязаны вносить в единую информационную систему нотариата сведения: 1) о совершении нотариальных действий при их регистрации в реестре нотариальных действий единой информационной системы нотариата. При регистрации в реестре нотариальных действий единой информационной системы нотариата нотариального действия по удостоверению или отмене завещания либо доверенности нотариусы обязаны вносить в единую информационную систему нотариата электронный образ нотариального документа (завещания, доверенности, распоряжения об отмене завещания, распоряжения об отмене доверенности) ; (В редакции федеральных законов от 23.05.2018 № 117-ФЗ, от 24.07.2023 № 361-ФЗ) 1 1 ) о совершении нотариального действия удаленно и об удостоверении сделок двумя и более нотариусами при их регистрации в реестре нотариальных действий, совершенных удаленно, и сделок, удостоверенных двумя и более нотариусами; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ) 2) об открытии наследства при поступлении заявлений, являющихся основанием для заведения наследственного дела; 3) об уведомлениях о залоге движимого имущества при их регистрации в реестре уведомлений о залоге движимого имущества; 4) иные сведения , в том числе сведения об отказе в совершении нотариального действия, в соответствии с частью второй статьи 34 2 настоящих Основ, если их внесение не возложено на нотариальные палаты.
— п. 1 ст. 34.3 Основ законодательства РФ о нотариате

Согласие супруга на сделку — это нотариально удостоверенный документ, подлежащий хранению в силу юридической значимости; порядок его регистрации в реестре (в графе о виде сделки) установлен приказом Минюста.

Нотариальные документы - созданные на бумажном носителе или в электронной форме документы, удостоверенные, засвидетельствованные, совершенные, выданные нотариусом или иным лицом, уполномоченным на совершение нотариальных действий в соответствии с настоящими Основами, и подлежащие хранению в силу их юридической значимости для граждан, общества и государства. Местом хранения нотариальных документов на бумажном носителе, переданных на постоянное или временное хранение в нотариальную палату, является нотариальный архив. Местом хранения нотариальных документов, созданных в электронной форме, а также электронных образов нотариальных документов, созданных на бумажном носителе, является единая информационная система нотариата. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 14.07.2022 № 339-ФЗ) Статья 39 1 . Нотариальные документы, нотариальный архив Нотариальные документы - созданные на бумажном носителе или в электронной форме документы, удостоверенные, засвидетельствованные, совершенные, выданные нотариусом или иным лицом, уполномоченным на совершение нотариальных действий в соответствии с настоящими Основами, и подлежащие хранению в силу их юридической значимости для граждан, общества и государства. Местом хранения нотариальных документов на бумажном носителе, переданных на постоянное или временное хранение в нотариальную палату, является нотариальный архив.
— п. 1 ст. 39.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Практический разбор: поскольку фамилия нотариуса и район неизвестны, искать нужно не «по нотариусу», а по данным самой сделки/лица. Согласие как нотариальное действие связано с реестровым номером и датой; поиск обычно возможен по данным обратившегося лица (фамилия, имя, отчество, дата рождения) и по датам. Прямого открытого онлайн-поиска по согласиям физлиц закон не предусматривает (в отличие от реестра залогов движимого имущества и отмены доверенностей), поэтому исчерпывающий поиск ведётся через нотариальную палату субъекта и ФНП по письменному запросу. Вывод: реестр существует, и факт удостоверения в принципе устанавливаем, но только при обращении с письменным заявлением; сделать это вправе сам продавец (как лицо, участвовавшее в действии, — см. блок 3), а не только наследники.

Кому и как выдадут сведения и дубликат согласия, если подписавшая супруга умерла

Сведения о совершённых нотариальных действиях выдаются только заявителям — тем, кто обращался за действием, или их представителям. Продавец (супруг, отчуждающий квартиру) — участник сделки, но за согласием обращалась супруга; поэтому круг управомоченных лиц здесь ключевой: сам продавец должен доказать свой статус (он заявитель по сделке отчуждения), а после смерти супруги сведения и дубликат получают её наследники, принявшие наследство.

Сведения (документы) о совершенных нотариальных действиях могут выдаваться только заявителям - лицам, обратившимся за совершением этих нотариальных действий самостоятельно или через представителя, если иное не установлено настоящими Основами
— ч. 3 ст. 5 Основ законодательства РФ о нотариате

Нотариус обязан выдавать выписки из реестра по письменному заявлению лиц, указанных в ст. 5 Основ, — то есть механизм запроса прямо предусмотрен.

Все нотариальные действия, совершаемые нотариусом, регистрируются в реестре. Нотариус обязан выдавать выписки из реестра по письменному заявлению организаций и лиц, указанных в частях третьей и четвертой статьи 5 и в статье 28 настоящих Основ
— ст. 50 Основ законодательства РФ о нотариате

Нотариусы выдают дубликаты документов, выражающих содержание нотариально удостоверенных сделок, — значит, дубликат согласия как нотариально удостоверенного документа в принципе получаем.

выдают дубликаты нотариальных свидетельств, исполнительных надписей и дубликаты документов, выражающих содержание нотариально удостоверенных сделок; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 29.12.2014 № 457-ФЗ ) 23) удостоверяют равнозначность электронного документа документу на бумажном носителе; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) 24) удостоверяют равнозначность документа на бумажном носителе электронному документу; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) 25) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ ) (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 338-ФЗ ) 26) удостоверяют тождественность собственноручной подписи инвалида по зрению с факсимильным воспроизведением его собственноручной подписи; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 267-ФЗ ) 27) выдают свидетельства о праве на наследство; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.12.2014 № 457-ФЗ ) 28) принимают меры по охране наследственного имущества; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.12.2014 № 457-ФЗ ) 29) удостоверяют решения органов юридических лиц; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.12.2014 № 457-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 287-ФЗ ) 30) представляют документы на государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей;
— п. 22 ст. 35 Основ законодательства РФ о нотариате

Хранение обеспечено: документы на бумаге хранятся в нотариальном архиве нотариальной палаты, а электронные образы — в ЕИС; поэтому даже если нотариус сложил полномочия, документ не исчезает.

Нотариальные документы - созданные на бумажном носителе или в электронной форме документы, удостоверенные, засвидетельствованные, совершенные, выданные нотариусом или иным лицом, уполномоченным на совершение нотариальных действий в соответствии с настоящими Основами, и подлежащие хранению в силу их юридической значимости для граждан, общества и государства. Местом хранения нотариальных документов на бумажном носителе, переданных на постоянное или временное хранение в нотариальную палату, является нотариальный архив. Местом хранения нотариальных документов, созданных в электронной форме, а также электронных образов нотариальных документов, созданных на бумажном носителе, является единая информационная система нотариата. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 14.07.2022 № 339-ФЗ) Статья 39 1 . Нотариальные документы, нотариальный архив Нотариальные документы - созданные на бумажном носителе или в электронной форме документы, удостоверенные, засвидетельствованные, совершенные, выданные нотариусом или иным лицом, уполномоченным на совершение нотариальных действий в соответствии с настоящими Основами, и подлежащие хранению в силу их юридической значимости для граждан, общества и государства. Местом хранения нотариальных документов на бумажном носителе, переданных на постоянное или временное хранение в нотариальную палату, является нотариальный архив.
— п. 1 ст. 39.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Разбор по ветвям. Если удостоверял конкретный нотариус и он действует — запрос к нему по месту совершения действия. Если нотариус неизвестен или полномочия прекращены — запрос в нотариальную палату субъекта, где ведётся нотариальный архив, и в Федеральную нотариальную палату (оператор ЕИС). Если продавец выступал заявителем по самой сделке отчуждения, он может запросить сведения и как заявитель; если же единственным заявителем по согласию была супруга — сведения и дубликат получают наследники, принявшие наследство (принятие наследства оформляется подачей заявления нотариусу по месту открытия наследства, п. 1 ст. 1153 ГК РФ). Вывод: право на дубликат и сведения не ограничено одними наследниками — продавец как заявитель по сделке тоже управомочен, но в части, где заявителем была умершая супруга, потребуется участие наследников; при отказе нотариуса он обязан мотивировать отказ письменно (постановление об отказе), и его можно обжаловать.

Если согласие восстановить не удалось: оформление наследственных прав на долю умершей супруги

Альтернативный путь: доля умершей супруги в общем имуществе входит в наследство и переходит к наследникам в порядке универсального правопреемства.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага. Статья 1113. Открытие наследства Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина. Статья 1114. Время открытия наследства 1. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) 2. Граждане, умершие в один и тот же день, считаются в целях наследственного правопреемства умершими одновременно и не наследуют друг после друга, если момент смерти каждого из таких граждан установить невозможно.
— ст. 1112 ГК РФ, п. 2

Принятие наследства осуществляется подачей заявления нотариусу по месту открытия наследства, а срок — шесть месяцев со дня открытия наследства; при пропуске срок восстанавливается судом по заявлению наследника при уважительных причинах.

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство
— п. 1 ст. 1153 ГК РФ

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (пункт 1 статьи 1114) наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. 2. Если право наследования возникает для других лиц вследствие отказа наследника от наследства или отстранения наследника по основаниям, установленным статьей 1117 настоящего Кодекса, такие лица могут принять наследство в течение шести месяцев со дня возникновения у них права наследования. 3. Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение трех месяцев со дня окончания срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи. Статья 1155. Принятие наследства по истечении установленного срока 1. По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.
— п. 1 ст. 1154 ГК РФ

Переживший супруг (продавец) вправе получить свидетельство о праве собственности на свою половину общего имущества — это самостоятельное основание закрепить за ним долю и тем самым упростить сделку.

В случае смерти одного из супругов свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов выдается нотариусом по месту открытия наследства по письменному заявлению пережившего супруга с извещением наследников, принявших наследство. Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов может быть выдано пережившему супругу на половину общего имущества, нажитого во время брака
— п. 1 ст. 75 Основ законодательства РФ о нотариате

Принятое наследство считается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента регистрации права — это важно для момента возникновения прав наследников.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Статья 1153. Способы принятия наследства 1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи 1125), или лицом, уполномоченным удостоверять завещания в соответствии с пунктом 1 статьи 1127 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.04.2023 № 101-ФЗ) Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется. 2.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Разбор: если у наследников после смерти супруги согласие продавца-супруга на отчуждение будет оформлено заново либо если сделку совершает сам продавец как переживший супруг (с выделением его доли по ст. 75 Основ) с извещением наследников, необходимость в старом согласии может отпасть. Если же восстановить/заменить согласие нельзя, единственный корректный путь — оформить наследственные права (свидетельство о праве на наследство / свидетельство пережившего супруга), после чего распоряжаться квартирой от надлежащих правообладателей. Спор об имуществе, вытекающий из наследственных правоотношений, рассматривается районным судом по месту нахождения наследственного имущества или по месту жительства ответчика. Вывод: если старый документ не восстановить, сделка проводится через оформление наследственных прав; срок на принятие наследства — 6 месяцев, восстановление пропущенного срока — в суде в течение 6 месяцев после отпадения причин пропуска.

Денежные и договорные последствия, если сделка не состоится

Задаток: если обязательство прекращено до начала исполнения по соглашению сторон либо из-за невозможности исполнения, задаток возвращается.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. § 8. Обеспечительный платеж (Дополнение параграфом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 381 ГК РФ

Проценты за неправомерное удержание денежных средств начисляются по ключевой ставке Банка России.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Разбор: остановка сделки из-за отсутствия согласия сама по себе не делает сторону ответственной за неисполнение — при расторжении договора по соглашению сторон до начала исполнения задаток возвращается покупателю; если затяжка возникла по вине продавца (он не может подтвердить право на распоряжение), покупатель вправе требовать двойную сумму задатка и убытки сверх неё. Удержание полученных денег без основания влечёт проценты по ст. 395 ГК РФ как ответственность за пользование чужими средствами. Практический вывод: чтобы не нести риск двойного задатка и процентов, продавцу нужно либо оперативно восстановить подтверждение согласия, либо оформить соглашение о расторжении с возвратом задатка.

Риск оспаривания сделки при отсутствии/неподтверждении согласия

Если нотариально удостоверенное согласие не было получено, супруг вправе требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о сделке, по правилам ст. 173.1 ГК РФ.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Сделка, совершённая без необходимого в силу закона согласия, оспорима и может быть признана недействительной по иску управомоченного лица.

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Разбор: пока сделка не зарегистрирована и не исполнена, риск минимален; но после продажи квартиры наследники умершей супруги как правопреемники теоретически могут оспаривать сделку в пределах годичного срока, если докажут отсутствие согласия. Именно поэтому банк и регистратор требуют документ: он снимает основание приостановления (п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ) и защищает от оспаривания по ст. 35 СК РФ. Оговорка о правопреемстве наследников носит общий характер (наследство переходит в порядке универсального правопреемства, ст. 1110, 1112 ГК РФ); прямое правило о порядке такого оспаривания наследниками в найденных актах не зафиксировано. Практический вывод: подтверждение нотариального согласия (оригинал или дубликат из архива/ЕИС) напрямую защищает сделку от оспаривания; сделка без такого подтверждения уязвима в течение года.