Обязан ли риелтор-агент показывать покупателю доверенность или договор с собственником при продаже квартиры и можно ли отказать в сделке без объяснения причин

Обязан ли агент предъявить покупателю документ о своих полномочиях

Прямой нормы, которая обязывала бы представителя продавца предъявлять доверенность именно потенциальному покупателю до заключения сделки, в законе нет. Полномочия представителя удостоверяются доверенностью, предназначенной для представительства перед третьими лицами:

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6.
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

Ключевой для вашего случая является третья часть этой же статьи — она описывает, кому и как предъявляется письменное уполномочие:

Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6. Правила настоящей статьи соответственно применяются также в случаях, если доверенность выдана несколькими лицами совместно. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 185 1 . Удостоверение доверенности 1.
— п. 3 ст. 185 ГК РФ

Из этого следует: закон прямо наделяет третье лицо — то, перед которым представитель действует, — правом удостовериться в полномочиях представителя. Здесь третьим лицом выступаете вы как сторона будущей сделки купли-продажи. Это означает, что ваше требование показать доверенность (или агентский договор) — законное и разумное, а отказ агента его показать не может лишать вас права проверить полномочия. Обязанность именно «предъявить» доверенность третьему лицу закон как отдельный императив не формулирует, однако без предъявления документа, подтверждающего полномочия, сам механизм представительства перед третьим лицом не работает: по закону сделка считается совершённой представителем «от имени другого лица» только при наличии полномочия, основанного на доверенности:

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

Оттого и юридический смысл проверки полномочий закреплён в самом институте доверенности: если полномочия не подтверждены, подписанный агентом договор перестаёт быть сделкой, связывающей собственника.

При этом важно различать два правовых статуса агента. Если агент — это лицо, лишь «передающее выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также уполномоченное на вступление в переговоры», то оно вообще не является представителем и не вправе ни подписывать договор, ни получать по нему деньги от имени собственника (абзац второй п. 2 ст. 182 ГК РФ — см. в цитате выше). Такой «агент по показу» юридически не может быть стороной переговоров о сделке от имени хозяина: его функция ограничена передачей воли собственника.

Вывод. Прямой обязанности агента «предъявить» доверенность покупателю закон не устанавливает; но и совершить сделку от имени собственника агент вправе только на основании доверенности, которую третье лицо вправе проверить. Поэтому ваш отказ вносить задаток и подписывать документы без проверки полномочий полностью правомерен, а отказ агента показать документ делает сделку для вас юридически небезопасной.

Какую доверенность вы вправе требовать и как проверить её действительность

Для продажи квартиры доверенность должна быть именно нотариальной — сделка направлена на распоряжение правом, зарегистрированным в ЕГРН:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Это значит: если агент сошлётся на «простую письменную доверенность» или вообще на «договор с собственником без доверенности», для подписания договора продажи недвижимости и подачи документов в Росреестр этого недостаточно — нужна нотариально удостоверенная доверенность с конкретным полномочием на отчуждение именно данной квартиры.

Проверить действительность доверенности вы можете самостоятельно, даже если агент её прячет, по двум легальным каналам.

Во-первых — реестр нотариальных действий. Сведения об отмене нотариальной доверенности вносятся в электронный реестр и предоставляются бесплатно и круглосуточно неограниченному кругу лиц:

Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 5 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме, в порядке, установленном законодательством о нотариате. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 332-ФЗ, от 06.12.2021 № 402-ФЗ) Сведения об отмене доверенности, за исключением доверенности, указанной в абзаце втором настоящего пункта, могут быть внесены в реестр распоряжений об отмене доверенностей, ведение которого осуществляется в электронной форме в порядке, установленном законодательством о нотариате. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 06.12.2021 № 402-ФЗ) Указанные в абзацах втором и третьем настоящего пункта сведения предоставляются Федеральной нотариальной палатой ежедневно и круглосуточно неограниченному кругу лиц без взимания платы с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в порядке, установленном законодательством о нотариате.
— п. 1 ст. 189 ГК РФ

Во-вторых — выписка из ЕГРН, которую вправе запросить любое лицо без чьего-либо согласия:

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются публично-правовой компанией, указанной в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, по запросам любых лиц (далее - запрос о предоставлении сведений), в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости или иным способом, установленным органом нормативно-правового регулирования. (В редакции федеральных законов от 30.04.2021 № 120-ФЗ, от 30.12.2021 № 449-ФЗ) 1 1 . Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, размещаются на официальном сайте, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, сведений о правообладателях объектов недвижимости, в том числе их персональных данных. Состав сведений, подлежащих размещению на официальном сайте в соответствии с настоящей частью, и порядок их размещения устанавливаются органом нормативно-правового регулирования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 1 2 .
— ч. 1 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ

Выписка покажет, кто именно зарегистрирован собственником квартиры, есть ли обременения (ипотека, арест, аренда), имеются ли правопритязания и заявленные в суде требования. Если собственник по выписке — одно лицо, а агент ссылается на доверенность от другого, или если в реестре видна отметка об отмене доверенности, это прямой сигнал отказаться от сделки.

Отдельно учитывайте риски «отозванной» доверенности, о которых вы сами упомянули. Доверенность прекращается, в частности, отменой, истечением срока, смертью доверителя:

Действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 332-ФЗ) 3) отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; 4) прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; 5) смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 6) смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; 7) введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая, предусмотренного статьей 188 1 настоящего Кодекса. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 188 ГК РФ

Если в доверенности не указан срок, она действует лишь год и утрачивает силу по его истечении; доверенность без даты совершения — ничтожна:

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

Вывод. Для продажи квартиры нужна нотариальная доверенность с конкретным полномочием на отчуждение именно этой квартиры. Даже если агент её не показывает, вы вправе (и можете) самостоятельно проверить и собственника по выписке ЕГРН, и факт отмены доверенности по открытому реестру нотариальных действий — этого достаточно, чтобы не полагаться на слово агента.

Вправе ли продавец/агент просто отказаться от сделки из-за вашей просьбы подтвердить полномочия

Да, вправе — и это не зависит от причины отказа. Продажа квартиры между частными лицами не является публичным договором, и понудить продавца к заключению договора нельзя:

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
— п. 1 ст. 421 ГК РФ

Продажа конкретной квартиры собственником — это распоряжение своим имуществом, которое он осуществляет по своему усмотрению:

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ

Публичным договором (который нельзя заключать выборочно и нельзя безосновательно отклонять клиента) признаётся лишь договор, по которому лицо, ведущее приносящую доход деятельность, обязано продавать товар/услугу «каждому, кто к нему обратится» — розничная торговля, перевозка, связь и т.п.:

Публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.). Лицо, осуществляющее предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим лицом в отношении заключения публичного договора, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами. (Пункт в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. В публичном договоре цена товаров, работ или услуг должна быть одинаковой для потребителей соответствующей категории. Иные условия публичного договора не могут устанавливаться исходя из преимуществ отдельных потребителей или оказания им предпочтения, за исключением случаев, если законом или иными правовыми актами допускается предоставление льгот отдельным категориям потребителей. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 426 ГК РФ

Именно на норму о публичном договоре (и понуждении — ст. 445 ГК РФ) было бы возможно опираться, если бы «агент» сам оказывал вам платную услугу как потребителю или если бы продавец систематически торговал квартирами как предприниматель. Но в обычной разовой продаже квартиры гражданином ни ст. 426, ни ст. 445 ГК РФ не применяются: продавец вправе в любой момент передумать и отказаться от сделки, даже по мотиву, который вам кажется несправедливым («не хотите — не покупайте»).

Единственное, что ограничивает продавца, — если он уже связан добровольно принятым на себя обязательством (например, подписанным предварительным договором по ст. 429 ГК РФ) либо его отказ сопряжён с недобросовестным поведением:

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 4. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 5. Товары, услуги и финансовые средства свободно перемещаются на всей территории Российской Федерации. Ограничения перемещения товаров и услуг могут вводиться в соответствии с федеральным законом, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ

Но пока договор (в том числе предварительный) не подписан, у вас нет права ни понудить продавца, ни требовать возмещения убытков от «отказа продавать».

Вывод. Продавец (и действующий от его имени агент) вправе в любой момент до подписания договора отказаться от сделки, в том числе именно из-за вашего требования подтвердить полномочия. Понудить его к продаже вы не можете. Ваш интерес защищён иначе — правом не вносить задаток и не подписывать документы до проверки полномочий.

Риски подписания договора и внесения задатка у неуполномоченного лица

Если агент не имеет полномочий (доверенность отозвана, просрочена, отсутствует или не покрывает отчуждение именно этой квартиры), подписанная им сделка не связывает собственника: она считается совершённой от имени и в интересах самого агента, пока собственник её не одобрит:

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 183 ГК РФ

Для вас это означает три практических последствия. Первое — до одобрения сделки собственником вы вообще вправе от неё отказаться в одностороннем порядке, и это право прямо закреплено законом. Второе — если собственник откажется одобрять сделку, вы можете требовать исполнения/возмещения убытков только от самого агента, а не от собственника квартиры, причём убытки не возмещаются, если вы знали или должны были знать об отсутствии полномочий:

Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 3 ст. 183 ГК РФ

Третье и самое важное — вы рискуете остаться без квартиры. Если вы заплатите деньги лицу без полномочий и потом окажется, что оно не имело права отчуждать квартиру, собственник вправе её истребовать, и добросовестность приобретателя защищает лишь в ограниченных пределах и при условии, что вы действительно не знали и не могли знать об отсутствии права у продавца:

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя. 4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ)
— п. 1 ст. 302 ГК РФ

Проверка полномочий как раз и есть тот стандарт поведения, который отсекает вашу вину: если вы, зная о сомнениях в полномочиях агента, всё же заплатили, ссылаться на добросовестность будет крайне трудно.

Что касается задатка: он оформляется только письменным соглашением, а при несоблюдении письменной формы (или сомнении, задаток ли это) уплаченная сумма считается авансом:

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. 4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 2, 3 ст. 380 ГК РФ

Это выгодно вам: если передача денег не оформлена как задаток письменно, вы вправе требовать возврата всей суммы обратно при отказе от сделки. Если же задаток оформлен, но обязательство прекратилось (в том числе потому, что договор не был заключён — например, из-за отсутствия полномочий у продавца), задаток подлежит возврату:

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. § 8. Обеспечительный платеж (Дополнение параграфом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 381 ГК РФ, п. 1

Вывод. Подписывать договор и вносить платежи лицу с неподтверждёнными полномочиями — значит принимать на себя риск потери денег и невозможности получить квартиру, причём ссылки на добросовестность в этом случае почти не работают. До проверки полномочий (доверенность + выписка ЕГРН) ничего не подписывайте и ничего не платите; формально неоформленный как задаток платёж будет считаться авансом и подлежит возврату.

Как правильно поступить (рекомендуемые действия)

Договор продажи недвижимости заключается единым письменным документом, подписанным сторонами; переход права регистрируется, и от того, кто подписал документ и от чьего имени, зависит, связывает ли сделка собственника:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— ст. 550 ГК РФ

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. 3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 432 ГК РФ

Практически правильный порядок действий для вас такой.

1. Запросите выписку из ЕГРН (бесплатно/за небольшую плату, через МФЦ, Госуслуги или сайт Росреестра) — установите собственника, обременения, аресты, правопритязания. Требовать её от агента не обязательно: сведения предоставляются по запросам любых лиц (норма цитирована выше — ч. 1 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ).
2. Потребуйте нотариальную доверенность с прямо выраженным полномочием на подписание договора продажи именно этой квартиры и получение денег, а также (если агент ссылается на агентский договор) — сам договор с собственником. Проверьте дату, срок, объём полномочий, наличие права на передоверие, поскольку представитель действует и за доверителя, и передоверие допускается лишь при условии, что оговорено в доверенности:

Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие. 2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана. 5. Передоверие не допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 185 1 настоящего Кодекса. 6. Если иное не указано в доверенности или не установлено законом, представитель, передавший полномочия другому лицу в порядке передоверия, не утрачивает соответствующие полномочия. 7.
— п. 3, 4 ст. 187 ГК РФ

1. Проверьте доверенность по открытому реестру Федеральной нотариальной палаты на предмет отмены (норма о бесплатном круглосуточном доступе — п. 1 ст. 189 ГК РФ, цитирована выше).
2. Настаивайте на личном контакте с собственником либо на сделке через нотариуса/банковскую ячейку (аккредитив/депозит нотариуса), где принадлежность подписи и полномочий подтверждаются уполномоченным лицом.
3. Не вносите деньги до подтверждения полномочий. Если платёж всё же вносится — оформите его как аванс (возвратный), а не как задаток, и только письменно.

Вывод по всему делу. Агент не обязан «показывать» вам доверенность по отдельной императивной норме, но без подтверждения полномочий вы вправе и обязаны отказаться подписывать договор и платить задаток; продавец вправе отказать вам в продаже по любой причине, и понудить его нельзя. Правильная стратегия — не уговаривать агента, а самостоятельно проверить объект и полномочия через открытые реестры (ЕГРН, реестр нотариальных действий) и перенести расчёты в защищённую форму (нотариальный депозит/аккредитив). Если агент продаёт квартиру без полномочий — вы рискуете потерять и деньги, и квартиру, поэтому отказ от такой сделки полностью обоснован.