Можно ли купить второй дом, пока первый ещё в собственности и не продан: вопросы оформления, налогов и рисков

Можно ли купить второй дом, пока первый ещё числится на вас

Закон не ограничивает ни количество, ни стоимость недвижимости, которая может находиться в собственности гражданина, — значит, наличие у вас первого дома ни в коем случае не препятствует приобретению второго.

Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях, предусмотренных пунктом 2 статьи 1 настоящего Кодекса. 3. Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. (В редакции Федерального закона от 03.11.2006 № 175-ФЗ) 4. Общественные и религиозные организации (объединения), общественно полезные фонды являются собственниками приобретенного ими имущества и могут использовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными документами. Учредители (участники, члены) этих организаций утрачивают право на имущество, переданное ими в собственность соответствующей организации. В случае ликвидации такой организации ее имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, используется в целях, указанных в ее учредительных документах. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 237-ФЗ) Статья 214. Право государственной собственности 1.
— п. 2 ст. 213 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: пока первый дом числится в ЕГРН на вас, вы вправе на совершенно законных основаниях купить и оформить на себя второй жилой дом. Никакого запрета, норматива «одна недвижимость в одни руки» или обязанности сначала «освободиться» от старого жилья действующее законодательство не содержит.

Владение, пользование и распоряжение имуществом — исключительные правомочия собственника, которыми он пользуется по своему усмотрению:

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— п. 1 ст. 209 ГК РФ

Покупаемый дом вы приобретаете по договору купли-продажи, а право собственности у вас как у покупателя возникает на основании такого договора:

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица. 3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. 4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
— п. 2 ст. 218 ГК РФ

Вывод: покупка второго дома при сохранении первого в собственности полностью правомерна. Никаких ограничений по количеству объектов недвижимости у гражданина закон не устанавливает, поэтому «лишний» дом в ЕГРН не является препятствием ни для сделки, ни для её государственной регистрации.

Оформление (государственная регистрация) покупки

Переход права собственности на дом к покупателю подлежит государственной регистрации; до её совершения право у покупателя не возникает. Наличие у вас другого объекта недвижимости не значится среди оснований приостановления или отказа в регистрации.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Договор купли-продажи жилого дома заключается в письменной форме единым документом, подписанным обеими сторонами; несоблюдение этой формы влечёт его недействительность:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Поскольку предметом является жилой дом, обращайте внимание на существенное условие договора — перечень лиц, сохраняющих право пользования после продажи (если такие есть):

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 18.04.2018 № 67-ФЗ ) § 8. Продажа предприятия
— п. 1, 2 ст. 558 ГК РФ

Государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления и документов, в том числе — договора купли-продажи недвижимости:

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5 1 ) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами;
— ч. 1 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

Основаниями для приостановления регистрации выступают конкретные, прямо перечисленные законом случаи (ненадлежащее лицо, противоречия заявленных и зарегистрированных прав, отсутствие документов, ничтожность сделки и т.п.):

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
— ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Среди этих оснований отсутствует такое, как «у заявителя уже есть в собственности иное жилое помещение». То, что первый дом ещё записан на вас, юридически не порождает ни одного из перечисленных в ст. 26 оснований для приостановления, а без неустранённой причины приостановления не наступает и отказ, предусмотренный ст. 27.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 2. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования).
— ч. 1 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: оформление покупки второго дома пройдёт в общем порядке. Регистратор не вправе отказать или приостановить регистрацию только по той причине, что за покупателем числится другой жилой дом, — такого основания в законе нет. Соблюсти нужно обычные требования: письменный договор в виде единого документа и полный пакет документов на объект.

Налоговые последствия: НДФЛ при продаже первого дома

Главный налоговый вопрос — не сам факт покупки, а продажа первого дома: возникает ли доход и НДФЛ. Это зависит от того, сколько лет первый дом находится в вашей собственности. Ключевая норма — минимальный предельный срок владения.

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю. При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 26.07.2019 № 210-ФЗ) 4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет
— пп. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ

Для вашей ситуации критично правило подпункта 4: если на дату регистрации перехода права к покупателю у вас не находится иного жилого помещения (доли в нём) — минимальный срок владения для продаваемого дома составляет три года, и доход от продажи по его истечении не облагается НДФЛ. При этом обратное правило важно именно для вашего случая: жилое помещение, приобретённое в «окно» 90 дней до продажи, при определении наличия «иного жилья» не учитывается:

в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю. При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 26.07.2019 № 210-ФЗ) 4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
— подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Иными словами:

• Если первый дом в собственности 3 года и более и выполняются условия п. 3 ст. 217.1 НК РФ (в том числе отсутствие иного жилья либо приобретение нового в «окно» 90 дней до продажи) — дохода от продажи нет, НДФЛ не возникает.
• Если срок владения меньше минимального (5 лет в случаях, не указанных в п. 3 ст. 217.1), доход от продажи облагается НДФЛ, но вы вправе применить имущественный вычет.

Вычет при продаже предоставляется, в частности, в сумме, полученной от продажи имущества, находившегося в собственности менее минимального срока (в отношении жилого дома — не более 1 млн рублей):

при определении размера налоговых баз налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей главой: (В редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством); (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) 2) имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд;
— п. 1 ст. 220 НК РФ

То есть если налог всё-таки платить придётся, налоговая база уменьшается либо на сумму документально подтверждённых расходов на приобретение проданного дома, либо на вычет до 1 млн рублей — на ваш выбор.

Покупка второго дома на НДФЛ с продажи первого напрямую не влияет, но очередность сделок значима: если вы зарегистрируете новый дом на себя задолго до продажи первого (более чем за 90 дней), на момент продажи у вас будет «иное жилое помещение» и льготный трёхлетний срок по подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ применяться перестанет — минимальный срок составит пять лет, и при продаже раньше него доход будет облагаться НДФЛ.

Вывод: сам факт покупки второго дома НДФЛ не порождает. Но очередность имеет значение: если первый дом продан с соблюдением «окна» 90 дней после (или до) приобретения нового, сохраняется освобождение по трёхлетнему сроку; купив новый дом задолго до продажи старого, вы рискуете утратить это освобождение и уплатить НДФЛ, если первый дом будет в собственности менее пяти лет.

Налог на имущество физических лиц: два дома одновременно

Покупая второй дом, вы становитесь плательщиком налога на имущество физических лиц по каждому объекту. Налоговая база по каждому дому определяется как его кадастровая стоимость из ЕГРН:

налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. (В редакции федеральных законов от 30.11.2016 № 401-ФЗ, от 15.04.2019 № 63-ФЗ, от 26.03.2022 № 67-ФЗ) Налоговая база в отношении объекта налогообложения за налоговый период 2023 года определяется как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января 2022 года с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, в случае, если кадастровая стоимость такого объекта налогообложения, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января 2023 года, превышает кадастровую стоимость такого объекта налогообложения, внесенную в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащую применению с 1 января 2022 года, за исключением случаев, если кадастровая стоимость соответствующего объекта налогообложения увеличилась вследствие изменения его характеристик. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 26.03.2022 № 67-ФЗ) 2.
— п. 1 ст. 403 НК РФ

Ставки налога устанавливаются региональным законом по месту нахождения объекта. Для жилых домов (включая части жилых домов) ставки зависят от кадастровой стоимости:

жилых домов, частей жилых домов, квартир, частей квартир, комнат , единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы один жилой дом , а также в отношении хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства, в следующих размерах: (В редакции законов Москвы от 29.11.2017 № 45 , от 21.11.2018 № 26 , от 20.11.2019 № 29 ) Кадастровая стоимость объекта налогообложения Ставка налога До 10 млн. рублей (включительно) 0,1 процента Свыше 10 млн. рублей до 20 млн. рублей (включительно) 0,15 процента Свыше 20 млн. рублей до 50 млн. рублей (включительно) 0,2 процента Свыше 50 млн. рублей до 300 млн. рублей (включительно) 0,3 процента 2) гаражей и машино-мест, в том числе расположенных в зданиях, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378 2 Налогового кодекса Российской Федерации, объектов, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378 2 Налогового кодекса Российской Федерации, а также объектов налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн. рублей - в размере 0,1 процента кадастровой стоимости объекта налогообложения;
— ч. 1 ст. 1 Закона г. Москвы от 19.11.2014 № 51

Практическое следствие для вас: оба дома облагаются налогом отдельно и независимо, по ставке, определяемой кадастровой стоимостью каждого. Это не «обложение двух домов по повышенной ставке», а просто суммирование двух самостоятельных налоговых обязательств — по одному на каждый объект. Пока оба дома записаны на вас, вы платите налог за каждый.

Обратите внимание на практические моменты:

• налог рассчитывается за период владения: за первый дом вы платите до месяца регистрации перехода права к покупателю, за второй — с даты регистрации права на вас;
• если вы относитесь к категориям, которым федеральными или региональными нормами предусмотрены льготы (например, пенсионеры — по ст. 407 НК РФ), льгота предоставляется в отношении одного объекта каждого вида с максимальной суммой налога, то есть при двух жилых домах освобождается только один из них.

Вывод: покупка второго дома означает возникновение второго самостоятельного обязательства по налогу на имущество физических лиц. Налог по каждому дому считается отдельно от его кадастровой стоимости по ставкам региона нахождения. Никаких санкций или «повышенного» налогообложения за факт владения двумя домами нет — есть просто обязанность платить за каждый из них, пока он остаётся в вашей собственности.

Режим общего имущества супругов (если вы состоите в браке)

Если первый дом приобретён в браке за счёт общих доходов, он является совместной собственностью супругов независимо от того, на кого оформлен:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

На сделку по распоряжению недвижимостью одному из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга; при его отсутствии сделка может быть оспорена в суде:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Применение к вашей ситуации:

• Продажа первого дома — если он куплен в браке, для регистрации перехода права понадобится нотариальное согласие супруга(и) на продажу.
• Покупка второго дома в браке за счёт общих средств сделает и его совместной собственностью супругов (даже при оформлении на одного из вас). Если вы хотите оформить новый дом только на себя, потребуется брачный договор или соглашение о разделе имущества.

Вывод: семейное положение юридически значимо. Если вы в браке и первый дом — совместная собственность, к обеим сделкам применяется режим ст. 34–35 СК РФ: на продажу нужно нотариальное согласие супруга, а второй дом при покупке на общие средства также станет общим. Если вы не в браке либо первый дом — ваше личное (добрачное/полученное по наследству/в дар) имущество, эти ограничения не действуют и согласие супруга не требуется.