Что указать в назначении платежа при покупке квартиры, если два продавца и два покупателя, договор один, расчёт через банк

Что обязательно указать в назначении платежа при покупке квартиры

Общая норма, определяющая, какая информация должна содержаться в платёжном документе, — реквизит 24 Положения Банка России № 383-П. Он прямо называет, что указывается в поле «Назначение платежа»:

В платежном поручении, инкассовом| | |платежа |поручении, платежном требовании ука-| | | |зываются назначение платежа, наиме-| | | |нование товаров, работ, услуг, номе-| | | |ра и даты договоров, товарных доку-| | | |ментов, а также может указываться| | | |другая необходимая информация, в том| | | |числе в соответствии с законодатель-| | | |ством, включая налог на добавленную
— реквизит 24 «Назначение платежа» приложения 1 к Положению Банка России № 383-П

Для вас это означает: в назначении платежа нужно указать само назначение («оплата по договору купли-продажи квартиры»), наименование приобретаемого объекта (квартиры), а также номер и дату договора купли-продажи — это те реквизиты, которые прямо требуются нормой и которые позволят однозначно соотнести платёж с конкретной сделкой. Указание номера и даты договора — не формальность: именно по ним банк и стороны идентифицируют платёж. Дополнительно норма допускает указать «другую необходимую информацию», в том числе сведения о НДС.

Перечень реквизитов платежного поручения нормативен и закрыт приложениями к Положению:

Перечень и описание реквизитов распоряжений - платежного поручения, инкассового поручения, платежного требования, платежного ордера приведены в приложениях 1 и 8 к настоящему Положению. Данные распоряжения применяются в рамках форм безналичных расчетов, предусмотренных пунктом 1.1 настоящего Положения. Формы платежного поручения, инкассового поручения, платежного требования, платежного ордера на бумажных носителях приведены в приложениях 2, 4, 6 и 9 к настоящему Положению. Номера реквизитов платежного поручения, инкассового поручения, платежного требования, платежного ордера приведены в приложениях 3, 5, 7 и 10 к настоящему Положению. Максимальное количество символов в реквизитах платежного поручения, инкассового поручения, платежного требования, платежного ордера, составляемых в электронном виде, установлено приложением 11 к настоящему Положению.
— п. 1.10 Положения Банка России № 383-П

Само ведение реквизита «Назначение платежа» — обязанность плательщика при заполнении платёжного поручения, а не банка (п. 1.10, п. 1.25 Положения № 383-П: банки не вмешиваются в договорные отношения клиентов). Поэтому содержание назначения платежа стороны определяют согласованно, но в рамках указанных реквизитов.

Поскольку расчёт идёт между гражданами и по безналичному каналу, применяются общие правила о расчётах:

1. Расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами (статья 140) без ограничения суммы или в безналичном порядке. 2. Расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами с учетом ограничений, установленных законом и принимаемыми в соответствии с ним банковскими правилами. (В редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) 3. Безналичные расчеты , за исключением расчетов цифровыми рублями, осуществляются путем перевода денежных средств банками и иными кредитными организациями (далее - банки) с открытием или без открытия банковских счетов в порядке, установленном законом и принимаемыми в соответствии с ним банковскими правилами и договором.
   — п. 1, 3 ст. 861 ГК РФ

Договорный выбор формы расчёта — прерогатива сторон:

1. Безналичные расчеты , за исключением расчетов цифровыми рублями, могут осуществляться в форме расчетов платежными поручениями, расчетов по аккредитиву, по инкассо, чеками, а также в иных формах, предусмотренных законом, банковскими правилами или применяемыми в банковской практике обычаями. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 339-ФЗ ) Расчеты цифровыми рублями могут осуществляться в формах, установленных законодательством Российской Федерации о национальной платежной системе. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 24.07.2023 № 339-ФЗ ) (Пункт в редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) 2. Стороны по договору вправе избрать и установить в договоре любую из форм расчетов, указанных в пункте 1 настоящей статьи.
   — ст. 862 ГК РФ, п. 1

Для вашей ситуации это значит, что стороны свободны определить в договоре, каким именно способом перечисляются деньги (платёжное поручение, аккредитив, эскроу и т. д.), но при любом выборе назначение платежа должно позволять идентифицировать сделку, плательщика и получателя.

Вывод: в поле «Назначение платежа» обязательно укажите: (1) «Оплата по договору купли-продажи квартиры [адрес/кадастровый номер] от [дата] № [номер]»; (2) конкретное лицо-плательщика и получателя, к доле которого относится сумма, если платёж делится; (3) при разделении суммы — размер перечисляемой части. Указывайте номер и дату договора — это прямо предусмотрено реквизитом 24 Положения Банка России № 383-П. Стороны вправе свободно выбрать безналичную форму расчёта (ст. 861, 862 ГК РФ).

Как распределить платёж между двумя продавцами и двумя покупателями

Ключевое правило о множественности лиц: если на стороне кредитора (продавцов) участвуют несколько лиц, каждый из них вправе требовать исполнения, а каждый из должников (покупателей) обязан исполнить обязательство в равной доле, если из закона или условий обязательства не вытекает иное:

Если в обязательстве участвуют несколько кредиторов или несколько должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.
— ст. 321 ГК РФ

Это означает: по умолчанию сумма делится поровну, но только если договором не предусмотрено иное. Поэтому в договоре и в платёжном документе следует прямо закрепить, кто, кому и сколько платит. Если квартира продаётся двумя собственниками в долях, сумма по каждой доле должна соответствовать размеру доли (либо иному согласованному сторонами распределению).

Множественность лиц на обеих сторонах договора сама по себе допустима:

1. В обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц. Недействительность требований кредитора к одному из лиц, участвующих в обязательстве на стороне должника, равно как и истечение срока исковой давности по требованию к такому лицу, сами по себе не затрагивают его требований к остальным этим лицам. 2. Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.
   — п. 1, 2 ст. 308 ГК РФ

Доли продавцов и покупателей определяются по правилам об общей собственности:

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. 5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
   — п. 1 ст. 244 ГК РФ

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. 3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
   — п. 1 ст. 245 ГК РФ

Для вас это означает: если квартира у продавцов в долевой собственности и доли не равны — суммы платежей каждому продавцу должны следовать согласованному размеру доли (или прямо установлены в договоре). Если же продавцы продают квартиры как единый объект и доли не определены — работает презумпция равенства долей.

Важный аспект при двух продавцах-долевиках — нотариальное удостоверение:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ (подп. 1)

Это значит: если доля в праве общей собственности отчуждается, сделка в общем случае требует нотариального удостоверения; исключение — когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке (что как раз ваш случай: два продавца и один договор). Тогда нотариальное удостоверение не требуется.

Вывод: в назначении платежа (и/или в договоре) закрепите: (а) кто из покупателей платит, (б) кому из продавцов и (в) в какой сумме — в соответствии с причитающейся ему долей. Если иное не согласовано договором, по ст. 321 ГК РФ действует презумпция равных долей. При продаже двумя участниками долевой собственности своих долей по одной сделке нотариальное удостоверение не требуется (подп. 1 ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ).

Риск ненадлежащего исполнения и защита покупателей

Чтобы платёж считался надлежащим исполнением, обязанность покупателя должна быть исполнена полностью и в пользу надлежащего кредитора, а надлежащее исполнение прекращает обязательство:

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
   — п. 1 ст. 454 ГК РФ

1. Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. 2. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
   — п. 1, 2 ст. 486 ГК РФ

1. Надлежащее исполнение прекращает обязательство. 2. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства.
   — п. 1, 2 ст. 408 ГК РФ

Для вас это означает: обязанность покупателей уплатить цену считается исполненной, только если деньги поступили в правильной сумме и надлежащим продавцам. Именно поэтому в назначении платежа критично указать, кому и за что перечисляется сумма: неверное указание получателя или назначения создаёт риск того, что платёж не будет зачтён в погашение обязательства данному продавцу.

Если по какой-то причине за одного покупателя платит третье лицо (например, родственник), действует правило:

1. Кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо. 2. Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях: 1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства; 2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество. 3. Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. 4. В случаях, если в соответствии с настоящей статьей допускается исполнение обязательства третьим лицом, оно вправе исполнить обязательство также посредством внесения долга в депозит нотариуса или произвести зачет с соблюдением правил, установленных настоящим Кодексом для должника. 5. К третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьей 387 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 313 ГК РФ

Это значит: платить за должника третьим лицом в общем случае допустимо (при возложении исполнения должником), что важно, если деньги перечисляет не сам покупатель по договору, а другое лицо — тогда в назначении платежа стоит прямо указать, за кого и по какому договору вносится сумма, чтобы избежать спора о том, кто и чьё обязательство исполнил.

Свобода сторон в формировании условий договора и выборе формы расчёта закреплена нормами:

Статья 421. Свобода договора 1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
— п. 1, 2 ст. 421 ГК РФ

1. Безналичные расчеты , за исключением расчетов цифровыми рублями, могут осуществляться в форме расчетов платежными поручениями, расчетов по аккредитиву, по инкассо, чеками, а также в иных формах, предусмотренных законом, банковскими правилами или применяемыми в банковской практике обычаями. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 339-ФЗ ) Расчеты цифровыми рублями могут осуществляться в формах, установленных законодательством Российской Федерации о национальной платежной системе. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 24.07.2023 № 339-ФЗ ) (Пункт в редакции Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ ) 2. Стороны по договору вправе избрать и установить в договоре любую из форм расчетов, указанных в пункте 1 настоящей статьи.
   — ст. 862 ГК РФ, п. 1

Для вас это означает: в договоре можно прямо предусмотреть порядок платежа — сколько, кому и когда перечисляет каждый покупатель, — и это условие будет иметь приоритет над презумпцией равных долей (ст. 321 ГК РФ).

Вывод: чтобы исключить риск признания платежа ненадлежащим, в назначении платежа указывайте: получателя (конкретного продавца), плательщика (конкретного покупателя) и за кого вносится сумма; сумму, соответствующую доле; номер и дату договора. При множественности лиц применяется ст. 321 ГК РФ (равные доли, если договором не предусмотрено иное). Надлежащее исполнение прекращает обязательство (ст. 408 ГК РФ). Рекомендуется закрепить порядок и распределение платежей непосредственно в договоре купли-продажи.