Нужно ли заверять у нотариуса договор дарения 1/2 доли в квартире третьему лицу, если есть нотариальное согласие супруга?

Обязательна ли нотариальная форма договора дарения 1/2 доли третьему лицу

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью
   — п. 1 ст. 34 СК РФ

Квартира куплена в браке и оформлена на одного супруга, поэтому она — общее совместное имущество супругов. Соответственно, распоряжение ею дарением доли третьему лицу подпадает под специальные требования к форме.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Часть 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ прямо называет любые сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость нотариально удостоверяемыми. Исключение (отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке) к вашей ситуации не относится: вы отчуждаете долю один, а не все сособственники одновременно.

Пункт 3 статьи 574 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13 декабря 2024 г. № 459-ФЗ) предусматривает, что договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. При этом закон не делает исключения из общего правила о нотариальном удостоверении договора дарения в отношении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Часть 11 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (введена Федеральным законом от 30 апреля 2021 г. № 120-ФЗ) (далее – Закон о государственной регистрации) определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пункт 1 части 11 этой же статьи). В силу пункта 2 статьи 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать названному кодексу. С учетом того, что требования к форме и содержанию договора дарения недвижимого имущества, заключенного между гражданами, определяются статьей 574 ГК РФ, положения иных законов, содержащих аналогичное регулирование, должны ей соответствовать. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ). Поэтому в случае отсутствия нотариального удостоверения договора дарения доли в праве общей собственности на объект недвижимости при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, а также в случае, когда в результате сделки один из участников долевой собственности становится единственным собственником объекта недвижимости государственная регистрация перехода права собственности 126 приостанавливается с последующим отказом в совершении регистрационных действий (пункт 13 части 1 статьи 26, часть 1 статьи 27 Закона о государственной регистрации).
— п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.12.2025 № 4/2025

Здесь ВС РФ разъясняет главное: после изменений в ст. 574 ГК РФ (ФЗ от 13.12.2024 № 459-ФЗ) договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению, причём закон не делает исключения для дарения доли. Значит, нотариальная форма требуется независимо от того, оформлять долю как в общей совместной, так и в долевой собственности.

1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
   — ст. 163 ГК РФ, п. 1

Статья 163 ГК РФ устанавливает, что при обязательности нотариальной формы её несоблюдение влечёт ничтожность сделки. Поэтому «простой письменный» договор дарения 1/2 доли не породит правовых последствий. Знакомый юрист прав лишь в том, что согласие супруга необходимо, но нотариальная форма самого договора всё равно обязательна.

Вывод: договор дарения 1/2 доли недвижимости третьему лицу подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ, п. 3 ст. 574 ГК РФ); в простой письменной форме он ничтожен (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Нотариальное согласие супруга необходимо, но оно не заменяет нотариальную форму самого договора.

Достаточно ли нотариального согласия супруга для распоряжения общим имуществом

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Пункт 3 ст. 35 СК РФ требует нотариально удостоверенного согласия второго супруга для сделки по распоряжению недвижимостью либо сделки, для которой установлена нотариальная форма. Поскольку дарение доли требует нотариальной формы, у вас уже есть правильный документ — нотариальное согласие, поэтому претензий именно по согласию быть не должно.

Судебная практика ВС РФ (Обзор от 19.10.2016 № 3/2016) последовательно разъясняет: необходимость нотариального согласия другого супруга связывается с совершением сделки по распоряжению общим имуществом, которая требует нотариального удостоверения и (или) регистрации. Дарение доли — именно такая сделка, поэтому согласие супруга является обязательным элементом, и у вас оно уже оформлено нотариально.

Вывод: нотариальное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ) — необходимое условие для распоряжения общим имуществом; оно не отменяет требование нотариальной формы самого договора дарения. Если брак расторгнут или супруг умер, режим и согласие определяются иначе, но требование нотариальной формы договора дарения доли сохраняется.

Последствия подачи договора в простой письменной форме: приостановление и отказ Росреестра

1. сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной
   — п. 13 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Пункт 13 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ — самостоятельное основание для приостановления: если сделка ничтожна, регистрация приостанавливается. Договор дарения доли без нотариального удостоверения ничтожен (п. 3 ст. 163 ГК РФ), поэтому именно эту норму и применит регистратор.

Пункт 3 статьи 574 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13 декабря 2024 г. № 459-ФЗ) предусматривает, что договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. При этом закон не делает исключения из общего правила о нотариальном удостоверении договора дарения в отношении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Часть 11 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (введена Федеральным законом от 30 апреля 2021 г. № 120-ФЗ) (далее – Закон о государственной регистрации) определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пункт 1 части 11 этой же статьи). В силу пункта 2 статьи 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать названному кодексу. С учетом того, что требования к форме и содержанию договора дарения недвижимого имущества, заключенного между гражданами, определяются статьей 574 ГК РФ, положения иных законов, содержащих аналогичное регулирование, должны ей соответствовать. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ). Поэтому в случае отсутствия нотариального удостоверения договора дарения доли в праве общей собственности на объект недвижимости при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, а также в случае, когда в результате сделки один из участников долевой собственности становится единственным собственником объекта недвижимости государственная регистрация перехода права собственности 126 приостанавливается с последующим отказом в совершении регистрационных действий (пункт 13 части 1 статьи 26, часть 1 статьи 27 Закона о государственной регистрации).
— п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.12.2025 № 4/2025

В п. 52 Обзора от 22.12.2025 № 4/2025 ВС РФ прямо отвечает на ваш вопрос: при отсутствии нотариального удостоверения договора дарения доли регистрация перехода права приостанавливается с последующим отказом (по п. 13 ч. 1 ст. 26 и ч. 1 ст. 27 Закона № 218-ФЗ). То есть устное предупреждение Росреестра юридически обоснованно, а мнение знакомого юриста ошибочно.

данное соглашение не является сделкой по отчуждению общего имущества, нажитого супругами в период брака, а потому отсутствие нотариального удостоверения соглашения, представленного на государственную регистрацию, не препятствовало его государственной регистрации в соответствии со ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой подлежат нотариальному удостоверению сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
— п. 58 Обзора судебной практики ВС РФ от 10.11.2021 № 3/2021

В п. 58 Обзора от 10.11.2021 № 3/2021 ВС РФ объясняет разграничение: нотариальная форма не нужна лишь для соглашений, которые не являются сделками по отчуждению долей (например, оформление долей при маткапитале). Ваша ситуация — именно отчуждение доли по договору дарения, поэтому попадает под нотариальную форму.

Вывод: при подаче договора дарения 1/2 доли в простой письменной форме Росреестр приостановит регистрацию (п. 13 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ), а затем откажет (ч. 1 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ). Оспаривать это бесперспективно — отказ законен; единственный путь к регистрации — нотариально удостоверенный договор.

Риски недействительности сделки без нотариальной формы и без согласия супруга

1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
   — ст. 163 ГК РФ, п. 1

Пункт 3 ст. 163 ГК РФ: несоблюдение обязательной нотариальной формы влечёт ничтожность сделки. Это означает, что «простой» договор дарения доли не создаёт правовых последствий даже при наличии согласия супруга — стороны остаются с прежним правовым положением.

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. 2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. 3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 174.
   — п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Пункт 1 ст. 173.1 ГК РФ: сделка без необходимого согласия третьего лица — оспорима (если из закона не следует, что она ничтожна). Применительно к супругу это означает, что отсутствие нотариального согласия даёт супругу право требовать признания сделки недействительной по п. 3 ст. 35 СК РФ (год со дня, когда узнал). У вас согласие уже оформлено — этот риск закрыт, но подчеркиваю: согласие не «лечит» дефект формы.

Вывод: при отсутствии нотариальной формы договор ничтожен (п. 3 ст. 163 ГК РФ); при отсутствии согласия супруга сделка оспорима по иску супруга (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ, п. 3 ст. 35 СК РФ). Ваши риски минимизируются только сочетанием двух документов: нотариального согласия супруга и нотариального договора дарения.

Налоговые последствия для одаряемого — третьего лица

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)
— пп. 18.1 ст. 217 НК РФ

Пункт 18.1 ст. 217 НК РФ освобождает от НДФЛ доходы от дарения только для членов семьи и близких родственников (супруги, родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры). Ваш одаряемый — третье лицо, не близкий родственник, поэтому освобождение не применяется, и он обязан исчислить и уплатить НДФЛ с кадастровой (или иной налоговой) стоимости полученной доли.

Вывод: поскольку одаряемый не является близким родственником, доход в виде подаренной доли подлежит налогообложению; одаряемый самостоятельно декларирует и уплачивает НДФЛ. Дарителю налога платить не нужно. Если одаряемый окажется близким родственником, действует освобождение. Точную сумму определяет налоговый орган исходя из стоимости доли.

Альтернативный путь: предварительное определение долей супругов

1. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено
   — п. 2 ст. 38 СК РФ

Пункт 2 ст. 38 СК РФ: соглашение о разделе общего имущества супругов должно быть нотариально удостоверено. Поэтому «упростить» ситуацию, предварительно определив доли супругов в квартире соглашением, не получится — это соглашение само требует нотариальной формы. Единственный вариант без нотариуса здесь невозможен.

Вывод: если вы хотите сначала выделить супружескую долю и только потом дарить, то соглашение о разделе (определении долей) также подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 38 СК РФ). Иных путей обойти нотариальную форму дарения доли недвижимости нет; безопасный алгоритм — нотариальное согласие супруга плюс нотариально удостоверенный договор дарения доли с последующей регистрацией перехода права в Росреестре. Если брак уже прекращён — раздел оформляется тем же нотариальным соглашением или в судебном порядке (п. 3 ст. 38 СК РФ), а требование нотариальной формы к самому договору дарения доли сохраняется.

Сроки и подтверждающие документы

Закон не устанавливает «срока годности» нотариального согласия супруга — оно выражает волю на конкретную сделку и действует, пока сделка не совершена; супруг вправе отозвать согласие до её заключения, поэтому договор дарения целесообразно удостоверить в разумный срок после выдачи согласия. Само право на долю возникает с момента внесения записи в ЕГРН (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ), а переход права по нотариальному договору дарения регистрируется Росреестром; при нотариальной форме договора заявление на регистрацию может подать любая сторона, в том числе через нотариуса (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ).

Для сделки и регистрации понадобятся: выписка из ЕГРН (подтверждает право и отсутствие обременений), договор купли-продажи и документ о браке (подтверждают общность имущества), нотариально удостоверенное согласие супруга, нотариально удостоверенный договор дарения, а также согласие/уведомление одаряемого. Отсутствие в документах нужного согласия — самостоятельное основание для приостановления регистрации (п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ).

Вывод: специального срока действия согласия супруга законом не установлено, но сделку нужно совершить до его отзыва; комплект документов — выписка ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о браке, нотариальное согласие супруга и нотариальный договор дарения. При отсутствии любого из обязательных документов регистрация будет приостановлена.

Обязанность одаряемого задекларировать доход и уплатить НДФЛ

1. физические лица, получающие от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
   — пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ

Пункт 7 ч. 1 ст. 228 НК РФ относит к лицам, самостоятельно исчисляющим налог, физических лиц, получивших доход в порядке дарения от другого физического лица (не ИП), — с изъятием только для случаев п. 18.1 ст. 217 НК РФ (близкие родственники). Ваш одаряемый — третье лицо, значит, именно он, а не даритель, обязан сам исчислить НДФЛ и подать декларацию.

Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227, 227 1 и пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 19.05.2010 № 86-ФЗ; от 28.11.2015 № 327-ФЗ) Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Пункт 1 ст. 229 НК РФ обязывает такого налогоплательщика подать декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. То есть при дарении в текущем году декларацию одаряемому нужно подать до 30 апреля следующего года.

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом
— п. 4 ст. 228 НК РФ

Пункт 4 ст. 228 НК РФ устанавливает срок самой уплаты налога — не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом, по месту жительства налогоплательщика. Налог уплачивается исходя из стоимости полученной по договору дарения доли.

Вывод: одаряемый — третье лицо обязан самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ с дохода в виде подаренной доли, подав декларацию в налоговый орган не позднее 30 апреля (п. 1 ст. 229 НК РФ) и уплатив налог не позднее 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ) года, следующего за годом дарения. У дарителя налоговой обязанности не возникает. Если одаряемый окажется близким родственником — доход освобождён от налога (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).