Как оформить согласие жены на продажу участка, ранее проданного маме без её согласия?

Нужно ли вообще согласие жены: была ли земля общим имуществом супругов

Обязанность получать нотариальное согласие возникает не всегда, а только если отчуждаемое имущество относится к совместной собственности супругов. Поэтому первым делом нужно установить статус участка.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи
   — п. 1 ст. 34 СК РФ

Эта норма означает: если участок был приобретён (куплен, выделен, отведён за плату) вами в период брака за счёт общих доходов — он считается совместной собственностью, независимо от того, на чьё имя он был оформлен. Правило о совместной собственности действует автоматически, и на участок распространяется режим общего имущества.

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
   — п. 1 ст. 36 СК РФ

Здесь закреплено обратное правило: если участок принадлежал вам лично до брака, либо получен во время брака в дар, по наследству или по иной безвозмездной сделке, либо приватизирован бесплатно — это ваше личное имущество, и согласие супруги на распоряжение им не требуется вообще. Ключевое значение имеет не семейное положение в момент продажи, а основание и время приобретения участка.

Что это значит для вас. Если участок получен вами в браке за общие деньги — режим совместной собственности, и нотариальное согласие жены (пусть и оформленное задним числом) необходимо. Если же он был у вас до брака, приватизирован или получен в дар/по наследству — согласие не нужно в принципе, и требование о его представлении неправомерно. Точная дата и основание приобретения участка решают вопрос целиком.

Вывод. Согласие супруги требуется только в случае, когда участок является совместной собственностью (нажит в браке за общие средства, п. 1 ст. 34 СК РФ). Если участок — ваша личная собственность (до брака, в дар, по наследству, приватизация — п. 1 ст. 36 СК РФ), нотариальное согласие не оформляется, и отказ в регистрации по этому мотиву можно оспаривать.

Правовые последствия продажи без согласия супруги и давность

Даже если участок был общим, сделка без нотариального согласия не является ничтожной — она оспоримая и сохраняет силу, пока суд не признает её недействительной.

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Это главная норма для вашей ситуации: сделка по распоряжению недвижимостью, права на которую подлежат государственной регистрации, требует нотариально удостоверенного согласия другого супруга. Но такое согласие можно дать и после сделки — как одобрение, что прямо предусмотрено законом. Жена, требующая признания сделки недействительной, должна сделать это в течение года с момента, когда узнала или должна была узнать о продаже.

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
   — п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Здесь прямо указано, что сделка без необходимого по закону согласия третьего лица является оспоримой. Это подтверждает: прошлая продажа участка маме не «аннулируется» автоматически, она действительна, пока её не оспорит жена в суде.

1. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
   — п. 2 ст. 181 ГК РФ

Годичный срок — пресекательный для жены. Если с момента, когда она узнала о продаже, прошёл год, её требование о признании сделки недействительной подлежит отклонению по заявлению о применении исковой давности.

1. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
   — п. 5 ст. 166 ГК РФ

Эта норма защищает вашу сторону: если жена знала о продаже и своим поведением давала основание полагаться на действительность сделки (молчала, не оспаривала), позже она не вправе ссылаться на её недействительность. Это важно, если реального спора нет и требуется лишь документальное оформление согласия.

Что это значит для вас. Наиболее вероятный и безопасный путь — оформить у нотариуса последующее согласие (одобрение) жены на уже совершённую продажу: закон прямо допускает последующее одобрение сделки. Оспорить сделку жена могла только в течение года с момента, когда узнала о ней; если этот срок прошёл, риск признания сделки недействительной практически утрачен.

Вывод. Продажа участка без нотариального согласия жены — оспоримая сделка (п. 3 ст. 35 СК РФ, п. 1 ст. 173.1 ГК РФ), действительная до признания её недействительной судом. Жена вправе оспорить её лишь в течение года со дня, когда узнала о продаже (п. 2 ст. 181 ГК РФ). Для продажи участка матерью достаточно оформить у нотариуса последующее согласие (одобрение) жены на ранее совершённую сделку, что прямо допускается п. 3 ст. 157.1 ГК РФ.

Как оформить согласие: выбор документа

Согласие супруги на сделку с недвижимостью оформляется нотариально. Есть три возможных варианта, выбор зависит от того, что именно требует регистратор (Росреестр) или покупатель.

1. В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие.
   — п. 3 ст. 157.1 ГК РФ

Норма разграничивает два вида согласия: предварительное (на будущую сделку) и последующее (одобрение уже совершённой сделки). В предварительном согласии обязательно должен быть определён предмет сделки (какой именно участок продаётся), в последующем — указана конкретная сделка. Для ситуации, когда прошлая продажа уже состоялась и оформляется задним числом, применяется форма последующего одобрения с указанием проданного участка и реквизитов договора.

1. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
   — п. 2 ст. 38 СК РФ

Отдельный механизм — нотариальное соглашение о разделе общего имущества супругов. Если заключить такое соглашение, участок (или вырученные от его продажи средства) перераспределяются между супругами по их договорённости. Применительно к вашей ситуации это способ легализовать статус проданного участка: если супруги договорятся, что вырученное от продажи остаётся у вас (или что участок относился к вам), последующие претензии исключаются.

согласие супруга требуется только при совершении другим супругом подлежащей государственной регистрации сделки по распоряжению общим имуществом. При заключении предпринимателем спорного договора аренды не происходит распоряжения общим имуществом супругов и, следовательно, к правоотношениям по заключению данного договора аренды не применяются положения ст. 35 СК РФ о необходимости получения нотариально удостоверенного согласия супруга. Обязанность заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора для собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной собственности, следует как из положений ст. 36 ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 г., так и ст. 3920 ЗК РФ, действующей после указанной даты, независимо от согласия супруга (супруги). При этом согласно п. 8 ст. 3920 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с п. 6 данной статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды. Иное толкование норм ст.
— п. 19 Обзора судебной практики ВС РФ от 19.10.2016 № 3/2016

Разъяснение Верховного Суда подтверждает: требование о нотариальном согласии супруга применяется именно к сделкам по распоряжению общим имуществом, подлежащим государственной регистрации. Продажа земельного участка как раз является такой сделкой, поэтому подтверждать согласие жены нужно именно нотариально.

Что это значит для вас. Достаточно прийти к нотариусу с женой (присутствие супруга, дающего согласие, обязательно) и оформить одно из двух: (1) последующее нотариальное согласие (одобрение) на уже совершённую продажу участка матери с указанием реквизитов договора — наиболее простой путь; либо (2) нотариальное соглашение о разделе имущества, если удобнее перераспределить статус имущества между супругами. Оба документа подтвердят для Росреестра отсутствие возражений жены.

Вывод. Согласие жены оформляется нотариально: как последующее одобрение ранее совершённой сделки (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ) или как нотариальное соглашение о разделе общего имущества (п. 2 ст. 38 СК РФ). Самый прямой вариант для вашего случая — нотариальное одобрение уже заключённого договора продажи с точным указанием предмета сделки. Оформляется с личным участием жены у любого нотариуса.

Сколько это стоит: нотариальный тариф

Стоимость складывается из федерального тарифа (госпошлины) и регионального тарифа, устанавливаемого нотариальной палатой субъекта РФ.

За совершение нотариальных действий нотариус, занимающийся частной практикой, взимает единый нотариальный тариф (далее - нотариальный тариф), включающий федеральный и региональный тарифы. (В редакции Федерального закона от 29.12.2022 № 588-ФЗ ) Федеральный тариф за совершение нотариальных действий, предусмотренных частью первой настоящей статьи, взимается в размере, соответствующем размеру государственной пошлины, предусмотренной за совершение аналогичных действий в государственной нотариальной конторе, и с учетом особенностей, установленных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. За совершение действий, для которых законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязательная нотариальная форма, федеральный тариф взимается в размере, установленном статьей 22 1 настоящих Основ. (В редакции Федерального закона от 29.12.2022 № 588-ФЗ ) Размер регионального тарифа устанавливается в соответствии со статьями 25 и 30 настоящих Основ и обеспечивает осуществление нотариальной деятельности и ее развитие в соответствии с задачами, возложенными Российской Федерацией на нотариусов, занимающихся частной практикой, в целях защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц, а также реализацию предусмотренных законодательством Российской Федерации публичных полномочий Федеральной нотариальной палаты и нотариальных палат субъектов Российской Федерации, в том числе функционирование и развитие единой информационной системы нотариата.
— ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате

Согласие супруга не относится к сделкам, для которых обязательна нотариальная форма, поэтому тариф рассчитывается по правилам ст. 22.1 Основ, а не по высоким ставкам за удостоверение договоров купли-продажи недвижимости. Размер тарифа двухкомпонентный: федеральный плюс региональный.

1. за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке, - 500 рублей; 6) за удостоверение доверенностей, нотариальная форма которых не обязательна в соответствии с законодательством Российской Федерации, - 200 рублей;
   — пп. 5 ч. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Для действий, не отнесённых к отдельным видам, применяется общая ставка федерального тарифа. Аналогичный размер установлен пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК РФ:

1. за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке и которые в соответствии с законодательством Российской Федерации должны быть нотариально удостоверены, - 500 рублей; 7) за удостоверение договоров уступки требования по договору об ипотеке жилого помещения, а также по кредитному договору и договору займа, обеспеченному ипотекой жилого помещения, - 300 рублей; 8) за удостоверение учредительных документов (копий учредительных документов) организаций - 500 рублей;
   — пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК РФ

Для нотариусов, занимающихся частной практикой, размер федерального тарифа приравнен к размерам госпошлины по НК РФ (ст. 22 Основ).

Что это значит для вас. Федеральная часть тарифа за удостоверение согласия (одобрения) супруга составляет ориентировочно 500 рублей. Сверх этого нотариус взимает региональный тариф, размер которого зависит от субъекта РФ (он устанавливается региональной нотариальной палатой; в среднем по стране — в диапазоне нескольких сотен рублей, точную цифру назовёт нотариус по месту). Возможны также небольшие расходы за правовую работу и техническое изготовление документа.

Вывод. Оформление согласия жены обойдётся ориентировочно в 500 рублей федерального тарифа плюс региональный тариф субъекта РФ (обычно суммарно порядка 1–2 тысяч рублей). Точную итоговую стоимость назовёт нотариус по месту обращения; федеральная часть тарифа за такое действие прямо определена в размере 500 рублей (пп. 5 ч. 1 ст. 22.1 Основ, пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Денежные последствия, если сделку признают недействительной

Прямой денежной потери в вашей ситуации (невыплата, задержка, удержание) нет — вопрос об оформлении согласия. Но денежный риск возникает, если сделку всё же оспорят и признают недействительной: тогда применяется двусторонняя реституция.

1. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
   — п. 2 ст. 167 ГК РФ

Норма означает: при признании сделки недействительной каждая сторона возвращает другой всё полученное, а если вернуть нельзя (например, участок уже перепродан) — возмещает его стоимость. Для вас это означает риск возврата матерью уплаченных ей денег и получения вами участка обратно (или взыскания его стоимости), а также подтверждает, что у продажи есть реальные имущественные последствия, которые нотариальное согласие жены как раз и нейтрализует.

Что это значит для вас. Основная «цена вопроса» — 500 рублей федерального тарифа плюс региональный тариф за нотариальное оформление. Гораздо существеннее имущественный риск: пока согласие не оформлено, сохраняется теоретическая возможность оспаривания сделки с применением реституции (возврат участка и денег). Оформление согласия этот риск устраняет, поэтому нотариальный тариф несопоставим с потенциальными потерями.

Вывод. Денежные последствия сводятся к стоимости нотариального оформления (федеральный тариф 500 руб. плюс региональный тариф) и к риску двусторонней реституции при признании сделки недействительной (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Оформление нотариального согласия жены — это как раз тот шаг, который исключает риск возврата участка и денег. Судебный спор, если бы он возник, рассматривается районным судом по месту нахождения участка или ответчика.

Позиция Росреестра: когда отсутствие согласия супруга блокирует регистрацию

Регистрационный орган не вправе произвольно требовать согласие супруга. Основание для приостановления регистрации сформулировано узко.

1. в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна;
   — пп. 15 п. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Ключевой момент: регистратор приостанавливает регистрацию из-за отсутствия согласия третьего лица (супруга) только тогда, когда из федерального закона следует, что сделка без такого согласия ничтожна. Сделка без согласия супруга по п. 3 ст. 35 СК РФ и п. 1 ст. 173.1 ГК РФ является оспоримой, а не ничтожной, поэтому по букве закона основание пп. 15 п. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ к ней напрямую не применяется.

1. В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
   — п. 1 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ

Порядок таков: если регистратор всё же полагает, что согласие нужно, он сначала приостанавливает регистрацию (ст. 26), и только при неустранении причины в срок приостановления выносит отказ (ст. 27). Отказ можно обжаловать в суде.

Что это значит для вас. Требование Росреестра (или покупателя у матери) о согласии жены в вашей ситуации обусловлено не прямым предписанием закона о ничтожности сделки, а сложившейся практикой и осторожностью регистратора при отчуждении имущества, которое может оказаться общим. Поскольку сделка оспоримая, отсутствие согласия само по себе не делает регистрацию незаконной, но практика регистрационных органов нередко приостанавливает регистрацию до представления нотариального согласия. Поэтому оформление согласия — практичный способ снять возражения и завершить продажу, а не следствие ничтожности сделки.

Вывод. Росреестр приостанавливает регистрацию из-за отсутствия согласия третьего лица лишь при ничтожности сделки (пп. 15 п. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ), а сделка без согласия супруга — оспоримая, то есть законного основания для отказа только по этому мотиву нет. Тем не менее представление нотариального согласия (одобрения) жены — надёжный и быстрый способ устранить приостановление и завершить сделку, избежав оспаривания решения регистратора. Отказ регистратора обжалуется в суд (п. 1 ст. 27, п. 2 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ).