Можно ли подарить долю в квартире дочери без нотариуса, если у других собственников тоже есть доли?

Обязательна ли нотариальная форма договора дарения доли бывшим мужем дочери

Основной вопрос — можно ли обойтись без нотариуса, если долю дарит только один из трёх сособственников. Для дарения недвижимости между гражданами установлена обязательная нотариальная форма:

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это означает, что сам договор дарения 1/3 доли (доля — тоже часть недвижимого имущества) между вашим бывшим мужем и дочерью как гражданами может быть совершён только в нотариальной форме. Дополнительно требование продублировано в специальном законе о регистрации:

Часть 11 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (введена Федеральным законом от 30 апреля 2021 г. № 120-ФЗ) (далее – Закон о государственной регистрации) определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пункт 1 части 11 этой же статьи).
— п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ № 4/2025 (утв. 22.12.2025)

Здесь важно точно понять исключение: из-под нотариальной формы выведены только «сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке». В вашей ситуации отчуждается лишь одна доля из трёх, а не доли всеми участниками, поэтому это исключение не применяется. Верховный Суд РФ прямо разъяснил, что из правила о нотариальном удостоверении дарения нет изъятия для доли:

Пункт 3 статьи 574 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13 декабря 2024 г. № 459-ФЗ) предусматривает, что договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. При этом закон не делает исключения из общего правила о нотариальном удостоверении договора дарения в отношении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.
— п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ № 4/2025 (утв. 22.12.2025)

Соблюдение формы подтверждается также общей нормой о ничтожности сделки при её несоблюдении:

1. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
   — п. 2, 3 ст. 163 ГК РФ

Для вашей ситуации это прямо означает: договор дарения 1/3 доли от бывшего мужа дочери подлежит обязательному нотариальному удостоверению, и «просто пойти в МФЦ» и подписать договор там — нельзя. МФЦ лишь принимает уже нотариально удостоверенный договор для подачи документов на регистрацию.

Вывод: договор дарения 1/3 доли от бывшего мужа дочери подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ, ч. 11 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). Оформить его без нотариуса через МФЦ нельзя. Исключение для «всех сособственников по одной сделке» к вашему случаю не применимо, поскольку долю отчуждает только один из трёх собственников.

Влияет ли на необходимость нотариуса одновременное дарение вами своей доли

Вы предположили, что нотариус может не понадобиться, если вы тоже подарите дочерь свою долю. Разберём — при каком условии форма может оказаться ненотариальной. Исключение в законе привязано к тому, что свои доли отчуждают все участники долевой собственности по одной сделке:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 11 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Об этом же исключении говорит Верховный Суд РФ:

Часть 11 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (введена Федеральным законом от 30 апреля 2021 г. № 120-ФЗ) (далее – Закон о государственной регистрации) определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пункт 1 части 11 этой же статьи).
— п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ № 4/2025 (утв. 22.12.2025)

Разбор применения: если все трое сособственников (вы, бывший муж и дочь) одновременно, одним договором, отчуждают свои доли, то формально сделка попадает в исключение п. 1 ч. 11 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ и нотариус не требовался бы. Однако это не ваш вариант по нескольким причинам. Во-первых, если долю дарит только один бывший муж, исключение не работает — нужен нотариус (вопрос 1). Во-вторых, дочь уже сособственник, и её собственная доля никому не отчуждается, поэтому «всеми участниками» ситуация не становится. В-третьих, даже сценарий с одновременным отчуждением долей сталкивается с приоритетом ГК РФ: по разъяснению Верховного Суда РФ требования к форме дарения недвижимости между гражданами определяются ст. 574 ГК РФ, которой должны соответствовать положения иных законов:

Пункт 3 статьи 574 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13 декабря 2024 г. № 459-ФЗ) предусматривает, что договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. При этом закон не делает исключения из общего правила о нотариальном удостоверении договора дарения в отношении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.
— п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ № 4/2025 (утв. 22.12.2025)

То есть даже при одновременном дарении долей всеми сособственниками надёжнее исходить из обязательности нотариального удостоверения (это позиция ВС РФ из п. 52 Обзора № 4/2025).

Вывод: сам по себе факт, что вы тоже подарите свою долю, не превращает сделку в ненотариальную. Ненотариальной может быть лишь сделка, в которой все сособственники отчуждают свои доли одним договором одновременно; в вашей конфигурации (дочь сохраняет свою долю, а доли дарят один или двое) условие исключения не выполняется, поэтому нотариус необходим.

Требуется ли согласие сособственников и соблюдение преимущественного права покупки

Преимущественное право покупки по закону привязано именно к продаже доли постороннему лицу, а не к дарению:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

Разбор применения: ст. 250 ГК РФ даёт остальным сособственникам преимущественное право покупки при продаже доли. При дарении доли цена не уплачивается и «покупки» нет, поэтому преимущественное право покупки у вас и у дочери не возникает и их согласие как сособственников на дарение доли дочери не требуется. Это снимает часть опасений: бывший муж может распорядиться своей долей по договору дарения без получения вашего согласия — ограничение только в форме сделки (нотариус).

Вывод: ни ваше согласие, ни согласие дочери как сособственников на дарение доли не требуется, преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) при дарении не применяется. Единственное требование — нотариальная форма договора дарения.

Налогообложение дочери и госпошлина за регистрацию

Дочь — одаряемая. Освобождается ли она от НДФЛ и какова госпошлина:

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации
— подп. 18.1 ст. 217 НК РФ

Разбор применения: доходы в порядке дарения недвижимости по общему правилу освобождены от НДФЛ, если даритель и одаряемый — члены семьи и (или) близкие родственники. Отец и дочь — близкие родственники, поэтому при дарении доли от отца доход дочери подлежит освобождению от налогообложения — НДФЛ она не платит.

За регистрацию перехода права уплачивается госпошлина:

1. за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22 1 , 22 4 , 24 - 26, 26 1 , 26 2 , 27 2 , 28 - 31, 61 и 80 1 настоящего пункта: (В редакции федеральных законов от 29.09.2019 № 325-ФЗ, от 02.07.2021 № 305-ФЗ, от 05.12.2022 № 493-ФЗ, от 12.07.2024 № 176-ФЗ, от 31.07.2025 № 275-ФЗ) для физических лиц: (В редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ) в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, кадастровая стоимость которого или ее часть, соответствующая размеру доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, не превышает 20 000 000 рублей, - 4000 рублей
   — абз. 3, 4 подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

Разбор применения: с 2024 года для физических лиц госпошлина за регистрацию права (доли) при кадастровой стоимости объекта (или её части по доле) не более 20 млн руб. составляет 4 000 руб., свыше — по специальной шкале. Плательщиком, как правило, выступает приобретатель (одаряемая дочь), размер зависит от кадастровой стоимости.

Вывод: дочь как близкий родственник дарителя-отца освобождается от НДФЛ с подаренной доли (подп. 18.1 ст. 217 НК РФ). За государственную регистрацию перехода права уплачивается госпошлина физлица в размере, установленном подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (4 000 руб. при кадастровой стоимости доли до 20 млн руб., иначе — по шкале).

Порядок и срок регистрации перехода права; последствия отказа

После удостоверения договора нотариусом подаётся заявление на регистрацию перехода права. Регистрация проводится по заявлению:

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов
— ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ

Разбор применения: с даты приёма органом регистрации заявления и документов регистрация права по общему правилу проводится в течение семи рабочих дней (при подаче через МФЦ срок исчисляется со дня поступления документов в Росреестр). Подать нотариально удостоверенный договор и заявление можно через МФЦ. Именно на этом этапе вы можете использовать МФЦ — но не для заключения сделки, а для подачи уже готового нотариального документа.

Если подать в Росреестр договор дарения доли без нотариального удостоверения, регистрация будет приостановлена с последующим отказом, а сама сделка ничтожна:

Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).
— п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ № 4/2025 (утв. 22.12.2025)

Вывод: порядок таков: нотариус удостоверяет договор дарения доли → стороны подают документы через МФЦ (или напрямую в Росреестр) → регистрация перехода права в течение семи рабочих дней. При отсутствии нотариального удостоверения регистрация приостанавливается с последующим отказом (п. 13 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ), а сделка ничтожна (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

Переход права на долю и обновление записей ЕГРН

Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю только после государственной регистрации, и именно регистрация является единственным доказательством права:

государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности. 2. При переходе прав на военное недвижимое имущество на основании решения о передаче военного недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 8 декабря 2011 года № 423-ФЗ "О порядке безвозмездной передачи военного недвижимого имущества в собственность субъектов Российской Федерации, муниципальную собственность и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и заявления соответствующего субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления государственная регистрация прав на такой объект недвижимости осуществляется без заявления о государственной регистрации перехода права собственности Российской Федерации, без заявления о прекращении вещных прав собственника (правообладателя) такого объекта недвижимости. (В редакции федеральных законов от 26.04.2016 № 108-ФЗ; от 03.08.2018 № 308-ФЗ) 3. Основанием для государственной регистрации перехода прав на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации", является предусмотренный статьей 7 3 указанного Закона договор или вступивший в силу судебный акт.
— п. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Разбор применения: после нотариального удостоверения договора и подачи документов в Росреестр (через МФЦ) орган регистрации вносит запись о переходе права — право бывшего мужа на 1/3 доли прекращается, а у дочери возникает право уже на 2/3 (её собственная 1/3 + дарёная 1/3). Государственная регистрация в ЕГРН является единственным доказательством существования права (ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ), поэтому по итогам сделки выдаётся (обновляется) выписка из ЕГРН, подтверждающая новое распределение долей: у вас остаётся 1/3, у дочери — 2/3, доля бывшего мужа прекращается.

Вывод: переход права на долю происходит в момент государственной регистрации. После регистрации право бывшего мужа на 1/3 доли прекращается, у дочери возникает право на 2/3 доли, а выписки из ЕГРН подлежат обновлению (выдаётся новая выписка с актуальными записями о правообладателях и размерах долей).