Нужна ли справка от опеки при продаже квартиры, если несовершеннолетний ребенок прописан, но не имеет доли в собственности?

Обязательна ли справка (разрешение) опеки, если ребёнок не собственник, а только прописан

Ключевой вопрос — требуется ли согласие органа опеки при продаже квартиры, где проживает несовершеннолетний, не имеющий доли. Ответ зависит от правового статуса ребёнка: он является членом семьи собственника с правом пользования, а не собственником и не подопечным.

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
   — п. 1 ст. 292 ГК РФ

Ребёнок собственника — это член его семьи, и его право пользования квартирой производно от права собственности родителя. Отдельного имущественного права (доли) у него нет, поэтому распоряжение квартирой не является распоряжением «имуществом ребёнка».

1. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
   — п. 2 ст. 292 ГК РФ

Поскольку право пользования ребёнка как члена семьи прежнего собственника прекращается самим фактом перехода права собственности к покупателю, никакого сохраняющегося обременения за ним не остаётся — а значит, защищать «утрачиваемое» право через опеку не требуется.

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ

Согласие опеки по п. 4 ст. 292 ГК РФ нужно только в двух ситуациях: (1) ребёнок находится под опекой/попечительством, (2) ребёнок остался без родительского попечения (и об этом известно органу опеки). Обычный ребёнок, проживающий с родителем-собственником, ни под одну из этих категорий не подпадает.

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Норма о предварительном разрешении касается распоряжения имуществом, ПРИНАДЛЕЖАЩИМ подопечному. Квартира ребёнку не принадлежит, доли у него нет — значит, совершается сделка с имуществом родителя, а не с имуществом ребёнка; разрешение по ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ здесь не требуется.

Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации .
— ч. 5 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Эта норма прямо отсылает к п. 4 ст. 292 ГК РФ: механизм согласия опеки приводится в действие только в «случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292», то есть при опеке/попечительстве или утрате родительского попечения. Ваша ситуация под эти случаи не подходит.

Вывод по вопросу: если ребёнок не собственник, не находится под опекой/попечительством и проживает с вами (не остался без родительского попечения), согласие (справка, разрешение) органа опеки для продажи квартиры не требуется; требование покупателя в этой части юридически не обосновано. Если же ребёнок остался без родительского попечения либо находится под опекой — согласие опеки обязательно по п. 4 ст. 292 ГК РФ и ч. 5 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ.

Вправе ли Росреестр не зарегистрировать сделку из-за отсутствия справки опеки

Покупатель и риелторы часто ссылаются на то, что «регистратор не пропустит сделку без опеки». Проверяем, есть ли такое основание в законе.

1. проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
   — п. 3 ч. 1 ст. 29 ФЗ № 218-ФЗ

При регистрации проводится правовая экспертиза документов на предмет наличия оснований для приостановления или отказа, установленных Законом № 218-ФЗ. То есть регистратор проверяет документы по закрытому перечню оснований, а не по «пожеланиям» сторон.

1. в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна;
   — п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Единственное основание в ст. 26, касающееся согласия госоргана, применяется, если согласие предусмотрено федеральным законом И без него сделка ничтожна. Как показано выше, при отсутствии доли и родительского попечения согласие опеки законом не предусмотрено вообще, поэтому и приостанавливать регистрацию по этому мотиву регистратор не вправе.

Вывод по вопросу: у Росреестра нет законного основания требовать справку опеки или отказывать/приостанавливать регистрацию по причине её отсутствия, если ребёнок не собственник, не подопечный и не оставлен без попечения. Если регистрацию всё же приостановят, действует порядок обжалования.

12 1 . Решение о приостановлении может быть обжаловано во внесудебном порядке заявителем или его представителем, а в части приостановления государственного кадастрового учета также кадастровым инженером, подготовившим межевой план, технический план, карту-план территории или акт обследования, представленные в установленном настоящим Федеральным законом порядке с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, либо юридическим лицом, работником которого является кадастровый инженер, подготовивший межевой план, технический план, карту-план территории или акт обследования, представленные в указанном порядке, в апелляционную комиссию, созданную в соответствии с решением федерального органа исполнительной власти, указанного в части 1 статьи 3 настоящего Федерального закона. Обжалование решения о приостановлении во внесудебном порядке не является обязательным досудебным порядком обжалования такого решения о приостановлении.
— ч. 12.1 ст. 29 ФЗ № 218-ФЗ

Приостановление обжалуется во внесудебном порядке в апелляционную комиссию Росреестра либо в суд; внесудебный порядок не является обязательным досудебным. Отказ (ч. 12.2 ст. 29) обжалуется в суд.

Как снять ребёнка с регистрационного учёта и что писать в договоре

Даже если право пользования прекращается автоматически при продаже, до сделки целесообразно закрыть вопрос регистрации, чтобы снять возражения покупателя.

Снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях: изменение места жительства - на основании заявления гражданина в письменной форме или в форме электронного документа о регистрации по новому месту жительства; (В редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 227-ФЗ) абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 525-ФЗ) абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 525-ФЗ) признание безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда; смерть или объявление решением суда умершим - на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке , и (или) сведений о государственной регистрации смерти, содержащихся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния, предоставляемых в органы регистрационного учета в порядке, установленном законодательством об актах гражданского состояния, либо на основании документа, выданного компетентным органом иностранного государства в удостоверение факта регистрации смерти ; (В редакции Федерального закона от 27.01.2023 № 4-ФЗ) выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда;
— ст. 7 Закона РФ № 5242-1

Закон различает два порядка снятия с учёта по месту жительства: по заявлению самого гражданина (его законного представителя) в связи с изменением места жительства либо на основании вступившего в силу решения суда о признании утратившим право пользования/выселении. Поскольку ребёнок проживает с вами, вы как законный представитель подаёте заявление о снятии с учёта (в связи с изменением места жительства) — судебное решение для этого не требуется.

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
   — п. 1 ст. 558 ГК РФ

Для покупателя практически важнее другое: в договоре обязательно указывается перечень лиц, СОХРАНЯЮЩИХ право пользования квартирой после purchase. Если после продажи ребёнок сохраняющегося права не имеет (его право прекращается по п. 2 ст. 292 ГК РФ), это отражается в договоре, а покупатель получает подтверждение отсутствия обременения.

Вывод по вопросу: снять ребёнка с регистрационного учёта можно заявлением законного представителя в связи с изменением места жительства (при наличии основания — постановки на учёт по новому адресу) без обращения в суд; дополнительно (или вместо этого) в договор включается условие о лицах, сохраняющих право пользования, — при отсутствии доли и сохранённого права ребёнок в перечень не включается либо указывается его снятие с учёта к определённой дате.

Ветка «если у ребёнка окажется доля в праве» — тогда опека обязательна

Обязательно проверьте выписку ЕГРН: если ребёнок всё-таки собственник (доля), вывод меняется на противоположный.

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

Если за ребёнком зарегистрирована доля, отчуждение квартиры в соответствующей части является распоряжением имуществом несовершеннолетнего, и родитель как законный представитель обязан получить предварительное разрешение опеки. Без него сделка по отчуждению доли ребёнка незаконна, а последствия защитные.

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации .
— ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Опека при выявлении отчуждения имущества подопечного без предварительного разрешения обязана обратиться в суд о расторжении договора и возврате имущества. Это прямой риск для покупателя и для продавца.

Вывод по вопросу: при наличии у ребёнка доли без предварительного разрешения органа опеки продажа невозможна и оспорима; поэтому до сделки получите свежую выписку ЕГРН и, если доля есть, оформляйте разрешение опеки по ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ и п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Риски и доказывание статуса ребёнка

Основной риск — не регистрация «сама по себе», а возможное оспаривание сделки, если после продажи выяснится, что ребёнок подпадал под защиту опеки.

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации .
— ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

При отчуждении имущества подопечного без предварительного разрешения опека вправе требовать расторжения договора и возврата имущества — это ключевой риск, который снимается только проверкой статуса ребёнка. Дополнительно сделка без необходимого согласия оспорима по правилам о сделках с превышением полномочий, а при ничтожности — регистратор приостанавливает запись (п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ, приведён выше).

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
   — п. 1 ст. 460 ГК РФ

Чтобы защитить и продавца, и покупателя, рекомендуется письменно зафиксировать в договоре, что иных лиц, сохраняющих право пользования, нет, а ребёнок снимается с учёта. Это распределяет риски: продавец отвечает за сокрытие прав третьих лиц, а покупатель, знавший об обременении, лишается части способов защиты.

Доказательства статуса ребёнка (подтверждают отсутствие необходимости в опеке): свежая выписка ЕГРН (отсутствие зарегистрированной доли у ребёнка), справка МФЦ/паспортного стола о лицах, зарегистрированных в квартире, справка о составе семьи. Эти документы предъявляются покупателю вместо справки опеки и приобщаются к сделке.

Вывод по вопросу: критический риск для продавца — не справка опеки, а возможное наличие у ребёнка доли или статуса оставшегося без попечения; обезопасьте сделку свежими документами (выписка ЕГРН, справка о зарегистрированных лицах) и условием договора об отсутствии сохраняющих право лиц. Тогда требование покупателя о справке опеки необоснованно, а риск оспаривания минимизирован.