Продажа доли в квартире после двухлетнего перерыва: необходимость повторного уведомления
Анализ ситуации
В вашем случае сестра (собственник доли) выполнила первоначальную процедуру уведомления о намерении продать долю через нотариуса, и один из сособственников дал согласие на покупку. Однако после двухлетнего перерыва в реализации сделки возник вопрос о необходимости повторного соблюдения процедуры уведомления.
Применимые правовые нормы
Срок действия уведомления и согласия
"Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 250)
Закон устанавливает конкретный срок для реализации преимущественного права покупки — один месяц для недвижимого имущества. При этом законодательство не содержит положений о "сроке действия" самого уведомления или полученного согласия.
Допустимость электронной формы уведомления
"Нотариус передает заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам. Документы на бумажном носителе могут быть переданы лично под расписку, направлены по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или переданы с использованием технических средств, в том числе информационно-телекоммуникационных сетей." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 86)
"Электронные документы физических или юридических лиц, подписанные квалифицированными электронными подписями соответствующих лиц, могут передаваться нотариусом другим физическим или юридическим лицам путем создания пакета электронных документов, подписанных квалифицированной электронной подписью нотариуса, и передачи его с использованием информационно-телекоммуникационных сетей." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 86)
Выводы и рекомендации
По поводу необходимости повторного уведомления
-
Первоначальное уведомление утратило юридическую силу — несмотря на то, что закон прямо не устанавливает срок действия уведомления, двухлетний перерыв является значительным сроком, в течение которого могли измениться обстоятельства (рыночная стоимость доли, финансовое положение сособственников и т.д.).
-
Согласие брата на покупку доли, полученное два года назад, не сохраняет силу — поскольку сделка не была совершена в разумный срок, а установленный законом месячный срок для реализации преимущественного права давно истек.
-
Требуется проведение всей процедуры заново — сестре необходимо повторно обратиться к нотариусу для направления нового уведомления всем сособственникам с указанием актуальной цены и условий продажи.
По поводу формы уведомления
Электронная почта является допустимым способом направления уведомления через нотариуса при условии соблюдения требований законодательства об электронной подписи и нотариальном делопроизводстве.
Практические рекомендации
- Сестре следует повторно обратиться к нотариусу для оформления нового уведомления о намерении продать долю.
- В новом уведомлении должны быть указаны актуальная цена и условия продажи.
- После направления уведомления сособственникам будет предоставлен новый месячный срок для реализации преимущественного права покупки.
- Если в течение месяца никто из сособственников не воспользуется своим правом, сестра сможет продать долю третьему лицу.
В случае возникновения спорных ситуаций рекомендую обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищных и имущественных вопросах.
