Покупка участка с горелым домом: можно ли покупать, если в доме прописаны несовершеннолетние, нужно ли согласие матери на выписку и какие риски оспаривания сделки

Можно ли покупать дом с зарегистрированными несовершеннолетними и нужно ли согласие их матери

Сам по себе факт регистрации внуков не ограничивает собственника в распоряжении домом: закон закрепляет за ним право отчуждать имущество.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211.
   — п. 1 ст. 209 ГК РФ

Собственник вправе продать дом вместе с участком единолично, и наличие регистрации посторонних (в том числе несовершеннолетних) лиц сделку не блокирует.

Право пользования зарегистрированных внуков носит производный от прав собственника характер и прекращается в силу закона при переходе права собственности к покупателю:

1. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
   — п. 2 ст. 292 ГК РФ

Это ядро ответа по вопросу 1: как только право собственности перейдёт к вам, право пользования домом у внуков прекратится автоматически — отдельного «согласия матери на выписку» закон не требует. Мать (законный представитель) нужна не для того, чтобы разрешить продажу, а лишь для действий за самих детей при их снятии с учёта.

Согласие органа опеки требуется не всегда, а только в прямо указанных случаях — если дети находятся под опекой/попечительством либо остались без родительского попечения:

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ

Здесь ключевой факт — жив ли и дееспособен ли родитель (мать/отец внуков). Если дети проживают с матерью и находятся на родительском попечении, их регистрация у деда-собственника сама по себе не превращает сделку в сделку, требующую разрешения органа опеки. Разрешение опеки понадобилось бы, только если бы дети были под опекой или без родительского попечения.

Отсутствие необходимого разрешения (если оно требуется) делает сделку оспоримой и лишь при доказанном знании покупателя:

1. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. 3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 174. Последствия нарушения представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица 1.
   — п. 2 ст. 173.1 ГК РФ

Если бы дети были под опекой и разрешение опеки не получено, вы бы как покупатель рисковали оспариванием — но только при доказанности, что знали об отсутствии согласия. При обычной ситуации (дети на попечении матери) этой вилки нет.

Вывод: покупать объект юридически можно — регистрация внуков не препятствует продаже, а их право пользования прекращается автоматически при переходе права собственности (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Согласие матери на выписку как таковое не требуется; её участие нужно лишь для подачи заявления о снятии детей с учёта. Разрешение органа опеки обязательно только в случае, когда дети находятся под опекой/попечительством либо остались без родительского попечения (п. 4 ст. 292 ГК РФ, ч. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Обязательное условие договора: перечень лиц, сохраняющих право пользования

Договор продажи жилого дома, в котором проживают лица, сохраняющие по закону право пользования, обязан содержать их перечень:

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 18.04.2018 № 67-ФЗ ) § 8. Продажа предприятия Статья 559. Договор продажи предприятия 1. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. 2. Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором. (В редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ ) 3.
   — п. 1 ст. 558 ГК РФ

Хотя право пользования внуков прекратится в силу п. 2 ст. 292 ГК РФ, судебная практика и законодатель требуют прямо фиксировать в договоре, кто именно зарегистрирован в доме и на каком праве, — иначе возникает спор о добросовестности и об условиях сделки. Практическая рекомендация: включить в договор отдельный пункт о том, что в доме зарегистрированы несовершеннолетние внуки продавца, их право пользования прекращается на основании п. 2 ст. 292 ГК РФ, и продавец обязуется обеспечить снятие их с регистрационного учёта в срок до ____ (например, 30 дней с даты регистрации перехода права).

Продавец обязан передать объект свободным от прав третьих лиц:

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 197. Специальные сроки исковой давности 1. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. 2. Правила статьи 195, пункта 2 статьи 196 и статей 198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 198. Недействительность соглашения об изменении сроков исковой давности Сроки исковой давности и порядок их исчисления не могут быть изменены соглашением сторон. Основания приостановления и перерыва течения сроков исковой давности устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. Статья 199. Применение исковой давности 1.
   — п. 1 ст. 196 ГК РФ

Если окажется, что кто-то из зарегистрированных сохраняет право пользования (например, отказник от приватизации или иное лицо с самостоятельным правом), вы вправе требовать уменьшения цены либо расторжения договора — если не знали об этих правах. Чтобы не потерять это право, не следует в договоре подтверждать, что вам известно о сохранении чьих-либо прав пользования.

Вывод: в договоре купли-продажи обязательно указываются все лица, сохраняющие право пользования домом, с указанием их прав (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Рекомендуется прямо оговорить, что право пользования зарегистрированных внуков прекращается при переходе права собственности, и закрепить обязанность продавца снять их с учёта в определённый срок — это лишает покупателя будущих споров о составе обременений.

Как и на каком основании после покупки снять внуков с регистрационного учёта

Снятие с регистрационного учёта по месту жительства производится лишь в исчерпывающе перечисленных случаях (изменение места жительства по заявлению, решение суда, смерть и др.):

Снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях: изменение места жительства - на основании заявления гражданина в письменной форме или в форме электронного документа о регистрации по новому месту жительства; (В редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 227-ФЗ) абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 525-ФЗ) абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 525-ФЗ) признание безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда; смерть или объявление решением суда умершим - на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке , и (или) сведений о государственной регистрации смерти, содержащихся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния, предоставляемых в органы регистрационного учета в порядке, установленном законодательством об актах гражданского состояния, либо на основании документа, выданного компетентным органом иностранного государства в удостоверение факта регистрации смерти ; (В редакции Федерального закона от 27.01.2023 № 4-ФЗ) выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда;
— ст. 7 Закона РФ № 5242-1

Обратите внимание: автоматического снятия при смене собственника в этом перечне нет. Поэтому после покупки возможны два сценария:

• Добровольный (быстрый): мать (законный представитель) подаёт заявление о снятии детей с учёта по прежнему месту жительства / о регистрации по новому месту жительства. Это основание предусмотрено пп. «а» п. 31 Правил:

1. Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: а) изменения места жительства - на основании подаваемых гражданином (представителем гражданина по доверенности) в письменной форме или в форме электронного документа заявления о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии с регистрационного учета по месту жительства; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26.06.2025 № 960) б) (Подпункт утратил силу - Постановление Правительства Российской Федерации от 05.03.2015 № 194) в) (Подпункт утратил силу - Постановление Правительства Российской Федерации от 05.03.2015 № 194) г) признания безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда; д) смерти или объявления решением суда умершим - на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке , и (или) сведений о государственной регистрации смерти, содержащихся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния, предоставляемых в органы регистрационного учета в порядке, установленном законодательством об актах гражданского состояния, либо на основании документа, выданного компетентным органом иностранного государства в удостоверение факта регистрации смерти ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 18.05.2023 № 776) е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда;
   — пп. «е» п. 31 Правил регистрации, утв. ПП РФ № 713

• Принудительный (через суд): если добровольно снять детей не удаётся, право пользования прекращается по п. 2 ст. 292 ГК РФ, и вы как новый собственник вправе обратиться в суд с иском о признании их утратившими право пользования; только вступившее в силу решение суда станет основанием для снятия с учёта (пп. «е» п. 31 Правил № 713).

Поскольку местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, признаётся место жительства их законных представителей:

1. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов. Статья 21. Дееспособность гражданина 1. Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста. 2. В случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения восемнадцати лет. При признании брака недействительным суд может принять решение об утрате несовершеннолетним супругом полной дееспособности с момента, определяемого судом. Статья 22. Недопустимость лишения и ограничения правоспособности и дееспособности гражданина 1. Никто не может быть ограничен в правоспособности и дееспособности иначе, как в случаях и в порядке, установленных законом. 2.
   — п. 2 ст. 20 ГК РФ

регистрация детей по адресу деда, где они фактически не проживают (дом без крыши), сама по себе не создаёт им самостоятельного жилищного права — они следуют за родителями. Это усиливает позицию покупателя в судебном споре.

Вывод: снять внуков с учёта можно двумя путями — добровольно по заявлению матери (пп. «а» п. 31 Правил № 713) либо через суд о признании утратившими право пользования на основании п. 2 ст. 292 ГК РФ (пп. «е» п. 31 Правил № 713, ст. 7 Закона РФ № 5242-1). Иск предъявляется в районный суд по месту нахождения дома (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

Риски оспаривания сделки детьми и их матерью

Оспаривание возможно только по конкретным основаниям и в ограниченные сроки. Если бы договор был совершён без разрешения органа опеки (когда оно требовалось), сделка была бы оспоримой:

1. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. 3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 174. Последствия нарушения представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица 1.
   — п. 2 ст. 173.1 ГК РФ

Срок для оспоримой сделки короткий — один год с момента, когда истец узнал об основании:

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.".
— п. 2 ст. 181 ГК РФ

Общий срок для иных требований — три года:

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 197. Специальные сроки исковой давности 1. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. 2. Правила статьи 195, пункта 2 статьи 196 и статей 198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 198. Недействительность соглашения об изменении сроков исковой давности Сроки исковой давности и порядок их исчисления не могут быть изменены соглашением сторон. Основания приостановления и перерыва течения сроков исковой давности устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. Статья 199. Применение исковой давности 1.
   — п. 1 ст. 196 ГК РФ

Отдельно следует проверить два фактических обстоятельства, которые чаще всего порождают риск:

1. Режим имущества продавца. Если дом и участок приобретены собственником в браке и оформлены на него одного, они могут быть общим имуществом супругов, и тогда для сделки нужно нотариально удостоверенное согласие супруга (по аналогии со ст. 35 СК РФ). Это — самостоятельный риск, не связанный с внуками. Нужно уточнить семейное положение продавца и происхождение имущества (по договору купли-продажи, наследству, приватизации).

2. Дееспособность продавца. Если пожилой собственник состоит под опекой либо страдает психическим расстройством, сделка может быть оспорена (ст. 177 ГК РФ), а при отчуждении без разрешения опеки — по ч. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»:

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Вывод: оспаривание детьми/матерью возможно только по конкретным основаниям и только если право пользования детей не прекратилось либо отсутствовало требовавшееся согласие опеки. Сама регистрация внуков — не основание для признания сделки недействительной; право пользования прекращается в силу п. 2 ст. 292 ГК РФ. Риск оспоримой сделки по основанию отсутствия разрешения опеки ограничен годичным сроком (п. 2 ст. 181 ГК РФ), а иные требования — трёхлетним (п. 1 ст. 196 ГК РФ).

Сгоревший дом: судьба объекта и земельного участка

Дом 2012 года после пожара утратил крышу и фактически не соответствует признакам жилого: несущие и ограждающие конструкции должны находиться в работоспособном состоянии и обеспечивать безопасное пребывание граждан, а жилое помещение должно быть защищено от проникновения дождевой и талой воды:

П. 10 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47, устанавливает: «Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения […] должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения […] не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций […] и обеспечивают безопасное пребывание граждан…». Сгоревший дом этому не отвечает.

Основания для признания дома непригодным прямо предусмотрены:

1. Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
   — п. 33 Положения, утв. ПП РФ № 47

Сам факт гибели/уничтожения имущества закон называет основанием прекращения права собственности:

1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239); (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 3 1 ) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239 1 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3 2 ) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239 2 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241); 5) реквизиция (статья 242); 6) конфискация (статья 243);
   — п. 1 ст. 235 ГК РФ

Это значит, что объект, утративший свойства недвижимой вещи, может быть снят с кадастрового учёта по заявлению собственника в связи с прекращением существования:

1. собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости; 4 1 ) собственника земельного участка, на котором были расположены прекратившие существование здание, сооружение, помещения или машино-места в них, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, - при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости и государственной регистрации прекращения зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости прав на такие объекты недвижимости, если собственник таких объектов недвижимости ликвидирован (в отношении юридического лица) или его правоспособность прекращена в связи со смертью и право на данные объекты недвижимости не перешло по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом (в отношении физического лица);
   — пп. 4 ч. 1 ст. 15 ФЗ № 218-ФЗ

Участок и дом связаны принципом единства судьбы:

1. единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
   — пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ

и при переходе права на здание покупатель приобретает право на использование соответствующей части участка на тех же условиях:

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
   — п. 4 ст. 35 ЗК РФ

Здесь важна оговорка: если вы покупаете и участок, и дом одновременно одним договором, принцип единства судьбы соблюдён. Риск возникает, если пытаться оформить участок и дом разными сделками или покупать только «участок с числящимся домом», не отражая судьбу дома в договоре.

Вывод: сгоревший дом следует либо снять с кадастрового учёта как прекративший существование (п. 1 ст. 235 ГК РФ, пп. 4 ч. 1 ст. 15 ФЗ № 218-ФЗ), либо оформить как подлежащий сносу/реконструкции. В договор необходимо включить условие о фактическом состоянии дома (непригоден для проживания, требуется снос/восстановление), иначе продавец или покупатель впоследствии сможет ссылаться на существенное заблуждение относительно качества предмета сделки (ст. 178 ГК РФ). Участок и дом продаются вместе — это требование принципа единства судьбы (пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Защитные ветки: если снятие с учёта или снятие с кадастра «зависнут»

Ветка А. Продавец отказывается снять внуков с учёта до сделки. Тогда обязанность снятия перекладывается на вас как нового собственника. После регистрации перехода права вы подаёте иск о признании внуков утратившими право пользования (п. 2 ст. 292 ГК РФ) с требованием о снятии с учёта. Подсудность — по месту нахождения дома (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ):

П. 1 ст. 30 ГПК РФ: «Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов…».

Ветка Б. Хотите, чтобы проблему решил продавец. Настаивайте на предварительном (до подписания) снятии всех зарегистрированных лиц с учёта и (или) на снятии сгоревшего дома с кадастрового учёта силами продавца как собственника (пп. 4 ч. 1 ст. 15 ФЗ № 218-ФЗ). Это законно: распоряжаться объектом — его право (п. 1 ст. 209 ГК РФ), но и обязанность передать объект свободным от прав третьих лиц лежит на нём (п. 1 ст. 460 ГК РФ):

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 197. Специальные сроки исковой давности 1. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. 2. Правила статьи 195, пункта 2 статьи 196 и статей 198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 198. Недействительность соглашения об изменении сроков исковой давности Сроки исковой давности и порядок их исчисления не могут быть изменены соглашением сторон. Основания приостановления и перерыва течения сроков исковой давности устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. Статья 199. Применение исковой давности 1.
   — п. 1 ст. 196 ГК РФ

Если вы знали о сохранении чьих-либо прав пользования и согласились принять объект таким, вы теряете право требовать уменьшения цены/расторжения — это ещё один довод закрепить в договоре заверение продавца об отсутствии сохраняющихся прав.

Ветка В. Отказ Росреестра снять дом с учёта или зарегистрировать переход права. Отказ обжалуется в порядке, установленном ФЗ № 218-ФЗ, в течение установленного срока; при отказе в государственной регистрации перехода права (например, из-за противоречий в сведениях ЕГРН или отсутствия заявления о судьбе дома) необходимо устранить причину: подать заявление о снятии дома с учёта либо оформить единый договор на участок и дом.

Вывод: наименее рискованный вариант — требовать от продавца снятия всех зарегистрированных лиц с учёта и снятия сгоревшего дома с кадастрового учёта до сделки; если это невозможно, вы как новый собственник снимаете внуков через суд (п. 2 ст. 292 ГК РФ, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ), а дом — по заявлению как собственника (пп. 4 ч. 1 ст. 15 ФЗ № 218-ФЗ).

Основания оспаривания сделки (доп. конкретика)

Конкретный риск для пожилого собственника — оспаривание сделки по основанию неспособности понимать значение своих действий:

1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения
   — п. 1 ст. 177 ГК РФ

Это наиболее частый реальный повод для оспаривания сделок с недвижимостью пожилых граждан их родственниками (в том числе матерью внуков). Защитой покупателя являются: (1) внешняя проверка дееспособности продавца (выписка ЕГРН, отсутствие сведений о банкротстве/недееспособности), (2) совершение сделки у нотариуса, который удостоверяет сделку и выясняет действительную волю сторон, (3) фиксация в договоре, что продавец лично подписал его и подтверждает отсутствие обстоятельств, препятствующих сделке.

Что касается заблуждения относительно качества предмета (сгоревший дом): закон относит к существенному заблуждение относительно качеств предмета, которые в обороте рассматриваются как существенные (пп. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ, процитировано ранее). Поэтому в договоре прямо фиксируется фактическое состояние дома (непригоден для проживания, требуется снос/восстановление) — это снимает риск последующего оспаривания продавцом по мотиву «не знал, что продаю дешевле, чем объект стоит».

Вывод: реальные основания оспаривания — не регистрация внуков (она не даёт им права оспаривать сделку: право пользования прекращается по п. 2 ст. 292 ГК РФ), а недееспособность/неспособность продавца понимать значение своих действий (п. 1 ст. 177 ГК РФ) либо существенное заблуждение о качестве объекта (ст. 178 ГК РФ). Сроки: 1 год по оспоримым (п. 2 ст. 181 ГК РФ), 3 года в общем порядке (п. 1 ст. 196 ГК РФ). Минимизация — нотариальное удостоверение сделки и фиксация фактического состояния дома в договоре.