Нужен ли нотариус при продаже доли в квартире другому сособственнику, если доля в совместной собственности супругов

Обязательно ли нотариальное удостоверение при продаже доли супругов маме — другому сособственнику

Общее правило установлено ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ: любая сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит нотариальному удостоверению. Исключение предусмотрено только для случая, когда свои доли отчуждают ВСЕ участники долевой собственности по одной сделке.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Это исключение в вашей ситуации НЕ работает: мама свою долю не продаёт, она выступает покупателем, а отчуждается только доля супругов. Поскольку не все сособственники отчуждают свои доли по одной сделке, под исключение (п. 1 ч. 1.1 ст. 42) сделка не подпадает.

Этот вывод прямо подтвердил Верховный Суд РФ:

Часть 11 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (введена Федеральным законом от 30 апреля 2021 г. № 120-ФЗ) (далее – Закон о государственной регистрации) определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
— п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ № 4/2025 (утв. 22.12.2025)

То, что покупатель — тоже сособственник, значения не имеет: правило ч. 1.1 ст. 42 привязано не к личности покупателя, а к составу отчуждаемых долей (кто именно из сособственников выходит из объекта). Нотариус в вашем случае прав.

Обязательность нотариальной формы означает и то, что нотариус проверяет законность сделки и наличие у каждой стороны права на её совершение:

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
— п. 1 ст. 163 ГК РФ

Наконец, специальное правило: юридическое значение имеет именно форма, нарушение которой влечёт ничтожность (см. блок о последствиях).

Вывод: нотариальное удостоверение договора купли-продажи вашей доли маме ОБЯЗАТЕЛЬНО. Исключение ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ («всеми сособственниками по одной сделке») не применяется, так как мама свою долю не отчуждает. То обстоятельство, что покупатель — сособственник, от нотариуса не освобождает. Сэкономить на удостоверении за счёт «продажи другому сособственнику» не получится.

Нужно ли соблюдать преимущественное право покупки и извещать сособственников

Участник долевой собственности распоряжается своей долей по своему усмотрению, но с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ при возмездном отчуждении:

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Однако преимущественное право покупки по ст. 250 ГК РФ возникает только при продаже доли ПОСТОРОННЕМУ лицу:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Здесь покупатель — мама — уже является участником долевой собственности. Продажа доли сособственнику не является продажей «постороннему лицу», поэтому преимущественное право покупки не затрагивается и письменное извещение с месячным сроком ожидания не требуется. Других сособственников, кроме мамы, у квартиры нет.

Вывод: извещать кого-либо о намерении продать долю и ждать месяц не нужно — покупатель сам является сособственником. Отсутствие извещения сделку не порочит. Это не отменяет, однако, обязанности удостоверить договор у нотариуса (см. блок 1).

Режим совместной собственности супругов и согласие супруга на сделку

Доля, о которой идёт речь, — совместная собственность супругов (что подтверждается и выпиской ЕГРН):

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Специальная норма п. 3 ст. 35 СК РФ требует нотариально удостоверенного согласия супруга на сделку по распоряжению недвижимостью и на сделку, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Поскольку договор купли-продажи доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению, при продаже общей доли требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Практически это решается просто: нотариус, удостоверяющий договор, одновременно удостоверяет и согласие супруга — оба супруга подписывают сделку как продавцы, так как доля является их общим имуществом.

Вывод: продавцами по договору должны выступать оба супруга (их общая совместная собственность), и требуется нотариально удостоверенное согласие супруга-сопродавца. Это согласие оформляется у того же нотариуса при удостоверении договора. Скрытый риск: если согласие не будет оформлено, супруг вправе в течение года требовать признания сделки недействительной (п. 3 ст. 35 СК РФ), поэтому экономить на этой формальности нельзя.

Последствия заключения договора без нотариуса

Если нотариальное удостоверение обязательно, а стороны его не соблюли, сделка ничтожна:

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 164. Государственная регистрация сделок 1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки 1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. 2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 3.
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Иное удостоверение сделки обязательно только в случаях, указанных в законе, либо если стороны сами договорились о нём:

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
— п. 2 ст. 163 ГК РФ

Никаких исключений «для сособственников» закон не предусматривает. Более того, Верховный Суд РФ прямо разъяснил, что при отсутствии нотариального удостоверения договора дарения («отчуждения») доли государственная регистрация перехода права приостанавливается с последующим отказом в регистрационных действиях. Те же последствия влечёт отсутствие нотариуса и в договоре купли-продажи доли.

Вывод: договор купли-продажи доли, составленный в простой письменной форме без нотариуса, будет ничтожным, а Росреестр откажет в регистрации перехода права. Риск утраты задатка/денег и споров — на сторонах. Единственный законный путь — удостоверение у нотариуса.

Налоговые последствия продажи доли

По общему правилу доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, если объект был в собственности в течение минимального предельного срока — пяти лет. Сокращённый трёхлетний срок применяется, в частности, если право получено в дар от близкого родственника, в порядке наследования или приватизации:

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Для доли, приобретённой в совместную собственность супругов, срок владения считается с даты, когда право собственности впервые возникло у любого из супругов. Если доля была в собственности более пяти лет (а в указанных в законе случаях — более трёх лет), налог при продаже маме не возникает вовсе.

Если срок меньше минимального, продавец обязан задекларировать доход и вправе уменьшить его на имущественный вычет (до 1 млн руб. на долю) либо на документально подтверждённые расходы на приобретение. При этом важно, что покупатель — мама, однако взаимозависимость сторон сама по себе не создаёт дополнительного налога при продаже по рыночной цене.

Вывод: НДФЛ либо не возникнет (при владении долей более 5 лет, а в случаях из подп. 1–3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ — более 3 лет), либо исчисляется с учётом вычета или расходов. Цена в нотариальном договоре должна быть реальной: занижение влечёт налоговые риски и риск оспаривания сделки как притворной (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Ветвление (решающий факт): если доля у супругов в собственности менее 5 лет — декларацию 3-НДФЛ подать обязательно; если более 5 лет (или применим 3-летний срок из п. 3 ст. 217.1) — налога нет. Точный срок зависит от даты регистрации права, которую нужно проверить по документам.

Можно ли сэкономить: вариант «все сособственники по одной сделке» и альтернатива дарением

Исключение из нотариальной формы, о котором вы слышали, звучит так: оно применяется к сделкам при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Ветка 1 (нотариус НЕ нужен). Если бы и супруги, и мама продавали свои доли одному покупателю (постороннему лицу) по одному договору — доли отчуждались бы «всеми участниками по одной сделке», и нотариус не потребовался бы. Но это иной сценарий: при продаже только вашей доли маме все сособственники свои доли не отчуждают, поэтому исключение не срабатывает.

Ветка 2 (дарение). Популярная идея «оформить как дарение» от экономии не спасает: с 13 декабря 2024 года договор дарения недвижимости между гражданами тоже подлежит нотариальному удостоверению:

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Более того, дарение доли в пользу мамы внутри семьи несёт собственные риски: безвозмездный характер сделки сторонами одного круга может расцениваться как притворная сделка прикрывающая куплю-продажу (п. 2 ст. 170 ГК РФ), а для мамы — как основание для последующего оспаривания.

Ветка 3 (корректный расчёт). Нотариальное удостоверение — обязательное условие перехода права. Размер тарифа зависит от кадастровой стоимости доли: за удостоверение договора отчуждения недвижимости установлен федеральный тариф плюс тариф за услуги правового и технического характера. Точную сумму до сделки нужно запросить у нотариуса, предъявив выписку ЕГРН.

Вывод: сэкономить на нотариусе при продаже только вашей доли маме нельзя — ни через «покупку сособственником», ни через дарение. Исключение из ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ (и п. 3 ст. 574 ГК РФ для дарения) применится только если продавать свои доли по одной сделке будут ВСЕ сособственники. Реальная экономия возможна только на сопутствующих услугах и при выборе нотариуса с меньшим тарифом за правовое и техническое сопровождение, но само удостоверение у нотариуса обязательно.

Порядок и сроки удостоверения и регистрации перехода права

Договор удостоверяется нотариусом, который проверяет законность сделки, полномочия сторон и удостоверяет согласие супруга (см. блок 3). После удостоверения нотариус подаёт документы на государственную регистрацию перехода права. Поскольку сделка нотариально удостоверена, регистрация права происходит в сокращённый срок:

три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме - в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов;
— ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

При подаче документов в электронной форме через нотариуса регистрация может занять и вовсе один рабочий день. То есть после визита к нотариусу переход права к маме фиксируется быстро — обычные «семь/девять рабочих дней через МФЦ» здесь не применяются, действует ускоренный нотариальный порядок.

Вывод: сроки таковы: удостоверение у нотариуса — день обращения (при готовности документов), затем регистрация перехода права на основании нотариально удостоверенной сделки — 3 рабочих дня (при подаче через орган регистрации) или 1 рабочий день при электронной подаче. Весь процесс занимает считанные дни.

Если попытаться обойти нотариуса: отказ Росреестра и риск признания сделки притворной

По поводу отказа Росреестра. Государственная регистрация перехода права на основании сделки, совершённой без обязательного нотариального удостоверения, не производится: Верховный Суд РФ разъяснил, что в таком случае регистрация приостанавливается с последующим отказом (п. 13 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ — см. блок 4). Практически это означает: поданный без нотариуса договор регистрацию не пройдёт, а право к маме не перейдёт.

По поводу риска занижения цены или маскировки под дарение. Если стороны фактически продают долю за деньги, но оформляют это как дарение (или указывают символическую цену), такая сделка может быть признана притворной:

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 170 ГК РФ

Притворная сделка ничтожна, а к отношениям применяются правила той сделки, которую стороны действительно имели в виду (купля-продажа). На практике это грозит: признанием сделки недействительной, возвратом сторон в первоначальное положение, доначислением НДФЛ при занижении цены, а для нотариуса/Росреестра — отказом в удостоверении или регистрации.

Вывод: обходить нотариуса недопустимо и бессмысленно — регистрацию не проведут. Занижать цену либо маскировать продажу под дарение также нельзя: сделка рискует быть признанной ничтожной как притворная с возвратом сторон в исходное состояние. Цена в договоре должна быть реальной.