Может ли иностранец без гражданства РФ купить квартиру в России и оформить общую собственность с гражданином РФ, если брак не зарегистрирован

Может ли иностранный гражданин быть покупателем и собственником квартиры в РФ

Ваш молодой человек, будучи иностранным гражданином, вправе приобрести квартиру в собственность наравне с гражданами РФ. Гражданское законодательство прямо распространяется на отношения с участием иностранцев:

Правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Неотчуждаемые права и свободы человека и другие нематериальные блага защищаются гражданским законодательством, если иное не вытекает из существа этих нематериальных благ. 3. К имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством. Статья 3. Гражданское законодательство и иные акты, содержащие нормы гражданского права 1. В соответствии с Конституцией Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. 2. Гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов (далее - законы), регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса. Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу. 2 1 . Внесение изменений в настоящий Кодекс, а также приостановление действия или признание утратившими силу положений настоящего Кодекса осуществляется отдельными законами.
— абз. 4 п. 1 ст. 2 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: отсутствие российского гражданства и незарегистрированный брак не лишают иностранца способности быть покупателем и собственником жилого помещения — ограничения вводятся только федеральным законом, а на квартиры таких ограничений нет.

Участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, другие лица в предусмотренных настоящим Федеральным законом случаях, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства (за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом) , российские и иностранные юридические лица, международные организации, Союзное государство, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления, кадастровые инженеры, нотариусы, судебные приставы-исполнители, с одной стороны, и орган регистрации прав - с другой. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 260-ФЗ )
— ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ

Это подтверждает, что иностранный гражданин является полноправным участником регистрационных отношений и его право собственности регистрируется в ЕГРН в общем порядке (досудебно регистрируется право на ½ доли).

Единственные имущественные ограничения, которые закон устанавливает для иностранцев, касаются земли, а не помещений:

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
— п. 3 ст. 15 ЗК РФ

Для вашей квартиры на вторичном рынке это ограничение значения не имеет: квартира (помещение) — не земельный участок, она расположена в многоквартирном доме, а право на долю в общем имуществе дома (включая придомовой участок) переходит к покупателю в силу закона в том же объёме, что и у продавца, и не требует отдельного приобретения земельного участка в собственность.

Вывод: иностранный гражданин, законно находящийся в России (по загранпаспорту и миграционным документам), вправе быть покупателем и собственником квартиры на вторичном рынке наравне с гражданкой РФ. Запрет для иностранцев действует только в отношении земельных участков на приграничных и особых территориях, но не жилых помещений.

Какой режим собственности возможен для двоих без брака: только долевой

Вы хотите оформить «общую собственность на двоих». Здесь принципиально: поскольку вы с партнёром НЕ состоите в браке, режим общей совместной собственности (без определения долей), который закон устанавливает только для супругов (п. 1 ст. 34 СК РФ), на вас не распространяется. Без брака два покупателя становятся долевыми сособственниками в силу закона:

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. 5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
   — ст. 244 ГК РФ, п. 1

Ключевой для вас пункт — третий:

• «Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество».

Закон предусматривает совместную собственность именно для имущества супругов (ст. 33–34 СК РФ), а также в отдельных иных случаях (крестьянское хозяйство — ст. 257 ГК), к вашей паре не относящихся. Поскольку брак не зарегистрирован, ваш режим — автоматически общая долевая собственность: в договоре купли-продажи вы укажете размер долей (например, ½ и ½ либо иные пропорции в зависимости от вклада каждого). Доли вы определяете сами соглашением сторон (ст. 245 ГК РФ).

Правовые последствия долевого режима, о которых стоит знать заранее:

1. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — ст. 246 ГК РФ, п. 2

То есть каждый из вас распоряжается только своей долей, а отчуждение доли третьему лицу подчинено правилу о преимущественном праве покупки другого сособственника (ст. 250 ГК РФ) — при продаже доли вы должны прежде предложить её партнёру.

Вывод: оформить квартиру «на двоих» вы можете, но только как общую долевую собственность с указанием конкретных долей в договоре и в ЕГРН. Режим общей совместной собственности («без долей», как у супругов) без регистрации брака невозможен по закону.

Форма сделки, регистрация и нужен ли нотариус

Договор купли-продажи квартиры заключается простой письменно — нотариального удостоверения для этого по общему правилу не требуется:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ, п. 2

Право собственности у обоих покупателей возникает не в момент подписания договора, а с момента внесения записи в ЕГРН:

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
— п. 2 ст. 8.1 ГК РФ

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ ) 2.
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Нужен ли нотариус именно в вашем случае? Это зависит от того, как оформляется покупка. Правило о нотариальном удостоверении действует, когда отчуждается ДОЛЯ в праве собственности. При покупке квартиры целиком (на первичном поступлении права) двумя покупателями сразу, с определением долей в одном договоре, происходит отчуждение продавцом всей квартиры, а не «доли», и требование о нотариальной форме не срабатывает — работает исключение «по одной сделке»:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Однако если квартира принадлежит нескольким сособственникам и продаётся по долям, либо если оформление пойдёт как купля-продажа ДОЛИ в праве на квартиру (например, вы уже владеете долей и доокупаете долю партнёра), договор отчуждения доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ; несоблюдение влечёт ничтожность сделки — п. 3 ст. 163 ГК РФ). Поэтому при покупке целой квартиры на двоих одним договором нотариус не обязателен, но обращение к нотариусу по желанию придаёт сделке дополнительную защиту (проверка дееспособности, полномочий, действительности волеизъявления).

Вывод: договор купли-продажи целой квартиры на двух покупателей заключается в простой письменной форме; право собственности (доли обоих) возникает с госрегистрацией перехода права в ЕГРН. Нотариальное удостоверение обязательно только если предметом сделки является доля в праве собственности, продаваемая не по одной сделке всем составом сособственников.

Документы иностранца и практические требования к оформлению

Для регистрации покупателя-иностранца в ЕГРН в качестве правообладателя потребуются: загранпаспорт, нотариально удостоверенный перевод паспорта на русский язык, документы, подтверждающие законность нахождения в РФ (виза и/или миграционная карта, при наличии — РВП или ВНЖ), а также ИНН (присваивается иностранцу налоговым органом; СНИЛС для покупки недвижимости не требуется). Документы, по которым устанавливается личный закон иностранца, должны быть переведены на русский язык, верность перевода нотариально удостоверяется.

При этом документы о брачном статусе, отсутствии необходимости согласия супруга и пр., как правило, требуются для сделок по распоряжению имуществом, а не для приобретения; единственное, что проверяет регистратор в отношении иностранца, — достаточность сведений о нём для идентификации в реестре прав.

Практические моменты:

1. Расчёты. Если деньги на покупку вносятся наличными — суммы свыше установленных лимитов требуют подтверждения происхождения средств, а банк при приёме платежа от нерезидента вправе запросить документы о его статусе (валютный контроль по ФЗ № 173-ФЗ). Безопаснее оформить расчёт через аккредитив или счёт эскроу, где банк проверяет стороны.
2. Налоговый статус. Право на имущественный вычет по НДФЛ (13 %) зависит от признания иностранца налоговым резидентом РФ (183 дня пребывания в течение 12 месяцев — ст. 207 НК РФ). Если партнёр не является резидентом, вычет ему не положен, а при последующей продаже доли налог нерезидента исчисляется по ставке 30 % (п. 3 ст. 224 НК РФ). Налог на имущество уплачивается каждым сособственником соразмерно своей доле (ст. 249 ГК РФ во взаимосвязи с гл. 32 НК РФ).
3. Доля в общем имуществе дома. Одновременно с регистрацией права на квартиру к каждому из вас переходит доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома в силу закона (ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ) — даже если придомовой участок формально «на земле», это не делает вас собственником самостоятельного земельного участка, поэтому ограничение п. 3 ст. 15 ЗК РФ на вас не распространяется.

Вывод: препятствий для оформления нет; основной набор документов иностранца — загранпаспорт с нотариальным переводом, миграционные документы, ИНН. Дополнительно стоит заранее определить источник и способ оплаты (эскроу/аккредитив), а также учесть налоговый статус партнёра при планировании вычетов и будущей продажи.

Риски и защита: что учесть при совместной покупке без брака

Поскольку брак не зарегистрирован, на ваши отношения НЕ распространяются нормы о совместной собственности супругов и о разделе при разводе (ст. 34, 38–39 СК РФ). Основные риски и способы их снять:

1. Распоряжение долями. Если стороны не договорились об ином, каждый распоряжается только своей долей, а её возмездное отчуждение третьему лицу подчинено преимущественному праву второго сособственника (ст. 250 ГК РФ). Это даёт вам защиту: продать свою долю без предварительного предложения вам — нельзя (иначе вы вправе перевести права покупателя на себя в суде).

2. Имущественная обособленность. Каждый отвечает по личным долгам только своим имуществом:

Гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается гражданским процессуальным законодательством.
— ст. 24 ГК РФ

Это означает: при обращении взыскания на долю должника-партнёра вы как сособственник обладаете правом преимущественного выкупа его доли (ст. 255 ГК РФ), что защищает вас от появления «чужого» сособственника.

1. Раздел при прекращении отношений. В любой момент вы вправе потребовать выдела своей доли либо её денежной компенсации (ст. 252 ГК РФ) — при недостижении соглашения спор решается судом по месту нахождения недвижимости (исключительная подсудность, ст. 30 ГПК РФ).

2. Смерть одного из сособственников. Доля умершего переходит к наследникам по закону/завещанию (гл. 63 ГК РФ). Иностранец может быть и наследователем, и наследником в РФ; вне зависимости от гражданства наследник получит долю в праве собственности на квартиру (ограничений на наследование помещений нет). Чтобы закрепить желаемое распределение, целесообразно составить завещания.

3. Соглашение о порядке владения и пользования. Рекомендуется заключить письменное соглашение сособственников о порядке пользования квартирой и распределении расходов на её содержание (ст. 247, 249 ГК РФ) — оно снимет конфликты при совместном проживании.

Вывод: совместная покупка без брака юридически корректна, но порождает режим долевой собственности с вытекающими правилами (преимущественное право, раздел, наследование). Для защиты интересов обеих сторон стоит зафиксировать размеры долей в договоре, а при желании — дополнительно соглашением о порядке пользования и расходах, и завещаниями.

Альтернатива и порядок регистрации (исполнение)

Выбор конструкции. Помимо покупки одним договором сразу на двоих (в долевую собственность с указанием долей), технически возможна покупка на одного из вас с последующим выделением доли второму. Однако такой путь хуже: последующая передача доли между несвязанными браком лицами — это отдельная сделка отчуждения доли в праве общей собственности, которая в силу ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а при возмездном характере — и соблюдению преимущественного права. Поэтому оптимален именно единый договор купли-продажи квартиры с указанием обеих сторон-покупателей и размеров их долей: тогда нотариальная форма не требуется и доли возникают непосредственно при регистрации.

Порядок исполнения. После подписания договора в простой письменной форме стороны (продавец и оба покупателя) совместно подают заявление о государственной регистрации перехода права собственности в орган регистрации прав (через МФЦ или напрямую), с приложением договора и документов каждой стороны (для иностранца — паспорт с нотариально заверенным переводом, миграционные документы, ИНН). В соответствии с п. 3 ст. 8.1 ГК РФ запись вносится при наличии заявлений всех совершивших сделку лиц.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
— п. 2 ст. 8.1 ГК РФ

По итогам регистрации каждому из покупателей выдаётся выписка из ЕГРН, где в качестве правообладателей указаны вы оба с размерами долей. С этого момента (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ) право собственности на доли считается возникшим; запись в ЕГРН — единственное доказательство зарегистрированного права (ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ).

Вывод: практичный и юридически простой маршрут — единый договор купли-продажи на двух покупателей с указанием долей с последующей совместной подачей заявления на регистрацию; раздельное оформление (сначала на одного, затем выдел доли) невыгодно из-за обязательной нотариальной формы и преимущественного права.