Нужен ли этаж в ЕГРН для оценки квартиры при ипотеке и как его внести, если техпаспорт есть, а техплан требуют

Этаж — это основное сведение ЕГРН, без которого описание квартиры неполно

Номер этажа, на котором расположено помещение, прямо отнесён законом к основным сведениям кадастра недвижимости наряду с площадью и кадастровым номером здания. То есть его отсутствие — не «косметический» пробел в выписке, а неполнота описания объекта.

1. номер этажа здания или сооружения, на котором расположено помещение или машино-место; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ ) 16) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 17) материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание; 18) год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завершении его строительства, если объектом недвижимости является здание или сооружение, либо год завершения строительства таких объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не предусматривается; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 19) сведения о том, что помещение в соответствии с предусмотренными законодательством о градостроительной деятельности документами, в том числе с проектной документацией, предназначено для обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест в здании, сооружении (далее - помещение вспомогательного использования) или такое помещение относится к общему имуществу в многоквартирном доме, если объектом недвижимости является помещение;
   — п. 15 ч. 4 ст. 8 Закона № 218-ФЗ

Для вашей ситуации это значит: без номера этажа в ЕГРН оценщик и банк не могут однозначно идентифицировать квартиру по данным реестра, поэтому требования банка об «этаже в выписке» формально опираются на закон, а не являются прихотью. Ветка «этаж не важен» возможна лишь там, где идентификация обеспечивается иными данными (адрес, кадастровый номер, площадь, план из техпаспорта) — об этом ниже.

Вывод: этаж относится к основным сведениям ЕГРН (п. 15 ч. 4 ст. 8 Закона № 218-ФЗ), поэтому внести его в реестр нужно — вопрос лишь в том, каким документом это делается и обязательно ли ждать «свободного» кадастрового инженера.

Основание для внесения этажа — технический план, а не технический паспорт

Закон перечисляет закрытый перечень оснований кадастрового учёта. Для учёта изменений в связи с уточнением характеристик помещения основанием назван технический план — и именно им вносятся «новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения» об объекте, которому уже присвоен кадастровый номер.

7 3 ) технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, изменением в результате капитального ремонта сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении; при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении);
— п. 7.3 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ

1. новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, которым присвоен кадастровый номер, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете такого объекта недвижимости. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 315-ФЗ ; от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 3. Технический план состоит из графической и текстовой частей. 4. В графической части технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства или единого недвижимого комплекса воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение таких здания, сооружения, объекта незавершенного строительства или единого недвижимого комплекса на земельном участке. Графическая часть технического плана помещения, машино-места представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения таких помещения, машино-места, а при отсутствии этажности у здания или сооружения - план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения таких помещения, машино-места.
   — п. 3 ч. 2 ст. 24 Закона № 218-ФЗ

Значит, требование МФЦ («принесите техплан») правомерно по существу: технический паспорт — это учётно-технический документ, он не поименован в ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ как основание учёта и не подписан усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Поэтому «просто проставить этаж» по техпаспорту через МФЦ нельзя.

Кто и в какой форме готовит техплан: результат кадастровых работ — техплан, а сам техплан подаётся только в электронной форме с УКЭП кадастрового инженера.

Результатом кадастровых работ кадастрового инженера - индивидуального предпринимателя, указанного в статье 32 настоящего Федерального закона, или работника юридического лица, указанного в статье 33 настоящего Федерального закона, является межевой план, технический план или акт обследования.
— ст. 37 Закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», п. 10

1. Межевой план, технический план, акт обследования, карта-план территории представляются в орган регистрации прав в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. 5. Необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав копии актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления в форме документов на бумажном носителе, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество, в форме документов на бумажном носителе представляются в одном экземпляре, который после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав возвращается заявителю. (В редакции федеральных законов от 30.04.2021 № 120-ФЗ , от 06.12.2021 № 408-ФЗ ) 6. Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав в форме документа на бумажном носителе представляется в единственном экземпляре-подлиннике. 7.
   — ч. 4 ст. 21 Закона № 218-ФЗ

Практический вывод для вас: техплан в бумажном виде МФЦ в принципе не нужен — кадастровый инженер направляет его в Росреестр в электронном виде (в том числе по вашей доверенности или напрямую через электронные сервисы), а вы подаёте только заявление. Это снимает часть логистики «отвезти диск в МФЦ».

Вывод: основание для внесения этажа — технический план (п. 7.3 ч. 2 ст. 14, п. 3 ч. 2 ст. 24 Закона № 218-ФЗ), подаваемый в электронной форме с УКЭП кадастрового инженера (ч. 4 ст. 21 Закона № 218-ФЗ); технический паспорт как самостоятельное основание учёта не годится.

Что именно должен содержать техплан, если нужен только этаж

Техплан помещения включает раздел «Характеристики объекта недвижимости», в котором указываются, в частности, номер и тип этажа, площадь, вид жилого помещения и обозначение на поэтажном плане. То есть объём работ ограничен: кадастровому инженеру нужно воспроизвести уже имеющиеся в ЕГРН сведения и добавить недостающую строку об этаже, а графическая часть — это план этажа с местоположением квартиры (её можно взять из имеющегося техпаспорта).

22 Номер, тип этажа, на котором (которых) расположено помещение 23 Номер, тип этажа, на котором расположено машино-место 24 Обозначение (номер) помещения, машино-места на поэтажном плане 25 Вид жилого помещения (квартира, комната (в квартире), если жилое помещение расположено в многоквартирном доме 26 Сведения о том, что помещение предназначено для обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест в здании, сооружении или помещение относится к общему имуществу в многоквартирном доме 27 Сведения об отнесении помещения к специализированному жилищному фонду или к жилым помещениям наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования 28 Сведения об объектах недвижимости, входящих в состав единого недвижимого комплекса (включаемых и (или) исключаемых из его состава) № п/п Вид объекта недвижимости Кадастровый номер 29 Сведения об объектах недвижимости, входящих в состав сооружения, представляющего собой сложную вещь № п/п Вид объекта недвижимости Тип и значение основной характеристики 30 Сведения о включении объекта недвижимости в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации 30.1 Регистрационный номер, вид и наименование объекта недвижимости в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации либо регистрационный номер учетной карты объекта, представляющего собой историко-культурную ценность, вид
— п. 22 разд. «Характеристики объекта недвижимости» Требований, утв. Приказом Росреестра № П/0082

Порядок подготовки техплана установлен Приказом Росреестра, и он прямо связан с п. 7.3 ч. 2 ст. 14 и ст. 24 Закона № 218-ФЗ, то есть техплан готовится «для обеспечения государственного кадастрового учёта» — ровно ваша цель.

1. В соответствии с пунктом 7.3 части 2 статьи 14, частью 1 статьи 24, статьями 40, 70, 71 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" 1 (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ) подготовка технического плана осуществляется для обеспечения государственного кадастрового учета недвижимого имущества либо государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случаях, предусмотренных Федеральным законом № 218-ФЗ 2 , в также в иных случаях, предусмотренных федеральными законами, в том числе Градостроительным кодексом Российской Федерации 3 (пункт 12 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации 4 ; далее - Градостроительный кодекс), принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами либо судебными актами.
   — п. 1 Требований, утв. Приказом Росреестра № П/0082

Отсюда — ответ на вопрос «а можно ли без инженера?»: нет, но можно резко сократить участие инженера. Поскольку техплан готовится «на основе сведений ЕГРН», для квартиры, которая уже стоит на учёте, работы сводятся к камеральной подготовке документа; выезд и замеры часто не требуются, поэтому реально договориться о подготовке дистанционно, у инженера из другого района или региона, — закон не требует, чтобы кадастровый инженер был из вашего города. Единственное, что нельзя обойти, — его УКЭП.

Вывод: техплан под вашу задачу — минимальный по объёму документ (этаж, площадь, вид жилого помещения, план этажа); его может подготовить любой кадастровый инженер, в том числе иногородний, дистанционно, а подаётся он в электронном виде.

Если этаж не внести: мешает ли это сделке и регистрации перехода права

Проверим обратную ветку — «сделку можно провести и с неполной выпиской». Договор продажи недвижимости требует данных, позволяющих определённо установить объект; отсутствие этажа само по себе не делает договор незаключённым, если идентификация обеспечена кадастровым номером, адресом, площадью и планом из техпаспорта.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости 1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. 3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Статья 556. Передача недвижимости 1.
— ст. 554 ГК РФ, п. 3

Риск в другом: если в договоре объект описан противоречиво (например, этаж в договоре не совпадает с ЕГРН или не указан вовсе, а стороны впоследствии спорить), появляется почва для спора о согласовании предмета. Кроме того, приостановление кадастрового учёта прямо предусмотрено, если не представлены необходимые документы или форма/содержание документа не соответствуют требованиям.

1. не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; 10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам;
   — п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ

Для вас практический смысл такой: отсутствие этажа в ЕГРН не блокирует регистрацию перехода права по договору купли-продажи как таковую, но банк-кредитор и оценщик вправе не принять объект к оценке/страхованию, пока описание неполно. Соответственно, ветка «сначала сделка, потом учёт» возможна, а ветка «сначала учёт, потом сделка» безопаснее: одна подача заявления одновременно с учётом изменений и регистрацией перехода права не требует двух отдельных визитов.

Вывод: сам по себе пропуск этажа не делает договор купли-продажи незаключённым (ст. 554 ГК РФ) и не является безусловным препятствием для регистрации перехода права, но он создаёт риск приостановления по п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ и отказа банка/оценщика; надёжнее внести этаж до подачи документов по сделке.

Альтернативные пути проставить этаж без техплана

Три законных сценария, помимо «ждать местного инженера».

Сценарий А — исправление технической ошибки. Если этаж был в документах, на основании которых вносились сведения (например, в старом техпаспорте/передаточном акте), но в ЕГРН не попал, это техническая ошибка органа регистрации; она исправляется по заявлению любого заинтересованного лица в течение трёх рабочих дней, и за неё не нужно платить инженеру.

1. Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.
   — ч. 1 ст. 61 Закона № 218-ФЗ

Сценарий Б — реестровая ошибка. Если ошибка пришла из документов, подготовленных кадастровым инженером или иными лицами (в том числе в порядке, действовавшем до 2017 года), исправление идёт по правилам ч. 3 ст. 61 Закона № 218-ФЗ — тоже на основании документов, свидетельствующих об ошибке.

1. Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда).
   — ч. 3 ст. 61 Закона № 218-ФЗ

Для вас это означает: сначала закажите расширенную выписку ЕГРН и посмотрите, есть ли в ней ссылка на документ-основание и что в нём; если в нём этаж был — путь А/Б бесплатен и быстр. Если сведения об этаже никогда не вносились, остаётся техплан.

Сценарий В — внесение сведений по заявлению заинтересованного лица по ст. 33 Закона № 218-ФЗ. Этот механизм работает по сведениям, которые должны поступать от органов власти в порядке межведомственного обмена (ст. 32), и орган регистрации сам запрашивает документы.

1. В случае, если указанные в частях 1, 5, 7 - 9, 12, 13, 15 1 - 15 4 статьи 32 настоящего Федерального закона сведения не внесены в Единый государственный реестр недвижимости в сроки, установленные статьей 34 настоящего Федерального закона, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном для представления заявления на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости, форма, требования к заполнению и к формату в электронной форме которого устанавливаются органом нормативно-правового регулирования. (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 341-ФЗ , от 18.03.2023 № 66-ФЗ ) 2. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня получения заявления, указанного в части 1 настоящей статьи, самостоятельно запрашивает документы (содержащиеся в них сведения) в органах государственной власти и органах местного самоуправления , за исключением случаев устранения на основании такого заявления противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" . (В редакции Федерального закона от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 3.
   — ч. 1 ст. 33 Закона № 218-ФЗ

Он полезен не для «этажа» (этаж помещения в перечень ч. 1 ст. 32 не входит), а для смежной задачи — если в ЕГРН нет иных характеристик дома/помещения, которые должны были поступить от органов власти; по вашему же вопросу эта норма подтверждает: внесение сведений возможно по заявлению без техплана только там, где закон это допускает, а для характеристик помещения требуется техплан.

Вывод: сначала проверьте по документам-основаниям, не является ли пропуск этажа технической (реестровой) ошибкой — тогда заявление об исправлении по ст. 61 Закона № 218-ФЗ решает вопрос бесплатно и в течение 3–5 рабочих дней; если этаж никогда не вносился, единственный путь — техплан (ст. 24 Закона № 218-ФЗ), при этом его может подготовить любой инженер, включая иногороднего.

Достаточно ли оценщику техпаспорта: что регулирует оценку

Оценка для банка регулируется не ЕГРН, а законодательством об оценочной деятельности: договор на оценку должен содержать описание объекта, позволяющее осуществить его идентификацию, а требования к порядку оценки определяются федеральными стандартами оценки.

Договор на проведение оценки должен содержать: цель оценки; описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;
— ст. 10 Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»

Из этого следует: у оценщика нет законной обязанности требовать именно «этаж в выписке ЕГРН» — закон обязывает его идентифицировать объект, и он вправе использовать техпаспорт, поэтажный план, документы о праве. Но если банк (заказчик оценки) в своём стандарте кредитования прописал обязательное наличие полных характеристик в выписке ЕГРН, отчёт без этого банк может не принять — это договорное требование банка, а не норма закона. Спорить с банком здесь бессмысленно; правильнее закрыть пробел в ЕГРН, тем более что после внесения этажа вопрос снимается и для страховщика.

Вывод: по закону для оценки достаточно идентифицирующего описания объекта (ст. 10 Закона № 135-ФЗ, ФСО), и техпаспорт с поэтажным планом — допустимый источник; требование банка о полной выписке ЕГРН правомерно как условие его кредитного/залогового процесса, поэтому этаж в ЕГРН надо внести.

Деньги: кто платит за техплан и что делать, если сделка срывается из-за задержки

Кадастровые работы — возмездные услуги за счёт заказчика (вы как собственник — заказчик, если не договоритесь иначе с покупателем; законом такая обязанность на покупателя не возложена). Прямых «убытков от задержки» с Росреестра или МФЦ вы не получите, пока нет незаконного отказа: МФЦ лишь принимает документы, а требование техплана соответствует закону.

Если сделка уже в договоре и покупатель ждёт, риски распределяются договором: при просрочке передачи документов/квартиры возможно требование о неустойке, если она предусмотрена договором, либо о возмещении убытков и процентов по ст. 395 ГК РФ при удержании/просрочке возврата денег (аванса).

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Поэтому в договоре (или допсоглашении) стоит зафиксировать, что срок сделки продлевается на период внесения сведений об этаже в ЕГРН, — это дешевле, чем спор о неустойке.

Вывод: расходы на техплан несёт заказчик кадастровых работ (по общему правилу — продавец-собственник), их размер определяется договором с кадастровым инженером; от срыва сроков сделки защищает не иск к МФЦ, а условие договора купли-продажи о переносе срока и о распределении рисков.