Как выделить доли детям после погашения ипотеки с материнским капиталом: порядок действий, нотариус или Росреестр, расчёт долей и документы

Обязанность выделить доли детям: основание, круг лиц и срок

Обязанность оформить квартиру в общую собственность супругов и всех детей возникает непосредственно из закона, поскольку часть ипотечного долга погашена средствами материнского капитала.

1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
   — ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Для вашей ситуации это означает: обязанными лицами являются вы оба — и получатель сертификата, и его супруг; в круг лиц, которым выделяются доли, входят оба супруга и все трое детей (7, 12 и 15 лет), независимо от их возраста. Размер долей определяется по соглашению сторон — закон не устанавливает жёсткой формулы, поэтому у вас есть свобода определить, какую долю отдать каждому ребёнку и сколько оставить себе с мужем.

Срок исполнения обязательства установлен подзаконным актом: по общему правилу жилое помещение оформляется в общую собственность в течение 6 месяцев с определённого момента. В силу п. 15.1 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862, этот срок при погашении кредита (займа) средствами материнского капитала исчисляется после снятия обременения с жилого помещения. Поскольку у вас кредит уже полностью закрыт и запись об ипотеке снята, отсчёт 6 месяцев идёт от момента снятия обременения в ЕГРН.

Важно: само по себе оформление долей детям не является сделкой, уменьшающей имущество несовершеннолетних, — напротив, оно наделяет детей правом собственности. Поэтому предварительное разрешение органа опеки и попечительства на выделение долей не требуется (орган опеки понадобится лишь в дальнейшем, при отчуждении/залоге долей детей).

Вывод: вы обязаны оформить квартиру в общую долевую собственность на пятерых — вас, мужа и троих детей — в течение 6 месяцев после снятия обременения; размер долей определяете по взаимному соглашению, согласие органа опеки для самого выделения долей не нужно.

Нотариус или сразу регистрация: форма соглашения

Квартира сейчас в общей долевой собственности (по 1/2 у каждого из супругов), а выделение долей детям по существу представляет собой изменение размера долей участников долевой собственности за счёт отчуждения части долей супругов в пользу детей.

По общему правилу сделки по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Однако в вашем случае применяется исключение, прямо предусмотренное пунктом 1 части 1.1 статьи 42 ФЗ № 218-ФЗ: нотариальное удостоверение не требуется, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке. То есть если вы с мужем (единственные собственники) одновременно, одним соглашением, выделяете доли из своих долей всем троим детям, такая сделка совершается всеми участниками долевой собственности по одной сделке и не требует нотариальной формы — достаточно простой письменной.

Ключевое практическое условие: соглашение о выделе долей должны подписать оба супруга как все участники долевой собственности. Если бы долю отчуждал только один из сособственников, нотариальная форма стала бы обязательной.

Дополнительно действует специальная норма:

1. Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей собственности осуществляется по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности изменяются, на основании документа, содержащего сведения о размере долей
   — п. 2 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Это значит, что изменение размера долей в ЕГРН вносится по заявлению всех участников, чьи доли изменяются (то есть обоих супругов, действующих также от имени несовершеннолетних детей), на основании одного документа — соглашения, содержащего сведения о размере долей.

Отдельно отмечу: поскольку доля в праве собственности на квартиру подлежит государственной регистрации, а речь идёт о распоряжении общим имуществом супругов, применяется требование о нотариальном согласии второго супруга:

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

В вашем случае распоряжение совершается обоими супругами совместно по одному соглашению — они действуют одновременно как стороны сделки, поэтому отдельное нотариальное согласие каждого из них не требуется (оба лично участвуют в сделке).

Вывод: нотариальное удостоверение соглашения о выделе долей детям не обязательно — достаточно простой письменной формы, подписанной обоими супругами как всеми участниками долевой собственности (исключение по п. 1 ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). К нотариусу идти не требуется, если только вы не хотите сами удостоверить соглашение.

Как распределить доли, чтобы и детям выделить, и жильё сохранить

Закон не устанавливает минимального или обязательного размера доли детей — он лишь предписывает оформить жильё в общую собственность родителей и детей «с определением размера долей по соглашению». В практике Верховного Суда РФ сформирован подход: доли детей должны быть соразмерны той части стоимости жилья, которая оплачена средствами материнского капитала; при этом доли родителей (в части, оплаченной их собственными средствами и кредитом) остаются у них.

Расчёт строится так: берётся сумма материнского капитала, фактически направленная на погашение ипотеки, и определяется её доля в стоимости квартиры. Эту долю нужно распределить на всех членов семьи пропорционально — как правило, поровну между родителями и детьми. Остальная часть квартиры (оплаченная собственными и кредитными средствами супругов) остаётся за супругами.

Пример ориентировочной формулы: если, допустим, маткапитал составляет 700 000 рублей при стоимости квартиры 3 500 000 рублей, то на маткапитал приходится 1/5 (20%) стоимости, и эта 1/5 делится на пятерых — примерно по 1/25 (4%) каждому члену семьи. Тогда каждому ребёнку и каждому супругу полагается по 1/25 из «материнской» части, а оставшиеся 4/5 супруги могут разделить между собой поровну (по 2/5 каждому). В итоге дети получают по 1/25, а у супругов остаётся подавляющая часть жилья.

Общие нормы ГК подтверждают диспозитивность этого механизма:

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными
   — п. 1 ст. 245 ГК РФ

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Это означает: доли определяются вашим соглашением, а не законом; минимальных долей детей закон не называет — главное, чтобы доля каждого ребёнка была реальной (не «нулевой») и соответствовала той части, которая пришлась на материнский капитал. Сознательное занижение долей детей до символических («1/10000» без привязки к маткапиталу) несёт риск признания соглашения недействительным и претензий со стороны прокурора и СФР — на практике смотрят именно на соразмерность доли ребёнка приходящейся на него части маткапитала.

Вывод: безопасный вариант — определить долю детей исходя из доли материнского капитала в стоимости квартиры, разделённой поровну между всеми пятью членами семьи; остальную часть жилья оставить за супругами (как правило, поровну). Так вы и исполните обязательство перед детьми, и сохраните основную часть жилья за собой. Доли фиксируются соглашением, подписанным обоими супругами.

Куда обращаться, документы, госпошлина и порядок регистрации

Регистрацию осуществляет Росреестр, а документы можно подать через МФЦ по месту нахождения квартиры либо экстерриториально (в любом МФЦ, не привязываясь к адресу объекта).

1. Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования
   — ч. 1 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

1. в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение)
   — п. 1 ч. 1 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

Порядок действий следующий:

1. Составить соглашение о выделении долей в простой письменной форме, подписанное обоими супругами, с указанием точных размеров долей всех пятерых участников. От имени несовершеннолетних детей действуют их законные представители — вы и муж (родители), отдельные доверенности не нужны.

2. Подать через МФЦ заявление о государственной регистрации возникновения права долевой собственности и изменения размера долей, приложив:

   • соглашение о выделении долей (в количестве экземпляров по числу сторон + 1 для регдела);
   • паспорта супругов;
   • свидетельства о рождении всех троих детей (документы, удостоверяющие личность детей, если есть);
   • документы по материнскому капиталу (сертификат) — как подтверждение основания обязательства (хотя обязательство и так следует из закона, прикладывается для полноты);
   • справку банка о полном погашении кредита и снятии обременения (у вас уже есть), а также выписку из ЕГРН;
   • документ, подтверждающий снятие обременения, если оно снималось отдельным заявлением.

3. Оплатить госпошлину за регистрацию права долевой собственности. В соответствии с подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ размер пошлины для физических лиц за регистрацию права на объект недвижимости составляет 2000 рублей; она уплачивается в равных долях каждым из приобретающих право лиц (то есть распределяется на троих детей). Если бы потребовалось вносить изменение в связи с выделением долей, пошлина взимается за регистрацию возникающего права.

4. Получить выписку из ЕГРН после регистрации, подтверждающую долевую собственность всех пятерых членов семьи.

Напомню про срок: всё это нужно успеть в пределах 6 месяцев с момента снятия обременения.

Вывод: обращайтесь в МФЦ (подача возможна экстерриториально), предоставив паспорта, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей, справку банка о погашении, документы по маткапиталу и выписку из ЕГРН; уплатите госпошлину 2000 рублей (в долях на каждого ребёнка, приобретающего право). Нотариус для этого не нужен.

Последствия невыделения долей и риски на будущее

Если доли детям не выделить вовремя, возникают следующие правовые риски.

Во-первых, неисполнение обязательства из ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ может стать основанием для обращения прокурора в суд в интересах несовершеннолетних с требованием понудить вас оформить доли, а также для претензий СФР (ранее — ПФР) в части целевого использования бюджетных средств. Суды устойчиво удовлетворяют такие требования.

Во-вторых, при последующей продаже квартиры или залоге возникает обязательное условие о согласии органа опеки, поскольку затрагиваются имущественные права несовершеннолетних сособственников:

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ

1. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — ч. 5 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Это означает: после того как дети станут собственниками долей, любое отчуждение или залог квартиры потребует предварительного согласия органа опеки и попечительства, поскольку такие сделки затрагивают имущество несовершеннолетних. Согласие выдаётся в письменной форме в течение 15 дней с даты подачи заявления и может быть оспорено в суде.

В-третьих, ссылка на невыделение долей не защитит вас: довод «мы просто не оформили» признаётся нарушением, а не основанием для отказа от ответственности. Если квартиру продать без выделения долей детям, сделку можно оспорить, а средства маткапитала — взыскать в бюджет как использованные не по назначению.

Вывод: невыделение долей влечёт риск судебного понуждения по требованию прокурора и претензий СФР; после выделения долей любые сделки с квартирой (продажа, ипотека) потребуют согласия органа опеки. Поэтому доли следует оформить в установленный 6-месячный срок и зафиксировать их в ЕГРН.

Исполнение обязательства: завершение и контроль

После подачи документов в МФЦ регистрация проводится Росреестром; по итогам вы получаете выписку из ЕГРН, в которой будет зафиксирована общая долевая собственность всех пятерых членов семьи с указанием размера доли каждого. Именно запись в ЕГРН (а не сам факт подписания соглашения) является доказательством исполнения обязательства из ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ — до внесения записи обязательство юридически не считается исполненным.

Практические шаги для завершения:

1. Проверить, что обременение действительно снято в ЕГРН (по выписке), — даже если банк выдал справку о погашении, запись об ипотеке могла погашаться отдельным заявлением. До снятия обременения вы не вправе свободно распоряжаться квартирой (в т.ч. выделять доли), и срок 6 месяцев отсчитывается именно от снятия обременения.

2. Убедиться, что в соглашении корректно указаны доли всех пятерых и что оно подписано обоими супругами (как всеми участниками долевой собственности) — это исключает приостановку регистрации по мотиву отсутствия нотариальной формы (см. блок 2).

3. После получения выписки сохранить её вместе с соглашением о выделении долей и справкой банка о погашении — эти документы понадобятся при будущих сделках с квартирой и при проверках СФР/прокуратуры.

4. Если вы планируете в дальнейшем продавать квартиру или закладывать её, потребуется уже согласие органа опеки (блок 5), поэтому заранее сохраните документы о выделении долей.

Вывод: обязательство считается исполненным с момента внесения записи о распределении долей в ЕГРН; проверьте снятие обременения и правильность долей, сохраните выписку и соглашение — это закрывает вопрос с точки зрения закона и снимает риск претензий.