Как прописать в договоре купли-продажи жилого дома условие об отсутствии проживающих и зарегистрированных лиц для одобрения ипотеки банком

Какую юридическую силу имеет условие об отсутствии проживающих и зарегистрированных — и как на него влияет закон

Условие об отсутствии проживающих и зарегистрированных лиц в договоре продажи жилого дома относится к двум разным правовым конструкциям, и их важно не путать.

Первая — это существенное условие договора по ст. 558 ГК РФ, которое закон требует согласовывать, только если такие лица ЕСТЬ:

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
— п. 1, 2 ст. 558 ГК РФ

Для Вашей ситуации это ключевая отправная точка: существенным (обязательным для согласования) закон делает именно перечень лиц, сохраняющих право пользования. Если таких лиц нет, закон не требует ничего указывать — но это не запрещает сторонам, по заявлению одной из них, согласовать условие об их отсутствии. Такое условие становится существенным уже в силу заявления покупателя/банка:

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
— п. 1 ст. 432 ГК РФ

То есть требование банка «прямо написать про отсутствие проживающих и зарегистрированных» — это как раз случай, когда условие включается в договор по заявлению стороны, и после включения оно приобретает силу существенного условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ), а его несогласование делало бы договор незаключённым.

Вторая конструкция — заверение об обстоятельствах по ст. 431.2 ГК РФ. Именно она придаёт формулировке «в доме никто не проживает и не зарегистрирован, включая несовершеннолетних и недееспособных» обязательную силу и последствия на случай недостоверности:

Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.
— п. 1 ст. 431.2 ГК РФ

Правовая природа здесь такова: утверждение о факте (отсутствие регистрации и фактического проживания) — это заверение о конкретном свершившемся факте, имеющем значение для заключения договора. Если оно окажется недостоверным, у покупателя возникают самостоятельные последствия, вплоть до отказа от договора или признания его недействительным:

Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 3. Сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора (пункт 2 настоящей статьи) требовать признания договора недействительным (статьи 179 и 178). 4. Последствия, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются к стороне, давшей недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, а равно и в связи с корпоративным договором либо договором об отчуждении акций или долей в уставном капитале хозяйственного общества, независимо от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон. В случаях, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта, предполагается, что сторона, предоставившая недостоверные заверения, знала, что другая сторона будет полагаться на такие заверения. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) Глава 28. Заключение договора
— ст. 431.2 ГК РФ, п. 2

Вывод по вопросу. Условие об отсутствии проживающих и зарегистрированных лиц закон прямо не требует, но стороны вправе (и в силу требования банка — обязаны) включить его в договор, причём по заявлению стороны оно становится существенным условием (п. 1 ст. 432 ГК РФ), а по своей природе является заверением об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ), за недостоверность которого продавец несёт гражданско-правовую ответственность. Формулировка получит силу, если она прямо констатирует факт и сопровождена последствиями (неустойка/возмещение убытков), о которых — в следующем вопросе.

Рекомендуемая формулировка пункта договора (заверение + гарантия + ответственность)

Свобода определения условий договора позволяет сторонам сконструировать пункт, который одновременно (а) фиксирует факт, (б) даёт банку и покупателю заверение, (в) устанавливает ответственность продавца. Основание — принцип свободы договора:

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. 5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 4, 5 ст. 421 ГК РФ и п. 1 ст. 432 ГК РФ

Рекомендуемая редакция пункта (вставляется в договор обычным текстом, без кавычек-цитат):

Продавец заверяет и гарантирует, что на дату подписания настоящего договора в отчуждаемом жилом доме: никто не зарегистрирован по месту жительства и по месту пребывания, никто фактически не проживает, в том числе отсутствуют лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования данным жилым помещением (включая несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных лиц, а также бывших членов семьи прежних собственников и лиц, отказавшихся от приватизации). Указанные обстоятельства подтверждаются выпиской из домовой книги (справкой о составе семьи), являющейся неотъемлемым приложением к настоящему договору. Продавец обязуется своими силами и за свой счёт обеспечить снятие с регистрационного учёта лиц, которые окажутся зарегистрированными в доме либо сохраняющими право пользования на момент перехода права собственности к покупателю, в течение ______ дней с даты их выявления, в том числе путём обращения в суд. В случае нарушения настоящей гарантии либо недостоверности заверения продавец обязуется возместить покупателю причинённые убытки, а также уплатить неустойку (штраф) в размере ________ рублей.

Юридические последствия этой формулировки опираются на связку норм. Ответственность за недостоверность заверения:

Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.
— п. 1 ст. 431.2 ГК РФ

Возмещение убытков как общая мера:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Важно разграничить в тексте два разных обязательства: (1) заверение о факте, существующем на дату сделки (ст. 431.2 ГК РФ), и (2) обязательство снять с учёта тех, кто «обнаружится» — это уже не заверение о текущем факте, а самостоятельное обязательство-гарантия (по ст. 421 ГК РФ), за неисполнение которого наступает убыточная ответственность по ст. 15, 393 ГК РФ. Их нельзя смешивать в одном предложении, иначе при споре суду будет трудно определить, что именно нарушено (заверение или неисполнение обязательства).

Вывод по вопросу. Грамотный пункт должен содержать три элемента: (1) заверение о текущем факте «проживающих и зарегистрированных нет», (2) ссылку на подтверждающий документ-приложение, (3) отдельное обязательство обеспечить снятие с учёта выявленных лиц + последствия (неустойка и возмещение убытков). Такая редакция имеет силу в силу ст. 421, 431.2, 15, 393 ГК РФ и принимается банком, поскольку фиксирует именно те факты, которые банк требует зафиксировать.

Обязан ли продавец снимать с регистрационного учёта третьих лиц и как это работает

Условие «обязуюсь снять с регистрационного учёта всех, если кто-то обнаружится» технически ограничено законом: снятие с учёта — административная процедура, которую орган регистрационного учёта проводит только по основаниям, исчерпывающе перечисленным в законе, а не по одному лишь договору между продавцом и покупателем:

Снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в следующих случаях: изменение места жительства - на основании заявления гражданина в письменной форме или в форме электронного документа о регистрации по новому месту жительства; (В редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 227-ФЗ) абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 525-ФЗ) абзац; (Утратил силу - Федеральный закон от 31.12.2014 № 525-ФЗ) признание безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда; смерть или объявление решением суда умершим - на основании свидетельства о смерти, оформленного в установленном законодательством порядке , и (или) сведений о государственной регистрации смерти, содержащихся в Едином государственном реестре записей актов гражданского состояния, предоставляемых в органы регистрационного учета в порядке, установленном законодательством об актах гражданского состояния, либо на основании документа, выданного компетентным органом иностранного государства в удостоверение факта регистрации смерти ; (В редакции Федерального закона от 27.01.2023 № 4-ФЗ) выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда; обнаружение не соответствующих действительности сведений или документов, послуживших основанием для регистрации, или неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о регистрации - на основании вступившего в законную силу решения суда;
— ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1

Из этого следует важный практический вывод: продавец не может своей волей «снять с учёта» постороннее лицо — снятие производится либо по заявлению самого гражданина (подп. «а» п. 31 Правил № 713), либо на основании вступившего в силу решения суда о выселении/признании утратившим право пользования:

1. Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: а) изменения места жительства - на основании подаваемых гражданином (представителем гражданина по доверенности) в письменной форме или в форме электронного документа заявления о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии с регистрационного учета по месту жительства; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26.06.2025 № 960) б) (Подпункт утратил силу - Постановление Правительства Российской Федерации от 05.03.2015 № 194) в) (Подпункт утратил силу - Постановление Правительства Российской Федерации от 05.03.2015 № 194) г) признания безвестно отсутствующим - на основании вступившего в законную силу решения суда;
   — подп. «а», «е» п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713

Поэтому в договоре корректнее формулировать обязательство не как «снять с учёта» (что продавец физически гарантировать не может, если лицо не пойдёт подавать заявление само), а как: «в случае выявления лиц, зарегистрированных или сохраняющих право пользования, продавец обязуется обеспечить их снятие с регистрационного учёта, в том числе путём обращения в суд, и возместить покупателю связанные с этим убытки». При этом по существу жилищно-правовая защита покупателя и без договорного пункта обеспечена нормой права: переход права собственности прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника, а выселение происходит по решению суда:

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
— п. 2 ст. 292 ГК РФ

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— ч. 1 ст. 35 ЖК РФ

Вывод по вопросу. Формулировку «обязуюсь снять с учёта» включать можно и нужно (банку она нужна), но её следует формулировать как обязательство обеспечить снятие с учёта (включая судебный порядок) и возместить убытки, а не как голую гарантию административного действия — потому что само снятие с учёта по закону производит орган регистрационного учёта по заявлению гражданина или по решению суда (ст. 7 Закона № 5242-1, подп. «а», «е» п. 31 Правил № 713), а право пользования третьих лиц прекращается с переходом права собственности и обеспечивается выселением по суду (п. 2 ст. 292 ГК РФ, ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).

Какие документы приложить и нужна ли справка органов опеки

Подтверждением отсутствия зарегистрированных лиц служат, в совокупности:

1. Выписка из домовой книги (по жилым домам частного сектора её ведёт орган местного самоуправления/администрация поселения либо МФЦ) — отражает лиц, зарегистрированных по месту жительства;
2. Справка о составе семьи;
3. Адресная справка (адресно-справочная информация) подразделения по вопросам миграции МВД России — это официальная выписка из базы регистрационного учёта, она закрывает риск «внезапно обнаружившихся» регистраций точнее, чем домовая книга, и оформляется по Административному регламенту МВД (приказ МВД России от 30.09.2017 № 752).

Специальная справка из органов опеки не требуется и в общем случае не выдаётся «на предмет отсутствия зарегистрированных детей». Согласие органа опеки закон связывает не с самим фактом продажи, а только с отчуждением жилого помещения, в котором фактически проживают подопечные или оставшиеся без попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, когда затрагиваются их права:

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
— п. 4 ст. 292 ГК РФ

В Вашей ситуации никто не проживает и не зарегистрирован, включая несовершеннолетних, — следовательно, оснований для получения согласия органа опеки нет, и подтверждать их отсутствие отдельной справкой опеки не нужно. Достаточно выписки из домовой книги и справки о составе семьи, а для усиления позиции — адресной справки МВД. Указание в договоре, что сведения подтверждаются приложенной выпиской, делает документ частью сделки и дисциплинирует банк.

Смежный фактор — уплата налога при продаже: дом в собственности более пяти лет, что в общем случае исключает НДФЛ с продажи, поскольку минимальный предельный срок владения в случаях, не подпадающих под льготные три года, составляет пять лет:

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю. При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 26.07.2019 № 210-ФЗ) 4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Вывод по вопросу. К договору достаточно приложить выписку из домовой книги и справку о составе семьи, а для максимальной защиты — адресную справку (адресно-справочную информацию) МВД. Справка или согласие органов опеки не требуются, поскольку в доме никто не проживает и не зарегистрирован (п. 4 ст. 292 ГК РФ), а владение более пяти лет исключает НДФЛ при продаже (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Развилки, от которых зависит ответ (защитная ветка продавца)

Рекомендации выше исходят из фактов, которые Вы сообщили (дом куплен, прежний собственник снят с учёта, Вы не прописаны). Но есть решающие неизвестные, при которых ответ меняется:

Ветка А — дом был приватизирован прежними собственниками, и при приватизации кто-то отказался от участия в ней. Лицо, отказавшееся от приватизации, сохраняет право пользования жильём бессрочно и не утрачивает его при переходе права собственности. В этом случае перечень таких лиц — существенное условие договора (ст. 558 ГК РФ), и заверение «зарегистрированных/проживающих нет» не защитит покупателя: такое лицо может не быть зарегистрировано, но сохранить право пользования. Если был факт приватизации — надо прямо проверять, не было ли отказавшихся.

Ветка Б — при покупке дома или прежними собственниками использовался материнский капитал. Тогда у несовершеннолетних могли возникнуть доли в праве собственности, и дом нельзя продать без их учёта и без органов опеки. Такое обстоятельство не закрывается заверением об отсутствии проживающих — оно касается права собственности, а не пользования. Проверьте выписку ЕГРН на предмет всех собственников и отметок о правах несовершеннолетних.

Ветка В — фактически проживающие лица без регистрации (арендаторы, родственники, прежние хозяева). Отсутствие регистрации не равно отсутствию права пользования: право пользования может вытекать из проживания в качестве члена семьи собственника (ст. 31 ЖК РФ) или из договора. Поэтому заверение в договоре должно касаться не только регистрации, но и фактического отсутствия лиц, сохраняющих право пользования, как и сформулировано в рекомендованной редакции пункта.

Вывод по вопросу. Рекомендованная формулировка корректна и достаточна для Вашей (сообщенной) ситуации. Но перед подписанием договора обязательно сверьте три факта: не было ли отказа от приватизации по этому дому, не использовался ли маткапитал (нет ли долей детей), и не проживает ли кто-то фактически без регистрации. Если хотя бы один из этих фактов присутствует — одного заверения недостаточно, потребуется указывать перечень лиц и их прав (ст. 558 ГК РФ) и/или решать вопрос с долями и согласием опеки.