Как составить расписку о возврате денег при отказе Росреестра в регистрации доли квартиры, купленной у брата, и нужно ли её заверять у нотариуса

Природа расписки: чем должна быть «расписка о возврате» и чем она быть не должна

Запрошенная покупателем расписка — не задаток и не аванс в чистом виде, а письменное подтверждение факта получения денег по конкретному договору с обусловленным обязательством возврата. Это допустимо: стороны свободны определять условия договора, а исполнение обязательства может быть поставлено в зависимость от наступления обстоятельства.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
— п. 4 ст. 421 ГК РФ

Исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.
— ст. 327.1 ГК РФ

Именно на ст. 327.1 ГК РФ и строится «возвратное» условие: возврат денег обусловлен наступлением конкретного события — отказа Росреестра в государственной регистрации перехода права по данному договору. Это защищает обе стороны: пока регистрация не отказана (а лишь приостановлена), основание для возврата не наступило, и продавец не обязан возвращать деньги досрочно.

Важно не называть сумму задатком, если вы этого не хотите. Задаток работает двусторонне и влечёт штрафную двойственность — если «неисполнение» поставят в вину продавцу, он обязан уплатить двойную сумму.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
— пп. 1–3 ст. 380 ГК РФ

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
— пп. 1–2 ст. 381 ГК РФ

Применение к вашей ситуации: формулируйте деньги как платёж по договору (цена доли), полученный до регистрации, а не «задаток». Тогда при отказе в регистрации возвращается ровно полученная сумма (а не двойная), а при успешной регистрации расписка превращается в подтверждение исполнения обязательства покупателя по оплате.

Вывод по вопросу 1: расписку следует оформить как письменное подтверждение получения полной цены по конкретному договору купли-продажи доли с обусловленным (ст. 327.1 ГК РФ) обязательством возврата всей суммы исключительно при отказе Росреестра в регистрации перехода права по этому договору. Слово «задаток» в текст включать не нужно.

Обязательные реквизиты и содержание расписки

Расписка выполняет две функции: фиксирует получение денег (ст. 408 ГК РФ) и закрепляет условие возврата. Её письменная форма обязательна, иначе стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания.

Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.
— п. 2 ст. 408 ГК РФ

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
— п. 1 ст. 162 ГК РФ

Обязательно укажите в тексте расписки:

1. Дату и место составления.
2. Полные данные сторон: ФИО, дата и место рождения, паспортные реквизиты, адреса регистрации — продавца и покупателя.
3. Реквизиты договора, к которому относится платёж: его дата, номер (если есть), стороны, предмет — 1/3 доля в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу и с кадастровым номером. Эта привязка критична: без неё расписка «оторвётся» от сделки и в споре будет неясно, о каком долге идёт речь.
4. Сумму цифрами и прописью, указание, что это полная цена доли по данному договору, получена наличными в момент подписания договора.
5. Условие возврата (обусловленное обязательство): продавец обязуется вернуть полученную сумму покупателю в полном объёме только в случае отказа органа регистрации прав (Росреестра) в государственной регистрации перехода права собственности на долю по указанному договору, вступившего в силу (уведомления об отказе).
6. Срок возврата — конкретный, например 10 рабочих дней с даты получения продавцом уведомления (решения) об отказе. Если срок не прописать, применится правило о семи днях со дня востребования.

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.
— п. 2 ст. 314 ГК РФ

1. Оговорку о границах события-триггера: (а) возврат не наступает при простом приостановлении регистрации (ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ) — до истечения срока приостановления и устранения причин сделка не расторгнута и деньги остаются у продавца; (б) возврат наступает именно при отказе (ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ); (в) если покупатель сам уклоняется от подачи документов/подписания, это не является основанием для возврата — напротив, продавец вправе требовать регистрации через суд (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
2. Фразу о том, что расписка является неотъемлемой частью договора либо составлена в связи с ним, и о том, что после государственной регистрации перехода права обязательство покупателя по оплате считается исполненным в полном объёме.
3. Подпись продавца с расшифровкой (желательно обеих сторон).

Вывод по вопросу 2: расписка должна быть письменной, с привязкой к конкретному договору (дата, стороны, предмет — доля и кадастровый номер), полной суммой цифрами и прописью, обусловленным условием возврата (только при отказе в регистрации, а не при приостановлении), прямо указанным сроком возврата (рекомендую 10 рабочих дней) и подписью продавца.

Нужно ли нотариальное удостоверение расписки

Нотариальная форма для расписки о получении денег законом не требуется: обязательное нотариальное удостоверение установлено только для случаев, прямо указанных в законе, либо по соглашению сторон.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
— пп. 2–3 ст. 163 ГК РФ

Обязательную нотариальную форму имеет сам договор продажи доли — но не расписка. Расписка — это документ, подтверждающий факт расчёта, а не сделка об отчуждении доли.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; […]
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Поэтому расписку можно составить в простой письменной форме. Однако, поскольку вы всё равно находитесь у нотариуса и сумма приличная, у вас есть два практичных варианта, оба законны:

1. Включить условие о расчётах и возврате прямо в текст нотариально удостоверяемого договора (например, отдельным пунктом о том, что цена уплачена до подписания и подлежит возврату при отказе в регистрации). Тогда оно автоматически обретает нотариальную форму и максимальную доказательственную силу — это предпочтительный вариант.
2. Составить отдельную расписку в простой письменной форме, а при желании дополнительно заверить нотариально (стороны могут сами предусмотреть нотариальную форму — п. 2 ст. 163 ГК РФ); при этом нотариус сможет лишь удостоверить подлинность подписи либо оформить её как сделку, но обязательной такая форма не является.

Вывод по вопросу 3: обязательного нотариального удостоверения расписки закон не требует — достаточно простой письменной формы. Но надёжнее всего включить условие о расчётах и возврате в текст самого нотариально удостоверяемого договора купли-продажи доли либо, если это отдельная расписка, заверять её не обязательно, но допустимо по вашему с партнёром соглашению.

Различие приостановления и отказа регистрации; риски и последствия для сторон

Главный страх покупателя — «вдруг что-то не так с документами» — реализуется юридически в двух разных формах, и отражение их в расписке напрямую определяет, когда у вас возникает обязанность вернуть деньги.

Приостановление (ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ) — устранимое препятствие, дающее срок для исправления.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;
— п. 5 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Приостановление — это, как правило, поправимый дефект (не хватает документа, «противоречия», «недостоверные сведения»): регистратор не закрывает дело, а даёт срок устранить замечания. Поэтому на этапе приостановления деньги возврату не подлежат — сделка ещё может быть зарегистрирована.

Отказ (ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ) наступает, только если причины приостановления не устранены в срок.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
— ч. 1 ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ

Для расписки это означает: прописывайте возврат только при отказе, а не при приостановлении. Иначе при любом запросе недостающих справок покупатель сможет требовать деньги обратно, хотя сделка ещё может состояться после устранения замечаний.

Защита продавца от возврата по вине покупателя. Если регистрация не состоялась из-за действий самого покупателя (уклонение от подачи заявления или доп. документов), это не должно влечь возврат денег — продавец вправе понудить к регистрации через суд.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 3 ст. 551 ГК РФ

Поэтому в расписке закрепите: возврат не производится, если отказ вызван уклонением покупателя от подачи документов либо его отказом от устранения недостатков, которые зависят от него.

Судьба доли при отказе. Право собственности на долю переходит только после регистрации, поэтому при отказе доля остаётся у вас, а у покупателя возникает право требовать возврата суммы — как по расписке, так и по правилам о неосновательном обогащении, если расписки нет.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
— пп. 1–2 ст. 551 ГК РФ

То есть риск «остаться без денег и без доли» для вас отсутствует: доля без регистрации не уходит от продавца; вопрос лишь в том, вернёте ли вы деньги. Расписка с условием «только при отказе» фиксирует, когда и в каком размере вы обязаны их вернуть.

Вывод по вопросу 4: привязывайте обязанность возврата строго к отказу (ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ), а не к приостановлению (ст. 26). Доля остаётся у продавца вплоть до регистрации перехода права, поэтому «остаться без денег и без доли» вы не можете. Уклонение покупателя от подачи документов исключает его право на возврат и даёт вам право на регистрацию через суд (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Денежные последствия при просрочке возврата и преимущественное право сособственников

Проценты при просрочке. Если основание для возврата наступило (отказ в регистрации) и вы не вернули деньги в установленный распиской срок, на сумму начисляются проценты по ключевой ставке Банка России.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Для вас это означает: пропишите в расписке конкретный срок возврата (например, 10 рабочих дней с даты уведомления об отказе), чтобы точка отсчёта просрочки была однозначной и вы не рисковали набеганием процентов.

Срок исковой давности по требованию о возврате денег — общий, три года.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Преимущественное право остальных сособственников. Вы продаёте долю брату. Если брат уже является участником общей долевой собственности на эту квартиру — преимущественное право иных сособственников не препятствует сделке (оно действует только при продаже постороннему лицу). Если же брат посторонний (остальные доли принадлежат не ему), нужно соблюсти извещение остальных собственников, иначе сделка может быть оспорена — а это создаст правовую неопределённость и для условия о возврате денег.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— пп. 1–2 ст. 250 ГК РФ

Обеспечение этого условия — часть подготовки сделки: прежде чем подписывать договор и принимать деньги, убедитесь, что либо брат сам является сособственником, либо получены письменные отказы/истёк месячный срок извещения остальных собственников (их отказы лучше оформить у нотариуса). Это снижает риск последующего оспаривания сделки и, соответственно, неопределённости по возврату денег.

Вывод по вопросу 5: пропишите срок возврата, чтобы зафиксировать точку отсчёта процентов по ст. 395 ГК РФ; требование о возврате подчинено трёхлетней давности (ст. 196 ГК РФ). До подписания договора проверьте соблюдение преимущественного права сособственников (ст. 250 ГК РФ) — иначе сделка может быть оспорена.