Оформление дачного участка: дарственная или продажа доли, межевание, техпаспорт и договор с родственницей

Форма сделки и обязательность нотариального удостоверения передачи доли

Ключевой момент: вы получаете не целый объект, а доли в праве собственности на участок и дом. Отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимость по общему правилу требует нотариальной формы.

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Это означает: и дарение доли бабушки вам, и выкуп доли у её сестры — это сделки «по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимое имущество». Ни одна из оговорок в исключениях (отчуждение всеми участниками «своих долей по одной сделке», земли сельхозназначения и т.п.) к вашему случаю не подходит, поэтому обе сделки подлежат нотариальному удостоверению.

1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 и п. 3 ст. 163 ГК РФ

Предусмотренное здесь последствие жёсткое: если сделку с долей не удостоверить у нотариуса, она ничтожна, то есть юридических последствий не порождает вовсе, а не просто «не зарегистрирована».

Вывод по вопросу. Дарственная на долю бабушки и договор купли-продажи доли сестры бабушки заключаются в нотариальной форме. Составить их «просто в письменном виде» нельзя — это влечёт ничтожность сделки. Исключение есть только одно: если обе сестры одновременно отчуждают свои доли по одной сделке вам (тогда нотариус не требуется), но в вашем сценарии это две разные сделки.

Нужны ли межевание и техпаспорт для сделки, и можно ли отложить их

Сделка с долей сама по себе не требует предварительного межевания и техпаспорта — препятствием к переходу права их отсутствие не является. Это подтверждается нормой о «ранее учтённых» объектах.

сведений о таких объектах недвижимости как о ранее учтенных в ЕГРН в случае, если с заявлением о внесении сведений о соответствующем объекте недвижимости как о ранее учтенном обратился правообладатель объекта недвижимости, что, однако, не означало исключения из ЕГРН сведений, ранее внесенных вне процедуры государственной регистрации прав. Часть 4 той же статьи предусматривает, что технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества; объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в ЕГРН и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также считаются ранее учтенными объектами недвижимости. Соответственно, часть 1 статьи 69 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" признает действительность ранее возникших прав вне зависимости от отражения сведений о них в ЕГРН.
— ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ (по тексту Постановления КС РФ)

Участок и дом, предоставленные по старым документам до 2007 года, считаются «ранее учтёнными»: их технический/государственный учёт признаётся юридически действительным. Вам достаточно убедиться, что объекты стоят в ЕГРН (даже без уточнённых границ — статус «ранее учтённый»), и тогда отчуждать долю можно прямо сейчас.

1. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
   — ч. 4 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Для регистрации перехода права на долю нужно лишь, чтобы право на сам объект уже было зарегистрировано в ЕГРН. Если у бабушки и её сестры права на участок (и дом) внесены в ЕГРН — сделка регистрируема без межевания и техплана.

Что это означает на практике:

• Межевание (межевой план с уточнением границ) нужно только если вы захотите в дальнейшем продавать участок целиком, оформлять прирезки/споры о границах или получить точную площадь. Заниматься этим можно после перехода права на вас — никаких сроков, отсекающих такую возможность, закон не устанавливает.
• Техпаспорт/техплан на дом нужен для постановки дома на кадастровый учёт как самостоятельного объекта (если он ещё не учтён) и для оформления права на него. Это также можно сделать после того, как станете собственником.

Вывод по вопросу. Для оформления дарственной и выкупа доли проводить межевание и оформлять техпаспорта заранее не обязательно — сделки регистрируются при наличии зарегистрированного права на объекты. Межевание и техплан вы вправе провести уже после перехода права на вас, как новый собственник. Единственное, что нужно проверить до сделки, — стоят ли участок и дом в ЕГРН (хотя бы как «ранее учтённые»).

Как зачесть расходы на межевание/техплан в цену выкупаемой доли

Закон требует, чтобы в договоре купли-продажи недвижимости была письменно согласована цена.

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. (В редакции Федерального закона от 26.03.2022 № 81-ФЗ)
   — п. 1 ст. 555 ГК РФ

Это значит: цена доли — предмет свободного соглашения сторон. Вы можете установить её на любую сумму, о которой договоритесь с сестрой бабушки, в том числе уменьшенную (или нулевую в части доплаты), если вы уже оплатили подготовительные работы. Никакая обязательная «рыночная» или «кадастровая» цена законом для частной сделки не предписана.

Механизм зачёта расходов имеет две рабочие формы:

1. Прямое условие в договоре. В договоре купли-продажи прямо указывается цена с учётом уже понесённых вами затрат: например, «цена доли составляет N рублей, из которых M рублей считается оплаченным покупателем путём возмещения расходов на кадастровые работы по договору подряда № … и оплаты работ кадастрового инженера».
2. Отдельное соглашение о зачёте встречного денежного требования между вами и сестрой бабушки о том, что ваши документально подтверждённые расходы засчитываются в счёт оплаты доли.

Обязательное условие — документальная фиксация расходов: договор подряда с кадастровым инженером (заключайте его от своего имени, это и есть основание считать расходы вашими) и платёжные документы/чеки.

Вывод по вопросу. Отдельный «особый» документ не нужен: сумма ваших расходов просто вычитается из цены доли в тексте договора купли-продажи (или фиксируется отдельным письменным соглашением о зачёте). Чтобы зачёт был бесспорным, расходы должны быть подтверждены договором подряда и платёжными документами на ваше имя.

Дарение или продажа: что выгоднее по налогам

Налоговый результат радикально различается для двух разных сделок, потому что бабушка и её сестра находятся с вами в разном родстве.

18 1 ) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. […] Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
— абз. 1 и 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Из этой нормы следует:

• Дарение доли от бабушки. Бабушка и внук прямо названы как близкие родственники («дедушкой, бабушкой и внуками»). Поэтому доход, полученный вами по дарственной от бабушки, полностью освобождён от НДФЛ.
• Дарение доли от сестры бабушки. Сестра бабушки по отношению к вам — не близкий родственник в смысле этой нормы. Если она подарит вам долю, вы получите облагаемый НДФЛ доход в размере кадастровой стоимости доли и заплатите 13%. При продаже наоборот: выплата вами денег не является вашим доходом, а налог (если он возникнет) ложится на продавца.

Что касается продажи, продавец-физическое лицо освобождается от НДФЛ, если владеет объектом не менее минимального предельного срока.

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; […] 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Отсюда для выкупа доли у сестры бабушки: если она владела долей меньше минимального срока (по общему правилу 5 лет, а если получила её в порядке наследования/дарения от близкого родственника или приватизации — 3 года), то при продаже у неё возникнет НДФЛ с разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на приобретение доли (либо с применением имущественного вычета).

Вывод по вопросу. Оптимальная налоговая схема: доля бабушки — по дарению (0% НДФЛ как близкому родственнику), доля сестры бабушки — по купле-продаже, а не по дарению (иначе 13% с кадастровой стоимости заплатите вы). Нагрузка при продаже лежит на сестре бабушки и возникает только если не истёк минимальный срок владения — дату возникновения её права собственности нужно проверить по документам.

Обязательна ли оценка, или цену можно установить самим

Закон не устанавливает обязательной независимой оценки рыночной стоимости для сделок между частными лицами. Требований к цене, кроме её наличия и письменного согласования, нет.

1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. (В редакции Федерального закона от 26.03.2022 № 81-ФЗ)
   — п. 1 ст. 555 ГК РФ

Цена — свободная воля сторон: вы с сестрой бабушки вправе установить в договоре любую согласованную сумму, указав «свою» цену доли, без обязательного отчёта оценщика. Единственное содержательное требование — цена должна быть указана в договоре письменно, иначе договор считается незаключённым.

Особенность касается только налоговых последствий: если вы занизите цену до нереальной (например, до символической суммы), налоговый орган при проверке НДФЛ продавца вправе переквалифицировать доход исходя из кадастровой стоимости доли (для целей НДФЛ действует минимальный порог 70% кадастровой стоимости). Поэтому под «сами установить цену» понимается договорная цена, но не символическая.

Нотариус при удостоверении сделки с долей определяет стоимость для расчёта нотариального тарифа, ориентируясь на кадастровую или иную стоимость, но эта оценка нужна только для тарифа, а не как условие действительности сделки. Проводить независимую оценку ради самой сделки не нужно.

Вывод по вопросу. Оценка не обязательна: рыночную (договорную) стоимость вы вправе установить соглашением сторон. Ограничение одно — цена не должна быть настолько заниженной, чтобы налоговая её оспорила при исчислении НДФЛ продавца (ориентир — не ниже 70% кадастровой стоимости доли).

Договор о намерениях с сестрой бабушки и защита от продажи на рынок

Соглашение, фиксирующее обязательство сестры бабушки передать долю именно вам (при условии, что вы берёте подготовительные процедуры на себя), допустимо оформить как предварительный договор купли-продажи доли.

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. […] 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
   — п. 1, 4, 5 ст. 429 ГК РФ

Это именно то, что вам нужно: сестра бабушки обязуется в будущем заключить с вами основной договор купли-продажи доли. Обязательство двустороннее и защищено судебным понуждением — в отличие от юридически не связывающего «соглашения о намерениях».

Форма предварительного договора — определяющий момент:

1. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
   — п. 2 и 3 ст. 429 ГК РФ

Поскольку основной договор (отчуждение доли) требует нотариальной формы, предварительный договор тоже должен быть нотариально удостоверен — иначе он ничтожен.

Два замечания по содержанию:

• Возмездность. Предварительный договор должен быть договором купли-продажи, где в цену доли можно заложить уже понесённые вами расходы (см. вопрос о зачёте расходов).
• Срок. Обязательно укажите срок заключения основного договора: если не указать, основной договор нужно заключить в течение года, а понудить к заключению можно только в течение 6 месяцев с момента уклонения.

Про защиту от продажи на рынок: предварительный договор не создаёт обременение в ЕГРН, поэтому юридически он не запрещает сестре бабушки продать долю третьему лицу — но если она это сделает в нарушение договора, вы вправе через суд понудить её к заключению основного договора и взыскать убытки. Кроме того, при продаже доли постороннему действует преимущественное право покупки сособственника (бабушки) и обязанность письменно известить её.

Вывод по вопросу. Да, составить такой документ можно — правильная форма это нотариально удостоверенный предварительный договор купли-продажи доли (а не «соглашение о намерениях», которое юридически не связывает). Он должен содержать предмет, цену (с условием о зачёте ваших расходов) и срок заключения основного договора. Он принуждает сестру бабушки передать долю вам через суд, но сам по себе не блокирует продажу третьему лицу в ЕГРН — полную защиту от продажи на рынок даёт только уже совершённый основной договор и регистрация перехода права.

Преимущественное право покупки при выкупе доли

При выкупе доли вы покупаете её как «постороннее» для сособственника лицо, поэтому у второго сособственника (бабушки) есть преимущественное право покупки.

1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — п. 2 ст. 250 ГК РФ

Практическое значение: бабушка — второй участник долевой собственности (1/2). При продаже сестрой бабушки своей доли вам, а не бабушке, сестра обязана письменно известить бабушку о намерении продать с указанием цены и условий. Бабушка вправе воспользоваться преимущественным правом (выкупить долю сама) либо письменно отказаться.

Если известить бабушку не сделать — наступает конкретный риск:

1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
   — п. 3 ст. 250 ГК РФ

То есть при нарушении порядка извещения бабушка в течение 3 месяцев может через суд потребовать перевода на себя прав покупателя (встать на ваше место в сделке). Это главный риск, который нужно закрыть до сделки.

На практике самый надёжный способ — передать извещение через нотариуса и получить от бабушки заявление об отказе от преимущественного права (либо согласие). Поскольку бабушка заинтересована в передаче доли именно вам, её письменный отказ от преимущественного права снимает барьер.

Вывод по вопросу. Выкуп доли у сестры бабушки — это продажа доли постороннему лицу, поэтому сестра обязана письменно известить бабушку о продаже (цена и условия), а бабушка должна либо воспользоваться преимущественным правом, либо письменно отказаться. Без этого есть риск перевода сделки на бабушку в течение 3 месяцев. Достаточно оформить письменный (лучше нотариальный) отказ бабушки от преимущественного права.