Регистрация увеличения площади здания после пристройки в кадастре

Оформление достройки производственного цеха с увеличением площади

Анализ ситуации

Достройка дополнительной части к существующему зданию производственного цеха квалифицируется как реконструкция объекта капитального строительства.

"реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, статья 1, пункт 14)

Порядок оформления и необходимые документы

1. Подготовка технического плана

Основным документом для внесения изменений в ЕГРН является технический план:

"Результатом кадастровых работ кадастрового инженера... является... технический план" (Источник: Федеральный закон "О кадастровой деятельности", Статья 37)

"Государственный кадастровый учет в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости осуществляется по заявлению... собственника объекта недвижимости... и на основании документов, указанных в части 10 настоящей статьи" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", статья 40, часть 21)

2. Разрешительная документация

Для реконструкции производственного цеха может потребоваться разрешение на строительство:

"Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 51, часть 2)

Однако в некоторых случаях разрешение не требуется:

"Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 51, часть 17, пункт 4)

3. Соответствие градостроительным требованиям

Реконструкция должна соответствовать установленным параметрам:

"Реконструкция указанных в части 8 настоящей статьи объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции" (Источник: Градостроительный кодекс Российской Федерации, Статья 36, часть 9)

Процедура оформления в Росреестре

Основания для кадастрового учета

"Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: технический план (при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений)" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 14, пункт 7.3 части 2)

Сроки оформления

"Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются в течение... десяти рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 16, пункт 5 части 1)

Выводы и рекомендации

1. Обязательные действия:

• Заказать технический план у кадастрового инженера
• Подать заявление о государственном кадастровом учете в связи с изменением характеристик объекта

2. Дополнительные документы которые могут потребоваться:

• Разрешение на строительство (если достройка затрагивает несущие конструкции или превышает установленные параметры)
• Разрешение на ввод в эксплуатацию (если требовалось разрешение на строительство)
• Правоустанавливающие документы на земельный участок
• Проектная документация (при наличии)

3. Рекомендуемый порядок действий:

1. Обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана
2. Уточнить в местной администрации, требовалось ли разрешение на строительство для данной достройки
3. Подготовить пакет документов: технический план, правоустанавливающие документы, заявление
4. Подать документы в Росреестр через МФЦ, электронно или непосредственно в регистрирующий орган

4. Важные моменты:

• Технический план должен быть подготовлен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера
• При наличии расхождений в параметрах объекта Росреестр может приостановить регистрацию
• Рекомендуется проверить соответствие достроенной части градостроительному регламенту территории

Если у вас возникнут сложности с определением необходимости получения разрешительной документации, рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся в области недвижимости и градостроительного права.