Какие документы нужны для покупки квартиры в Северодонецке с оплатой материнским капиталом и можно ли оформить сделку по доверенности от продавца

Можно ли использовать маткапитал на эту покупку и что нужно для перечисления продавцу

Ключевой момент — возраст ребёнка, на которого выдан сертификат. По общему правилу распорядиться средствами МСК на бескредитную покупку жилья у физлица можно только по достижении ребёнком трёх лет:

1. Заявление о распоряжении может быть подано в любое время по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки , за исключением случаев, предусмотренных частью 6 1 настоящей статьи. (В редакции федеральных законов от 28.07.2010 № 241-ФЗ, от 03.07.2016 № 302-ФЗ, от 01.03.2020 № 35-ФЗ) 6 1 . Заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, на приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов, на оплату платных образовательных услуг по реализации образовательных программ дошкольного образования, на оплату иных связанных с получением дошкольного образования расходов, а также на получение ежемесячной выплаты и на получение единовременной выплаты
   — ч. 6, 6.1 ст. 7 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Для вашей схемы (прямая покупка у продавца-физлица, оплата части цены собственными деньгами, остаток — МСК, без кредита/ипотеки) исключение ч. 6.1 не действует: оно допускает досрочное (до 3 лет) распоряжение только на погашение/взнос по кредитам и займам. Значит, если ребёнку, давшему право на МСК, ещё нет трёх лет, заявление о распоряжении на оплату продавцу сейчас не примут — придётся ждать трёх лет либо оформлять покупку через ипотеку/заём.

Само направление средств допускается прямо на счёт продавца-физлица:

1. на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения
   — п. 1 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Порядок и документы установлены Правилами № 862. Средства перечисляются безналичным перечислением физическому лицу, отчуждающему квартиру:

1. Лицо, получившее государственный сертификат на материнский (семейный) капитал (далее - сертификат), вправе использовать средства (часть средств) материнского (семейного) капитала: на приобретение или строительство жилого помещения, осуществляемые гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения
   — п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862

Для рассмотрения заявления покупатель (лицо, получившее сертификат) указывает сведения из договора купли-продажи и о зарегистрированном в ЕГРН праве самого покупателя (или его супруга) на эту квартиру:

а) сведения из договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке; б) сведения о зарегистрированном в Едином государственном реестре недвижимости праве на жилое помещение лица, получившего сертификат, и (или) его супруга, осуществляющего приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала
— подп. «а», «б» п. 8 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862

То есть право покупателя на квартиру должно быть УЖЕ зарегистрировано в ЕГРН к моменту обращения за маткапиталом. Размер МСК, направляемого на оплату, не может превышать цены договора или оставшейся неуплаченной суммы:

8(1). Размер средств (части средств) материнского (семейного) капитала, направляемых на оплату обязательств по договору купли-продажи жилого помещения, не может превышать цены договора или размера оставшейся неуплаченной суммы по договору
— п. 8(1) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862

Заявление подаётся в СФР (Фонд пенсионного и социального страхования) лично, через МФЦ или представителя по нотариальной доверенности, и рассматривается 5 рабочих дней:

1. Распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала осуществляется лицами, указанными в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, получившими сертификат, путем подачи в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации непосредственно либо через многофункциональный центр заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала (далее - заявление о распоряжении), в котором указывается направление использования материнского (семейного) капитала
   — ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ

1. Заявление о распоряжении подлежит рассмотрению территориальным органом Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации в срок, не превышающий пяти рабочих дней с даты приема заявления о распоряжении со всеми необходимыми документами (их копиями, верность которых засвидетельствована в установленном законом порядке), по результатам которого выносится решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления о распоряжении
   — ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ

ВЫВОД: оплатить квартиру маткапиталом напрямую продавцу можно, но с двумя обязательными условиями: (1) ребёнку, на которого выдан сертификат, должно исполниться ТРИ года — если меньше, бескредитная схема невозможна до этого срока; (2) право собственности покупателя (или его супруга) на квартиру должно быть зарегистрировано в ЕГРН до обращения в СФР. В договоре купли-продажи это оформляется как рассрочка (отсрочка) оплаты части цены в размере МСК: свою часть вы платите сразу, остаток СФР перечислит продавцу на его счёт в течение установленного срока после положительного решения. Орган — СФР, срок рассмотрения заявления — 5 рабочих дней.

Документы продавца и покупателя; обязательство о выделении долей

Сделка обязательно совершается в письменной форме единым документом, подписанным сторонами:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— ст. 550 ГК РФ

От продавца потребуются: документ, подтверждающий её право собственности (выписка из ЕГРН либо — если право возникло при ЛНР и ещё не внесено в ЕГРН под учётом переходных правил — правоустанавливающий документ, зарегистрированный в установленном порядке); нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира покупалась в браке, а при отсутствии брака — нотариальное заявление об отсутствии супруга; справка о зарегистрированных в квартире лицах. Для продавца, находящегося в Москве и действующего через представителя, — нотариальная доверенность (см. блок 3).

Согласие супруга продавца — обязательное условие действительности сделки, если квартира является совместно нажитым имуществом. Продажа любым из супругов подлежит государственной регистрации (переход права на квартиру регистрируется в Росреестре):

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Без такого согласия супруг, чье согласие не получено, вправе оспорить сделку в суде в течение года со дня, когда узнал о ней.

Со стороны покупателя (вас) ключевой документ для СФР — заявление о распоряжении, к которому прикладываются (при обращении через представителя) нотариально удостоверенная доверенность:

б) основной документ, удостоверяющий личность лица, получившего сертификат, и его регистрацию по месту жительства либо по месту пребывания; в) основной документ, удостоверяющий личность представителя, и нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая его полномочия, - в случае подачи заявления через представителя
— подп. «б», «в» п. 6 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862

Обязательное последствие использования МСК — жильё оформляется в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и всех детей с определением долей по соглашению:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
— ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Это обязательство оформляется либо нотариальным обязательством о выделении долей (если доли выделяются после перечисления средств), либо сразу включением всех членов семьи (включая детей и супруга) в число покупателей в договоре.

ВЫВОД: полный комплект для сделки — договор купли-продажи (письменный, единый документ), правоустанавливающие документы продавца, нотариальное согласие супруга продавца (или заявление об его отсутствии), справка о зарегистрированных лицах, доверенность представителя продавца, и — со стороны покупателя — заявление о распоряжении в СФР и обязательство о выделении долей детям и супругу. Право собственности покупателя регистрируется в Росреестре, после чего СФР перечисляет средства продавцу.

Продажа по доверенности: возможна ли и что должно быть в доверенности

Да, продажа квартиры представителем по доверенности допустима. Сделка по распоряжению недвижимостью (переход права подлежит государственной регистрации) не требует обязательного нотариального удостоверения самого договора, но доверенность на распоряжение зарегистрированными в реестрах правами подлежит обязательному нотариальному удостоверению:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. 2. К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций . (В редакции федеральных законов от 28.03.2017 № 39-ФЗ, от 03.04.2023 № 101-ФЗ) 3.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Отсюда два требования к доверенности продавца:

1. она должна быть нотариально удостоверена;
2. в ней обязательно должна быть указана дата совершения, иначе доверенность ничтожна; если срок не указан, она действует год:

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

Представитель должен действовать лично; передоверие возможно лишь если это прямо разрешено в доверенности (и не запрещено), а доверенность в порядке передоверия — снова нотариальная:

Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие. 2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана. 5. Передоверие не допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 185 1 настоящего Кодекса. 6. Если иное не указано в доверенности или не установлено законом, представитель, передавший полномочия другому лицу в порядке передоверия, не утрачивает соответствующие полномочия. 7.
— п. 1 ст. 187 ГК РФ

Чтобы СФР беспрепятственно перечислил средства МСК продавцу, доверенность должна содержать максимум полномочий, связанных именно с получением денег. Критично прописать (прямым текстом, без общих формулировок):
— полномочие продать квартиру и подписать договор купли-продажи (включая условие о рассрочке/оплате в т.ч. средствами МСК);
— полномочие получить причитающиеся продавцу денежные средства любым способом, в том числе безналичным перечислением на банковский счёт представителя (или указанный счёт продавца), включая средства материнского (семейного) капитала;
— полномочие представлять интересы в Росреестре: подавать и получать документы по регистрации перехода права, подавать заявления, получать выписки;
— полномочие открывать/закрывать банковский счёт и распоряжаться им для получения оплаты (если оплата идёт на счёт представителя).

ВЫВОД: продажа по доверенности возможна и широко применяется. Главные требования — нотариальная форма, обязательная дата, и прямое полномочие на ПОЛУЧЕНИЕ денежных средств (в т.ч. МСК) с зачислением на счёт продавца или представителя. Если полномочия «получить деньги и распоряжаться ими» в доверенности нет, представитель не сможет обеспечить принятие платежа, и СФР не сможет перечислить средства надлежащему получателю — это главный риск, который нужно исключить при составлении доверенности.

Защита продавца до перечисления МСК и нотариальные расходы

Поскольку часть цены (средства МСК) выплачивается после регистрации перехода права и решения СФР (то есть в кредит/в рассрочку), закон по умолчанию ставит квартиру в залог у продавца до полной оплаты:

1. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара
   — п. 5 ст. 488 ГК РФ

Это означает: если СФР по какой-то причине откажет в перечислении и оставшаяся часть цены не будет выплачена, продавец вправе обратить взыскание на квартиру (удержать её / потребовать оплаты). Данную гарантию стоит прямо отразить в договоре: указать, что до перечисления средств МСК квартира находится в залоге у продавца (залог в силу закона), а в ЕГРН при регистрации возникнет запись об ипотеке. Это защищает интересы обеих сторон.

О размере нотариального тарифа: точную сумму назвать заранее нельзя — она складывается из федерального тарифа (установленного Основами законодательства о нотариате за конкретное нотариальное действие) и платы за услуги правового и технического характера (УПТХ), размер которой устанавливается нотариальной палатой субъекта РФ (в Москве — Московской городской нотариальной палатой) и отличается от региона к региону. Ориентировочно для московских нотариусов стоимость складывается так: удостоверение доверенности на продажу (простые полномочия — около 1000–2000 руб. федеральный тариф плюс УПТХ, в сумме обычно 1500–3000 руб.), удостоверение согласия супруга на продажу (500–1500 руб. с УПТХ). Если будет удостоверяться обязательство о выделении долей детям (на отдельном документе) — добавится тариф за удостоверение обязательства. Точные цифры устанавливаются тарифами конкретной нотариальной палаты; федеральный компонент за удостоверение доверенности на распоряжение недвижимостью установлен Основами законодательства о нотариате (ст. 22.1 — размеры нотариального тарифа).

ВЫВОД: до полной оплаты квартира находится в залоге у продавца в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК), что защищает его от риска неполучения средств МСК — это стоит зафиксировать в договоре. Точную стоимость нотариальных действий сообщит конкретный нотариус; ориентировочно удостоверение доверенности и согласия супруга в Москве обойдётся в диапазоне нескольких тысяч рублей, окончательно — по тарифам нотариальной палаты региона и по согласованию с выбранным нотариусом.