Законно ли требование нотариуса предоставить документы-основания из ЕГРН при удостоверении сделки с долей квартиры и что делать, если их нет

Законно ли требование нотариуса представить все документы «шлейфа» права на квартиру

Нотариус вправе истребовать сведения и документы, необходимые для совершения нотариального действия:

истребовать от физических и юридических лиц сведения и документы (в том числе содержащие персональные данные), необходимые для совершения нотариальных действий; (В редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ) представлять в установленных федеральным законом случаях и порядке заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые документы в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы или подведомственное ему государственное бюджетное учреждение, наделенное соответствующими полномочиями в соответствии с решением такого органа (далее - орган регистрации прав), и получать выписки из Единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющие государственную регистрацию возникновения или перехода прав на недвижимое имущество, и иные документы, выдаваемые этим органом; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 21.12.2013 № 379-ФЗ;
— абз. 3 ст. 15 Основ законодательства РФ о нотариате

При этом объём информации, который нотариус обязан установить при удостоверении сделки по отчуждению недвижимости, прямо ограничен Регламентом. Для проверки принадлежности имущества и оснований регистрации прав достаточно сведений именно ЕГРН:

1. При удостоверении договора, направленного на отчуждение или залог недвижимого имущества, нотариус дополнительно устанавливает следующий объем информации: 1) о принадлежности имущества, основаниях для регистрации прав, кроме случаев, когда имущество на момент заключения договора еще не принадлежит лицу, его отчуждающему (закладывающему), - по сведениям Единого государственного реестра недвижимости.
   — подп. 1 п. 33 Регламента, утв. Приказом Минюста России от 30.08.2017 № 156

Это ключевое для вашей ситуации положение: по общему правилу данные о принадлежности имущества и об основаниях регистрации права нотариус устанавливает по сведениям ЕГРН, а не по бумажным документам всей истории переходов. Права третьих лиц нотариус выясняет тоже преимущественно по ЕГРН, а документы-основания использует лишь как дополнительный источник (и не «все в архиве», а те, что на руках) либо заменяет их заверениями об обстоятельствах стороны договора:

1. о правах третьих лиц в отношении объекта недвижимого имущества - по сведениям Единого государственного реестра недвижимости, из документов, на основании которых возникло право, за исключением документов, которые в силу законодательства Российской Федерации не подлежат возврату правообладателю федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами, осуществляющими государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав), а также из заверений об обстоятельствах соответствующей стороны договора;
   — подп. 4 п. 33 Регламента, утв. Приказом Минюста России № 156

Запись в ЕГРН — единственное доказательство существования зарегистрированного права; пока она не оспорена в суде, документы о том, как право когда-то возникло, для подтверждения самого факта права не нужны:

1. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
   — ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Из этого следует: требование нотариуса собрать весь «шлейф» (договор купли-продажи, по которому мать покупала квартиру, договор приватизации, техплан) как обязательное условие удостоверения — по общему правилу не основано на законе. Обязанность нотариуса ограничивается проверкой сведений ЕГРН и истребованием лишь тех документов, которые действительно необходимы для конкретной сделки: договор отчуждения текущей доли, документы, подтверждающие состав и статус совладельцев (соглашение о выделении долей — если из ЕГРН не видно, на каком основании возникли доли), согласие супруга отчуждающего, соблюдение преимущественного права (ст. 250 ГК РФ), а при наличии несовершеннолетних — разрешительные документы. Документы об истории, предшествовавшей возникновению нынешнего зарегистрированного права, нотариус требовать не вправе именно потому, что это право уже подтверждено записью ЕГРН.

Вывод: само по себе истребование документов нотариусу законом разрешено, но объём требований ограничен: для подтверждения права на отчуждаемую долю и оснований её возникновения достаточно сведений ЕГРН; требование представить весь исторический «шлейф» правоустанавливающих документов при наличии действующей, никем не оспоренной записи о праве — избыточно и не основано на нормах Основ о нотариате и Регламента, утв. Приказом Минюста России № 156.

Вправе ли нотариус отказать в удостоверении сделки при отсутствии части документов, и как действовать

Перечень оснований для отказа в совершении нотариального действия исчерпывающий. Отказ возможен, в частности, если сделка не соответствует требованиям закона либо представленные документы не соответствуют требованиям законодательства:

сделка не соответствует требованиям закона; документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства; факты, изложенные в документах, представленных для совершения нотариального действия, не подтверждены в установленном законодательством Российской Федерации порядке при условии, что подтверждение требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 30.03.2015 № 67-ФЗ ) у нотариуса отсутствует возможность обеспечения сохранности движимых вещей, передаваемых нотариусу на депонирование на основании статьи 88 1 настоящих Основ; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.05.2018 № 119-ФЗ ) отсутствует технологическая возможность преобразования электронного документа посредством изменения его формата; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) не устранены причины, послужившие основанием для отложения совершения нотариального действия удаленно в случае, предусмотренном частью шестой статьи 41 настоящих Основ.
— абз. 6, 7 ч. 1 и ч. 3 ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате

При этом обязанность нотариуса отказать связана не с «нехваткой бумаг о прошлом», а с несоответствием самой сделки или её документов закону:

Нотариус обязан отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам. Часть. (У тратила силу - Федеральный закон от 01.07.2005 № 78-ФЗ) Нотариус обязан не реже одного раза в четыре года повышать (в том числе с применением электронного обучения и дистанционных образовательных технологий) квалификацию в осуществляющей образовательную деятельность организации, образовательная программа которой аккредитована Федеральной нотариальной палатой. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 360-ФЗ) Нотариус обязан обеспечивать сохранность нотариальных документов на бумажном носителе в соответствии со сроками их хранения, установленными Типовой номенклатурой дел нотариуса, либо до передачи их в нотариальный архив нотариальной палаты, членом которой он является. (Дополнение частью - Федеральный закон от 14.07.2022 № 339-ФЗ) Передача нотариальных документов на бумажном носителе в нотариальный архив осуществляется нотариусом по истечении десяти лет начиная с 1 января года, следующего за годом, в котором производство по ним было окончено, в порядке, установленном правилами нотариального делопроизводства.
— ч. 4 ст. 16 Основ законодательства РФ о нотариате

Ключевой момент: отказ допустим, только если отсутствие документов реально препятствует подтверждению фактов, которые требуется подтвердить. Если право продавца на долю подтверждено записью в ЕГРН (что, по ч. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ, является единственным и достаточным доказательством), отсутствие у вас договора приватизации или прежнего договора купли-продажи не образует законного основания для отказа в удостоверении сделки по отчуждению доли — эти документы не нужны для проверки того объёма информации, который установлен для неё Регламентом.

Если нотариус всё же отказывает, вы вправе потребовать письменное мотивированное постановление — оно выносится не позднее 10 дней со дня обращения:

Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях нотариус не позднее чем в десятидневный срок со дня обращения за совершением нотариального действия выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия.
— ч. 3 ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате

Такое постановление обжалуется в районный суд по месту нахождения нотариуса в порядке особого производства:

Заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы (нотариуса, занимающегося частной практикой). (В редакции Федерального закона от 29.12.2006 № 258-ФЗ) Возникший между заинтересованными лицами спор о праве, основанный на совершенном нотариальном действии, рассматривается судом или арбитражным судом в порядке искового производства.
— ч. 1 ст. 49 Основ законодательства РФ о нотариате

Вывод: при наличии действующей записи в ЕГРН о праве на долю отсутствие исторических документов-оснований (договор приватизации, прежний договор купли-продажи, техплан) само по себе не является законным основанием для отказа в удостоверении сделки. Если нотариус отказывает именно по этому мотиву — требуйте письменное постановление (ст. 48 Основ) и обжалуйте его в районный суд по месту нахождения нотариуса.

Что реально должен проверить нотариус при продаже доли, и какие документы всё же понадобятся

Сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит обязательному нотариальному удостоверению — это закон, а не прихоть нотариуса:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
— ч. 11 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Поэтому нотариус обязан проверить действительность сделки, её соответствие намерениям сторон и закону:

Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
— ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате

Применительно к продаже доли проверяются, в частности, две вещи, которых не было бы при продаже целой квартиры.

Первая — преимущественное право покупки остальных сособственников. Если доля продаётся постороннему лицу, остальные участники долевой собственности вправе купить её по той же цене и на тех же условиях:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

Нотариус проверяет, соблюдён ли порядок извещения сособственников (либо получены ли их нотариально удостоверенные отказы). Именно здесь могут понадобиться сведения о том, кто является сособственником и на каком основании возникли доли, — то есть соглашение о выделении долей (если доли не видны из ЕГРН с достаточной ясностью) или документы, подтверждающие состав совладельцев. Но это документы о текущем составе права, а не «история» квартиры.

Вторая — согласие супруга отчуждающего. При распоряжении общим имуществом супругов действует презумпция согласия второго супруга:

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
   — п. 1, 2 ст. 35 СК РФ

Для нотариально удостоверяемых сделок по распоряжению недвижимостью и долями в ней требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Если доля принадлежит продавцу на праве личной собственности (например, получена по приватизации или в дар, а не куплена в браке), согласие не нужно — и установить это нотариус может по данным ЕГРН и документам о текущем основании права, без «копания» в истории приватизации.

Вывод: реальный объём проверки нотариуса ограничен самой сделкой с долей: состав сособственников и соблюдение их преимущественного права (ст. 250 ГК РФ), а также согласие супруга (ст. 35 СК РФ). Для этого нужны документы о текущем основании права на долю, а не вся цепочка переходов с момента приватизации. Договор приватизации, прежний договор купли-продажи и техплан для удостоверения сделки по отчуждению доли не требуются, если право и состав совладельцев уже отражены в ЕГРН.

Что делать, если документов на руках нет — как восстановить и что представить нотариусу

Независимо от спора с нотариусом, утраченные документы можно получить из официальных источников, и это решает проблему без конфликта.

Копии правоустанавливающих документов из реестрового дела. Документы, на основании которых производилась регистрация права, хранятся в реестровом деле объекта недвижимости. Сведения ЕГРН предоставляются по запросу, в том числе в виде копий документов, на основании которых внесены сведения:

В реестре хранятся и документы-основания (договоры, соглашения о выделении долей, договор приватизации), на основании которых регистрировалось каждое право. Правообладатель (продавец доли) вправе запросить в Росреестре (через МФЦ или портал) копии этих документов из реестрового дела либо выписку о содержании правоустанавливающих документов. При запросе можно указать конкретный документ — тогда выписка отразит содержание только его:

содержание правоустанавливающих документов. Если лицо, запросившее информацию, указало конкретный документ, то в выписке отражается содержание только этого документа
— п. 2 формы выписки о содержании правоустанавливающих документов (приложение к Приказу Росреестра № П/0329)

Дубликат нотариального документа. Если договор купли-продажи квартиры (по которому мать приобретала) или соглашение о выделении долей удостоверялись нотариально, их копии и сведения о них хранятся у нотариуса либо в нотариальном архиве (после передачи дел нотариальной палате — ст. 16 Основ). Можно получить дубликат или копию у нотариуса, удостоверявшего документ, либо в нотариальном архиве нотариальной палаты субъекта РФ.

Договор приватизации. Дупликат/копию договора передачи жилья выдаёт орган, осуществлявший приватизацию (местная администрация, жилищный департамент), либо его архив.

Технический план для удостоверения сделки с уже учтённым в ЕГРН помещением, как правило, не нужен — сведения о характеристиках объекта нотариус берёт из ЕГРН (подп. 3 п. 33 Регламента). Если техплан понадобится, его можно заказать у кадастрового инженера.

Более того, нотариус сам вправе получать из органа регистрации прав сведения и документы, необходимые для нотариального действия:

представлять в установленных федеральным законом случаях и порядке заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые документы в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальные органы или подведомственное ему государственное бюджетное учреждение, наделенное соответствующими полномочиями в соответствии с решением такого органа (далее - орган регистрации прав), и получать выписки из Единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющие государственную регистрацию возникновения или перехода прав на недвижимое имущество, и иные документы, выдаваемые этим органом
— абз. 4 ст. 15 Основ законодательства РФ о нотариате

Вывод: решающий для вас документ — выписка из ЕГРН, подтверждающая право продавца на долю и состав совладельцев. Недостающие «бумаги» (прежний договор купли-продажи, соглашение о выделении долей, договор приватизации) при их действительной необходимости восстанавливаются через Росреестр (копии из реестрового дела / выписка о содержании правоустанавливающих документов), нотариальный архив или орган приватизации. Отсутствие таких документов на руках не препятствует удостоверению сделки: либо они не нужны вовсе, либо заменяются копиями из реестрового дела, которые вправе запросить и сам нотариус.