Сроки подготовки документов и регистрации при выделении долей детям в квартире без маткапитала через МФЦ

Обязателен ли нотариус при выделе долей детям, если материнский капитал не использовался

Квартира куплена в браке и записана на супругов — значит, по закону это их общая совместная собственность, пока брачным договором не установлено иное.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное. (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 457-ФЗ, от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное.
   — п. 1 ст. 256 ГК РФ

Поскольку доли детям вы намерены передать добровольно (обязанности из закона о маткапитале у вас нет), единственная гражданско-правовая форма — безвозмездная передача части права (дарение). И здесь с 2024 года правило изменилось, и в вашем случае оно принципиально иное, чем при выделении долей по маткапиталу.

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это норма-основание для вывода: договор дарения доли (долей) в квартире, заключённый между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. То есть «простая письменная форма через МФЦ» в вашей ситуации не подойдёт: без нотариуса регистратор обязан вернуть документы. Исключение об отсутствии нотариуса, на которое опираются дела о маткапитале, здесь неприменимо — там речь о соглашении об определении долей во исполнение закона, а не о сделке по отчуждению.

Общее правило об обязательности нотариальной формы подтверждает: перечень случаев, когда нотариус обязателен, определяется законом, — и ст. 574 ГК РФ как раз такой случай.

1. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
   — п. 2 ст. 163 ГК РФ

Обратите внимание: сделки по отчуждению долей в праве общей собственности и так требуют нотариального удостоверения по Закону о регистрации, с единственным исключением — когда все сособственники отчуждают свои доли по одной сделке. У вас это исключение не срабатывает полностью: вы с мужем передаёте доли не «всем составом» собственников новому лицу, а выделяете детям часть своего.

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: поскольку маткапитал не использовался и правоотношение строится как дарение детям, нотариус обязателен — договор дарения долей (либо единый договор дарения обоим детям) удостоверяется у нотариуса, и уже удостоверенный документ подаётся на регистрацию через МФЦ. Единственное, что может изменить этот вывод, — если вы с мужем сначала заключите нотариальное соглашение о разделе общего имущества и определении долей (ст. 38 СК РФ), но такое соглашение само требует нотариальной формы, так что обойти нотариуса не получится. Если же один из детей уже достиг 14 лет, он подписывает договор сам с письменного согласия обоих родителей; за детей младше 14 лет действуют родители.

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.
   — п. 1 ст. 26 ГК РФ

1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
   — п. 1 ст. 28 ГК РФ

Срок подготовки документов у нотариуса

Закон не устанавливает «срока изготовления» проекта договора дарения — он зависит от загрузки конкретного нотариуса и от того, готов ли у вас проект. Но закон обязывает нотариуса провести правовой анализ документов и подготовить документ, то есть эта работа — его обязанность, а не услуга «по договорённости».

Нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. При совершении нотариального действия нотариус обязан провести правовой анализ представленных документов, проектов документов, полученной информации, осуществить консультирование по вопросам применения норм законодательства, а также осуществить иные предусмотренные законодательством в связи с совершением нотариального действия обязанности и полномочия, включая изготовление документов, копий документов, скан-образов документов, отображений на бумажном носителе образов электронных документов и информации, полученной в том числе в электронной форме, осуществление технического обеспечения хранения документов или депонированного имущества, включая денежные суммы. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2022 № 588-ФЗ) Нотариус выполняет свои обязанности в соответствии с настоящими Основами, законодательством субъектов Российской Федерации и присягой. Нотариус обязан хранить в тайне сведения, которые стали ему известны в связи с осуществлением его профессиональной деятельности. Суд может освободить нотариуса от обязанности сохранения тайны, если против нотариуса возбуждено уголовное дело в связи с совершением нотариального действия. (В редакции Федерального закона от 29.12.2006 № 258-ФЗ) Нотариус обязан отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам.
— ст. 16 Основ законодательства РФ о нотариате

Практически это значит: если у вас на руках выписка ЕГРН, паспорта, свидетельства о рождении детей и согласие супруга (его участие в сделке), нотариальное действие может быть совершено в день обращения — нотариус сам запрашивает сведения из ЕГРН и не вправе требовать их от вас.

Совершение нотариальных действий, требующих использования сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственном кадастре недвижимости В случаях, если для совершения нотариального действия необходимы сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, нотариусы не вправе требовать представление таких сведений от обратившегося за совершением данного нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица.
— ст. 3 ФЗ № 259-ФЗ

Отсюда ответ на ваш вопрос «от чего зависит срок»: срок подготовки зависит от нотариуса — от его графика приёма и от того, заказываете ли вы изготовление проекта заранее (по электронной записи проект обычно готовят к приёму, и удостоверение происходит за один визит). Если вы обратитесь без предварительной записи и без проекта, реально закладывать 1–3 рабочих дня. Отказ нотариуса возможен только при несоответствии сделки закону.

Вывод: нормативно срок подготовки нотариального документа не установлен; ориентир — 1–3 рабочих дня (при предварительной записи и готовом проекте — в день обращения). Нотариус не вправе требовать от вас выписку из ЕГРН, поэтому «ожидание сведений» срок не удлиняет.

Срок регистрации в Росреестре при подаче через МФЦ

Сроки регистрации установлены законом и различаются в зависимости от того, есть ли нотариальное удостоверение и куда поданы документы. Общий срок при подаче через МФЦ — девять рабочих дней, а при подаче напрямую в Росреестр — семь рабочих дней.

1. семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
   — п. 1, подп. 1 и 2 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Но для нотариально удостоверенной сделки сроки короче: три рабочих дня (а при электронной подаче — один рабочий день) и пять рабочих дней при подаче через МФЦ.

1. три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме - в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов;
   — подп. 9 п. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ

1. пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; 11) пять рабочих дней с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 11 1 ) пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства, и (или) в отношении зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства, расположенных на таком земельном участке; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.05.2022 № 124-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ ) 12) семь рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов;
   — подп. 9 и 10 п. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ

Для вашей ситуации это ключевая связка: поскольку договор дарения долей удостоверяется нотариусом, применяется не общий девятидневный, а пятидневный срок при подаче через МФЦ (подп. 10 п. 1 ст. 16), а если нотариус сам направит документы в электронном виде — один рабочий день. Срок исчисляется не с момента вашего визита в МФЦ «на консультацию», а с даты приёма заявления и документов органом регистрации прав (МФЦ передаёт их в Росреестр).

К сроку регистрации добавляется время на пересылку готовых документов из Росреестра в МФЦ — не более двух рабочих дней.

1. При наличии в заявлении о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав указания о выдаче документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав через многофункциональный центр орган регистрации прав обязан передать соответствующие документы в многофункциональный центр для выдачи заявителю (его представителю). Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющая проведенные государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию, а также предусмотренные настоящим Федеральным законом уведомления выдаются лицам, указанным в настоящей статье, многофункциональным центром в форме документа на бумажном носителе, составленного многофункциональным центром и подтверждающего содержание электронного документа, направленного в многофункциональный центр по результатам предоставления государственной услуги органом регистрации прав. Порядок и сроки передачи органом регистрации прав таких документов в многофункциональный центр определяются соглашением о взаимодействии, заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке. При этом сроки передачи органом регистрации прав документов в многофункциональный центр не должны превышать два рабочих дня.
   — ч. 18 ст. 29 ФЗ № 218-ФЗ

Правовое значение имеет не дата получения бумаги в МФЦ, а дата внесения записи в ЕГРН — с неё дети становятся собственниками долей.

1. Датой государственной регистрации прав является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости. 3. Датой государственного кадастрового учета является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об объекте недвижимости.
   — п. 2 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод: при подаче через МФЦ на основании нотариального договора дарения регистрация занимает 5 рабочих дней с даты приёма документов Росреестром, плюс до 2 рабочих дней на передачу готовых документов в МФЦ (итого ориентировочно 7 рабочих дней «от окна» до получения). Если нотариус направляет документы электронно — 1 рабочий день. Общий девятидневный срок из подп. 2 п. 1 ст. 16 к вам не применяется, так как он установлен для случаев без нотариального удостоверения. Итого ориентир по всей процедуре: 1–3 дня у нотариуса + 5–7 рабочих дней регистрации.

Что делать, если регистрацию приостановили или отказали

Регистратор проводит правовую экспертизу документов и при выявлении препятствий не регистрирует право, а приостанавливает регистрацию, уведомляя обо всех причинах со ссылкой на закон.

Такое решение можно обжаловать двумя путями — в суд (административное судопроизводство) либо во внесудебном порядке через апелляционную комиссию при Росреестре; досудебный порядок не обязателен.

1. Решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (далее также - решение о приостановлении) может быть обжаловано в суд в порядке административного судопроизводства, а также во внесудебном порядке в соответствии с главой 3 1 настоящего Федерального закона.
   — ч. 12 ст. 29 ФЗ № 218-ФЗ

Для вашей ситуации типичная причина приостановления — отсутствие нотариального удостоверения договора дарения доли либо дефект согласия/подписи ребёнка старше 14 лет. Приостановление — не отказ: причины можно устранить (донести нотариальный договор), после чего регистрация возобновляется. Отказ обжалуется только в суд.

Вывод: при приостановлении следует устранить указанную причину (чаще всего — представить нотариально удостоверенный договор), а при несогласии — жалоба в апелляционную комиссию Росреестра или административный иск в суд; досудебная жалоба не обязательна, сроки регистрации при этом «замирают» на период приостановления.