Можно ли передать деньги за дом доверенному лицу продавца, если собственник находится за границей?

Вправе ли вы передать деньги доверенному лицу — и будет ли это надлежащим исполнением

Ключевой вопрос не в том, «можно или нельзя», а в том, включено ли в доверенность полномочие получать деньги. Генеральная доверенность удостоверяет объём полномочий поверенного, и именно текст доверенности определяет, управомочено ли доверенное лицо принимать от вас покупную цену.

1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
   — п. 1 ст. 182 ГК РФ

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
   — п. 1 ст. 185 ГК РФ

Платёж, совершённый покупателем, признаётся надлежащим исполнением обязательства только тогда, когда он принят самим кредитором или «управомоченным им на это лицом»:

1. Если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.
   — п. 1 ст. 312 ГК РФ

Это означает: если в нотариальной доверенности прямо указано полномочие на получение денежных средств (покупной цены) по сделке, то передача денег доверенному лицу юридически равна передаче их самому собственнику — обязательство покупателя по оплате считается исполненным. Если же такого полномочия в доверенности нет, платёж на руки поверенному НЕ освобождает вас от долга: продавец вправе заявить, что денег не получал (ст. 312 ГК РФ возлагает риск последствий на должника, который не потребовал доказательств полномочий). В ГК есть специальная отсылка к тому, что получение денег со счёта — отдельное полномочие, которое должно быть прямо оговорено:

Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи.
— абз. 2 п. 3 ст. 185 ГК РФ

Поэтому платёж «наличными в руки представителю» надёжен только в одном случае — когда в доверенности дословно есть право «получать денежные средства/покупную цену», «распоряжаться полученными суммами», «получать деньги и оформить расчёты по договору купли-продажи».

Обратная сторона — риск, который вы и обозначили. Даже при наличии полномочия получение денег поверенным не создаёт у него обязанности именно передать их собственнику. Права и обязанности возникают у доверителя (собственника):

1. По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.
   — п. 1 ст. 971 ГК РФ

А поверенный юридически обязан передать доверителю всё полученное по сделке:

Поверенный обязан: лично исполнять данное ему поручение, за исключением случаев, указанных в статье 976 настоящего Кодекса; сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения; передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения; по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.
— ст. 974 ГК РФ

Но эта обязанность связывает поверенного перед ДОВЕРИТЕЛЕМ, а не перед вами. Если поверенный деньги получит и не передаст собственнику, вы как покупатель уже не сможете доказать, что заплатили именно продавцу, — а продавец вправе оспаривать получение. Риск «остаться без дома и без денег» реализуется именно на этом звене.

Вывод. Передавать деньги доверенному лицу можно, но только если в доверенности прямо закреплено полномочие на получение покупной цены, и только под документ, подтверждающий получение именно в счёт оплаты данного договора (расписка с указанием продавца, договора, суммы). Без такого полномочия платёж доверенному лицу не считается исполнением обязательства перед продавцом и вас не защищает.

Безопасные способы расчётов, которые закрывают ваш риск

Существуют механизмы, при которых деньги не попадают «в руки» поверенного до перехода права собственности к вам, и вы не остаётесь ни без дома, ни без денег. Основной — депонирование денежных средств у нотариуса в счёт исполнения обязательства по сделке.

1. Должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: 1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено; 2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя; 3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами; 4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны. 1 1 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 23.05.2018 № 120-ФЗ) 2. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства. Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора. 3. Во всякое время до получения кредитором денег или ценных бумаг из депозита нотариуса либо суда должник вправе потребовать возврата ему таких денег или ценных бумаг, а также дохода по ним. В случае возврата должнику исполненного по обязательству должник не считается исполнившим обязательство. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4.
   — п. 1 ст. 327 ГК РФ

Существенно, что внесение суммы в депозит нотариуса считается исполнением обязательства (п. 2 ст. 327 ГК РФ), а нотариус извещает об этом кредитора. Специально для сделок купли-продажи недвижимости закон предусматривает отдельный льготный тариф именно на депонирование денежных средств в целях исполнения обязательств по нотариально удостоверенной сделке — всего 1500 рублей:

8 3 ) за принятие на депонирование нотариусом на основании статьи 88 1 настоящих Основ денежных средств в целях исполнения обязательств сторон по сделке, удостоверенной нотариально, - 1500 рублей;
— подп. 8.3 ч. 1 ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате

Этот механизм работает так: покупатель вносит покупную цену на публичный депозитный счёт нотариуса; нотариус перечисляет деньги продавцу только после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (или наступления иного согласованного в договоре условия — подписания передаточного акта, получения выписки из ЕГРН). Тем самым исключается ситуация «деньги уже отданы, а дом ещё не перешёл в собственность».

Альтернатива — банковский аккредитив (эскроу-счёт), также допускаемый ГК для расчётов по недвижимости. При нём банк выдаёт деньги продавцу (или поверенному) только при предъявлении документов о зарегистрированном переходе права.

Что касается перевода денег самому собственнику за границу — такой способ тоже правомерен и даже надёжнее для доказывания оплаты (платёжное поручение фиксирует получателя и назначение платежа), но он не обязателен. Если продавец — нерезидент РФ, перевод валюты подлежит правилам валютного контроля ФЗ № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле», а для рублёвых переводов ограничений на оплату по гражданско-правовой сделке купли-продажи недвижимости нет. Выбор между переводом за рубеж и депонированием у нотариуса — за вами.

Вывод. Надёжнее всего не «передавать деньги в руки», а провести расчёты через депозит нотариуса (эскроу) или аккредитив с условием выплаты продавцу после регистрации перехода права собственности на вас. Такой способ полностью снимает риск одновременно потерять и деньги, и дом, и не зависит от добросовестности поверенного.

Проверка доверенности и риски её прекращения до сделки

Прежде чем платить кому бы то ни было, проверьте действительность доверенности на дату платежа и сделки. Доверенность на распоряжение зарегистрированными правами (продажа дома) должна быть нотариальной:

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Она действует в течение указанного в ней срока, а если срок не указан — один год со дня совершения:

1. Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
   — п. 1 ст. 186 ГК РФ

Доверенность прекращается в том числе смертью выдавшего или отменой доверителем (подп. 2, 5 п. 1 ст. 188 ГК РФ). Отмена нотариальной доверенности публична: сведения о ней в день внесения появляются в открытом реестре Федеральной нотариальной палаты, и вы как третье лицо считаетесь извещёнными об отмене.

Важно ваше положение добросовестного третьего лица:

1. Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.
   — п. 2 ст. 189 ГК РФ

То есть если на момент получения вами денег/совершения сделки доверенность уже отменена или прекращена, но вы об этом не знали и не должны были знать (не проверяли реестр или реестр на тот момент не содержал записи), права по сделке сохранят силу. Но до совершения платежа вы обязаны проверить доверенность по открытому сервису проверки доверенностей ФНП (по реквизитам доверенности) — это ваша защита.

Риск превышения полномочий. Если поверенный получит деньги, действуя за пределами полномочий или вопреки интересам собственника, применяется защита покупателя лишь при его добросовестности:

1. Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях.
   — п. 1 ст. 174 ГК РФ

При этом сделка, совершённая вообще неуполномоченным лицом, считается заключённой от имени самого этого лица, а не собственника:

1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
   — п. 1 ст. 183 ГК РФ

Вывод. До передачи денег проверьте доверенность в реестре ФНП (действительна ли, не отозвана ли, не истёк ли срок), убедитесь в наличии в ней явного полномочия на получение денег и на распоряжение домом, и фиксируйте каждый платёж документально. Добросовестная проверка перед сделкой — ваша основная защита при последующем споре.

Согласие супруга как скрытый риск сделки

Отдельный риск, не связанный с доверенностью, но способный «опрокинуть» сделку после оплаты, — продажа дома, являющегося общей совместной собственностью супругов. Для распоряжения недвижимостью (а дом — имущество, права на которое подлежат госрегистрации) требуется нотариальное согласие другого супруга:

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Если дом был куплен продавцом в браке и супруг остался «в России», а продавец-собственник — за границей, отсутствие нотариального согласия супруга даёт последнему право в течение года оспорить сделку:

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки
— абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ

Вывод. Перед оплатой затребуйте у продавца (через поверенного) нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу дома либо документ, подтверждающий, что дом не является совместной собственностью (брачный договор, свидетельство о расторжении брака с разделом имущества, документ о приобретении до брака/в порядке наследования). Отсутствие согласия — реальный риск признания сделки недействительной уже после того, как вы полностью оплатите и получите регистрацию, поэтому он должен быть закрыт до расчётов.

Возврат денег, если сделка не состоится (ваша «страховка» на случай неудачи)

Даже если расчёты пойдут не через нотариальный депозит, а напрямую (поверенному или продавцу за границу), при несостоявшейся сделке вы юридически не остаётесь без денег: уплаченная по неисполненному договору сумма подлежит возврату как неосновательное обогащение.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Если вы перевели деньги продавцу за границу, а договор не был заключён/не прошёл регистрацию/сорвался, именно продавец (собственник) становится приобретателем без правового основания и обязан вернуть сумму полностью. Если деньги передали поверенному, действующему по доверенности, он получил их от имени доверителя, и возврат обеспечивается требованием к собственнику; дополнительно неисполнение поверенным обязанности передать доверителю полученное по сделке (ст. 974 ГК РФ) — это основание для взыскания уже доверителем с поверенного.

Практический вывод для вас: никогда не передавайте деньги без письменного договора и письменного подтверждения оплаты, в котором зафиксированы — кто платит (вы), кому (продавец через представителя по доверенности №…/либо счёт продавца), за что (оплата по договору купли-продажи такого-то дома по такому-то адресу), в каком размере. Именно такой документ превращает «потерянные наличные» в доказуемое неосновательное обогащение, которое можно взыскать в суде с процентами.

Вывод. При любом способе расчёта (включая перевод за границу) ваша защита — документальная фиксация платежа и наличие договора. Тогда при срыве сделки сумма взыскивается как неосновательное обогащение, а при выборе нотариального депозита/эскроу деньги вообще не уходят, пока право собственности не зарегистрировано на вас.