Как оформить долю сожителю на покупаемую квартиру, чтобы его несовершеннолетние дети не получили права на эту долю

Как оформить долевую собственность с сожителем и в какой форме

Поскольку вы с партнёром не состоите в зарегистрированном браке, режим общего совместного имущества супругов (ст. 33–34 СК РФ) к вам не применяется: закон допускает для вас только долевую собственность — совместная между сожителями не возникает.

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. 5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
— ст. 244 ГК РФ, п. 1

Для вашей ситуации это означает: квартира, поступившая в собственность сразу двух лиц (вас и сожителя) по одному договору купли-продажи, становится общей долевой, а размеры долей определяются соглашением сторон и должны быть соразмерны вкладу каждого (ст. 245 ГК РФ). Самый «чистый» способ оформить долю сожителя именно так, как вы хотите, — купить квартиру сразу на двоих, указав в договоре купли-продажи в качестве покупателей вас обоих и зафиксировав конкретные доли (например, 3/4 — вам, 1/4 — ему). Тогда право собственности на его долю возникает у него непосредственно из договора купли-продажи.

Важный момент о форме сделки. Купля-продажа, по которой продавец отчуждает квартиру сразу двум покупателям по одной сделке, не требует нотариального удостоверения — это прямое исключение, предусмотренное законом:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

То есть если вы идёте путём «покупка сразу на двоих одним договором», нотариус не обязателен (достаточно простой письменной формы, а переход права регистрирует Росреестр). Напротив, если квартиру вы сначала оформите целиком на себя, а затем будете дарить или продавать сожителю долю — это уже сделка по отчуждению доли, и она обязательно подлежит нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ), иначе право не зарегистрируют.

Вывод: оптимальный и наименее затратный вариант — покупать квартиру сразу в общую долевую собственность по одному договору купли-продажи с указанием ваших долей; нотариальное удостоверение в этом случае не требуется. Последующее выделение доли (дарением или продажей) возможно, но уже только через нотариуса.

Права малолетних детей сожителя на квартиру: собственности и «прописка»

Ваше главное опасение — «чтобы дети потом автоматом не пошли и не претендовали на долю». По действующему закону никакой автоматической доли в имуществе родителя у детей не возникает — ни из факта родства, ни из факта регистрации (прописки).

Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ
— п. 4 ст. 60 СК РФ

Это ключевая норма: дети не имеют права собственности на имущество родителей, а родители — на имущество детей. Поэтому сам факт того, что у сожителя есть малолетние дети, не даёт им правопритязаний на его долю в вашей квартире — ни при его жизни, ни при оформлении сделки. Доля будет принадлежать лично сожителю, и распоряжаться ею он будет сам.

Что касается «прописки» (регистрации по месту жительства): она носит учётный характер и не порождает права собственности. Однако если сожитель-сособственник вселит своих детей в квартиру как членов своей семьи и зарегистрирует их там, у детей возникнет самостоятельное право пользования жилым помещением — но только пользования, не доли в праве собственности.

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. 2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. 3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
— ч. 1 ст. 31 ЖК РФ

Это право пользования детей производно от прав их отца как собственника и существует, пока они проживают с ним. Если впоследствии ваши отношения с сожителем прекратятся, право пользования за ним и за его детьми по общему правилу не сохраняется:

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. 5. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи.
— ч. 4 ст. 31 ЖК РФ

Вывод: при жизни сожителя и при нормальном течении отношений его малолетние дети никакой доли в квартире получить «автоматом» не могут: ни родство, ни регистрация такого права не создают (п. 4 ст. 60 СК РФ). Единственный реальный источник притязаний детей — наследование (разобрано отдельно), а не «прописка». Чтобы минимизировать даже риск возникновения права пользования, стоит по возможности не вселять и не регистрировать детей в новой квартире и закрепить это в соглашении с сожителем.

Наследственные риски: перейдёт ли доля сожителя к его детям

Здесь и кроется реальный риск, о котором вы беспокоитесь. Если сожитель умрёт, не оставив завещания, его доля в квартире войдёт в наследственную массу и перейдёт к наследникам первой очереди — а это в первую очередь его дети, а также (если есть) супруга и родители.

Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. 2. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.
— п. 1 ст. 1142 ГК РФ

Завещание это положение изменить частично может, но не полностью. Свободно завещать свою долю сожитель вправе кому угодно, в том числе вам:

Завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения
— п. 1 ст. 1119 ГК РФ

Однако есть норма, которую завещание обойти не может, — обязательная доля несовершеннолетних детей.

Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 статьи 1148 настоящего Кодекса, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля), если иное не предусмотрено настоящей статьей. (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 259-ФЗ) 2. Право на обязательную долю в наследстве удовлетворяется из оставшейся незавещанной части наследственного имущества, даже если это приведет к уменьшению прав других наследников по закону на эту часть имущества, а при недостаточности незавещанной части имущества для осуществления права на обязательную долю - из той части имущества, которая завещана. 3. В обязательную долю засчитывается все, что наследник, имеющий право на такую долю, получает из наследства по какому-либо основанию, в том числе стоимость установленного в пользу такого наследника завещательного отказа. 4.
— п. 1 ст. 1149 ГК РФ

Это значит: даже если сожитель составит завещание в пользу вас и полностью «обойдёт» своих детей, его несовершеннолетние (на момент открытия наследства) дети всё равно получат не менее половины той доли, которая причиталась бы каждому из них по закону. В силу п. 2 ст. 1149 ГК РФ эта обязательная доля «вырезается» из завещанного имущества, то есть может быть удовлетворена за счёт его доли в вашей квартире.

Свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве (статья 1149). 2. Завещатель не обязан сообщать кому-либо о содержании, совершении, об изменении или отмене завещания.
— п. 1 ст. 1119 ГК РФ (ограничение свободы завещания)

Вывод: полностью исключить притязания несовершеннолетних детей сожителя на его долю нельзя даже завещанием — действует императивное правило об обязательной доле (п. 1 ст. 1149 ГК РФ): каждый несовершеннолетний ребёнок получит не менее 1/2 законной доли. Размер этого риска напрямую зависит от размера доли, которую вы выделите сожителю, и от числа его наследников первой очереди (дети, а возможно и родители). Чем меньше его доля — тем меньше и та часть, которую «заберут» наследники по обязательной доле.

Риски, связанные с распоряжением сожителем своей долей и его кредиторами

Выделив сожителю долю, вы становитесь связаны с ним режимом общей долевой собственности, что порождает два дополнительных риска, не зависящих от детей.

Первый — продажа доли третьему лицу. Ваш сожитель как сособственник сможет продать свою долю постороннему, но у вас есть преимущественное право её выкупа:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

То есть без вашего ведома и права преимущественной покупки доля не уйдёт постороннему: продавец обязан письменно известить вас за месяц, и вы сможете выкупить долю на тех же условиях. Владение и пользование квартирой также будет подчинено соглашению сособственников:

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Второй — обращение взыскания кредиторами на долю сожителя. Если у него появятся долги, кредитор вправе обратить взыскание на его долю в общем имуществе — но лишь при недостаточности у должника другого имущества, и в определённой законом последовательности:

Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
— ст. 255 ГК РФ

Здесь и «играет роль» его доля в другом жилье: пока у сожителя есть иное имущество, достаточное для погашения долга, кредиторы обязаны обращать взыскание сначала на него, а его доля в вашей квартире затрагивается только при нехватке. При этом и вы в этой процедуре имеете возможность выкупить долю должника по рыночной цене до её продажи с торгов.

Вывод: минимизировать эти риски можно только одним способом — выделять сожителю минимально необходимую долю, соразмерную его реальному денежному вкладу, и письменно фиксировать порядок пользования квартирой. Ваше преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) и требование об обращении взыскания в последнюю очередь при наличии у должника другого имущества (ст. 255 ГК РФ) являются вашей защитой, но не исключают риска полностью — особенно если доля значительна.

Альтернатива: заём вместо выдела доли и налоговые последствия

Если ваша главная цель — «отблагодарить» сожителя за его денежный вклад, но при этом не допустить, чтобы он и его наследники получили вещные права на квартиру, наиболее безопасный для вас вариант — не выделять долю вовсе, а оформить его вклад как договор займа (он дал вам деньги в долг, вы их вернёте). Тогда квартира останется целиком вашей, сожитель получит только денежное требование к вам, а его дети вообще не смогут претендовать на саму квартиру ни при жизни, ни в порядке наследования (они унаследуют лишь право требования долга по займу).

В этом случае критично зафиксировать передачу денег: договор займа между гражданами на сумму свыше 10 000 рублей должен быть заключён в письменной форме, а реальная передача денег подтверждается распиской (п. 1 ст. 808 ГК РФ). Это прямо перекликается с ранее установленной позицией по аналогичным делам: факт внесения денег без соглашения о создании общей собственности порождает лишь денежное требование, а не долю в имуществе.

Налоговый аспект важен, если вы всё же выберете вариант с выделением доли дарением: вы с сожителем не являетесь ни членами семьи, ни близкими родственниками, поэтому дарение ему доли облагается НДФЛ у одаряемого.

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения не облагаются налогом, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев между лицами, которые не являются членами семьи и (или) близкими родственниками. При получении от физических лиц, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, доходов в денежной и натуральной формах в порядке дарения в тех случаях, когда такие доходы не освобождены от налогообложения, гражданин обязан самостоятельно исчислить и уплатить налог в бюджет (подпункт 7 пункта 1, пункт 2 статьи 228 Кодекса). Следовательно, передача в дар упомянутого в пункте 18.1 статьи 217 НК РФ имущества, например, квартиры, гражданину другим физическим лицом, не являющимся членом семьи и (или) родственником налогоплательщика, образует объект налогообложения. Облагаемым налогом доходом в этом случае по существу выступает вменяемая гражданину выгода в виде экономии на расходах по созданию 8 (приобретению) соответствующего имущества. В ряде случаев суды соглашаются с доводами налоговых органов о том, что при дарении имущества налоговая база должна рассчитываться исходя из рыночной стоимости такого имущества, в качестве надлежащего источника сведений о которой принимается отчет независимого оценщика.
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ (по позиции ВС РФ)

То есть при дарении доли сожителю именно он должен будет заплатить 13% НДФЛ от кадастровой (рыночной) стоимости подаренной доли, поскольку для целей п. 18.1 ст. 217 НК РФ вы с ним — посторонние друг другу лица. Это дополнительный аргумент в пользу покупки «сразу на двоих» (там дарения нет и НДФЛ не возникает) либо в пользу займа.

Вывод: с точки зрения защиты от любых притязаний как самого сожителя, так и его детей, наименее рискованная конструкция — заём (квартира остаётся полностью вашей) или покупка сразу в долевую собственность с минимальной долей сожителя. Дарение доли — самый невыгодный вариант: оно требует нотариуса и порождает для сожителя налог в 13%.