Нужна ли справка о пригодности жилого дома для проживания при продаже с оплатой материнским капиталом, если есть отчёт об оценке, и где её получить в новом регионе РФ

Обязан ли продавец дома, покупаемого с привлечением маткапитала, предоставлять заключение о пригодности дома для проживания

Требование о «справке о пригодности» при продаже дома, который покупатель оплачивает материнским капиталом, — не произвол покупателя или нотариуса, а прямое указание закона. С 2025 года в основания отказа в распоряжении средствами маткапитала включено отсутствие заключения о пригодности жилого дома.

отсутствия заключения о соответствии жилого помещения, являющегося жилым домом (частью жилого дома), в том числе домом блокированной застройки, требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания. Указанное заключение оформляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и действует в течение одного года со дня его оформления;
— п. 8.1 ч. 2 ст. 8 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Эта норма 256-ФЗ устанавливает, что без заключения о соответствии жилого дома требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания СФР обязан отказать в удовлетворении заявления о распоряжении средствами. Значит, если сделка сорвётся, то именно из-за неполучения средств маткапитала покупателем, а не из-за действий продавца как таковых.

Конкретные реквизиты документа и его «срок годности» закреплены в подзаконном акте — Правилах № 862. При приобретении именно жилого дома (а не квартиры в МКД) заявитель указывает сведения именно из такого заключения:

в) сведения из заключения о соответствии жилого помещения, являющегося жилым домом (частью жилого дома), в том числе домом блокированной застройки, требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания, оформленного не ранее чем за один год до дня подачи заявления (в случае приобретения жилого помещения, являющегося жилым домом (частью жилого дома), в том числе домом блокированной застройки).
— подп. «в» п. 8 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862

Срок действия заключения — один год со дня его оформления (п. 8.1 ч. 2 ст. 8 256-ФЗ, «действует в течение одного года»). Поэтому заключение должно быть оформлено не ранее чем за год до дня подачи заявления в СФР; «свежий отчёт об оценке» этот срок никак не обеспечивает и не заменяет заключение.

Что принципиально для вас: требование законно, и обойти его одной оценкой нельзя. Отчёт об оценке (по 135-ФЗ) отвечает на вопрос «сколько стоит», а заключение по Положению № 47 — на вопрос «пригоден ли дом для проживания». Это разные документы с разными целями: оценка нужна для определения цены/налогов и по желанию сторон, а заключение о пригодности — обязательное условие направления средств маткапитала на покупку именно жилого дома.

Вывод: требование предоставить заключение о пригодности дома для проживания при оплате маткапиталом законно и обосновано п. 8.1 ч. 2 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ и подп. «в» п. 8 Правил № 862; одним отчётом об оценке его заменить нельзя.

Кто и в каком порядке выдаёт заключение о пригодности жилого дома

Заключение о пригодности/непригодности жилого помещения выдаётся не БТИ и не «какой-то комиссией вообще», а специальной межведомственной комиссией, создаваемой уполномоченным органом. Инициатором выступает собственник (правообладатель) либо наниматель — то есть в вашем случае именно продавец дома, поскольку он правообладатель.

Комиссия на основании заявления собственника помещения, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, правообладателя или гражданина (нанимателя), либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, либо на основании заключения экспертизы жилого помещения, проведенной в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 21 августа 2019 г. № 1082 "Об утверждении Правил проведения экспертизы жилого помещения, которому причинен ущерб, подлежащий возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования, методики определения размера ущерба, подлежащего возмещению в рамках программы организации возмещения ущерба, причиненного расположенным на территориях субъектов Российской Федерации жилым помещениям граждан, с использованием механизма добровольного страхования за счет страхового возмещения и помощи, предоставляемой за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, и о внесении изменений в Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом", либо на основании сформированного и утвержденного субъектом Российской Федерации на основании сведений из Единого государственного реестра недвижимости, полученных с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, сводного перечня объектов (жилых помещений), находящихся в границах зоны чрезвычайной ситуации (далее - сводный перечень объектов (жилых помещений), проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и принимает решения в порядке, предусмотренном пунктом 47 настоящего Положения.
— п. 42 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Оценка и решение по пригодности оформляются комиссией в виде заключения по установленной форме (приложение № 1 к Положению № 47). Итоговое решение утверждает соответствующий орган — федеральный орган, орган субъекта РФ или орган местного самоуправления:

составление комиссией заключения в порядке, предусмотренном пунктом 47 настоящего Положения, по форме согласно приложению № 1 (далее - заключение); (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 25.03.2015 № 269) составление акта обследования помещения (в случае принятия комиссией решения о необходимости проведения обследования) и составление комиссией на основании выводов и рекомендаций, указанных в акте, заключения. При этом решение комиссии в части выявления оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции может основываться только на результатах, изложенных в заключении проводящей обследование специализированной организации, заверенном подписью специалиста по организации инженерных изысканий, сведения о котором включены в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования ; (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 25.03.2015 № 269, от 19.10.2024 № 1396) принятие соответствующим федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления решения по итогам работы комиссии;
— п. 44 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Заявление подаётся в комиссию по месту нахождения жилого помещения (то есть по месту расположения дома, а не по месту регистрации сторон), с приложением правоустанавливающих документов:

Для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) жилого помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию по месту нахождения жилого помещения следующие документы: (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 06.04.2022 № 608) а) заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
— абз. 1, подп. «а» п. 45 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Важный для «нового региона» момент: Положение № 47 — федеральное и действует на всей территории РФ без изъятий, в том числе для новых субъектов.

Действие настоящего Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации. 20. Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики. 21. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир - не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир - не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения. 22. Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах - не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м. 23.
— п. 2 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

Это означает, что заключение, выданное созданной на месте межведомственной комиссией по правилам Положения № 47, имеет силу на всей территории РФ и обязано приниматься СФР; «непризнание» его только потому, что регион недавно стал субъектом РФ, незаконно. В новых субъектах функции органов местного самоуправления до формирования постоянных органов исполняют временно созданные органы (в зависимости от региона — военно-гражданские администрации либо вновь образованные ОМСУ), они же вправе создавать межведомственную комиссию.

Вывод: за заключением идёт собственник дома в межведомственную комиссию, созданную органом местного самоуправления (в новом субъекте — его правопреемником/временно исполняющим функции органом) по месту нахождения дома, с заявлением и правоустанавливающими документами. БТИ такой документ не выдаёт: его роль ограничена технической инвентаризацией/учётом. Если на месте не определили комиссию — это недоработка органа, которую можно преодолеть через вышестоящий орган субъекта или в судебном порядке; сам факт «нового региона» основанием для отказа в выдаче или в принятии заключения не является.

Нотариальное удостоверение сделки и требование «справки» нотариусом

Договор купли-продажи жилого дома, продаваемого целиком (одним собственником и без выделения долей в общей собственности), в простой письменной форме — нотариальное удостоверение не обязательно в силу закона. Форма договора определяется ст. 550 ГК РФ, а момент заключения — регистрацией сделки (для жилого помещения — по ст. 558 ГК РФ):

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— ст. 550 ГК РФ

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 3. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 224-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 18.04.2018 № 67-ФЗ ) § 8. Продажа предприятия
— п. 2 ст. 558 ГК РФ

Обязательность нотариальной формы возникает только в прямо указанных законом случаях — прежде всего при отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимость (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ), при распоряжении имуществом несовершеннолетних/ограниченно дееспособных, а также если стороны сами договорились о нотариальной форме. Поэтому:

— если дом продаётся целиком одним собственником — нотариус для сделки не требуется, и «нотариус не заверит без справки» к вашей ситуации не относится, за исключением случая, когда стороны сами выбрали нотариальную форму;

— если продаётся доля в праве на дом (или дом с участком, где у покупателя возникает доля) — нотариальное удостоверение обязательно, но и тогда нотариус не вправе требовать заключение о пригодности как условие удостоверения: это не документ, обязательный для сделки, а документ, обязательный для СФР при направлении средств маткапитала.

Что касается справки — она нужна не нотариусу и не Росреестру, а покупателю для подачи заявления в СФР (п. 8.1 ст. 8 256-ФЗ). Росреестр регистрирует переход права по договору купли-продажи без этого заключения. Поэтому «сделку сорвать» может лишь отказ СФР перечислить средства, если покупатель не представит заключение, а не отсутствие справки у нотариуса.

Вывод: для продажи дома целиком простой письменной формы достаточно, нотариус не обязателен и не вправе обусловливать удостоверение справкой о пригодности; заключение о пригодности требуется исключительно покупателю для направления средств материнского капитала через СФР.

Расчёты: как защитить продавца при «отложенной» оплате маткапиталом, и что при отказе СФР

Средства маткапитала перечисляются СФР безналичным платежом после регистрации перехода права (п. 1 ч. 1 ст. 10 256-ФЗ: перечисление «физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения»). Это значит, что часть цены продавец получает с отсрочкой, уже передав дом покупателю. Пока покупатель не оплатил, товар (дом) в силу закона находится в залоге у продавца — если иное не оговорено в договоре:

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
— ст. 488 ГК РФ, п. 5

Это правило действует автоматически и защищает продавца: если после регистрации покупатель не внесёт оставшуюся сумму (например, потому что СФР отказал в выплате), продавец вправе требовать оплаты или возврата неоплаченного товара, а на просроченную сумму начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ:

В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом. 5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
— п. 4 ст. 488 ГК РФ

Практические следствия для вашей ситуации:

1. Зафиксируйте в договоре порядок и срок оплаты части цены за счёт маткапитала и условие о залоге (или прямо оставьте в силе залог в силу закона, не исключая его). Не включайте в договор формулировку, исключающую залог без надёжной альтернативы (банковская гарантия, счёт эскроу).

2. Заключение о пригодности снижает риск отказа СФР, но окончательное решение о перечислении СФР принимает по заявлению покупателя в срок до 5 рабочих дней (с возможностью приостановки до 12 рабочих дней при межведомственных запросах):

Заявление о распоряжении подлежит рассмотрению территориальным органом Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации в срок, не превышающий пяти рабочих дней с даты приема заявления о распоряжении со всеми необходимыми документами
— ч. 1 ст. 8 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

1. Если СФР откажет по п. 8.1 ч. 2 ст. 8 256-ФЗ (нет заключения) — это устранИМое основание: покупатель дозаказывает заключение и подаёт заявление повторно. Если отказ станет окончательным (например, дом реально признан непригодным/аварийным — п. 8 ч. 2 ст. 8), покупатель не сможет оплатить маткапиталом, и обязанность оплатить оставшуюся цену лежит на нём по договору; при неоплате работают залог и проценты по ст. 488 ГК РФ.

2. Проверка на непригодность делается и самим СФР: по ч. 1.3 ст. 8 256-ФЗ Фонд направляет запросы в органы местного самоуправления об отсутствии информации о признании помещения непригодным/дома аварийным. Если дом на самом деле аварийный, это выявится независимо от вашего заключения — продавать такой дом с оплатой маткапиталом бесперспективно.

Вывод: при отложенной оплате маткапиталом продавец защищён залогом в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ) и правом на проценты (п. 4 ст. 488 ГК РФ); заключение о пригодности — необходимое условие, чтобы СФР вообще перечислил средства, поэтому его оформление отвечает интересам обеих сторон, а не только покупателя.