Покупка квартиры с условием пожизненного проживания продавца: риски и оформление отказа

Юридическая природа условия о пожизненном проживании в договоре дарения 2012 г.

Ключевой вопрос — действителен ли договор дарения с таким условием. По общему правилу условие о сохранении за дарителем права проживания само по себе (без встречной передачи вещи, права или встречного обязательства) дарение не порочит.

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 572 ГК РФ

Условие о пожизненном проживании потенциально создаёт риск переквалификации дарения в возмездную сделку (ренту, пожизненное содержание с иждивением), поскольку содержит элемент встречного предоставления одаряемого дарителю.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
— абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ

Практическое значение для вас: если условие сформулировано как «даритель сохраняет право проживать и пользоваться» без каких-либо обязанностей одаряемого (содержать, ухаживать), то это обычное разрешительное условие, и дарение не превращается в ренту. Но если из текста следует встречная обязанность дочери, договор может быть признан притворным, прикрывающим, например, договор пожизненного содержания (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Поэтому до сделки нужно прочитать полный текст договора дарения, а не только пункт о проживании. Вывод: сама по себе сделка 2012 г. не ничтожна, но её квалификация зависит от содержания условия — это предмет проверки до подписания договора купли-продажи.

Сохраняется ли право проживания матери при продаже квартиры покупателю

Если условие о праве пользования действительно, оно имеет характер права по договору безвозмездного пользования (ссуды), и такое право не прекращается при смене собственника.

1. Ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.
   — п. 1 ст. 700 ГК РФ

Это означает: к вам как к новому собственнику переходит не только право собственности, но и обязанность сохранять за матерью право проживания, возникшее из договора 1998–2012 гг. Право матери «обременяет» вещь, то есть следует за квартирой.

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
   — п. 1 ст. 460 ГК РФ

Кроме того, для продажи жилого помещения специальная норма делает перечень проживающих существенным условием договора.

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
   — п. 1 ст. 558 ГК РФ

Отсутствие записи об обременении в ЕГРН не отменяет обязательственную силу условия договора между сторонами: государственная регистрация прав на недвижимость подтверждает вещные права, но договор дарения с условием о проживании порождает обязательственное правоотношение, а не вещное обременение, подлежащее обязательной регистрации.

1. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
   — ч. 5, 6 ст. 1 Закона № 218-ФЗ

Вывод: пока условие о праве проживания не прекращено надлежащим образом, покупатель получит квартиру, обременённую правом матери, и обязан будет включить её в договор как лицо, сохраняющее право пользования. Заключать сделку без снятия этого права — рискованно: даже при отсутствии записи в ЕГРН мать сможет предъявить требования к новому собственнику, а вы как покупатель, зная об этом праве, утратите защиту по ст. 460 и 461 ГК РФ (продавец докажет вашу осведомлённость).

Каким документом прекращается право пожизненного проживания: соглашение или отказ

Право проживания установлено договором дарения, поэтому отменяется оно изменением либо прекращением этого договора — по соглашению сторон договора (матери и дочери).

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — п. 1 ст. 450 ГК РФ

Форма такого соглашения должна соответствовать форме первоначального договора.

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
   — п. 1 ст. 452 ГК РФ

Договор дарения недвижимости подлежал государственной регистрации (переход права), но сам договор дарения в 2012 г. не требовал обязательной нотариальной формы — допустима простая письменная. Следовательно, соглашение об исключении условия о пожизненном проживании тоже можно заключить в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение обязательности не имеет.

1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1, 2 ст. 163 ГК РФ

Односторонний «отказ» матери также допустим как распорядительный акт: право проживания — это субъективное гражданское право, от которого управомоченное лицо вправе отказаться (ст. 9, 155 ГК РФ). Однако для бесспорности в целях регистрации и для исключения последующих претензий надёжнее оформить именно двустороннее соглашение об изменении договора дарения (исключение пункта о праве пользования) либо соглашение о прекращении обязательства, подписанное матерью и дочерью. Вывод: достаточно дополнительного соглашения к договору дарения в простой письменной форме, подписанного обеими сторонами; односторонний письменный отказ матери — допустимая альтернатива, но менее надёжен при последующем споре, поэтому рекомендуется совместить: соглашение об исключении условия + нотариально/консульски засвидетельствованный отказ матери в одном пакете.

Форма отказа/согласия матери за границей: посольство или нотариус

Мать находится за пределами РФ, поэтому нотариальные действия от имени РФ за границей совершают консульские должностные лица.

1. удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации; 2) принимают меры к охране наследственного имущества; 3) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ) 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ) 5) свидетельствуют верность копий документов и выписок из них; 6) свидетельствуют подлинность подписи на документах;
   — п. 1, 6 ст. 38 Основ законодательства РФ о нотариате

Существенное ограничение: консульское должностное лицо не удостоверяет договоры об отчуждении недвижимости на территории РФ.

1. удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации;
   — п. 1 ст. 38 Основ законодательства РФ о нотариате

Важно: соглашение об изменении договора дарения (исключение пункта о проживании) не является договором об отчуждении недвижимости — оно лишь меняет содержание ранее заключённого договора дарения, недвижимость при этом не отчуждается. Поэтому консульское должностное лицо вправе удостоверить такую сделку. Кроме того, оно вправе свидетельствовать подлинность подписи на документе.

1. удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации; 2) принимают меры к охране наследственного имущества; 3) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ) 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 05.07.2010 № 154-ФЗ) 5) свидетельствуют верность копий документов и выписок из них; 6) свидетельствуют подлинность подписи на документах;
   — п. 1, 6 ст. 38 Основ законодательства РФ о нотариате

1. Нотариальные действия совершаются в день предъявления всех необходимых документов после уплаты консульских сборов и сборов в счет возмещения фактических расходов. 4. Совершение нотариальных действий может быть отложено в случае необходимости истребования дополнительных сведений. 5. Лицу, которому отказано в совершении нотариального действия, по его просьбе должны быть изложены в письменном виде причины отказа и разъяснен порядок его обжалования. 6. Нотариальное делопроизводство в консульском учреждении ведется на государственном языке Российской Федерации. 7. Консульское должностное лицо не вправе совершать нотариальные действия на свое имя и от своего имени, на имя и от имени своего супруга, своих и его родственников (родителей, детей, внуков). 8. Консульское должностное лицо совершает нотариальные действия в соответствии с законодательством Российской Федерации о нотариате.
   — ст. 26 Консульского устава РФ, п. 3

Если мать подписывает документ за рубежом и он предназначен для представления в РФ, а совершён российским консулом, дополнительной легализации/апостиля не требуется — это документ, оформленный российским консульским учреждением по российскому праву. Если же мать подпишет отказ у местного (иностранного) нотариуса, такой документ для использования в РФ должен быть легализован либо на него должен быть проставлен апостиль (кроме стран–участниц Минской конвенции 1993 г. и двусторонних договоров).

Документы, выданные компетентными органами иностранных государств и необходимые для совершения нотариального действия, за исключением документов, удостоверяющих личность, должны быть в установленном законодательством Российской Федерации порядке легализованы и переведены на русский язык, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации.
— п. 11 Инструкции, утв. Приказом МИД России и Минюста России от 29.09.2022 № 20795/209

1. Консульское должностное лицо совершает нотариальные действия в соответствии с законодательством Российской Федерации о нотариате. Статья 27. Легализация иностранных официальных документов (Наименование в редакции Федерального закона от 22.06.2024 № 146-ФЗ) 1. Легализацией иностранных официальных документов является процедура, предусматривающая удостоверение подлинности подписи, полномочия должностного лица иностранного государства, осуществляющего согласно законодательству соответствующего иностранного государства функции подтверждения подлинности подписи, полномочия иностранного должностного лица, подписавшего иностранный официальный документ, а также подлинности печати или штампа, которыми скреплен представленный на легализацию иностранный официальный документ. (В редакции Федерального закона от 22.06.2024 № 146-ФЗ) 2. Консульское должностное лицо легализует составленные с участием должностных лиц компетентных органов государства пребывания или от них исходящие официальные документы, которые предназначены для представления на территории Российской Федерации, если иное не предусмотрено международными договорами, участниками которых являются Российская Федерация и государство пребывания. 3. Легализации не подлежат иностранные официальные документы, которые противоречат законодательству Российской Федерации или содержание которых может нанести вред интересам Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 22.06.2024 № 146-ФЗ) 4.
   — п. 3 ст. 26 Консульского устава РФ

Вывод: для надёжности порядок таков — (1) мать оформляет заявление/отказ от права пожизненного проживания в российском консульстве (посольстве), где консульское должностное лицо удостоверяет сделку либо свидетельствует подлинность её подписи; (2) одновременно заключается и подписывается дополнительное соглашение об изменении договора дарения (дочь подписывает в РФ, мать — в консульстве, каждый в своей части). При оформлении у местного нотариуса иностранного государства — обязательны легализация или апостиль и перевод на русский язык. Участие российского нотариуса именно в месте подписания матерью не обязательно, если документ заверен консульским должностным лицом.

Риски: наследники матери и защита покупателя

Право пожизненного проживания является правом, неразрывно связанным с личностью матери: оно дано именно ей и с её смертью прекращается.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.
— ст. 1112 ГК РФ, п. 2

Следовательно, наследники матери не вправе «занять» квартиру или требовать вселения на основании этого условия: право личное и по наследству не переходит. Риск от наследников возникает только в ином объёме — например, если кто-то оспорит сам договор дарения 2012 г. (как притворный, совершённый недееспособной и т.п.), но это отдельное основание, а не переход права проживания.

Защита покупателя в случае, если право третьего лица всё же сохранится, построена на эвикции (изъятии товара).

1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
   — п. 1 ст. 461 ГК РФ

Однако применимость этой защиты ограничена: продавец вправе доказать, что вы знали о правах матери.

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
   — п. 1 ст. 460 ГК РФ

Поскольку вы уже осведомлены о договоре 2012 г. и условии о проживании, продавец сможет сослаться на вашу осведомлённость и, вероятно, снять с себя ответственность. Поэтому единственный надёжный способ защититься — не полагаться на последующее взыскание убытков, а снять обременение до сделки и включить в договор купли-продажи заверения продавца (ст. 431.2 ГК РФ) о том, что в квартире нет лиц, сохраняющих право пользования, с обязательством возместить убытки при их появлении, а также перечень лиц, сохраняющих право пользования (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Вывод: наследники матери правом проживания не обладают (оно личное), но опоры на ст. 461 ГК РФ у вас фактически не будет из-за вашей осведомлённости. Поэтому сделку стоит заключать только после оформления и получения надлежащих документов о прекращении права матери, с одновременным включением в договор заверений продавца и перечня лиц (при его наличии).

Согласие супруга и имущественный статус квартиры

Если дочь (действующий собственник) состоит в браке и квартира, хотя и получена ею по безвозмездной сделке (дарению), остаётся её личным имуществом — согласие супруга на продажу не требуется, поскольку дарение не создаёт общую собственность супругов. Однако если в квартиру в период брака были вложены значительные средства или она иным образом вошла в состав общего имущества, картина меняется.

1. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
   — п. 2, абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ

Практическое требование: при решении вопроса о необходимости нотариального согласия супруга нужно установить, является ли квартира личным имуществом дочери (получена в дар до/вне брака, приобретена в браке по безвозмездной сделке) или общим. Если квартира — личное имущество, согласие супруга не нужно; если общее — при продаже потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга дочери, а его отсутствие даёт супругу право оспорить сделку в течение года.

Вывод: до сделки запросить у продавца сведения о семейном положении и основании приобретения квартиры; при наличии брака и признаков общего имущества — потребовать нотариальное согласие супруга. Это самостоятельный риск, не связанный напрямую с условием о проживании матери, но обязательный к проверке в рамках «юридической чистоты» сделки.