Можно ли оформить доверенность на продажу квартиры онлайн, если собственник находится за границей

Обязательность нотариальной формы доверенности на продажу квартиры

Продажа квартиры включает распоряжение правом собственности, зарегистрированным в ЕГРН, подписание договора купли-продажи и подачу заявлений о государственной регистрации перехода права.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Доверенность на продажу квартиры подпадает под все три основания одновременно: это и сделка, требующая обязательной государственной регистрации перехода права, и подача заявлений о регистрации, и распоряжение зарегистрированным в реестре правом. Поэтому такая доверенность в любом случае должна быть нотариально удостоверена (либо приравнена к нотариально удостоверенной). Простая письменная или незаверенная электронная форма здесь не подходит.

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.
— п. 3 ст. 182 ГК РФ

Юридический смысл представительства при этом стандартный: полномочие представителя на сделку прямо создаёт права и обязанности для собственника.

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
— п. 1 ст. 182 ГК РФ

Вывод. Доверенность на продажу квартиры обязательно должна быть нотариальной — это требование закона, а не выбор сторон. Без нотариального удостоверения она юридически недостаточна для подписания договора и подачи документов в Росреестр.

Можно ли оформить доверенность «онлайн» через российского нотариуса без личной явки

Ключевой вопрос клиента — допустимо ли удостоверение доверенности дистанционно, без личного прихода к нотариусу.

Нотариус может совершать удаленно (без личной явки к нотариусу лица, обратившегося за совершением нотариальных действий) нотариальные действия, предусмотренные статьями 81, 85 1 , 86, 87, 88 1 , 89, 97 (в части хранения электронных документов), 103, 103 7 , 103 9-1 , 103 14 настоящих Основ. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 266-ФЗ , от 14.07.2022 № 339-ФЗ , от 28.04.2023 № 145-ФЗ ) Нотариус совершает нотариальное действие удаленно и регистрирует его в реестре нотариальных действий, совершенных удаленно, и сделок, удостоверенных двумя и более нотариусами, единой информационной системы нотариата. По просьбе заявителя или его представителя, обратившихся за совершением нотариального действия удаленно, нотариальный документ, изготовленный в электронной форме, выдается на бумажном носителе с учетом требований, установленных статьей 45 1 настоящих Основ. В целях совершения нотариального действия удаленно заявитель или его представитель направляет в Федеральную нотариальную палату через единую информационную систему нотариата, в том числе с использованием единого портала государственных и муниципальных услуг, заявление о совершении нотариального действия удаленно с приложением установленных законодательством Российской Федерации документов в электронной форме.
— ч. 1 ст. 44.3 Основ законодательства о нотариате

Это норма о дистанционных нотариальных действиях. Важно её буквальное содержание: перечень действий, которые нотариус вправе совершать удалённо, закрытый — это статьи 81, 85.1, 86, 87, 88.1, 89, 97 (хранение электронных документов), 103, 103.7, 103.9-1, 103.14 Основ. Это свидетельствование верности перевода, принятие на депонирование, передача документов, удостоверение равнозначности документов и т.п. Удостоверение доверенности (ст. 59 Основ) в этот перечень не входит.

В случае, если нотариальный документ должен быть подписан лицом, обратившимся за совершением нотариального действия, это лицо обязано подписать документ в присутствии нотариуса простой электронной подписью, требования к которой устанавливаются законодательством Российской Федерации, регулирующим отношения в области использования электронных подписей.
— ч. 2 ст. 44.2 Основ законодательства о нотариате

Даже когда нотариальный документ изготавливается в электронной форме, лицо, которому документ выдается, обязано подписать его в присутствии нотариуса (простой электронной подписью). То есть электронная форма удостоверения доверенности не отменяет личного присутствия доверителя у нотариуса.

При совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица. Установление личности гражданина, его представителя или представителя юридического лица должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанных гражданина
— ч. 1-2 ст. 42 Основ законодательства о нотариате

По общему правилу нотариус устанавливает личность обратившегося и подписывающего доверенность по паспорту при личной явке; дистанционная идентификация (по усиленной квалифицированной электронной подписи или биометрии) предусмотрена только для действий, совершаемых удалённо по ст. 44.3, к которым удостоверение доверенности не относится.

Вывод. Оформить доверенность на продажу квартиры «онлайн» у российского нотариуса без личной явки доверителя нельзя: удостоверение доверенности не входит в закрытый перечень дистанционных нотариальных действий, а и в электронной форме документ подписывается в присутствии нотариуса. Если доверитель не может прийти к нотариусу лично, нужно пользоваться иными способами (блоки 3 и 4).

Удостоверение доверенности за границей: иностранный нотариус или консул РФ

Поскольку дистанционное удостоверение у российского нотариуса невозможно, для доверителя, находящегося за рубежом, остаются два законных пути.

Первый — иностранный нотариус.

Форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. Однако сделка не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования права страны места совершения сделки к форме сделки. Совершенная за границей сделка, хотя бы одной из сторон которой выступает лицо, чьим личным законом является российское право, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования российского права к форме сделки. Правила, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта, применяются и к форме доверенности.
— п. 1 ст. 1209 ГК РФ

Форма доверенности подчиняется праву страны места её совершения, а правила о форме сделки применяются и к форме доверенности. Поэтому доверенность, удостоверенная нотариусом иностранного государства (страны нахождения доверителя), соответствует требованию о нотариальной форме. Для действия в России такой документ должен быть легализован — проставлением апостиля (если страна участвует в Гаагской конвенции 1961 г.) либо консульской легализацией, и к нему должен прилагаться нотариально заверенный перевод на русский язык.

Второй — консульское учреждение РФ в стране нахождения.

Консульское должностное лицо имеет право совершать следующие нотариальные действия: 1) удостоверять сделки (в том числе договоры, завещания, доверенности), кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, и сделок, направленных на отчуждение либо залог доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, созданного на территории Российской Федерации; 2) свидетельствовать верность копий документов и выписок из них; 3) свидетельствовать подлинность подписи на документах; 4) свидетельствовать верность перевода документов с одного языка на другой; 5) удостоверять факт нахождения гражданина в живых; 6) удостоверять факт нахождения гражданина в определенном месте; 7) удостоверять тождественность гражданина с лицом, изображенным на фотографии; 8) удостоверять время предъявления документов; 9) совершать морские протесты; 10) принимать меры по охране наследственного имущества; 11) удостоверять сведения о лицах в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.12.2011 № 386-ФЗ) 12) удостоверять тождественность собственноручной подписи инвалида по зрению с факсимильным воспроизведением его собственноручной подписи; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 267-ФЗ) 13) удостоверять равнозначность электронного документа документу на бумажном носителе. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 12.12.2023 № 587-ФЗ) 2.
— подп. 1 п. 1 ст. 26 Консульского устава РФ

Консульское должностное лицо РФ вправе удостоверять доверенности (кроме договоров об отчуждении недвижимости, находящейся в РФ). Удостоверенная консулом доверенность приравнивается к нотариально удостоверенной и не требует ни апостиля, ни легализации, ни перевода, так как совершается на русском языке по российскому законодательству о нотариате. Это наиболее удобный путь для гражданина РФ за границей.

Вывод. Да, доверенность на продажу квартиры можно оформить удалённо — но не «онлайн», а личной явкой к нотариусу иностранного государства (с апостилем/легализацией и нотариальным переводом) либо к консулу РФ в стране нахождения. Если в стране пребывания есть консульское учреждение РФ, путь через консула предпочтителен: документ сразу готов к использованию в России без дополнительных формальностей.

Содержание, срок и полномочия доверенности

Нотариус удостоверяет доверенности от имени одного или нескольких лиц, на имя одного или нескольких лиц. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, подлежит нотариальному удостоверению по представлении основной доверенности, в которой оговорено право передоверия, либо по представлении доказательств того, что представитель по основной доверенности вынужден к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность. Доверенность, выданная в порядке передоверия, не должна содержать в себе больше прав, чем предоставлено по основной доверенности. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.
— ч. 1 ст. 59 Основ законодательства о нотариате

В доверенности нужно прямо указать полномочия представителя. Для полной сделки по продаже квартиры рекомендуется указать: заключение и подписание договора купли-продажи на согласованных условиях, подачу и подписание от имени собственника заявлений и документов на государственную регистрацию перехода права в Росреестр, получение зарегистрированных документов, а также (при желании) права на получение денежных средств по договору. Перечислять следует именно те действия, которые представитель вправе совершать.

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

Срок действия доверенности теперь не ограничен — Указом можно установить любой срок; если срок не указан, доверенность действует один год со дня совершения. Доверенность без даты совершения ничтожна. Для продажи, которая может растянуться, безопаснее указать конкретный или более длительный срок, но учитывать риски.

Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана. 5. Передоверие не допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 185 1 настоящего Кодекса. 6. Если иное не указано в доверенности или не установлено законом, представитель, передавший полномочия другому лицу в порядке передоверия, не утрачивает соответствующие полномочия. 7. Передача полномочий лицом, получившим эти полномочия в результате передоверия, другому лицу (последующее передоверие) не допускается, если иное не предусмотрено в первоначальной доверенности или не установлено законом. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 3 ст. 187 ГК РФ

Передоверие возможно, только если оно прямо оговорено в основной доверенности (или вынуждено обстоятельствами). В доверенности на продажу передоверие обычно не требуется и его лучше не допускать.

Вывод. Доверенность должна чётко перечислять полномочия на продажу и регистрацию; срок указывается произвольно, при отсутствии срока она действует один год; передоверие допустимо лишь при указании на него в тексте доверенности.

Согласие супруга и иные обязательные условия продажи

Продажа квартиры касается не только доверенности, но и ряда сопутствующих требований, которые влияют на действительность сделки.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Если квартира приобретена в браке и является общим имуществом супругов, для её продажи требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Без него сделка может быть признана недействительной по иску супруга в течение года со дня, когда он узнал о ней. Если супруг отсутствует — это согласие также оформляется отдельно (в том числе за границей у консула РФ или иностранного нотариуса с легализацией). Если квартира — личная собственность (получена в дар/по наследству/приобретена до брака), согласие супруга не требуется.

Вывод. Перед оформлением доверенности необходимо установить режим собственности на квартиру. Если она в совместной собственности супругов, потребуется дополнительно нотариально удостоверенное согласие супруга (аналогично оформляемое за границей), иначе сделка продажи может быть оспорена. Если квартира личная — согласие не нужно. Тариф за удостоверение доверенности, нотариальная форма которой обязательна, определяется региональным тарифом (федеральный тариф 200 руб. в подп. 6 п. 1 ст. 22.1 Основ применяется только к доверенностям, нотариальная форма которых не обязательна), а за нотариальное удостоверение договора отчуждения недвижимости взимается федеральный тариф по подп. 1 п. 1 ст. 22.1 Основ.

Отмена доверенности из-за границы и её правовые последствия

Доверитель, находясь в рейсе, может в любой момент отозвать доверенность.

Действие доверенности прекращается вследствие: 1) истечения срока доверенности; 2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме;
— подп. 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ

Отмена доверенности совершается в той же форме, в которой она выдана, либо в нотариальной форме. То есть отменить доверенность, удостоверенную консулом или иностранным нотариусом, можно аналогичным образом, а при неполучении подтверждения — через нотариуса в России.

Лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 5 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме, в порядке, установленном законодательством о нотариате. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 332-ФЗ, от 06.12.2021 № 402-ФЗ) Сведения об отмене доверенности, за исключением доверенности, указанной в абзаце втором настоящего пункта, могут быть внесены в реестр распоряжений об отмене доверенностей, ведение которого осуществляется в электронной форме в порядке, установленном законодательством о нотариате.
— п. 1 ст. 189 ГК РФ

Сведения о нотариальной отмене доверенности вносятся в электронный реестр нотариальных действий, а о простой письменной отмене — в реестр распоряжений об отмене доверенностей, доступный круглосуточно и бесплатно. Третьи лица считаются извещёнными об отмене на следующий день после внесения сведений. Это защищает доверителя: после публикации сведений об отмене сделки по доверенности уже не будут совершаться.

Вывод. Доверенность можно отменить из-за границы, в том числе дистанционно направив распоряжение об отмене нотариусу. После внесения сведений об отмене в публичный электронный реестр третьи лица считаются извещёнными, что пресекает дальнейшие действия уже бывшего представителя.