Как продать дом с долей несовершеннолетнего в Краснодарском крае, если по требованию опеки выделяется доля в квартире отца в Свердловской области и покупатель из другого региона хочет действовать через представителя

Обязательность нотариальной формы при продаже дома с долей ребёнка

Продажа дома, в котором участником долевой собственности является несовершеннолетний, — это сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость и одновременно сделка по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему. Поэтому она требует нотариального удостоверения в силу прямого указания закона, а несоблюдение этой формы влечёт ничтожность договора.

1. часть 1 статьи 42 дополнить предложением следующего содержания: "Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда."; 2) в статье 54: а) слово "Любые" заменить словами "1. Любые"; б) дополнить частью 2 следующего содержания: "2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.".
   — ч. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Здесь законодатель прямо ввёл обязательную нотариальную форму для отчуждения долей — даже если доли продаются всеми сособственниками по одному договору, форма всё равно нотариальная. Значит, требование вашего нотариуса удостоверить сделку — не каприз, а закон: без нотариуса договор продажи дома, где есть доля ребёнка, регистрацию не пройдёт.

1. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
   — ч. 2 ст. 54 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Дополнительно именно потому, что в предмет сделки входит недвижимость несовершеннолетнего, удостоверять договор обязан нотариус. Даже при отчуждении всей недвижимости (а не отдельной доли) наличие в составе собственников ребёнка переводит сделку в сферу обязательной нотариальной формы.

1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
   — п. 1 и п. 3 ст. 163 ГК РФ

Уверенный вывод: договор купли-продажи дома с долей несовершеннолетнего в обязательном порядке удостоверяется нотариусом; без нотариальной формы сделка ничтожна, поэтому «выйти на сделку» вне нотариуса юридически невозможно. Переход права подлежит государственной регистрации в ЕГРН.

Разрешение органа опеки на отчуждение доли ребёнка

Без предварительного разрешения органа опеки и попечительства отчуждать долю ребёнка закон не позволяет. Это ключевое ограничение, и именно оно, а не «другой регион», является реальной загвоздкой в вашей сделке.

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Тот же запрет продублирован на уровне Гражданского кодекса применительно к родителям как законным представителям:

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

Кто именно подписывает сделку со стороны ребёнка — зависит от его возраста: до 14 лет за него действуют родители, от 14 до 18 лет он подписывает сам с их письменного согласия, но в обоих случаях распоряжение его имуществом подчинено правилам ст. 37 ГК РФ.

1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. 3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними.
   — п. 1 ст. 28 ГК РФ

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.
   — п. 1, абз. 1 п. 2 ст. 26 ГК РФ

Уверенный вывод: продажа доли несовершеннолетнего возможна только при предварительном разрешении органа опеки и попечительства, выданном до подписания договора. Разрешение получает законный представитель (родитель) в течение 15 дней с даты подачи заявления; отказ должен быть мотивирован и может быть оспорен в суде.

Взамен — 1/2 доли в квартире отца в другом субъекте РФ: допустимо ли

Закон допускает отчуждение недвижимости подопечного в ограниченном перечне случаев, и предоставление ребёнку соразмерного жилья взамен — как раз тот случай, на котором строится ваша схема.

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
   — ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ

Пункты 1 и 4 ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ дают правовую основу: недвижимость ребёнка может быть отчуждена при перемене места жительства подопечного, а также в исключительных случаях, если этого требуют его интересы. Поскольку семья переезжает в Свердловскую область и ребёнок там будет наделён 1/2 долей в квартире отца, это в совокупности обосновывает отчуждение доли в краснодарском доме.

Важно понимать: нахождение «взаменного» жилья в другом субъекте РФ само по себе не является препятствием — закон не требует территориальной привязки нового жилья к месту нахождения продаваемого. Решающее значение имеет соразмерность предоставляемого взамен (площадь и стоимость 1/2 квартиры отца должны быть не меньше отчуждаемой доли ребёнка в доме) и одновременность/предшествование наделения ребёнка новым правом, чтобы интересы несовершеннолетнего не пострадали.

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Срок выдачи разрешения — 15 дней, отказ должен быть мотивирован, и его можно оспорить в суде. Дополнительный рисковый слой — обязательство по материнскому капиталу: дом, купленный за счёт маткапитала, должен был быть оформлен в долевую собственность всех членов семьи, включая детей.

лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
— п. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Уверенный вывод: выделение ребёнку 1/2 доли в квартире отца в Свердловской области взамен отчуждаемой доли в краснодарском доме — правомерная конструкция, если новая доля соразмерна прежней и наделение ребёнка оформлено до или одновременно с отчуждением. Опека примет положительное решение только при подтверждении соразмерности (оценка/кадастровая стоимость) и гарантии того, что жилищные права ребёнка не ухудшаются.

Какой орган опеки выдаёт разрешение: Краснодарский край или Свердловская область

Заявление о выдаче предварительного разрешения подаётся законным представителем. Юридически значимой привязкой для назначения/контроля опеки над детьми является место жительства ребёнка. Если семья уже фактически проживает в Свердловской области, где ребёнок будет постоянно жить и где ему выделяется доля, разрешение следует получать в органе опеки и попечительства по месту жительства ребёнка (Свердловская область), поскольку именно этот орган осуществляет последующий контроль за соблюдением жилищных прав ребёнка.

Поскольку обе сделки (дарение доли в Свердловской области и продажа в Краснодарском крае) затрагивают одного и того же ребёнка и связаны единой целью — переменой его места жительства и сохранением жилищных прав, — разумно урегулировать вопрос с опекой по месту нового жительства ребёнка и получить одно разрешение, отражающее всю схему (отчуждение в одном регионе в обмен на долю в другом). При сомнениях в подведомственности опека обязана дать мотивированный ответ; отказ оспаривается в суде (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

Уверенный вывод: разрешение получают у органа опеки по месту жительства ребёнка — если семья уже переехала в Свердловскую область, это опека соответствующего муниципалитета Свердловской области. Территориальная удалённость продаваемого дома (Краснодарский край) правового значения для компетенции опеки не имеет.

Доверенность покупателя из другого региона и участие представителя в сделке

Позиция нотариуса о том, что «покупатель не может отправить доверенность сюда», не основана на законе. Совершение сделки через представителя — прямо допустимо.

1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
   — п. 1 ст. 182 ГК РФ

Для сделки, требующей нотариальной формы (а продажа доли/недвижимости ребёнка именно такая), доверенность представителя покупателя также должна быть нотариально удостоверена — но сделать это можно у любого нотариуса в любом субъекте РФ. Территориальной привязки доверенности к месту нахождения недвижимости закон не устанавливает.

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

То есть покупатель удостоверяет нотариальную доверенность по месту своего нахождения на территории России, а оригинал документа передаётся представителю (в том числе передаётся курьерской связью/экспресс-почтой) либо направляется в электронном виде как машиночитаемая доверенность. У нотариуса, удостоверяющего сделку, есть обязанность установить личность представителя и проверить его полномочия по доверенности — личное присутствие самого покупателя при удостоверении договора не требуется.

Важные практические требования к доверенности покупателя: в ней должно быть конкретно указано полномочие на покупку именно этого объекта (адрес, кадастровый номер), на подписание договора купли-продажи, на подачу заявлений в Росреестр при необходимости, а также обязательно указание на то, что представитель вправе действовать при отчуждении доли, где есть несовершеннолетний, и что цена окончательная (для исключения злоупотреблений). Для доверенности от имени несовершеннолетнего действует отдельное ограничение — предварительное разрешение опеки на выдачу доверенности:

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. 4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5.
   — ч. 2 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Уверенный вывод: у покупателя из другого региона нет юридического препятствия действовать через представителя — достаточно нотариально удостоверенной доверенности, оформленной у нотариуса по месту его нахождения, с чётко определёнными полномочиями на покупку конкретного объекта. Требование нотариуса о «невозможности» передачи доверенности неправомерно; оригинал доверенности передаётся представителю любым надёжным способом и предъявляется нотариусу при удостоверении сделки. Что касается доверенности от имени самого ребёнка — на её выдачу требуется предварительное разрешение опеки, поэтому оптимально, чтобы со стороны ребёнка сделку подписывали лично присутствующие законные представители с разрешением опеки, а не представитель по доверенности.

Согласие супруги отца на дарение 1/2 доли в квартире и последовательность сделок

Если квартира отца в Свердловской области находится в общей совместной собственности супругов (приобретена в браке), то распоряжение ею, а тем более безвозмездная передача 1/2 доли ребёнку, затрагивает имущество супруги. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга — в силу императивной нормы:

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Если же квартира является личной собственностью отца (получена в дар, по наследству, приватизирована до брака), согласие супруги юридически не требуется, но на практике опека и нотариус, как правило, запрашивают подтверждение режима имущества (выписку ЕГРН, документы-основания возникновения права). Также учитывайте, что при дарении доли ребёнку второй родитель ребёнка (мать) по общему правилу согласия не даёт — дарение в пользу ребёнка выгодно ребёнку и не требует согласия второго родителя как «опеки» (п. 3 ст. 37 ГК РФ разрешает безвозмездную передачу в пользу подопечного).

Правильная последовательность для минимизации рисков:

1. Сначала — нотариально удостоверенное дарение 1/2 доли в квартире отца ребёнку (Свердловская область) и регистрация права за ребёнком в ЕГРН. Это безвозмездная сделка «к выгоде ребёнка», и она укрепляет его жилищный статус до продажи.

2. Затем — обращение в орган опеки по месту жительства ребёнка за предварительным разрешением на отчуждение доли в доме (Краснодарский край), с приложением документов, подтверждающих уже состоявшееся наделение ребёнка долей в квартире отца и её соразмерность.

3. Только после получения разрешения опеки — нотариальное удостоверение договора купли-продажи дома (с личным участием законных представителей ребёнка либо через уполномоченных лиц при соблюдении вышеописанных правил о доверенностях).

4. Регистрация перехода права в ЕГРН (нотариус вправе сам направить документы на регистрацию в электронном виде, что удобно при межрегиональной сделке).

Уверенный вывод: если квартира отца — совместная собственность супругов, на дарение 1/2 доли ребёнку требуется нотариальное согласие супруги; если личная — нет. Оптимальная последовательность: сначала оформить дарение и зарегистрировать долю ребёнка в Свердловской области, затем получить разрешение опеки и только потом проводить продажу дома.

Риски и последствия: материнский капитал, отказ нотариуса и опеки

Риск по материнскому капиталу (ст. 159.2 УК РФ). Дом приобретён за счёт средств материнского (семейного) капитала, а значит, родители были обязаны оформить его в долевую собственность всех детей с определением долей (п. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ, процитирован выше — > лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

— п. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»). Продажа дома без надлежащего исполнения этого обязательства и без соразмерного возмещения детям (наделение их иным жильём) несёт риск квалификации действий как мошенничества при получении выплат. Поэтому принципиально: наделение ребёнка долей в квартире отца должно быть реальным, зарегистрированным в ЕГРН, и соразмерным отчуждаемой доле.

Риск оспаривания сделки. При отчуждении имущества несовершеннолетнего без предварительного разрешения опеки орган опеки обязан обратиться в суд с требованием о расторжении договора, имущество подлежит возврату, а убытки возмещаются законными представителями:

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. 4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5.
   — ч. 2 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Обжалование отказов. Отказ органа опеки в выдаче разрешения и отказ нотариуса в совершении нотариального действия оспариваются в суде. Для нотариальных действий — по месту нахождения нотариуса в порядке гл. 37 ГПК РФ (ст. 310, 312 ГПК РФ); для отказа опеки — по правилам КАС РФ/ГПК РФ с участием прокурора и органа опеки (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ прямо предусматривает судебное оспаривание).

Уверенный вывод: сделка юридически проходима, но строго при соблюдении трёх условий: (1) реальное и зарегистрированное наделение ребёнка соразмерной долей в квартире отца до/одновременно с продажей; (2) предварительное разрешение опеки; (3) нотариальная форма обеих сделок с корректно оформленными доверенностями представителя покупателя. Нарушение любого из условий создаёт риск признания сделки недействительной (ничтожность при несоблюдении нотариальной формы, расторжение по иску опеки при отсутствии разрешения) и, в части маткапитала, риск уголовной ответственности по ст. 159.2 УК РФ.